{"id":10641,"date":"2024-09-19T13:53:14","date_gmt":"2024-09-19T11:53:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=10641"},"modified":"2024-11-01T12:03:13","modified_gmt":"2024-11-01T11:03:13","slug":"condominio-trasferimenti-di-proprieta-di-unita-in-condominio-la-dichiarazione-dellamministratore-prima-parte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=10641","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Trasferimenti di propriet\u00e0 di unit\u00e0 in condominio: la dichiarazione dell’amministratore – PRIMA PARTE"},"content":{"rendered":"
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Trasferimenti di propriet\u00e0 di unit\u00e0 in condominio: la dichiarazione dell’amministratore – PRIMA PARTE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Capita frequentemente che all’amministratore di condominio venga chiesto di rilasciare una dichiarazione sulla situazione dei pagamenti di una singola unit\u00e0, in vista del trasferimento della propriet\u00e0 su di essa.<\/p>\n\n\n\n

Principalmente dal notaio incaricato dalle parti del rogito (essendo ad esempio l’immobile oggetto di contratto di compravendita); oppure dal perito incaricato dal giudice della stima (essendo ad esempio l’immobile oggetto di procedura esecutiva).<\/p>\n\n\n\n

Una recente pronuncia (Cassazione Civile sez. II 19.3.24 n. 7260) offre l’occasione di approfondire l’argomento, che presenta aspetti di delicatezza potendone derivare responsabilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Nel prossimo contributo esamineremo il contenuto della sentenza citata, e cercheremo di fornire qualche suggerimento; nel presente ricordiamo la previsione di legge e facciamo il punto delle regole sulla responsabilit\u00e0 nel pagamento delle spese condominiali tra precedente e nuovo proprietario, in caso di cessione dell’unit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

La previsione di legge<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

La riforma di cui alla L. 220\/12, si sa, \u00e8 intervenuta pesantemente sui compiti dell’amministratore, ampliandoli e dettagliandoli soprattutto nella riformulazione dell’art. 1129 c.c., Nomina, revoca ed obblighi dell\u2019amministratore<\/em> (che, all’esito, \u00e8 passato da 4 a 16 commi), e dell’art. 1130 c.c., Attribuzioni dell\u2019amministratore<\/em> (che, all’esito, \u00e8 passato da 4 a 10 voci).<\/p>\n\n\n\n

Ebbene, la previsione che qui trattiamo \u00e8 quella dell’art. 1130 n. 9; essa recita, testualmente, cos\u00ec:<\/p>\n\n\n\n

L\u2019amministratore … deve: … fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso<\/strong><\/em>.<\/mark><\/p>\n\n\n\n

La formulazione, non felicissima, presuppone che la richiesta provenga da soggetto che riveste la qualifica di partecipante al condominio (quindi, in vista di una compravendita, sar\u00e0 colui che si accinge a vendere, attuale cond\u00f2mino, e non gi\u00e0 chi si accinge a comprare, futuro cond\u00f2mino; ovvio che la richiesta da parte del notaio si fonda su una delega conferita dal cliente, che a rigore andrebbe allegata alla richiesta, mentre quella da parte del perito si fonda su un provvedimento adottato dal giudice, di cui sar\u00e0 bene pretendere la esibizione).<\/p>\n\n\n\n

E, quanto all’oggetto, ad una lettura attenta, si presta a diverse possibili interpretazioni:<\/p>\n\n\n\n

– lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali<\/em> viene in genere inteso con riferimento alla singola unit\u00e0 di propriet\u00e0 del cond\u00f2mino che chiede il rilascio della attestazione in questione, ma una tale delimitazione, invero, non emerge affatto (ragionando diversamente, andrebbe esposta la situazione dei pagamenti<\/em> di tutte le unit\u00e0);<\/p>\n\n\n\n

