CONDOMINIO – Artt. 1158, 1159, 1163 e 1164 c.c. – L’usucapione di beni comuni

LE NORME:

Articolo 1158 Codice Civile, Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari	comma
La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.	1

Articolo 1159 Codice Civile, Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari	comma
Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.	1
La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.	2

Articolo 1163 Codice Civile, Vizi del possesso	comma
Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata.	1

Articolo 1164 Codice Civile, Vizi del possesso	comma
Chi ha il possesso corrispondente all’esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa, se il titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario. Il tempo necessario per l’usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso è stato mutato.	1

LA GIURISPRUDENZA:

– non necessità di interversione; ma necessità di possesso esclusivo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus”, senza opposizione

Cassazione civile sez. II 09.11.2021 n. 32808, dalla motivazione: il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso, ma a tal fine non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune, ed occorre piuttosto allegare e dimostrare di aver goduto del bene stesso attraverso un possesso esclusivo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus”, senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire. Ai fini della decorrenza del termine per l’usucapione del bene condominiale occorre, dunque, un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell’atto materiale, il termine per l’usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva (ex multis, Cass. Sez. 2, 09/04/1990, n. 29449).

– presupposti della invocabilità della usucapione breve

Cassazione civile sez. II 20.12.2021 n. 40835, principio di diritto: Costituisce elemento oggettivo essenziale dell’usucapione abbreviata decennale di cui all’art. 1159 c.c., l’esistenza di un titolo idoneo a trasferire il diritto di proprietà (o altro diritto reale di godimento), intendendosi per tale quello che in astratto, se proveniente dal titolare, sarebbe sufficiente al trasferimento ed al conseguente acquisto immediato del diritto, e che in concreto, nel suo specifico contenuto, comporti un’esatta corrispondenza tra il diritto immobiliare del quale si sostiene l’acquisto per il possesso decennale esercitato e quello acquistato in buona fede “a non domino”. Ne consegue che non può essere acquistata la proprietà esclusiva di un bene accessorio in virtù dell’usucapione decennale, qualora si individui quale titolo idoneo, ai sensi dell’art. 1159 c.c., un atto di alienazione di una unità immobiliare compresa in un condominio che non individui tale bene come legato da rapporto pertinenziale col singolo appartamento, e piuttosto lo ricomprenda tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., cui si estende l’effetto traslativo pro quota.

– litisconsorzio necessario passivo, non attivo

Cassazione civile sez. II 20.12.2023 n. 35593, dalla motivazione: in caso di domanda di accertamento dell’usucapione, ricorre il litisconsorzio necessario unicamente ove la pluralità di soggetti si collochi dal lato passivo, cioè ove siano più di uno i soggetti nei cui confronti è diretta la domanda (cosicché tutti costoro devono partecipare al processo), non anche nel caso in cui la pluralità si riscontri dal lato attivo. Infatti, in tal caso, la domanda, ove accolta, conduce all’accertamento di un diritto di cui potranno giovarsi anche gli altri soggetti che non hanno partecipato al giudizio (come attori in riconvenzionale, nel caso di specie). In questo senso, cfr. Cass. 14522/2012, 6163/2006.

– no legittimazione passiva dell’amministratore su domanda di usucapione di beni comuni del singolo condòmino

Cassazione civile sez. II 16.01.2020 n. 789, dalla motivazione: Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, ove un condomino, convenuto dall’amministratore con azione di rilascio di uno spazio asseritamente di proprietà comune, proponga (non un’eccezione riconvenzionale di usucapione, al fine limitato di paralizzare la pretesa avversaria, ma) una domanda riconvenzionale, ai sensi degli artt. 34 e 36 c.p.c., diretta a conseguire la dichiarazione di proprietà esclusiva del bene, viene meno la legittimazione passiva dell’amministratore rispetto alla controdomanda, dovendo la stessa, giacchè incidente sull’estensione del diritto dei singoli, svolgersi nei confronti di tutti i condomini, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale. Nell’ipotesi in cui una siffatta domanda riconvenzionale venga proposta e decisa solo nei confronti dell’amministratore, il contraddittorio non può ritenersi validamente instaurato, e, in difetto di giudicato esplicito o implicito sul punto, tale invalida costituzione del contraddittorio può essere denunciata o essere rilevata d’ufficio anche in sede di legittimità, ove gli elementi che rivelano la necessità del litisconsorzio emergano con evidenza dagli atti (Cass. 16 ottobre 2019, n. 26208; Cass. 15 marzo 2017, n. 6649; Cass. 31 agosto 2017, n. 20612; Cass. 17 aprile 2019, n. 10745; Cass. 22 febbraio 2013, n. 4624; Cass. 3 settembre 2012, n. 14765; arg. anche da Cass. Sez. Un., 13 novembre 2013 n. 25454; Cass. 14 febbraio 2018, n. 3575).

– no legittimazione attiva dell’amministratore su domanda di usucapione a favore dei condòmini, salvo specifica delega

Cassazione civile sez. II 09.11.2020 n. 25014, dalla motivazione: in tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino (Cass. n. 21826 del 2013; Cass. n. 5147 del 2003).