{"id":10802,"date":"2024-10-24T11:39:17","date_gmt":"2024-10-24T09:39:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=10802"},"modified":"2024-11-01T12:24:31","modified_gmt":"2024-11-01T11:24:31","slug":"condominio-trasferimenti-di-proprieta-di-unita-in-condominio-la-dichiarazione-dellamministratore-seconda-parte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=10802","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Trasferimenti di propriet\u00e0 di unit\u00e0 in condominio: la dichiarazione dell’amministratore – SECONDA PARTE"},"content":{"rendered":"
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Trasferimenti di propriet\u00e0 di unit\u00e0 in condominio: la dichiarazione dell’amministratore – SECONDA PARTE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Capita frequentemente che all’amministratore di condominio venga chiesto di rilasciare una dichiarazione sulla situazione dei pagamenti di una singola unit\u00e0, in vista del trasferimento della propriet\u00e0 su di essa.<\/p>\n\n\n\n

Principalmente dal notaio incaricato dalle parti del rogito (essendo ad esempio l’immobile oggetto di contratto di compravendita); oppure dal perito incaricato dal giudice della stima (essendo ad esempio l’immobile oggetto di procedura esecutiva).<\/p>\n\n\n\n

Una recente pronuncia (Cassazione Civile sez. II 19.3.24 n. 7260) offre l’occasione di approfondire l’argomento, che presenta aspetti di delicatezza potendone derivare responsabilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Nel precedente contributo abbiamo ricordato la previsione di legge e fatto il punto delle regole sulla responsabilit\u00e0 in solido nel pagamento delle spese condominiali tra precedente e nuovo proprietario; nel presente esaminiamo il contenuto della sentenza citata, e cerchiamo di fornire qualche suggerrimento.<\/p>\n\n\n\n

La puntualizzazione della giurisprudenza<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nel caso deciso da Cassazione Civile sez. II 19.3.24 n. 7260 si faceva questione della responsabilit\u00e0 solidale a carico dell’acquirente in caso di trasferimento della propriet\u00e0 sull’unit\u00e0 (nel caso di specie l’acquisto era avvenuto in dipendenza di aggiudicazione forzata conseguente a procedura esecutiva), ex art. 63 comma 4 d.a.c.c..<\/p>\n\n\n\n

Gli Ermellini ricordano che tale norma pone a carico dell’acquirente un’obbligazione solidale, non “propter rem”, ma autonoma, in quanto costituita “ex novo” dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria del condominio, su cui incombe l’onere di provare l’inerenza della spesa all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente<\/em>, e osservano quindi che della previsione di legge sul rilascio da parte dell’Amministratore di Condominio della attestazione in oggetto, sulla situazione dei pagamenti e sulle eventuali liti, pu\u00f2 avvalersi il cond\u00f2mino acquirente<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Ci\u00f2 posto, la pronuncia afferma anzitutto che la eventuale inottemperanza di tale obbligo da parte dell’amministratore costituisce grave irregolarit\u00e0 ai fini della eventuale revoca giudiziale<\/em>, essendo ci\u00f2 specificamente stabilito (art. 1129 c.c., comma 12, n. 7, laddove si menziona appunto l\u2019inottemperanza agli obblighi di cui all\u2019articolo 1130, numeri 6), 7) e 9)<\/em>: i nn. 6 e 7 hanno per oggetto, rispettivamente, la tenuta del registro di anagrafe e sicurezza e la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell\u2019amministratore e del registro di contabilit\u00e0; il n. 9, come detto, ha per oggetto il rilascio della attestazione di cui stiamo parlando).<\/p>\n\n\n\n

La pronuncia afferma altres\u00ec, d’altro canto, che la eventuale inottemperanza di tale obbligo da parte dell’amministratore<\/em> non incide sull’accertamento giudiziale della fondatezza della pretesa creditoria azionata dalla gestione condominiale<\/em>: precisando, a motivazione del principio, che un tanto consegue al dato che la consegna dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti non costituisce presupposto per la liquidit\u00e0, la esigibilit\u00e0 e la prova della morosit\u00e0 da riscuotere<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

E aggiungono, al riguardo, che la previsione del dovere di fornire l’attestazione obbliga, piuttosto, l’amministratore ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea<\/em>; mentre, si badi, il cond\u00f2mino in ogni caso non pu\u00f2 sottrarsi al pagamento delle spese relative eccependo la mancata disamina della documentazione contabile<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Dal che si desume che l’attestazione, a ben vedere, di contro a quanto la terminologia usata per definirla farebbe ragionevolmente credere (il verbo “attestare” rimanda ad una dichiarazione resa a pena di personali responsabilit\u00e0), non ha in effetti una valenza probatoria assoluta, e tantomeno una valenza liberatoria (non solo in ragione del fatto che per l’esercizio in corso il bilancio preventivo potr\u00e0 naturalmente subire variazioni in sede di rendiconto consuntivo, ma anche in caso di errori, sempre possibili, di cui eventualmente potrebbe essere chiamato a rispondere l’Amministratore, ferma restando per\u00f2 la creditoria del Condominio corrispondente alla realt\u00e0 dei dati contabili della gestione).<\/p>\n\n\n\n

