{"id":11070,"date":"2025-01-16T16:16:31","date_gmt":"2025-01-16T15:16:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=11070"},"modified":"2025-07-06T08:19:22","modified_gmt":"2025-07-06T06:19:22","slug":"condominio-cassazione-civile-sez-ii-02-12-24-n-30791-lindividuazione-delle-parti-comuni-come-i-lastrici-solari-ex-art-1117-c-c-quando-opera-e-quando-puo-essere-superata","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=11070","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Cassazione Civile sez. II, 02.12.24 n. 30791 – L’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, ex art. 1117 c.c.: quando opera e quando pu\u00f2 essere superata."},"content":{"rendered":"
\"image_print\"<\/a><\/div>\n

Come talvolta viene osservato, il Codice Civile non contiene una definizione del concetto di condominio: considera il condominio una forma speciale di comunione immobiliare, e gli dedica un apposito capo (il capo II, Del condominio negli edifici<\/em>, del Titolo VII, Della comunione<\/em>. del Iibro III, Della Propriet\u00e0<\/em>), il quale esordisce con l’art. 1117 che, rubricato Parti comuni dell\u2019edificio<\/em>, stabilisce:
Sono oggetto di propriet\u00e0 comune dei proprietari delle singole unit\u00e0 immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonch\u00e8 i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di propriet\u00e0 individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Si suole dire che la norma introduce una presunzione di condominialit\u00e0: la giurisprudenza
di legittimit\u00e0 ebbe a rimarcare che tale assunto non \u00e8 appropriato (si veda Cassazione
Civile Sez. Un., 07\/07\/1993, n. 744911<\/a><\/sup>), tuttavia molte pronunce continuano tuttora
a richiamarlo, e rende l’idea.<\/p>\n\n\n\n

Il lastrico solare in edilizia suole essere definito come una superficie piana situata sulla sommit\u00e0 di un edificio, la cui funzione principale \u00e8 quella di copertura e protezione dell\u2019edificio stesso dalle intemperie, come sole e pioggia: a differenza del tetto, in buona sostanza, il lastrico solare \u00e8 orizzontale (potendo presentare solo leggere pendenze per consentire lo scorrimento dell\u2019acqua), ossia senza falde spioventi; non di rado \u00e8 calpestabile, e viene allora chiamato terrazzo di copertura.<\/p>\n\n\n\n

L’art. 1117 c.c. surriportato dunque include il latrico solare tra gli esempi di parti comuni del condominio in quanto rientri tra le parti dell’edificio necessarie all’uso comune<\/em> di pi\u00f9 unit\u00e0, e sempre se non risulta il contrario dal titolo<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

La pronuncia in esame, ricordando i precedenti per cui si richiede, per escludere la previsione di condominialit\u00e0 di cui all’art. 1117 c.c., una espressa riserva di propriet\u00e0 nel titolo originario di costituzione del Condominio (cfr. ad esempio, in tema di cortili, Cass. n. 7885 del 2021; Cass. n. 16070 del 2019; Cass. n. 18796 del 2020; Cass. n. 5831 del 2017)<\/em>, puntualizza che il lastrico, in definitiva, assolve alla primaria funzione di copertura dell’edificio e rientra dunque nel novero delle parti comuni, salva la prova contraria che, per\u00f2, deve essere fornita in modo chiaro ed univoco, attraverso una espressa riserva di propriet\u00e0<\/strong><\/em>.<\/mark><\/p>\n\n\n\n

Su questi presupposti viene cassata la sentenza di merito, che aveva ritenuto di trarre la prova della propriet\u00e0 esclusiva del lastrico solare da una previsione contenuta del Regolamento condominiale, ponente le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle terrazze a carico del proprietario dell’appartamento di cui costituisce proiezione.
La pronuncia in esame afferma quindi il principio che la prova della propriet\u00e0 del lastrico deve avvenire attraverso un titolo idoneo a dimostrare il superamento della presunzione di condominialit\u00e0 del lastrico solare di cui all’art. 1117 c.c.<\/em><\/strong><\/mark>, precisando che per titolo non si intende, evidentemente, il titolo che individua il soggetto destinatario dei costi della manutenzione, ordinaria e straordinaria, della terrazza, ma deve intendersi l’atto costitutivo dello stesso Condominio, ossia il primo atto di trasferimento di un’unit\u00e0 immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in pi\u00f9 propriet\u00e0 individuali; tale atto deve contenere in modo chiaro e inequivoco elementi tali da includere l’alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perci\u00f2 a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (cos\u00ec Cass. n. 21440 del 2022; analogamente, v. anche, Cass. n. 27363\/2021 cit.; Cass. n. 13279\/2004 cit.; Cass. n. 4060\/1995 cit.)<\/em><\/strong>.<\/mark><\/p>\n\n\n\n