– le eventuali liti in corso<\/em> certo non sono solo quelle che riguardano specificamente detta unit\u00e0, ma tutte, restando peraltro incerto il significato stesso del termine, che in ambito giuridico suole presupporre uno scenario giudiziale (cos\u00ec ragionando, non sarebbe lite<\/em> la pratica legale di recupero credito rimasta stragiudiziale, ossia l’invio della lettera di diffida senza il deposito del ricorso per ingiunzione; e neppure le procedure cosiddette di A.D.R. – acronimo di Alternative Dispute Resolutions – quale la mediazione civile nonch\u00e8 la negoziazione assistita, bench\u00e8 implichino l’assistenza del legale, e spese non trascurabili).<\/p>\n\n\n\n

In ogni caso, tenuto conto che la finalit\u00e0 della attestazione \u00e8 essenzialmente quella di dare una informazione precisa, che eviti sorprese alle parti interessate dal trasferimento di propriet\u00e0 (specie l’acquirente, che potrebbe ritrovarsi a dover subire le conseguenze di una morosit\u00e0, o della soccombenza del condominio in contenziosi giudiziari), occorre avere chiare le regole sulla responsabilit\u00e0 in solido nel pagamento delle spese condominiali tra precedente e nuovo proprietario: che sono pi\u00f9 articolate di quanto spesso viene creduto.<\/p>\n\n\n\n

Le regole sulla responsabilit\u00e0 nel pagamento delle spese<\/strong><\/mark><\/p>\n\n\n\n

Scorrendo gli articoli del Codice troviamo due norme:<\/p>\n\n\n\n

Chi subentra nei diritti di un condomino \u00e8 obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all\u2019anno in corso e a quello precedente<\/mark><\/em> <\/strong>(art. 63 comma IV d.a.c.c.).<\/p>\n\n\n\n

Chi cede diritti su unit\u00e0 immobiliari resta obbligato solidalmente con l\u2019avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui \u00e8 trasmessa all\u2019amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto<\/mark> <\/strong><\/em>(art. 63 comma V d.a.c.c.).<\/p>\n\n\n\n

Superfluo dilungarsi su cosa vuol dire solidalmente<\/em>: non ci si riferisce al concetto della solidariet\u00e0 sociale (importante anche in ambito condominiale: basti pensare alla interpretazione estensiva del pari uso quale limite alle modificazioni necessarie per il miglior godimento da parte del singolo delle parti comuni, appunto imperniata sull’art. 3 della Costituzione), bens\u00ec a quello della solidariet\u00e0 giuridica (ossia, etimologicamente, della interezza della prestazione: qualora al pagamento delle spese condominiali siano obbligati in via solidale pi\u00f9 soggetti, in pratica il condominio, e per esso l’amministratore, pu\u00f2 pretendere l’intero importo indifferentemente dall’uno o dall’altro, restando rimessa a chi ha pagato la eventuale rivalsa nei confronti dell’altro secondo l’effettiva addebitabilit\u00e0).<\/p>\n\n\n\n

E’ da notare la differenza di formulazione tra la prima norma, che parla di subentro<\/em>, e quindi vale per qualsiasi trasferimento, e la seconda norma, che parla di cessione, e quindi pare valere per i trasferimenti a seguito di contratto ma non, ad esempio, per quelli a seguito di procedura di esecuzione forzata.<\/p>\n\n\n\n

Oltre alle due norme riportate, va considerata anche la giurisprudenza.<\/p>\n\n\n\n

Un tempo l’unico dubbio era sul significato di anno in corso<\/em>, qualora l’esercizio contabile non corrisponda all’anno solare: ed \u00e8 stato chiarito nel senso che si considera il periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, perci\u00f2, coincidente con l’anno solare<\/em> (cos\u00ec Cassazione Civile sez VI 22.3.2017 n. 7395).<\/p>\n\n\n\n

La questione pi\u00f9 rilevante \u00e8 diventata un’altra, ossia quella delle spese straordinarie.<\/p>\n\n\n\n

