{"id":11624,"date":"2025-12-10T15:57:08","date_gmt":"2025-12-10T14:57:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=11624"},"modified":"2025-12-11T16:04:20","modified_gmt":"2025-12-11T15:04:20","slug":"condominio-cassazione-civile-sez-ii-19-04-25-n-10361-il-mancato-raggiungimento-dei-quorum-non-rende-nulla-la-delibera-ma-solo-annullabile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=11624","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Cassazione Civile sez. II, 19.04.25 n. 10361 – La violazione delle regole sui quorum assembleari rende la delibera non nulla ma annullabile."},"content":{"rendered":"
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La pronuncia in esame ha avuto molta eco.<\/p>\n\n\n\n

Importante rivista giuridica online ha titolato “Condominio, adesso sono valide le assemblee e le decisioni prese anche con sole due persone: sentenza della Cassazione”<\/strong>1<\/a><\/sup>; siti di consulenze condominiali sono andati oltre, parlando di “sorprendente novit\u00e0”, di “cambiamento delle regole”, di “cambiamento epocale”, di “sentenza storica” che avrebbe addirittura “rivoluzionato il modo di intendere le assemblee condominiali”.<\/p>\n\n\n\n

E’ davvero cambiato qualcosa ?<\/p>\n\n\n\n

Facciamo fact- checking.<\/p>\n\n\n\n

La fattispecie concreta (risalente al 2010) comprendeva l’impugnazione della delibera di approvazione di lavori straordinari di riparazione e ristrutturazione di una piscina condominiale; tra i motivi vi era (sic) carenza del quorum costitutivo e deliberativo e conseguentemente nullit\u00e0 della delibera<\/em> (si trattava, precisamente, di censure inerenti alle deleghe ed alla irregolare presenza in assemblea, fondate su operazioni di ricalcolo del numero dei presenti).<\/p>\n\n\n\n

La decisione di merito esamin\u00f2 la domanda di invalidit\u00e0 della delibera de qua, per la pretesa violazione dei quorum costitutivi e deliberativi, e la ritenne inammissibile, e comunque infondata nel merito; la decisione di legittimit\u00e0 ritiene infondata la censura, richiamando i principi affermati da Cass. S.U. n. 4806\/2005 e ribaditi, con qualche precisazione, da Cass. S.U. n. 9839\/2021.<\/p>\n\n\n\n

Questo il passaggio della motivazione sul punto: La tesi del ricorrente parte per\u00f2 da un erroneo presupposto in diritto e cio\u00e8 che la violazione dei denunciati quorum si traduca in una nullit\u00e0 della delibera, conclusione questa che appare evidentemente contrastata dalla giurisprudenza di legittimit\u00e0 che, a partire da Cass. S.U. n. 4806\/2005 (il cui contenuto risulta palesemente frainteso dalla difesa del ricorrente), ha affermato che debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla propriet\u00e0 esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto, risultando invece annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarit\u00e0 nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. Tale orientamento \u00e8 stato poi nella sostanza ribadito, ma con un’ulteriore restrizione dell’ambito delle delibere suscettibili di essere qualificate in termini di nullit\u00e0 da Cass. S.U. n. 9839\/2021, confermando quindi nelle sue argomentazioni la soluzione per la quale una delibera assunta in difetto delle maggioranze ovvero dei quorum costitutivi \u00e8 solo annullabile, e non anche affetta da radicale nullit\u00e0. \u2026 Trattasi all’evidenza di circostanze che, alla luce dei precedenti segnalati, determinerebbero la sola annullabilit\u00e0 della delibera, e che come tali andavano denunciate nel rispetto del termine prescritto per l’impugnazione della delibera stessa<\/em>.<\/mark><\/p>\n\n\n\n

Quindi: nessuna nuova regola (ovviamente) ma (nemmeno) nuovi principi.<\/p>\n\n\n\n