* * *
<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Civile Sent. Sez. 2 Num. 30791 Anno 2024
Presidente: FALASCHI MILENA
Relatore: GIANNACCARI ROSSANA
Data pubblicazione: 02\/12\/2024<\/p>\n\n\n\n

(omissis)<\/p>\n\n\n\n

FATTI DI CAUSA<\/p>\n\n\n\n

1. M*, proprietaria dell’appartamento ubicato al sesto piano del Condominio di Via L* a Palermo convenne in giudizio il citato Condominio e C*, lamentando la presenza di infiltrazioni provenienti dalla soprastante terrazza di propriet\u00e0 della convenuta costituente copertura condominiale; chiese, quindi, accertarsi la responsabilit\u00e0 dei convenuti e la condanna all’eliminazione delle infiltrazioni, oltre al risarcimento dei danni, compresi quelli derivanti dalla mancata utilizzazione dell’immobile.
1.1. Il Condominio si costitu\u00ec e chiese il rigetto della domanda, ponendo a fondamento l’art. 2, lett. c) del regolamento condominiale, che accollava l’onere della manutenzione ordinaria e straordinaria delle terrazze al proprietario dell’appartamento di cui erano proiezione.
1.2. Si costitu\u00ec C*, in qualit\u00e0 di erede di C*, e dedusse di aver eliminato le infiltrazioni, eseguendo quanto disposto dal Tribunale in sede di procedimento cautelare.
1.4. Il Tribunale di Palermo accolse per quanto di ragione la domanda e condann\u00f2 i convenuti in solido tra loro al risarcimento dei danni in favore dell’attrice nella misura di Euro 12.400,00; rigett\u00f2, invece, la domanda di risarcimento del danno.
1.5. Proposero appello C*, C* e M* in qualit\u00e0 di eredi di M* lamentando che, anche dopo il deposito della sentenza di primo grado, non erano cessate le infiltrazioni a causa della cattiva esecuzione delle opere da parte dei convenuti o per l’omessa manutenzione dei cornicioni, muri perimetrali e canali di gronda da parte del condominio; gli appellanti principali avevano lamentato, altres\u00ec, che il Tribunale non avesse riconosciuto il danno derivante al mancato utilizzo dell’immobile.
1.6. C* ed il Condominio di Via L* si costituirono per resistere all’impugnazione e proposero appello incidentale.
1.7. La Corte d’Appello di Palermo, con sentenza n. 1818 dell’11.10.2017, in parziale riforma della decisione del giudice di prime cure, rigett\u00f2 la domanda proposta da M* nei confronti del Condominio, condannando gli appellanti principali al pagamento delle spese di lite del doppio grado di giudizio nei confronti di detta parte, confermata la pronuncia per il resto, con compensazione delle spese tra gli appellanti principali e Ca.Si.
1.8. La Corte di merito dichiar\u00f2 la carenza di legittimazione passiva del Condominio sulla base dell’art. 2, lett. c) del regolamento condominiale che, in deroga all’art. 1126 c.c., in tema di ripartizione delle spese di riparazione e manutenzione del lastrico solare, prevedeva che i lastrici solari fossero di propriet\u00e0 esclusiva dei singoli appartamento dai quali avevano accesso, sicch\u00e9 l’onere di manutenzione ordinaria e straordinaria era totalmente a carico dei proprietari dei relativi appartamenti. Detto regolamento aveva natura contrattuale e, bench\u00e9 non trascritto, era vincolante per M* e C* in quanto richiamato nei singoli atti di acquisto. Conseguentemente, le spese di riparazione del lastrico solare dovevano gravare interamente su C* e non sul Condominio.
Inoltre, dichiar\u00f2 inammissibile la domanda proposta nei confronti del Condominio perch\u00e9, in violazione all’art. 345 c.p.c., la questione dei danni provenienti dalle parti comuni dell’edificio condominiale era stata proposta per la prima volta in appello.
1.9. Quanto agli ulteriori danni imputabili alla condomina C*, la Corte d’Appello osserv\u00f2 che M* aveva segnalato al Condominio ed a C*, ancor prima di intraprendere il giudizio cautelare, la presenza di infiltrazioni nel proprio appartamento. In seguito a tale segnalazione, C* aveva chiesto di accedere all’immobile per le opportune verifiche, ricevendo un netto rifiuto da M* sia prima che dopo l’esecuzione dei lavori spontaneamente eseguiti prima dell’emissione dell’ordinanza cautelare. Anche dopo l’esecuzione dei lavori, con missiva del 7.2.2003, M* aveva diffidato M* a consentire l’accesso all’interno del suo appartamento, senza ricevere alcun riscontro; tale comportamento integrava, secondo la Corte di merito, violazione del dovere di cooperazione gravante sul debitore.
1.10. In ordine ai danni verificatisi dopo i lavori di riparazione della terrazza, la Corte d’Appello ritenne che fosse onere di M* intervenire al fine di evitare l’aggravamento dei danni s\u00ec da rendere impossibile la collocazione sul mercato; anche la domanda di risarcimento del danno da mancato utilizzo dell’immobile venne ritenuta infondata perch\u00e9 il danno subito era stato allegato ma non provato.<\/p>\n\n\n\n

