{"id":10234,"date":"2024-07-11T09:25:00","date_gmt":"2024-07-11T07:25:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=10234"},"modified":"2024-07-20T16:53:44","modified_gmt":"2024-07-20T14:53:44","slug":"condominio-cassazione-civile-sez-ii-19-3-24-n-7260-sulla-attestazione-rilasciata-dallamministratore-di-condominio-relativamente-allo-stato-dei-pagamenti-degli-oneri-e-alle-eventuali-liti-in-co","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=10234","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Cassazione Civile sez. II 19.3.24 n. 7260 – Sulla attestazione rilasciata dall’Amministratore di Condominio relativamente allo stato dei pagamenti degli oneri e alle eventuali liti in corso"},"content":{"rendered":"
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La pronuncia merita di essere segnalata, essendo tra le poche che, sinora, risultano aver trattato l’argomento della attestazione che viene rilasciata dall’Amministratore di Condominio sulla situazione dei pagamenti e sulle eventuali liti.<\/p>\n\n\n\n

Si tratta di una attribuzione dell’Amministratore di Condominio espressamente introdotta dalla riforma di cui alla L. 220\/12: essa infatti ha modificato l’art. 1130 c.c. aggiungendo, tra i doveri, anche quello (\u00e8 il n. 9 dell’elenco) appunto di fornire al cond\u00f2mino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Si faceva questione della responsabilit\u00e0 solidale a carico dell’acquirente in caso di trasferimento della propriet\u00e0 sull’unit\u00e0 (nel caso di specie l’acquisto era avvenuto in in dipendenza di aggiudicazione forzata conseguente a procedura esecutiva, ma ci\u00f2 non sposta le questioni), che come noto trova fondamento nell’art. 63 d.a.c.c. comma 4, in cui \u00e8 appunto stabilita la regola per cui <\/mark>Chi subentra nei diritti di un condomino \u00e8 obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all\u2019anno in corso e a quello precedente<\/em> (norma a cui fa pandant, venendo stabilita sempre una responsabilit\u00e0 solidale in caso di trasferimento della propriet\u00e0 sull’unit\u00e0, <\/mark>ma a carico dell’alienante, quella, nello stesso articolo al comma 5, in cui \u00e8 stabilita l’altra regola, per cui <\/mark>Chi cede diritti su unit\u00e0 immobiliari resta obbligato solidalmente con l\u2019avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui \u00e8 trasmessa all\u2019amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto<\/em>). <\/p>\n\n\n\n

Gli Ermellini ricordano che tale norma pone a carico dell’acquirente un’obbligazione solidale, non “propter rem”, ma autonoma, in quanto costituita “ex novo” dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria del condominio, su cui incombe l’onere di provare l’inerenza della spesa all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente<\/em>.<\/mark><\/p>\n\n\n\n

Osservano quindi che della previsione di legge sul rilascio da parte dell’Amministratore di Condominio della attestazione in oggetto, sulla situazione dei pagamenti e sulle eventuali liti, pu\u00f2 avvalersi il cond\u00f2mino acquirente<\/em>.
Invero nella pratica questa attestazione viene richiesta in prossimit\u00e0 della stipula di un contratto di compravendita avente per oggetto unit\u00e0 facenti parte di condominio, allorquando l’operazione deve ancora essere perfezionata, per cui il cond\u00f2mino acquirente non \u00e8 ancora, giocoforza, tale.
In tale frangente, senza dubbio \u00e8 legittimata a richiedere l’attestazione la parte che ha in animo la vendita (essendo ovviamente ancora cond\u00f2mino), mentre desta perplessit\u00e0 che abbia legittimazione alla richiesta la parte che ha in animo l’acquisto (appunto non essendo ancora cond\u00f2mino; anche perch\u00e8 sarebbe assurdo, da un lato, se chicchessia potesse chiedere l’attestazione in questione, anche considerando ragioni di privacy sulla eventuale risultanza di situazioni debitorie, e non \u00e8 agevole, dall’altro, individuare le allegazioni che devono corredare una tale richiesta da parte di soggetti che non fanno parte della compagine condominiale: pu\u00f2 bastare dichiarare una trattativa ? occorre esibire un contratto preliminare ? il Notaio \u00e8 senz’altro legittimato in ragione del suo ufficio ?).<\/p>\n\n\n\n

Ci\u00f2 posto, la pronuncia afferma anzitutto che la eventuale inottemperanza di tale obbligo da parte dell’amministratore costituisce grave irregolarit\u00e0 ai fini della eventuale revoca giudiziale<\/em>, essendo ci\u00f2 specificamente stabilito (art. 1129 c.c., comma 12, n. 7, laddove si menziona appunto l\u2019inottemperanza agli obblighi di cui all\u2019articolo 1130, numeri 6), 7) e 9)<\/em>: i nn. 6 e 7 hanno per oggetto, rispettivamente, la tenuta del registro di anagrafe e sicurezza, e la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell\u2019amministratore e del registro di contabilit\u00e0; il n. 9, come detto, ha per oggetto il rilascio della attestazione di cui stiamo parlando).<\/p>\n\n\n\n