Poniamo che in assemblea si presentino soltanto due persone, come l’esempio che si trova fatto in taluni post, e per l’effetto manchi il quorum costitutivo (come noto, per l’art. 1136 c.c. L\u2019assemblea in prima convocazione \u00e8 regolarmente costituita con l\u2019intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell\u2019intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio<\/em>, mentre L\u2019assemblea in seconda convocazione \u00e8 regolarmente costituita con l\u2019intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell\u2019intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio<\/em>), oppure manchi il quorum deliberativo (sempre per l’art. 1136 c.c., in prima convocazione Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la met\u00e0 del valore dell\u2019edificio<\/em>, mentre in seconda convocazione La deliberazione \u00e8 valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell\u2019edifici<\/em>o; salvo beninteso con non siano richieste una maggioranza qualificata): non \u00e8 affatto vero che la delibera sia valida; \u00e8 invece vero che, trattandosi di vizio di annullabilit\u00e0, esso va fatto valere, a pena di decadenza. con impugnazione nel termine perentorio di 30 gg. (che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti<\/em>), e in mancanza si sana.<\/p>\n\n\n\n

Tutto qui, e nulla di nuovo.<\/p>\n\n\n\n

Giova semmai ricordare i principi affermati dalle due pronunce precedenti citate, applicati da quella in esame.<\/p>\n\n\n\n

Cassazione Civile sez. unite, 7.3.05 n. 4806<\/strong> (testo integrale anche qui<\/a>) aveva affermato che
\u2026 queste Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle<\/strong><\/mark>
le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all\u2019ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell\u2019assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla propriet\u00e0 esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all\u2019oggetto<\/mark>.
Debbano, invece, qualificarsi annullabili<\/strong><\/mark>
le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell\u2019assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell\u2019assemblea, quelle genericamente affette da irregolarit\u00e0 nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all\u2019oggetto<\/mark><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

(traiamo dalla motivazione: \u2026 La formula dell\u2019art. 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio si intendono le delibere assunte dall\u2019assemblea senza l\u2019osservanza delle forme prescritte dall\u2019art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.. Sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l\u2019assemblea decide senza l\u2019osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volont\u00e0 collettiva per gestire le cose comuni. Pertanto, se gli stessi condomini interessati ritengono che dal provvedimento approvato senza l\u2019osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manca il loro interesse a chiedere l\u2019annullamento. Il difetto di impugnazione in termine pu\u00f2 assumere significato di personale successiva adesione alla delibera. \u2026<\/em> )<\/p>\n\n\n\n

Cassazione Civile sez. unite, 14.4.21 n. 9839<\/strong> (testo integrale anche qui<\/a>) aveva anzitutto confermato la distinzione tra annullabilit\u00e0 e nullit\u00e0: In tema di condominio negli edifici,
sono affette da nullit\u00e0<\/strong>, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell\u2019assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico \u2013 dando luogo, in questo secondo caso, ad un \u201cdifetto assoluto di attribuzioni\u201d \u2013 e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a \u201cnorme imperative\u201d o all\u2019ordine pubblico\u201d o al \u201cbuon costume\u201d;<\/mark>
al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili<\/strong> e l\u2019azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all\u2019art. 1137 c.c.<\/mark><\/em>;
l’aveva poi precisata, relativamente alla ripartizione delle spese. restingendo l’ambito della nullit\u00e0: In tema di deliberazioni dell\u2019assemblea condominiale,
sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell\u2019assemblea previste dall\u2019art. 1135 c.c., nn. 2) e 3), e che \u00e8 sottratta al metodo maggioritario<\/mark>;
sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell\u2019esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicch\u00e8 la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall\u2019art. 1137 c.c., comma 2<\/mark><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n\n

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Civile Sent. Sez. 2 Num. 10361 Anno 2025
Presidente: ORILIA LORENZO
Relatore: CRISCUOLO MAURO
Data pubblicazione: 19\/04\/2025<\/p>\n\n\n\n