2. C*, C* e M* hanno proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello sulla base di otto motivi; il primo ed il secondo motivo sono articolati in due sottomotivi.
2.1. Il Condominio di Via L* e C* hanno resistito con distinti controricorsi.
2.2. Il Sostituto Procuratore Generale, in persona della Dott.ssa Luisa De Renzis, con memorie scritte depositate in vista dell’udienza, ha chiesto il rigetto del ricorso.
2.3. In prossimit\u00e0 dell’udienza, anche i ricorrenti e Ca.Si. hanno depositato memorie illustrative.<\/p>\n\n\n\n

RAGIONI DELLA DECISIONE<\/p>\n\n\n\n

Deve essere, in primo luogo, dichiarata la nullit\u00e0 della procura rilasciata dal Condominio di Via L* all’Avv. N*.
1.1. La nomina del nuovo difensore \u00e8 avvenuta con atto datato 9.2.2024, “memoria di nomina di nuovo difensore” con cui l’avv. N* ha dichiarato di costituirsi nell’interesse del Condominio di Via L* in sostituzione dell’avv. S*, in virt\u00f9 di procura alle liti in suo favore autenticata dal medesimo difensore. Tale procura \u00e8 irrituale, con conseguente invalidit\u00e0 della stessa (Cass. 18 gennaio 2006 n. 823; Cass. 18 luglio 2007 n. 15972), perch\u00e9 non rilasciata con atto pubblico e scrittura privata autenticata, come previsto dall’art. 83, comma 2 c.p.c., ratione temporis applicabile.
1.2. La possibilit\u00e0 di conferire la procura alle liti a margine della comparsa di costituzione di un nuovo difensore, \u00e8 stata inserita nell’art. 83 c.p.c. dalla L. 18 giugno 2009, n. 69, art. 45, comma 9, lett. a), ma, per espressa previsione dell’art. 58, comma 1, di tale legge, “le disposizioni della presente legge che modificano il codice di procedura civile e le disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile si applicano ai giudizi instaurati dopo la data della sua entrata in vigore”, avvenuta il 4 luglio 2009. Essendo il presente giudizio iniziato in primo grado nel 2001, ad esso non pu\u00f2 applicarsi la nuova disposizione (v. Cass. 26 marzo 2010 n. 7241; Cass. 17 febbraio 2014 n. 3608; Cass. 27 agosto 2014 n. 18323 e Cass. 2 dicembre 2014 n. 25505).<\/p>\n\n\n\n

