{"id":10384,"date":"2020-03-01T21:20:00","date_gmt":"2020-03-01T20:20:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=10384"},"modified":"2026-01-25T14:20:51","modified_gmt":"2026-01-25T13:20:51","slug":"condominio-artt-1120-1121-1130-1135-e-1136-c-c-innovazioni-modifiche-manutenzioni","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=10384","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Artt. 1120, 1121, 1130, 1135 e 1136 c.c. – Innovazioni, modifiche, manutenzioni"},"content":{"rendered":"
\"image_print\"<\/a><\/div>\n

LA NORMA:<\/p>\n\n\n\n

Art. 1120, Innovazioni.<\/td>comma<\/td><\/tr>
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell\u2019art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all\u2019uso pi\u00f9 comodo o al maggior rendimento delle cose comuni<\/mark><\/strong>.<\/td>I<\/td><\/tr>
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell\u2019articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrit\u00e0 degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unit\u00e0 immobiliari o dell\u2019edificio, nonch\u00e8 per la produzione di energia mediante l\u2019utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l\u2019installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l\u2019accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.<\/strong><\/mark><\/td>		II<\/td><\/tr>
L\u2019amministratore \u00e8 tenuto a convocare l\u2019assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all\u2019adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l\u2019indicazione del contenuto specifico e delle modalit\u00e0 di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l\u2019amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.<\/td>III<\/td><\/tr>
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilit\u00e0 o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell\u2019edificio inservibili all\u2019uso o al godimento anche di un solo condomino.<\/td>IV<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
Art. 1121, Innovazioni gravose o voluttuarie.<\/td>comma<\/td><\/tr>
Qualora l\u2019innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all\u2019importanza dell\u2019edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.<\/td>I<\/td><\/tr>
Se l\u2019utilizzazione separata non \u00e8 possibile, l\u2019innovazione non \u00e8 consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l\u2019ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.<\/td>II<\/td><\/tr>
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell\u2019innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell\u2019opera.<\/mark><\/td>III<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
Art. 1130, Attribuzioni dell\u2019amministratore<\/mark><\/strong>.<\/td>comma<\/td><\/tr>
L\u2019amministratore, oltre a quanto previsto dall\u2019articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve<\/strong>:
1) eseguire le deliberazioni dell\u2019assemblea, convocarla annualmente per l\u2019approvazione del rendiconto condominiale di cui all\u2019articolo 1130-bis e curare l\u2019osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l\u2019uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell\u2019interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell\u2019edificio<\/mark><\/strong> e per l\u2019esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi<\/strong><\/mark> relativi alle parti comuni dell\u2019edificio;
…<\/td>		I<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
Art. 1135, Attribuzioni dell\u2019assemblea<\/mark><\/strong> dei condomini<\/td>comma<\/td><\/tr>
Oltre a quanto \u00e8 stabilito dagli articoli precedenti, l\u2019assemblea dei condomini provvede<\/mark><\/strong>:
1) alla conferma dell\u2019amministratore e all\u2019eventuale sua retribuzione;
2) all\u2019approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l\u2019anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all\u2019approvazione del rendiconto annuale dell\u2019amministratore e all\u2019impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni<\/mark><\/strong>, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all\u2019ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo pu\u00f2 essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.<\/td>		I<\/td><\/tr>
L\u2019amministratore non pu\u00f2 ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.<\/mark><\/strong>
…<\/td>		II<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
<\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr><\/tr>
Art. 1136, Costituzione dell’assemblea e validit\u00e0 delle deliberazioni.<\/td>comma<\/td><\/tr>
L’assemblea in prima convocazione \u00e8 regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio<\/mark><\/strong>.<\/td>I<\/td><\/tr>
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la met\u00e0 del valore dell’edificio<\/strong><\/mark>.<\/td>II<\/td><\/tr>
Se l’assemblea in prima convocazione non pu\u00f2 deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione \u00e8 regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio<\/mark><\/strong>. La deliberazione \u00e8 valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio<\/mark><\/strong>.<\/td>III<\/td><\/tr>
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entit\u00e0<\/strong><\/mark> e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma<\/mark><\/strong>, 1122-ter nonch\u00e8 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.<\/td>IV<\/td><\/tr>
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma<\/mark><\/strong>, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio<\/mark><\/strong>.<\/td>V<\/td><\/tr>
L’assemblea non pu\u00f2 deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.<\/td>VI<\/td><\/tr>
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.<\/td>VII<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
\n
\n