La pronuncia afferma altres\u00ec, d’altro canto, che la eventuale inottemperanza di tale obbligo da parte dell’amministratore<\/em> non incide sull’accertamento giudiziale della fondatezza della pretesa creditoria azionata dalla gestione condominiale<\/em>: precisando, a motivazione del principio, che un tanto consegue al dato che la consegna dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti non costituisce presupposto per la liquidit\u00e0, la esigibilit\u00e0 e la prova della morosit\u00e0 da riscuotere<\/em>.
E aggiungono, al riguardo, che la previsione del dovere di fornire l’attestazione obbliga, piuttosto, l’amministratore ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea<\/em>; mentre, si badi, in ogni caso non pu\u00f2 sottrarsi al pagamento delle spese relative eccependo la mancata disamina della documentazione contabile<\/em>.
Dal che si desume che l’attestazione, a ben vedere, di contro a quanto la terminologia usata per definirla farebbe ragionevolmente credere (il verbo “attestare” rimanda ad una dichiarazione resa a pena di personali responsabilit\u00e0) non ha in effetti una valenza probatoria assoluta, e tantomeno una valenza liberatoria (non solo in ragione del fatto che per l’esercizio in corso il bilancio preventivo potr\u00e0 naturalmente subire variazioni in sede di rendiconto consuntivo; ma anche in caso di errori, sempre possibili, di cui eventualmente potrebbe essere chiamato a rispondere l’Amministratore, ferma restando per\u00f2 la creditoria del Condominio corrispondente alla realt\u00e0 dei dati contabili della gestione).<\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n\n

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Civile Ord. Sez. 2 Num. 7260 Anno 2024
Presidente: CARRATO ALDO
Relatore: SCARPA ANTONIO
Data pubblicazione: 19\/03\/2024<\/p>\n\n\n\n

(omissis)<\/p>\n\n\n\n

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE<\/p>\n\n\n\n

1. * ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 4903\/2020 del Tribunale di Milano, pubblicata il 30 luglio 2020.
Resiste con controricorso il Condominio *.<\/p>\n\n\n\n

2. La trattazione del ricorso \u00e8 stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4-quater, e 380-bis.1, c.p.c.
Le parti hanno depositato memorie.
Non deve disporsi la riunione tra il presente giudizio di cassazione e quello contraddistinto con il n. R.G. 21488\/2023. Si tratta di ricorsi proposti contro sentenze diverse pronunciate in separati procedimenti, senza integrale identit\u00e0 delle parti, e la riunione richiesta, pur attenendo a cause connesse, non garantisce l’economia ed il minor costo dei due giudizi, n\u00e9 favorirebbe la loro ragionevole durata.<\/p>\n\n\n\n

3. La controversia concerne un’opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali per l’importo di \u20ac 4.812,37. Il Tribunale di Milano ha riformato la sentenza di primo grado solo in punto di condanna dell’opponente ex art. 96 c.p.c.; la stessa pronuncia del Giudice di pace aveva comunque revocato il decreto opposto, stante l’avvenuto pagamento dei citati contributi. L’appello era strutturato su sette motivi.<\/p>\n\n\n\n

4. Il ricorso per cassazione si sviluppa in cinquantatr\u00e9 pagine; la particolare ampiezza di tale atto – pur non trasgredendo alcuna prescrizione formale di ammissibilit\u00e0 – collide con l’esigenza di chiarezza e sinteticit\u00e0 dettata dall’obiettivo di un processo celere, non essendo neppure proporzionale alla complessit\u00e0 giuridica o all’importanza economica delle fattispecie affrontate.
Nella redazione della presente ordinanza si far\u00e0 perci\u00f2 sintetico rinvio per relazione ai motivi ed agli argomenti contenuti negli atti di parte.<\/p>\n\n\n\n