2. Con la prima parte del primo motivo di ricorso si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n.3 c.p.c., per avere la Corte d’Appello accertato la propriet\u00e0 esclusiva del lastrico solare sulla base del regolamento condominiale, sebbene il regolamento possa derogare ai criteri di ripartizione delle spese ma non al principio di compropriet\u00e0 stabilito dall’art. 1117 c.c. La Corte d’Appello sarebbe, pertanto, incorsa nell’errore di dichiarare la carenza di legittimazione passiva del Condominio, per non essere proprietario del lastrico solare, sull’erroneo presupposto che la norma regolamentare potesse modificare il regime della propriet\u00e0 condominiale, esonerando il Condominio, quale ente gestore dell’edificio condominiale, all’obbligo di assicurare la manutenzione del bene.
2.1. Con la seconda parte del primo mezzo i ricorrenti lamentano che la Corte d’Appello non aveva tenuto conto che le infiltrazioni provenivano non solo dal lastrico solare ma anche dai cornicioni di gronda di propriet\u00e0 condominiale.
2.2. Il motivo \u00e8 fondato sotto entrambi i profili.
2.3. Secondo l’insegnamento di questa Corte, in tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall’art. 1117 c.c. pu\u00f2 essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari (Cass., Sez. Un., 7 luglio 1993 n. 7449; Cass. 8 settembre 2021 n. 24189).
L’art. 1117 c.c. non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della propriet\u00e0 del bene (“Sono oggetto di propriet\u00e0 comune\u2026.”), che \u00e8 suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la propriet\u00e0 esclusiva di quel bene in capo ad un condomino, o a terzi, ovvero attraverso la dimostrazione che, per le sue caratteristiche strutturali, la res sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari.<\/mark>
2.4. Con riguardo ai lastrici, in particolare, si \u00e8 ritenuto che, qualora non intervenga una volont\u00e0 derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall’art. 1117 c.c., in virt\u00f9 della relazione di accessoriet\u00e0 o di collegamento strumentale con le singole unit\u00e0 immobiliari, sono attribuiti ex lege in propriet\u00e0 comune per effetto dell’acquisto della propriet\u00e0 dei piani o porzioni di piano; pertanto, il lastrico solare \u00e8 oggetto di propriet\u00e0 comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unit\u00e0 immobiliari nonch\u00e9 il regolamento di Condominio accettato dai singoli condomini (Cass. 8 ottobre 2021 n. 27363; Cass. 16 luglio 2004 n. 13279).
\u00c8 stato, inoltre, precisato in giurisprudenza che l’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall’art. 1117 c.c., ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari, pu\u00f2 essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del Condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di Condominio (Cass. 6 luglio 2022 n. 21440; Cass. 7 aprile 1995 n. 4060).<\/mark>
2.5. La giurisprudenza di questa Corte richiede, per escludere la previsione di condominialit\u00e0 di cui all’art. 1117 c.c., una espressa riserva di propriet\u00e0 nel titolo originario di costituzione del Condominio (cfr. ad esempio, in tema di cortili, Cass. n. 7885 del 2021; Cass. n. 16070 del 2019; Cass. n. 18796 del 2020; Cass. n. 5831 del 2017; la regola vale ovviamente anche per gli altri beni indicati nell’art. 1117 c.c.).
Il lastrico, in definitiva, assolve alla primaria funzione di copertura dell’edificio e rientra dunque nel novero delle parti comuni, salva la prova contraria che, per\u00f2, deve essere fornita in modo chiaro ed univoco, attraverso una espressa riserva di propriet\u00e0.
<\/mark>2.6. A tali principi non si \u00e8 uniformata la Corte di merito, che ha ritenuto di trarre la prova della propriet\u00e0 esclusiva del lastrico solare dall’art. 2, lett. c) del Regolamento condominiale, che pone le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle terrazze a carico del proprietario dell’appartamento di cui costituisce proiezione.<\/mark>
2.7. La prova della propriet\u00e0 del lastrico doveva avvenire, invece, attraverso un titolo idoneo a dimostrare il superamento della presunzione di condominialit\u00e0 del lastrico solare di cui all’art. 1117 c.c.
Per titolo non si intende, evidentemente, il titolo che individua il soggetto destinatario dei costi della manutenzione, ordinaria e straordinaria, della terrazza, ma deve intendersi l’atto costitutivo dello stesso Condominio, ossia il primo atto di trasferimento di un’unit\u00e0 immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in pi\u00f9 propriet\u00e0 individuali; tale atto deve contenere in modo chiaro e inequivoco elementi tali da includere l’alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perci\u00f2 a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (cos\u00ec Cass. n. 21440 del 2022; analogamente, v. anche, Cass. n. 27363\/2021 cit.; Cass. n. 13279\/2004 cit.; Cass. n. 4060\/1995 cit.).<\/mark>
Nel caso di specie, la Corte d’Appello ha accertato la propriet\u00e0 esclusiva del lastrico solare sulla base del regolamento del 7.12.1953 depositato presso il notaio Vito di Giovanni, che non era intellegibile, n\u00e9 trascritto nei registri immobiliari.
Detto regolamento, al momento della vendita delle singole propriet\u00e0 era stato solo richiamato per relationem, mentre avrebbe dovuto essere allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto e contenere in modo chiaro e inequivoco elementi tali da includere l’alienazione del diritto di condominio.<\/p>\n\n\n\n