LA GIURISPRUDENZA:<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n

\n
\n

– il concetto di manutenzione ordinaria<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Cassazione civile sez. VI 25\/01\/2018 n. 1847<\/strong>, dalla motivazione: il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione ed atti di amministrazione straordinaria riposa sulla “normalit\u00e0” dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicch\u00e8 gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarit\u00e0 e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale (Cass. Sez. 2, 25\/05\/2016, n. 10865). Trattasi, peraltro, di valutazione da compiersi avendo riguardo non alla singola voce di spesa, ma all’intervento complessivamente approvato, sicch\u00e8 non appare dubitabile che un intervento edilizio di ristrutturazione del fabbricato, quale quello oggetto della vicenda per cui \u00e8 lite, si connoti come manutenzione straordinaria. L’accertamento della straordinariet\u00e0 o ordinari et\u00e0 dell’attivit\u00e0 gestoria discende, in ogni modo, dall’apprezzamento di fatto rimesso ai giudici del merito.<\/em><\/p>\n\n\n\n

– il concetto di riparazione di notevole entit\u00e0 <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cassazione civile sez. II 06\/11\/2008 n. 26733<\/strong>, dalla motivazione: l’individuazione agli effetti dell’art. 1136 c.c., comma 4 della “notevole entit\u00e0” delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidato, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, rispetto alla quale la proporzionalit\u00e0 tra la spesa ed il valore dell’edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bens\u00ec un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilit\u00e0 per il giudice di tener conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, ovvero dall’ammontare complessivo dell’esborso occorrente per la realizzazione dell’opera, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e l’entit\u00e0 delle spese ricadenti sui singoli condomini (Cass. 29.1.1999 n. 810), come appunto \u00e8 avvenuto nella fattispecie.<\/em> (si trattava, nella fattispecie, di lavori di ripristino della condotta principale per lo scarico delle acque chiare integrassero le riparazioni straordinarie di notevole entit\u00e0 previste dall’art. 1136 c.c., comma 4 con la conseguente applicazione, per la validit\u00e0 delle delibere, delle maggioranze di cui al cit. art., comma 2; in proposito il giudice di appello ha affermato che il consulente tecnico d’ufficio con dettagliata motivazione aveva determinato in circa L. 40 milioni l’importo delle suddette riparazioni, somma considerata al limite dell’irrilevanza se comparata al valore complessivo dei due fabbricati condominiali, stimati dallo stesso consulente tecnico d’ufficio in oltre L. 14 miliardi, ed ha parimenti ritenuto “non notevole” l’importo delle spese, pari a poco pi\u00f9 di L. 7 milioni, a carico “pro quota” dei condomini Z.E. e Z.M.F., proprietari di cinque unit\u00e0 immobiliari per un totale di oltre 226 millesimi<\/em>)<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