5. Il primo motivo di ricorso prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1129,1344,1362,1367,1387,1398,1414,2318 c.c., e dell’art. 75 c.p.c., ed attiene al conferimento della procura alle liti rilasciata per il decreto ingiuntivo e per la comparsa di costituzione e risposta dal socio accomandante * della societ\u00e0 * nominata amministratrice del Condominio *.
5.1. Il Tribunale ha tuttavia ritenuto che la delibera di nomina dell’amministratore, pur indicando anche la denominazione della societ\u00e0, aveva investito dell’incarico un socio della Sas, ovvero lo studio arch. *.
Il ricorrente obietta che la deliberazione approvata dall’assemblea del Condominio * svoltasi il 21 novembre 2016 aveva nominato “lo studio Arch. * & c. Sas nella persona del dott. Arch. * per anni 5”. Di tal che, si sostiene nel primo motivo, occorreva “individuare la Sas come amministratore e il dott. * come mero incaricato di svolgere le <funzioni di amministrazione>”. Viene posto in risalto anche il dato che le fatture per il compenso risultavano emesse dalla societ\u00e0.
5.2. Il primo motivo di ricorso, come visto, lamenta la violazione e falsa applicazione di undici norme di diritto, senza tuttavia esaminarne il contenuto precettivo e raffrontarlo con le affermazioni contenute nella sentenza impugnata.
La delibera di nomina dell’amministratore di condominio spiega efficacia nei confronti dei terzi, anche ai fini della rappresentanza processuale dell’ente, dal momento in cui sia adottata la relativa deliberazione dell’assemblea, nelle forme di cui all’art. 1129 c.c. (Cass. n. 14599 del 2012). Nel caso in esame, l’individuazione del soggetto nominato amministratore \u00e8 stata svolta per accertarne la legittimazione ai fini della regolare instaurazione del rapporto processuale, ovvero della validit\u00e0 della procura alle liti rilasciata. La censura, nella sostanza, critica l’interpretazione della delibera di nomina dell’amministratore approvata dall’assemblea del 21 novembre 2016.
Il Tribunale di Milano ha accertato in fatto che la deliberazione sottoposta al suo esame (unicamente per confutare l’assunto dell’invalidit\u00e0 del mandato alle liti del procedimento monitorio e del giudizio di opposizione) recasse l’indicazione cumulativa sia della societ\u00e0 che della persona dell’architetto Ga.Gi., desumendone la volont\u00e0 dell’assemblea di conferire l’incarico di amministratore a quest’ultimo piuttosto che alla prima, avendo perci\u00f2 egli il potere di rappresentanza processuale del condominio, con la relativa facolt\u00e0 di nomina del difensore.
La tesi del ricorrente \u00e8, invece, che amministratore fosse stata nominata la societ\u00e0, sicch\u00e9 il potere di rappresentanza processuale, con la relativa facolt\u00e0 di nomina dei difensori, doveva essere accertato con riguardo alla societ\u00e0.
L’interpretazione della deliberazione assembleare di un condominio edilizio costituisce, comunque, un accertamento di fatto istituzionalmente riservato al giudice di merito e le censure contenute nel primo motivo al riguardo si limitano ad una mera prospettazione di un risultato interpretativo diverso da quello accolto nella sentenza. Circa poi l’intestazione delle fatture per il compenso dell’amministratore intestate alla societ\u00e0, tale fatto storico \u00e8 stato comunque preso in considerazione dal Tribunale di Milano, ancorch\u00e9 la sentenza impugnata non vi abbia riconosciuto la rilevanza probatoria auspicata dal ricorrente (cfr., per tutte, Cass. Sez. Unite, n. 8053 del 2014).
Il primo motivo di ricorso pu\u00f2, quindi, essere rigettato, considerando come, per la rappresentanza processuale di un condominio, \u00e8 sufficiente l’indicazione della funzione e del potere del soggetto che ha rilasciato la procura (nella specie, qualificato in atti come “arch. *”, amministratore del Condominio *, avendo comunque lo stesso, alla luce della contestazione relativa all’effettiva esistenza del potere esercitato, dimostrato il proprio potere rappresentativo mediante produzione della delibera di nomina del 21 novembre 2016.<\/p>\n\n\n\n