3. Con il secondo motivo di ricorso, recante la rubrica sub. 2 A, si deduce la violazione dell’art. 112 c.p.c. per ultrapetizione; la Corte di merito avrebbe erroneamente interpretato la domanda proposta in grado d’appello, sostenendo che gli appellanti avevano chiesto la condanna dei convenuti all’eliminazione delle cause delle infiltrazioni, mentre gli stessi avevano lamentato che le infiltrazioni erano persistenti, limitando la domanda al risarcimento dei danni. Conseguentemente sarebbe errata la statuizione della Corte d’Appello, che ha dichiarato inammissibile la domanda, perch\u00e9 proposta per la prima volta in grado di appello.
Con la parte di motivo recante la rubrica sub 2 B, si deduce la violazione degli art. 112 e 277 c.p.c., per omessa pronuncia sulla domanda risarcitoria derivanti dal mancato utilizzo dell’immobile.
3. Con il settimo motivo di ricorso si deduce la violazione degli artt. 2043 c.c., 1223 c.c. e 1226 c.c., per avere la Corte di merito rigettato la domanda risarcitoria proposta dall’attrice per la mancata disponibilit\u00e0 dell’immobile in quanto reso inabitabile dalle infiltrazioni, per carenza di prova del danno costituto da concrete richieste di locazione o di vendita dell’immobile, nonch\u00e9 dalla circostanza che le condizioni dell’immobile fossero gi\u00e0 pregiudicate dal suo stato di degrado. Secondo i ricorrenti, la decisione sarebbe in contrasto con la giurisprudenza di legittimit\u00e0, ed in particolare \u2013 si sostiene in memoria- con gli approdi costituiti dalla pronuncia delle Sezioni Unite n. 33645\/2022 in materia di prova presuntiva del danno da mancato godimento del bene, corrispondente al valore locativo del bene; tale principio, anche se riferito alla perdita della disponibilit\u00e0\/godimento dell’immobile per la diversa ipotesi di occupazione senza titolo da parte di un terzo, potrebbe applicarsi alla fattispecie in esame in cui la perdita della disponibilit\u00e0\/godimento \u00e8 dovuta alla inagibilit\u00e0 dell’immobile in conseguenza dell’attivit\u00e0 colposa di terzi. Anche in tale ipotesi, il danno avrebbe potuto essere determinato con riferimento al canone locativo dell’immobile in quanto l’attrice avrebbe perso il godimento diretto e\/o indiretto del suo appartamento, in quanto non poteva n\u00e9 goderlo, n\u00e9 concederlo a terzi per essere inabitabile, secondo quanto emerso dalla CTU. La Corte di merito avrebbe, quindi, omesso l’esame circa un fatto decisivo per il giudizio che \u00e8 stato oggetto di discussione, con riferimento alle risultanze della CTU, che aveva dato atto della presenza di distacchi, crolli, ecc\u2026, concludendo che esso non fosse abitabile a causa del protrarsi delle infiltrazioni.
3.1. I motivi, che per la loro evidente connessione vanno trattati congiuntamente, sono fondati.
3.2. Sin dall’atto introduttivo del giudizio, l’attrice ha chiesto la condanna del Condominio di Via Libert\u00e0 e di Ca.Ma. all’eliminazione delle cause delle infiltrazioni ed al risarcimento dei danni, costituiti sia dalle opere necessarie per ripristinare l’immobile sia ai danni derivanti dalla sua inutilizzabilit\u00e0.
Le conclusioni sono state reiterate nell’atto d’appello, con cui \u00e8 stato richiesto di accertare e dichiarare che a causa dell’inerzia dei convenuti nella eliminazione delle infiltrazioni, l’appartamento della Ma.Gi. era divenuto inabitabile e che non poteva essere utilizzato in alcun modo anche per il pericolo di crolli e di condannare gli appellati al risarcimento degli ulteriori danni (rispetto a quelli liquidati in sentenza) subiti dalla Ma.Gi., collegati alla impossibilit\u00e0 di utilizzazione dell’immobile.
Con l’atto d’appello, quindi, gli eredi dell’attrice hanno riproposto la medesima domanda, lamentando la persistenza dei danni da infiltrazione nonostante i lavori eseguiti dalla convenuta sul lastrico solare, in esecuzione dell’ordinanza emessa in sede cautelare.
3.3. La sentenza impugnata \u00e8 errata anche in relazione alla prova del danno per il mancato godimento del bene da parte dell’attrice, per avere la Corte di merito rigettato la domanda risarcitoria perch\u00e9 l’attrice non avrebbe provato di avere ricevuto richieste di locazione o di vendita dell’immobile, considerando, peraltro, che le condizioni dell’immobile sarebbero state gi\u00e0 pregiudicate dal suo stato di degrado.
3.4. Sul punto, deve essere richiamata la nota pronuncia delle Sezioni Unite del 15\/11\/2022, n.33645, che, in tema di prova del danno da perdita di godimento del bene, ha ammesso la prova presuntiva.
Le Sezioni Unite, con la citata sentenza, hanno optato per una mediazione fra la teoria normativa del danno, emersa nella giurisprudenza della II Sezione Civile, e quella della teoria causale, sostenuta dalla III Sezione Civile.
Le Sezioni Unite hanno confermato la linea evolutiva della giurisprudenza della II Sezione Civile, nel senso che la locuzione “danno in re ipsa” va sostituita con quella di “danno presunto” o “danno normale”, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato.
La sentenza delle Sezioni Unite definisce, altres\u00ec, la nozione di danno risarcibile in presenza di violazione del contenuto del diritto di propriet\u00e0 esso riguarda non la cosa ma il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa sicch\u00e9 il danno risarcibile \u00e8 rappresentato dalla specifica possibilit\u00e0 di esercizio del diritto di godere che \u00e8 andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione.
Il nesso di causalit\u00e0 giuridica si stabilisce cos\u00ec fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l’evento di danno condizionante il requisito dell’ingiustizia, e la concreta possibilit\u00e0 di godimento che \u00e8 stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire.
Nel caso in cui la prova sia fornita attraverso presunzioni, l’attore ha l’onere di allegare il pregiudizio subito, anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza.
Il principio enunciato dalle Sezioni Unite, riferito alla perdita della disponibilit\u00e0\/godimento dell’immobile per la diversa ipotesi di occupazione senza titolo da parte di un terzo, trova applicazione anche nelle ipotesi in cui la perdita della disponibilit\u00e0\/godimento sia dovuta alla inagibilit\u00e0 dell’immobile in conseguenza dell’attivit\u00e0 colposa di terzi.
La Corte di merito ha omesso di accertare se, a causa del protrarsi delle infiltrazioni, l’attrice avesse perso il godimento sia diretto, sia indiretto mediante locazione, del suo appartamento, in quanto non poteva n\u00e9 goderlo, n\u00e9 concederlo a terzi in caso di inabitabilit\u00e0.
La Corte territoriale, pur asserendo di aderire all’orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimit\u00e0, confermato dalla citata pronuncia delle Sezioni Unite, ha erroneamente rigettato la domanda dell’attrice per carenza di prova di concrete richieste di locazione o di vendita dell’immobile rimaste pregiudicate dalle sue condizioni degradate.<\/p>\n\n\n\n