\n

– il concetto di innovazione e le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere pi\u00f9 comodo il godimento della cosa comune<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cassazione civile sez. II 23\/10\/1999 n. 11936<\/strong>, dalla motivazione: la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entit\u00e0 e alla qualit\u00e0 dell’incidenza della nuova opera, nel senso che per innovazione in senso tecnico – giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento della cosa comune ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entit\u00e0 sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere pi\u00f9 comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto<\/em> ; stante il principio, \u2026 il modesto restringimento del viale di accesso, destinato al solo passaggio a piedi, \u00e8 stato giustamente escluso dalla Corte d’appello dal novero delle innovazioni vietate, dato che esso non integra un’alterazione sostanziale della destinazione e della funzionalit\u00e0 della cosa comune, non la rende inservibile o scarsamente utilizzabile solamente per uno o pi\u00f9 condomini, ma si limita a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale nei confronti di tutti coloro che la utilizzano, lasciandone immutata la destinazione originaria. N\u00e8 pu\u00f2 avere rilievo il fatto che il miglioramento attuato con l’ampliamento dell’aiuola e l’installazione della rastrelliera vada a beneficio solo dei condomini che fanno uso della bicicletta, altro essendo le innovazioni (illegittime) che in se stesse ledono i diritti dei condomini, escludendoli dall’uso e dal godimento delle cose comuni, ed altro quelle (legittime) che non giovano egualmente a tutti ma che, senza recare intollerabile pregiudizio ad alcuno, realizzino il miglior uso delle cose comuni in relazione all’utilit\u00e0 della comunione considerata come unit\u00e0.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Cassazione civile sez. II 05\/11\/2002, n. 15460<\/strong>, dalla motivazione: stante il principio, non costituisce innovazione vietata, e pertanto pu\u00f2 essere deliberata con la maggioranza di cui all’art. 1136, quinto comma, c.c., la trasformazione in garage, con conseguente ampliamento dell’autorimessa comune, dei locali gi\u00e0 destinati a portineria e a centrale termica, i cui servizi siano stati soppressi, dato che tale trasformazione non comporta un’alterazione sostanziale e funzionale della cosa comune, n\u00e8 risulta pregiudizievole all’interesse di alcun condomino, n\u00e8 rende inservibile o scarsamente utilizzabile il bene comune, n\u00e8 determina la privazione del suo godimento da parte di alcun partecipante, ma anzi realizza un miglior uso della cosa comune in relazione all’utilit\u00e0 di tutti i condomini.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Cassazione civile sez. VI 07\/05\/2019 n.11971<\/strong>: stante il principio, non costituisce innovazione la rimozione di una cabina elettrica<\/p>\n\n\n\n

Cassazione civile sez. VI,22\/11\/2021 n. 35957<\/strong>: stante il principio, non costituisce innovazione l’opera di rivestimento ligneo delle porte degli ascensori condominiali<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n

Cassazione civile sez. II 01\/03\/2023 n. 6136<\/strong>: stante il principio, non costituisce innovazione l’abbattimento di alberi pericolanti<\/p>\n\n\n\n

<\/em>– la sostituzione di impianti<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cassazione civile sez. II 16\/07\/1981 n. 4646<\/strong>, massima ufficiale: Perche sussista l’innovazione di cui all’art 1120 cod civ occorre che le modificazioni apportate alle cose comuni, nell’ambito della proprieta condominiale, siano di tale entita, sotto il profilo qualitativo e quantitativo da incidere sulla sostanza della cosa comune, alterandone la precedente destinazione. Pertanto, la sostituzione di ascensori usurati e non piu agibili, con ascensori nuovi, anche se di tipo e di marca diversi, non costituisce innovazione perche le cose comuni, oggetto delle modifiche, in vano – ascensore con le strutture ed i locali annessi, non subiscono alcuna sostanziale modifica e conservano la loro destinazione al servizio ascensore, anche se vengono apportate modifiche alla loro conformazione e perche l’edificio, nel suo complesso, con la sostituzione degli ascensori, non subisce alcun sostanziale mutamento ma conserva un servizio del quale e gia dotato, a meno che l’entita e la qualita delle modifiche introdotte sia tale da involgere un sostanziale mutamento del servizio e mutamenti di destinazione di parti comuni dell’edificio. ( V 2696\/75, mass n 376676).<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

LA NORMA: Art. 1120, Innovazioni. comma I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":9371,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":"[]"},"categories":[53,8,67],"tags":[],"class_list":["post-10384","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-cassazione","category-condominio","category-norma-e-giurisprudenza"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/10384","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=10384"}],"version-history":[{"count":15,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/10384\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":11730,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/10384\/revisions\/11730"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/9371"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=10384"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=10384"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=10384"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}