6. Il secondo motivo di ricorso lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1175,1183,1297,1375, comma 1, e 1460 c.c., per avere il Tribunale ritenuto che il credito azionato dal condominio fosse esigibile, a prescindere dalla richiesta del *, “avente causa del condomino moroso” (espropriato all’esito di una procedura esecutiva), di visionare i documenti comprovanti il debito su lui gravante in solido per effetto del subentro al precedente condomino, ci\u00f2 anche in forza di un pregresso accordo raggiunto col condominio. La censura discute di una “eccezione di inadempimento” formulata dallo stesso ricorrente, quale condomino, rispetto al pagamento intimatogli.
6.1. Il secondo motivo di ricorso \u00e8 manifestamente infondato. Il debito solidale per il pagamento dei contributi gravante su chi subentra nei diritti di un condomino, anche, come nella specie, in dipendenza di aggiudicazione forzata conseguente a procedura esecutiva, trova fondamento nell’art. 63, comma 4, disp. att. c.c., il quale pone a carico dell’acquirente un’obbligazione solidale, non “propter rem”, ma autonoma, in quanto costituita “ex novo” dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria del condominio, su cui incombe l’onere di provare l’inerenza della spesa all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente.<\/mark>
Il condomino acquirente pu\u00f2 avvalersi dell’art. 1130, n. 9, c.c., il quale prescrive che l’amministratore deve \u00abfornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso\u00bb. La eventuale inottemperanza di tale obbligo da parte dell’amministratore costituisce grave irregolarit\u00e0 ai fini della eventuale revoca giudiziale (art. 1129, comma 12, n. 7, c.c.), ma non incide sull’accertamento giudiziale della fondatezza della pretesa creditoria azionata dalla gestione condominiale, giacch\u00e9 la consegna dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti non costituisce presupposto per la liquidit\u00e0, la esigibilit\u00e0 e la prova della morosit\u00e0 da riscuotere. L’art. 1129, comma 9, c.c. obbliga, piuttosto, l’amministratore ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea.<\/mark>
Tanto meno il singolo condomino pu\u00f2 dirsi titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica a prendere visione dei documenti giustificativi di spesa, atteso che il pagamento degli oneri relativi trova causa nella disciplina del condominio e non in un rapporto di natura contrattuale; pertanto, egli non pu\u00f2 sottrarsi al pagamento delle spese relative eccependo, come fa il ricorrente, la mancata disamina della documentazione contabile.<\/mark><\/p>\n\n\n\n

    <\/ol>\n\n\n\n

    7. Il terzo motivo di ricorso lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. per l’omessa pronuncia sulla eccezione di tardivit\u00e0 della produzione documentale, sollevata all’udienza del 4 febbraio 2020, relativamente al verbale di assemblea del 29 gennaio 2020, recante ratifica ex art. 182 c.p.c. dell’operato processuale dell’amministratore * Tale verbale difetterebbe della necessaria autentica, pur ratificando una procura alle liti, non era sottoscritto dal presidente e dal segretario dell’assemblea, ed infine rappresenterebbe un “negozio in frode alla legge”, stante la “simulazione assoluta” e la “interposizione fittizia fiscale”.
    7.1. Il terzo motivo di ricorso \u00e8 inammissibile.
    7.2. Il vizio di omessa pronunzia \u00e8 configurabile solo nel caso di mancato esame di questioni di merito, e non anche di eccezioni pregiudiziali di rito (nella specie, si denuncia il mancato esame, da parte della sentenza impugnata, di una eccezione di inammissibilit\u00e0 per tardivit\u00e0 della produzione documentale).
    7.3. Il difetto di legittimazione processuale della persona fisica, che agisca in giudizio in rappresentanza di un altro soggetto, pu\u00f2 essere sanato, in qualunque stato e grado del giudizio (e, dunque, anche in appello), con efficacia retroattiva e con riferimento a tutti gli atti processuali gi\u00e0 compiuti.
    7.4. La regolarizzazione mediante ratifica dell’operato processuale di un amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 182 c.p.c., avviene mediante delibera dell’assemblea, il cui verbale, ove sottoscritto, ha natura di scrittura privata, senza, peraltro, che la mancata firma ad opera del presidente o del segretario costituisca causa di annullabilit\u00e0 della delibera stessa.
    7.5. La ratifica dell’operato processuale dell’amministratore dell’operato processuale dell’amministratore * resta comunque assorbita dalla decisione assunta con riguardo al primo motivo di ricorso, risultando dalla delibera approvata dall’assemblea del 21 novembre 2016 che proprio il * era stato nominato amministratore.<\/p>\n\n\n\n

      <\/ol>\n\n\n\n

      8. Il ricorso va perci\u00f2 rigettato e le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate secondo soccombenza, con distrazione delle stesse in favore del difensore del controricorrente condominio, avv. *, per dichiarazione di anticipo fatta in sede di memoria ex art. 380-bis.1. c.p.c. (da ritenersi ammissibile anche se non formalizzata gi\u00e0 nell’atto di costituzione, come avvenuto nel caso di specie: v. Cass. n. 12111 del 2014; Cass. n. 4294 del 2021).
      Va respinta la domanda del controricorrente di condanna per responsabilit\u00e0 aggravata, ex art. 96 c.p.c., non rilevandosi che il ricorrente abbia agito con mala fede o colpa grave, n\u00e9 che abbia abusato dello strumento processuale.
      Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.<\/p>\n\n\n\n

        <\/ol>\n\n\n\n

        P.Q.M.<\/p>\n\n\n\n


        La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare le spese sostenute nel giudizio di cassazione dal controricorrente, che liquida in complessivi \u20ac 1.700,00, di cui \u20ac 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge, con distrazione in favore del difensore dello stesso controricorrente, avv. *, per dichiarato anticipo.
        Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. 115 del 2002, d\u00e0 atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.<\/p>\n\n\n\n

        Cos\u00ec deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 12 marzo 2024.
        Depositato in Cancelleria il 19 marzo 2024.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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