Si erano contrapposti diversi orientamenti, che davano rilievo alla deliberazione della spesa, o alla erogazione della stessa, o alla deliberazione sul bilancio; l’orientamento che si \u00e8 consolidato \u00e8 nel senso che le spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, laddove, successivamente alla deliberazione assembleare che abbia disposto l\u2019esecuzione di tali interventi, sia venduta un\u2019unit\u00e0 immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano su chi era proprietario dell\u2019immobile compravenduto al momento dell\u2019approvazione di detta deliberazione, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione<\/em>, venendo precisato che non rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell\u2019approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta deliberazione abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio<\/em> e, si badi, che trattasi di criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio <\/em>(da ultimo, Cassazione Civile sez. II 28.4.2021 n. 11199).<\/p>\n\n\n\n

Insomma: per le spese straordinarie conta la data della delibera !<\/p>\n\n\n\n

Il quadro della responsabilit\u00e0 nel pagamento delle spese condominiali tra precedente e nuovo proprietario, in caso di cessione dell’unit\u00e0, diventa il seguente:<\/p>\n\n\n\n

nei rapporti interni, salvo diversa previsione contrattuale<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

il precedente proprietario risponde di:<\/td>il nuovo proprietario risponde di:<\/td><\/tr>
spese ordinarie relative al periodo anteriore al trasferimento di propriet\u00e0<\/td>spese ordinarie relative al periodo successivo al trasferimento di propriet\u00e0<\/td><\/tr>
spese straordinarie deliberate dall’assemblea anteriormente al trasferimento di propriet\u00e0, anche se erogate e contabilizzate successivamente<\/td>spese straordinarie deliberate dall’assemblea successivamente al trasferimento di propriet\u00e0<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

nei confronti del Condominio, giusta solidariet\u00e0 ex lege<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

il precedente proprietario risponde di:<\/td>il nuovo proprietario risponde di:<\/td><\/tr>
spese ordinarie relative al periodo sino al momento in cui viene trasmessa all\u2019amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento di propriet\u00e0<\/td>spese ordinarie relative al periodo successivo al trasferimento di propriet\u00e0 spese ordinarie relative al periodo anteriore al trasferimento di propriet\u00e0 ma nell’arco temporale dell’esercizio contabile in corso e precedente<\/td><\/tr>
spese straordinarie deliberate dall’assemblea sino al momento in cui viene trasmessa all\u2019amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento di propriet\u00e0, anche se erogate e contabilizzate successivamente<\/td>spese straordinarie deliberate dall’assemblea successivamente al trasferimento di propriet\u00e0 spese straordinarie deliberate dall’assemblea anteriormente al trasferimento di propriet\u00e0 ma nell’arco temporale dell’esercizio contabile in corso e precedente<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Abbiamo precisato in caso di cessione, perch\u00e8 in caso di altro subentro (ad esempio a seguito di procedura esecutiva) l’interpretazione letterale dell’art. 63 d.a.c.c. farebbe operare il comma IV (obbligo solidale del subentrante relativamente ai contributi dell’anno in corso e dell’anno precedente) ma non il comma V (obbligo solidale del cedente relativamente ai contributi fino alla trasmissione della copia autentica); si rimanda, per pi\u00f9 approfondite analisi, a due specifici contributi in questa NL degli Avv.ti Andrich e Moino (G.I.G.A. n. 23 dell’11.11.22 e G.I.G.A. n. 24 dell’11.12.22).<\/p>\n\n\n\n

Tornando alla attestazione, vi \u00e8 poi un altro aspetto, da considerare: salvo casi eccezionali e di scuola, l’attestazione viene rilasciata in una data in cui \u00e8 stato approvato il rendiconto consuntivo dell’esercizio precedente e il preventivo di spesa dell’esercizio in corso (o, pu\u00f2 accadere, magari solo il rendiconto consuntivo dell’esercizio ancora precedente e il preventivo di spesa del successivo, da poco terminato).<\/p>\n\n\n\n

Ed \u00e8 chiaro che, a consuntivo, il preventivo pu\u00f2 cambiare, in pi\u00f9 o in meno …<\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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