4. Il ricorso deve, pertanto, essere accolto in relazione al primo, al secondo e al settimo motivo, dichiarati assorbiti i restanti mezzi per il pregiudiziale accertamento di cui alle censure accolte (il terzo motivo di ricorso con cui si deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo del giudizio per avere la Corte d’Appello erroneamente affermato che la convenuta avesse eliminato le cause delle infiltrazioni nel corso del procedimento cautelare; il quarto motivo di ricorso, con cui si deduce l’omesso esame di pi\u00f9 fatti decisivi per il giudizio, aventi ad oggetto l’inosservanza del dovere dell’attrice di cooperare con il debitore per l’esecuzione delle opere di ripristino dell’appartamento danneggiato a seguito delle infiltrazioni; il quinto motivo di ricorso, con cui si deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio con riguardo all’affermazione della Corte d’Appello secondo cui le infiltrazioni sarebbero terminate dopo i lavori eseguiti dalla convenuta; il sesto motivo, con cui \u00e8 dedotto l’omesso esame circa un fatto decisivo in relazione all’obbligo dell’attrice di rimuovere la situazione pregiudizievole; l’ottavo motivo di ricorso, con cui si deduce la violazione dell’art.112 c.p.c., 343 c.p.c. e 346 c.p.c., con riferimento al regolamento delle spese di lite).
4.1. La sentenza va cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d’Appello di Palermo, in diversa composizione, che nel riesaminare la vicenda si atterr\u00e0 ai seguenti principi di diritto
“L’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall’art. 1117 c.c., ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari, pu\u00f2 essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del Condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio”.
<\/mark><\/strong>“Nell’ipotesi di perdita della disponibilit\u00e0 e del godimento dell’immobile in conseguenza dell’attivit\u00e0 colposa di terzi, il proprietario \u00e8 tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilit\u00e0 di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato; a fronte della specifica contestazione del convenuto, la prova pu\u00f2 essere fornita anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza” .<\/p>\n\n\n\n