(omissis)<\/p>\n\n\n\n

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE<\/p>\n\n\n\n

1. L’Avv. M* impugnava dinanzi al Tribunale di Civitavecchia la delibera del condominio I* in Ceranova-Cerveteri (Roma), del quale era condomino, adottata in seconda convocazione in data 18\/07\/2010, nelle parti relative ai consuntivi di spesa ed ai relativi piani di riparto dal 01\/04\/1995 al 31\/03\/2010, per i lavori straordinari di riparazione e ristrutturazione della piscina condominiale, assumendo la contrariet\u00e0 della detta delibera alla legge.
In particolare, l’attore chiedeva accertare la mancanza della contitolarit\u00e0 della piscina condominiale e la nullit\u00e0 e\/o annullabilit\u00e0 della delibera in quanto ritenuta affetta dal vizio di omessa comunicazione dell’avviso di convocazione della relativa assemblea condominiale.
Si costituiva il condominio invocando la previsione dell’art. 7, n. 4, del regolamento condominiale a sostegno della natura condominiale del bene con conseguente onere a carico di tutti i condomini della partecipazione alle spese per la sua conservazione, godimento e innovazione e concludendo per il rigetto della domanda.
Il Tribunale di Civitavecchia, con sentenza n. 119 del 13 febbraio 2013, rigettava la domanda, condannando l’attore al pagamento, in favore del condomino convenuto, delle spese processuali.
L’attore interponeva appello avverso tale sentenza, chiedendo di dichiarare la delibera assembleare affetta da nullit\u00e0 e\/o annullabilit\u00e0 in quanto illegittima ed invalida, non solo per la mancata regolare convocazione dello stesso all’assemblea e la mancata attestazione a verbale della verificata regolare convocazione, ma anche per l’omessa prova da parte del condominio della notificazione della convocazione dell’assemblea condominiale a tutti i comproprietari, compreso M*, fratello dell’appellante e comproprietario dell’immobile.
L’appellante lamentava, inoltre, la nullit\u00e0 della delibera per il mancato raggiungimento del quorum costituivo e deliberativo – sull’assunto della violazione del divieto di cui al regolamento condominiale di concedere pi\u00f9 di dieci deleghe alla stessa persona e del mancato deposito da parte del condominio delle tabelle millesimali – nonch\u00e9 per il mancato accertamento della sussistenza dei suddetti quorum in seconda convocazione dell’assemblea.
Si costituiva il condominio eccependo l’inammissibilit\u00e0 dell’impugnazione proposta e chiedendo il rigetto della domanda con la conseguente conferma della sentenza.
La Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 2164 del 29 marzo 2019, nel confermare integralmente la sentenza gravata, evidenziava non solo che la comunicazione fatta dall’appellante all’amministratore di condominio, relativa al suo nuovo indirizzo di residenza, non poteva ritenersi regolarmente ricevuta in quanto effettuata ad un numero di fax diverso da quello indicato, ma anche che la convocazione dell’assemblea del 18\/07\/2010 era stata ritualmente effettuata in quanto pervenuta nella sua disponibilit\u00e0 la relativa lettera raccomandata e da questo successivamente rifiutata.
Il giudice di secondo grado ha poi condiviso le conclusioni ed il percorso logico-giuridico del Tribunale nel riconoscere la natura condominiale della piscina, in quanto individuata come tale nel regolamento condominiale e ritenuta bene privo di una sua autonomia e quindi pertinenza della propriet\u00e0 condominiale, con conseguente ripartizione, anche nei confronti dell’appellante, delle spese di manutenzione e godimento della stessa.<\/p>\n\n\n\n

2. Per la cassazione di tale sentenza l’Avv. M* propone ricorso sulla base di quattro motivi.
Il Condominio I* resiste con controricorso.
Le parti hanno anche depositato memorie.<\/p>\n\n\n\n

3. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 345 c.p.c. in relazione all’art. 360, co. 1, n. 4, c.p.c. per omesso esame della domanda di nullit\u00e0 per mancanza del quorum costitutivo e deliberativo della delibera assunta il 18\/07\/2010, per aver la Corte erroneamente rigettato la suddetta domanda sull’assunto che tale eccezione non fosse stata ritualmente dedotta nel giudizio di primo grado e quindi in violazione del divieto di nova in appello.
In particolare, a parere del ricorrente, la pronuncia gravata sarebbe abnorme in quanto il giudice di secondo grado, nel motivare il proprio convincimento di rigetto della domanda di invalidit\u00e0, avrebbe erroneamente attribuito rilevanza al quorum deliberativo per l’approvazione della spesa per i lavori straordinari della piscina approvabili con il quorum ordinario ex art. 1136, co. 3, c.c., capo della sentenza che non sarebbe invece stato oggetto di censura in appello.
In tal senso il ricorrente evidenzia come il vizio di carenza del quorum costitutivo e deliberativo e conseguentemente la nullit\u00e0 della delibera siano stati dallo stesso sostenuti e provati sia in primo sia in secondo grado, prospettando censure, inerenti alle deleghe ed alla irregolare presenza in assemblea, fondate su operazioni di ricalcolo del numero dei condomini presenti alla suddetta assemblea.
Il ricorrente, inoltre, lamenta la violazione del divieto di nova in appello da parte del condominio per aver sollevato eccezioni e deduzioni relative al quorum costitutivo esclusivamente in secondo grado.
Il motivo \u00e8 evidentemente destituito di fondamento.
\u00c8 sicuramente esclusa la violazione della norma di cui all’art.112 c.p.c., atteso che la Corte d’Appello, lungi dall’omettere di pronunciare sulla domanda di invalidit\u00e0 della delibera de qua, per la pretesa violazione dei quorum costitutivi e deliberativi, ha in realt\u00e0 ritenuto la stessa inammissibile, e comunque infondata nel merito.
In primo luogo, ha osservato che le contestazioni che investivano l’impossibilit\u00e0 di tenere contro della presenza di alcuni condomini, per eccesso del numero di deleghe conferite al soggetto che li rappresentava, e per l’impossibilit\u00e0 di riferire agli stessi le sottoscrizioni apposte margine del loro nominativo nell’elenco riassuntivo dei condomini presenti, non erano state sollevate nel corso del giudizio di primo grado nel rispetto del termine previsto per legge.
Ha inoltre soggiunto che, alla luce di quanto emergeva dal verbale di assemblea, il numero dei condomini partecipanti ed il corrispondente numero dei millesimi intervenuti escludeva l’invalidit\u00e0 della delibera alla luce del contenuto della stessa, che afferiva all’approvazione di lavori che sebbene straordinari, non imponevano un quorum pi\u00f9 elevato, tenuto conto dell’ammontare della spesa che veniva a gravare su di ogni singolo condomino.
Lo stesso ricorrente, nella premessa dell’illustrazione del motivo, alla pag. 16 del ricorso, ribadisce che non ha inteso impugnare in appello la decisione del Tribunale quanto al rigetto dell’impugnativa per essere stata la delibera assunta in violazione del quorum deliberativo prescritto in ragione della tipologia dei lavori approvati, cos\u00ec che appare evidente che la censura investa il mancato accoglimento della impugnativa sul presupposto che le dedotte carenze formali del verbale assembleare si sarebbero riflesse sulla corretta individuazione sia del numero dei condomini partecipanti all’assemblea sia sul quorum necessario in relazione ai millesimi effettivamente presenti in assemblea.