E’ quindi assolutamente improprio parlare, relativamente alla dichiarazione in questione, di liberatoria: rispetto al condominio, qualunque contenuto essa abbia, in ipotesi incompleto o addirittura sbagliato, non libera affatto, n\u00e8 il precedente proprietario n\u00e8 il nuovo.<\/p>\n\n\n\n

Questo per\u00f2 non significa che possa essere rilasciata con superficialit\u00e0 e leggerezza: se quanto sopra esclude, a ben vedere, il rischio di recare danno al condominio (che mantiene integri i suoi diritti, ove anche, appunto, per errore fosse stata attestata l’inesistenza di pendenze invece invece sussistenti, o pendenze per importi minori del reale), \u00e8 comunque configurabile una responsabilit\u00e0 (in particolare nei confronti della parte della comproavendia la quale riesca a dimostrare che, se avesse conosciuto esattamente la situazione contabile, non avrebbe concluso il contratto di compravendita o, pi\u00f9 verosimilmente, l’avrebbe concluso a diverse condizioni).<\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n\n

Passiamo, infine, a qualche suggerimento.<\/p>\n\n\n\n

– ove la richiesta non provenga personalmente da partecipante al condominio:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

occorre sempre richiedere e conservare delega sottoscritta<\/mark>;<\/strong><\/p>\n\n\n\n

– sulla attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

occorre essere precisi nel riferire lo stato dei pagamenti ad un determinato esercizio contabile: per fare un esempio, specificando che, per l’esercizio in corso, corrispondente all\u2019anno solare (in ipotesi, il 2024: 1.1.2024-31.12.2024), ovvero sfalsato da esso (e, in questo caso, indicandolo), il bilancio di previsione, inglobante il residuo del bilancio consuntivo dell’esercizio precedente (nell\u2019ipotesi, il 2023: 1.1.2023-31.12.2023), la quota a carico dell’unit\u00e0 N era pari ad Euro \u20ac.\u20ac\u20ac\u20ac,\u20ac\u20ac (di cui Euro \u20ac.\u20ac\u20ac\u20ac,\u20ac\u20ac per bilancio di previsione ed Euro \u20ac.\u20ac\u20ac\u20ac,\u20ac\u20ac per eventuale residuo a consuntivo dell’esercizio precedente), con scadenza GG\/MM\/AAAA (o pi\u00f9 rate, di pari importo o di diverso importo, con relative scadenze), risulta in tutto o in parte pagata (o, delle pi\u00f9 rate, risultano in tutto o in parte pagate)<\/mark>;<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00e8 opportuno precisare (per quanto sia implicito) che il bilancio di previsione a consuntivo potr\u00e0 variare, e quindi si potr\u00e0 verificare una differenza a debito, o a deconto dell’esercizio successivo<\/mark>;<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00e8 opportuno precisare (tenuto conto della consolidata giurisprudenza sulla peculiarit\u00e0 della maturazione delle spese straordinarie<\/mark><\/strong>1<\/a><\/sup>) se i dati di bilancio indicati comprendono o meno spese straordinarie, e se sono state deliberate spese straordinarie non ancora eseguite e\/o comunque non ancora inserite a bilancio, in tutto o in parte<\/mark>;<\/strong><\/p>\n\n\n\n

– sulla attestazione relativa alle eventuali liti in corso:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

la terminologia deve essere precisa, per cui \u00e8 opportuno che il testo venga predisposto dal legale che assiste il condominio<\/mark>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n

  1. come sintetizzavamo nella prima parte, si erano contrapposti diversi orientamenti, che davano rilievo alla deliberazione della spesa, o alla erogazione della stessa, o alla deliberazione sul bilancio; l’orientamento che si \u00e8 consolidato \u00e8 nel senso che le spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, laddove, successivamente alla deliberazione assembleare che abbia disposto l\u2019esecuzione di tali interventi, sia venduta un\u2019unit\u00e0 immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano su chi era proprietario dell\u2019immobile compravenduto al momento dell\u2019approvazione di detta deliberazione, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione<\/em>, venendo precisato che non rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell\u2019approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta deliberazione abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio<\/em> e, si badi, che trattasi di criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio <\/em>(da ultimo, Cassazione Civile sez. II 28.4.2021 n. 11199). \u21a9\ufe0e<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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