Il giudice di rinvio regoler\u00e0 le spese del giudizio di legittimit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

P.Q.M.<\/p>\n\n\n\n

La Corte accoglie il primo, il secondo e il settimo motivo di ricorso, assorbiti i restanti;<\/p>\n\n\n\n

cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimit\u00e0, alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione.<\/p>\n\n\n\n

Cos\u00ec deciso in Roma il 9 maggio 2024.<\/p>\n\n\n\n

Depositato in Cancelleria il 2 dicembre 2024.<\/p>\n\n\n\n

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  1. dalla motivazione; \u00abcon le pronunce di questa corte nelle quali \u00e8 stato richiamato il concetto di presunzione, non si \u00e8 inteso affermare che la prova della propriet\u00e0 esclusiva delle cose comuni di cui all\u2019art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari di un determinato edificio. In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che \u201dla destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario\u201d, bench\u00e9 si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell\u2019art. 1117 civ., si \u00e8 pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non pu\u00f2 proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all\u2019uso e al godimento di una parte dell\u2019immobile oggetto di un autonomo diritto di propriet\u00e0. L\u2019equivoco che dall\u2019espressione adottata in dette sentenze potrebbe tuttavia derivare, consiste nel ritenere che la cd. presunzione legale di comunione possa essere vinta sia dalla destinazione particolare del bene, sia dal titolo, mentre \u00e8 solo da quest\u2019ultimo che una cosa comune pu\u00f2 risultare di propriet\u00e0 singola, in quanto la destinazione particolare esclude gi\u00e0 all\u2019origine che il bene rientri nella categoria delle cose comuni, e che ad esso possa quindi riferirsi la norma dell\u2019art. 1117 del codice civile. Come esempio chiarificatore pu\u00f2 considerarsi l\u2019ipotesi di una scala che serva per accedere a un solo appartamento dell\u2019edificio condominiale. Non pu\u00f2 dubitarsi che essa sia di propriet\u00e0 esclusiva del titolare di questa unit\u00e0 immobiliare, ma non perch\u00e9 la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bens\u00ec in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell\u2019ambito delle cose comuni di cui all\u2019art. 1117 del codice civile.\u00bb \u21a9\ufe0e<\/a><\/li><\/ol>\n\n\n

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