{"id":11611,"date":"2024-11-29T11:53:00","date_gmt":"2024-11-29T10:53:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=11611"},"modified":"2025-11-30T10:45:47","modified_gmt":"2025-11-30T09:45:47","slug":"condominio-art-1117-c-c-cass-s-u-28972-2020-e-sorte-delle-clausole-di-uso-esclusivo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=11611","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Art. 1117 c.c. \/ Cass. S.U. 28972\/2020 e sorte delle clausole di uso esclusivo"},"content":{"rendered":"
\"image_print\"<\/a><\/div>\n

LA NORMA:<\/p>\n\n\n\n

Articolo 1117 Codice Civile, Parti comuni dell’edificio.<\/td>comma<\/td><\/tr>
Sono oggetto di propriet\u00e0 comune dei proprietari delle singole unit\u00e0 immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonch\u00e9 i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di propriet\u00e0 individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.<\/mark><\/em><\/td>		I<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
\n

LA PRONUNCIA:<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n

Corte di Cassazione a Sezioni Unite 17.12.20 n. 28972<\/a><\/td>comma<\/td><\/tr>
La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. \u201cdiritto reale di uso esclusivo\u201d su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell\u2019edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall\u2019art. 1102 c.c., \u00e8 preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicit\u00e0 di essi.<\/mark><\/strong>
<\/em>E’ esclusa la validit\u00e0 della costituzione di un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune dell\u2019edificio, in ambito condominiale<\/mark><\/strong><\/em>, ma sorge il problema della sorte del titolo negoziale che, invece, tale costituzione abbia contemplato<\/mark><\/strong><\/em>.
1) occorre anzitutto approfonditamente verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se le parti, al momento della costituzione del condominio, abbiano effettivamente inteso limitarsi alla attribuzione dell\u2019uso esclusivo, riservando la propriet\u00e0 all\u2019alienante, e non abbiano invece voluto trasferire la <\/mark>propriet\u00e0<\/strong><\/mark><\/em> (viene proprio richiamato l\u2019art. 1362 c.c., sulla interpretazione dei contratti, per cui si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole<\/em> e per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto<\/em>);
2) diversamente, la pattuizione potrebbe essere ricondotta<\/em> (applicando l\u2019art. 1419 I\u00b0 c.c.) al diritto reale d\u2019uso di cui all\u2019art. 1021 c.c.<\/em><\/mark><\/strong> (con conseguenze per\u00f2 molto limitanti, in particolare sulla durata e anche per la trasferibilit\u00e0, soprattutto per il fatto che, per l\u2019art. 979 c.c., non pu\u00f2 eccedere la vita della persona fisica titolare e, se costituito a favore di una persona giuridica, allora non pu\u00f2 durare pi\u00f9 di trent\u2019anni; poi, per l\u2019art. 1024 c.c., non si pu\u00f2 cedere o dare in locazione);
3) ancora, la pattuizione potrebbe essere anche convertita<\/em> (applicando l\u2019art. 1424 c.c.) in concessione di un uso esclusivo e perpetuo (perpetuo inter partes, ovviamente) di natura obbligatoria<\/mark><\/strong><\/em> (con conseguenze per\u00f2 parimenti limitanti, sempre sulla durata e soprattutto per la opponibilit\u00e0: basti considerare l\u2019accenno all\u2019ovviamente<\/em> inter partes<\/em>).<\/em><\/td>		I<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

– Cassazione civile sez. II, 09\/05\/2024, n.12707<\/strong><\/p>\n\n\n\n

dalla motivazione: E’ noto che la pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cosiddetto diritto di uso esclusivo su una porzione del cortile condominiale pu\u00f2 essere qualificata o come traslativa della propriet\u00e0 della porzione stessa, o come costitutiva di un diritto reale d’uso, o come concessione di un uso di natura obbligatoria (Cass. Sez. Unite, n. 28972 del 2020; Cass. n. 9069 del 2022).<\/em><\/p>\n\n\n\n

– Cassazione civile sez. II, 01\/07\/2024, n.17991<\/strong><\/p>\n\n\n\n

dalla motivazione: … la sopravvenuta sentenza delle Sezioni unite n. 28972\/2020, con la quale \u00e8 stato affermato il seguente principio di diritto: “la pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cd. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c. , \u00e8 preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del “numerus clausus” dei diritti reali e della tipicit\u00e0 di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la propriet\u00e0 ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l’applicazione dell’art. 1419 c.c. , costituire un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c. ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c. , per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente “inter partes”) di natura obbligatoria”..<\/em><\/p>\n\n\n\n

– Cassazione civile sez. II, 12\/07\/2022, n.22012<\/strong><\/p>\n\n\n\n

dalla motivazione: Alle considerazioni sin qui riferite occorre aggiungere che le Sezioni Unite di questa Corte hanno recentemente affermato che “La pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cd. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., \u00e8 preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicit\u00e0 di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la propriet\u00e0 ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l’applicazione dell’art. 1419 c.c., costituire un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c., ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente inter partes) di natura obbligatoria” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 28972 del 17\/12\/2020, Rv. 659712). In tal modo da un lato si \u00e8 ribadito che il cortile dell’edificio rientra, in linea di principio, nel novero delle parti comuni soggette alla regola di attribuzione della propriet\u00e0 di cui all’art. 1117 c.c., e che spetta al giudice di merito indagare se la clausola convenzionale attributiva, ad un solo condomino, di un diritto reale di uso esclusivo su una parte del cortile predetto possa essere interpretata, alla luce dei criteri fissati dall’art. 1362 c.c. e ss. c.c., come pattuizione idonea a trasferire la propriet\u00e0 del cespite, ovvero a costituire un diritto d’uso, di natura reale (ex art. 1021 c.c.) ovvero obbligatoria (con efficacia limitata, in tale seconda ipotesi, alle sole parti stipulanti). E, dall’altro lato, si \u00e8 precisato che, in ogni caso, non \u00e8 consentito istituire, per via convenzionale, un “diritto reale di uso esclusivo” su una parte comune dell’edificio, estraneo al numerus clausus dei diritti reali, poich\u00e9 in tal modo si violerebbe il principio di tipicit\u00e0 dei diritti reali e si priverebbe di concreto contenuto il diritto dei condomini all’uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c..<\/em><\/p>\n\n\n\n

– Cassazione civile sez. II, 21\/06\/2022, n.19940<\/strong><\/p>\n\n\n\n

– dalla motivazione: \u00c8 noto come Cass. Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 abbia enunciato il seguente principio di diritto: “(I)a pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c. c., \u00e8 preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicit\u00e0 di essi”. Le Sezioni Unite hanno peraltro affermato che l’eventuale titolo negoziale che abbia attribuito un siffatto “diritto d’uso esclusivo” impone di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento della costituzione del condominio, le parti abbiano, piuttosto, inteso trasferire la propriet\u00e0, ovvero costituire un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c., o, ancora, se il contratto possa altrimenti produrre gli effetti di un vincolo di uso esclusivo e perpetuo “inter partes” di natura obbligatoria.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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