La tesi del ricorrente parte per\u00f2 da un erroneo presupposto in diritto e cio\u00e8 che la violazione dei denunciati quorum si traduca in una nullit\u00e0 della delibera, conclusione questa che appare evidentemente contrastata dalla giurisprudenza di legittimit\u00e0 che, a partire da Cass. S.U. n. 4806\/2005 (il cui contenuto risulta palesemente frainteso dalla difesa del ricorrente), ha affermato che debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla propriet\u00e0 esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto, risultando invece annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarit\u00e0 nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
Tale orientamento \u00e8 stato poi nella sostanza ribadito, ma con un’ulteriore restrizione dell’ambito delle delibere suscettibili di essere qualificate in termini di nullit\u00e0 da Cass. S.U. n. 9839\/2021, confermando quindi nelle sue argomentazioni la soluzione per la quale una delibera assunta in difetto delle maggioranze ovvero dei quorum costitutivi \u00e8 solo annullabile, e non anche affetta da radicale nullit\u00e0.
Una volta posta tale premessa, si palesa incensurabile la conclusione del giudice di appello che ha opinato per l’inammissibilit\u00e0, in quanto affetta da novit\u00e0, della deduzione di parte ricorrente, secondo cui la delibera sarebbe invalida per le denunciate violazione delle prescrizioni in punto di numero di deleghe attribuibili ad un singolo condomino, ovvero per l’assenza di valida sottoscrizione da parte di alcuni dei condomini presenti.
Trattasi all’evidenza di circostanze che, alla luce dei precedenti segnalati, determinerebbero la sola annullabilit\u00e0 della delibera, e che come tali andavano denunciate nel rispetto del termine prescritto per l’impugnazione della delibera stessa (cfr. con specifico riferimento al tema dell’eccesso di deleghe, Cass. n. 8015\/2017, secondo cui la violazione della clausola del regolamento di condominio volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee, comporta che la partecipazione all’assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento suddetto, determinando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, d\u00e0 luogo ad un’ipotesi di annullabilit\u00e0 della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l’approvazione della deliberazione).<\/mark>
Correttamente la sentenza impugnata ha ricordato che le contestazioni de quibus non erano state ritualmente dedotte nel giudizio di primo grado (e la tardivit\u00e0 deve affermarsi anche per il caso in cui l’allegazione del vizio sia stata dedotta per la prima volta con le memorie di cui all’art. 183 c.p.c.,), alla luce del fatto che i vizi individuati con l’atto di citazione si risolvevano nella denuncia dell’omissione di una valida convocazione del ricorrente e nel fatto che erano state pretese delle spese per un bene di cui si negava la compropriet\u00e0.
Rileva a tal fine il principio ripetutamente affermato da questa Corte per cui la domanda di declaratoria dell’invalidit\u00e0 di una delibera dell’assemblea dei condomini per un determinato motivo non consente al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, l’annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione (Cass. n. 16675\/2018; conf., ex multis, Cass. n. 7258\/2024; Cass. n. 24761\/2020; Cass. n. 22963\/2022).
Avendo l’attore limitato la sua domanda originaria di accertamento dell’invalidit\u00e0 ai soli vizi relativi al difetto di sua valida convocazione, ed alla carenza della qualit\u00e0 di comproprietario in relazione al bene i cui lavori di manutenzione erano stati approvati, \u00e8 quindi evidente che le situazioni indicate nel motivo, che del pari a detta del ricorrente avrebbero determinato l’invalidit\u00e0 della delibera, fondano dei nuovi motivi di impugnazione, la cui inammissibilit\u00e0 \u00e8 stata correttamente colta e dichiarata dalla Corte distrettuale.<\/p>\n\n\n\n

4. Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. in relazione all’art. 360, co. 1, n. 5, c.p.c. per omesso esame di fatti decisivi consistenti nel mancato esame di un mezzo di prova e di una prova legale. In particolare, il giudice di secondo grado, nell’omettere di considerare la lettera prioritaria del 25\/07\/2007 inviata all’odierno ricorrente dall’amministratore del condominio – dalla quale si evincerebbe che quest’ultimo sarebbe titolare di un terzo ufficio presso cui l’Avv. M* aveva correttamente comunicato il suo nuovo indirizzo di residenza – avrebbe erroneamente ritenuto non regolarmente ricevuta la suddetta comunicazione.
La sussistenza di un terzo ufficio emergerebbe inoltre dalla dichiarazione confessoria resa dall’amministratore all’udienza del 18\/01\/2012, anche questa, a parere del ricorrente, oggetto di omesso esame da parte della Corte territoriale.
Il motivo \u00e8 inammissibile nella parte in cui denuncia il vizio di cui al n. 5 dell’art. 360 co. 1 c.p.c., avendo la sentenza impugnata confermato quella di primo grado, sulla base delle medesime ragioni inerenti alle questioni di fatto poste a sostegno della decisione di primo grado, il che preclude ex art. 348 ter ultimo comma c.p.c., la deduzione del vizio di cui al n. 5 dell’art. 360 c.p.c.
Inoltre, per dedurre la violazione del paradigma dell’art. 115 \u00e8 necessario denunciare che il giudice non abbia posto a fondamento della decisione le prove dedotte dalle parti, cio\u00e8 abbia giudicato in contraddizione con la prescrizione della norma, il che significa che per realizzare la violazione deve avere giudicato o contraddicendo espressamente la regola di cui alla norma, cio\u00e8 dichiarando di non doverla osservare, o contraddicendola implicitamente, cio\u00e8 giudicando sulla base di prove non introdotte dalle parti e disposte invece di sua iniziativa al di fuori dei casi in cui gli sia riconosciuto un potere officioso di disposizione del mezzo probatorio (fermo restando il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilit\u00e0 di ricorrere al notorio, previsti dallo stesso art. 115 c.p.c.), mentre detta violazione non si pu\u00f2 ravvisare nella mera circostanza che il giudice abbia valutato le prove proposte dalle parti attribuendo maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attivit\u00e0 consentita dal paradigma dell’art. 116 c.p.c., che non a caso \u00e8 rubricato alla “valutazione delle prove” (Cass. n. 11892 del 2016; Cass. S.U. n. 16598\/2016).
In particolare, in tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilit\u00e0 di ricorrere al notorio), mentre \u00e8 inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attivit\u00e0 valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (Cass. S.U. n. 20867\/2020).
La formulazione del motivo denota chiaramente come il ricorrente intenda denunciare pi\u00f9 un mancato apprezzamento di alcune prove, in particolare la lettera prioritaria del 25 luglio 2007, piuttosto che l’omesso esame di fatto decisivo, il che esclude che ricorra la dedotta violazione di legge.
Ma ancor pi\u00f9 risolutivo \u00e8 il rilievo che, anche a voler individuare nella mancata presa in esame della citata missiva, dalla quale a detta del ricorrente emergerebbe che l’amministratore dell’epoca avrebbe comunicato di mantenere uno studio in T, cos\u00ec che sarebbe valida la successiva comunicazione del ricorrente di voler ricevere le convocazioni solo nel nuovo indirizzo anagrafico, il fatto di cui al n. 5 dell’art. 360 c.p.c., lo stesso \u00e8 carente del requisito della decisivit\u00e0.
Rileva a tal fine la circostanza che la sentenza impugnata ha ritenuto che fosse stata offerta la prova della rituale comunicazione della convocazione al ricorrente, per avere questi rifiutato il ritiro del plico depositato presso l’ufficio postale, conclusione questa che rende recessiva la diversa questione concernente la comunicazione del nuovo indirizzo all’amministratore, avendo i giudici di appello ritenuto che l’atto fosse comunque giunto nella sfera del destinatario, che aveva per\u00f2 ritenuto opportuno non ritirarlo.<\/p>\n\n\n\n

5. Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c. in relazione all’art. 360, co. 1, n. 4, c.p.c. per violazione delle norme processuali sulla valutazione della prova legale in ordine alla lettera raccomandata di convocazione dell’assemblea del 18\/07\/2010 per aver la Corte territoriale erroneamente attribuito, ai fini del proprio convincimento, valenza di prova legale allo scritto “rifiutato dal destinatario il 05\/07\/2010 ore 13,25, f.to illeggibile” apposto sulla busta contenente la lettera raccomandata, negando, di contro, valenza di prova legale ai timbri apposti sulla stessa di “compiuta giacenza al mittente” ed alla data “5-7-10”.
In particolare, l’abnormit\u00e0 della decisione emergerebbe dall’assunto della Corte per cui il timbro della “compiuta giacenza al mittente” – che fotografa l’omissione del ritiro postale da parte del destinatario – attribuisce allo scritto “rifiuto” valore di prova legale, in quanto, secondo il ricorrente, in assenza della conforme attestazione dell’operatore postale tale valore probatorio non sussisterebbe.
A parere del ricorrente, mentre la timbratura dell’attestazione di compiuta giacenza al mittente con l’indicazione della data sarebbe una dimostrazione certa del momento di creazione del documento, con effetti opponibili ai terzi, la datazione a penna dello scritto del rifiuto non avrebbe lo stesso valore legale in quanto priva della conforme attestazione dell’operatore postale.
Tale dicitura sarebbe stata apposta da ignoto successivamente alla restituzione del plico nelle mani del mittente.
Anche tale motivo \u00e8 infondato.
Nela fattispecie, in ragione della data di adozione della delibera impugnata trova applicazione la giurisprudenza maturata nella vigenza dell’originario testo dell’art. 66 disp. att. c.c., a mente della quale, in tema di condominio degli edifici, non \u00e8 previsto alcun obbligo di forma per l’avviso di convocazione dell’assemblea, sicch\u00e9 la comunicazione pu\u00f2 essere fatta anche oralmente, in base al principio della libert\u00e0 delle forme, salvo che il regolamento non prescriva particolari modalit\u00e0 di notifica del detto avviso; deve, quindi, ritenersi legittima la prassi, precedentemente non contestata, in base alla quale l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, destinato ad un condomino non abitante nell’edificio condominiale, venga consegnato ad altro condomino, congiunto del primo (Cass. n. 8449\/2008).
Ne consegue che (Cass. n. 875\/1999), poich\u00e9 l’art. 1136 cod. civ. non prescrive particolari modalit\u00e0 di notifica ai condomini dell’avviso di convocazione per la regolarit\u00e0 delle relative assemblee, la comunicazione pu\u00f2 essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e pu\u00f2 essere provata da univoci elementi dai quali risulti, anche in via presuntiva, che il condomino ha, in concreto, ricevuto la notizia della convocazione.
Proprio in tema di notifica di atti giudiziari, \u00e8 stato poi precisato che la notificazione in un luogo non coincidente con le risultanze anagrafiche non determina la nullit\u00e0 del procedimento e della sentenza atteso che le risultanze anagrafiche rivestono un valore meramente presuntivo circa il luogo dell’effettiva abituale dimora, che \u00e8 accertabile con ogni mezzo di prova, anche contro le stesse, assumendo rilevanza esclusiva il luogo ove il destinatario della notifica dimori, di fatto, in via abituale. (cfr. ex multis Cass. n. 8463\/2023).
Nella fattispecie, la conclusione dei giudici di appello che hanno ritenuto valida la comunicazione della convocazione dell’assemblea presso la precedente residenza anagrafica del ricorrente non \u00e8 censurabile.
Lo stesso ricorrente, infatti, riferisce che l’immobile sito alla via Roccatagliata, vecchia residenza del M*, era abitato ancora dalla madre, e che anche dopo il suo ricovero in una struttura assistenziale, era solito periodicamente recarsi nell’immobile al fine di provvedere al cambio degli abiti materni, attesa l’incapienza del mobilio messo a disposizione dalla struttura che l’ospitava.
Deve, quindi, escludersi che con il mutamento di residenza sia venuto meno ogni rapporto con il luogo ove \u00e8 stata effettuata la convocazione, come peraltro confermato dal fatto che la corrispondenza proveniente dal condominio ed ivi indirizzata era stata ritirata dal M* sia prima che dopo la convocazione oggetto di causa (cfr. pag. 4 della sentenza gravata).
Risulta incontestabile l’affermazione del giudice di appello che ha ritenuto che l’atto fosse giunto quindi nella sfera del destinatario, e che lo stesso sia stato volontariamente rifiutato, risultando quindi assicurata la presunzione di conoscenza di cui all’art. 1335 c.c.
In tal senso rileva il contenuto della missiva di convocazione, che risulta essere stata restituita al mittente in data 5 luglio 2010. Assume parte ricorrente che l’atto non avrebbe portata probatoria adeguata, in quanto, pur riferendosi di una spedizione dell’atto avvenuta il 29 maggio 2010 (come da timbro di spedizione), l’annotazione resa dall’ufficiale postale di compiuta giacenza solo il 5 luglio 2010 non assicura il rispetto delle formalit\u00e0 di legge, non essendo stato assicurato il tempo minimo di deposito presso l’ufficio postale.
Il ricorrente trascura per\u00f2 di rilevare l’intero contenuto delle annotazioni operate dall’ufficiale postale, che, dopo aver effettivamente riportato la dizione di compiuta giacenza, ha successivamente riportato con un’annotazione a penna che l’atto sarebbe stato rifiutato dal destinatario il giorno 5 luglio 2010 alle ore 13,25, corredando tale annotazione di una firma che il ricorrente riferisce non leggibile.
Ritiene il Collegio che dal tenore complessivo dell’atto de quo emerga chiaramente come l’iniziale indicazione di “compiuta giacenza” sia stata successivamente corretta con la precisazione che in realt\u00e0 si era verificato il rifiuto del ritiro da parte del destinatario, recatosi presso l’ufficio postale a seguito del rinvenimento dell’avviso nella cassetta postale, rifiuto che ha determinato il perfezionamento della notifica, e quindi la possibilit\u00e0 di rimettere il plico al destinatario anzitempo.
Trattasi di annotazioni che provengono da ufficiale postale e quindi munite di fidefacienza, suscettibile di essere contestata solo a mezzo della proposizione della querela di falso.
Inoltre, proprio il carattere integrativo della dichiarazione relativa al rifiuto, rispetto all’iniziale affermazione della compiuta giacenza, consente di riferire la portata certificativa del timbro postale anche alla successiva dichiarazione, che costituisce parte integrante di quella per la quale \u00e8 stato pacificamente apposto il timbro, a detta dello stesso ricorrete.
N\u00e9 appare contestabile, con le modalit\u00e0 operate dal ricorrente, il fatto che non vi sarebbe certezza circa la persona recatasi a compiere il ritiro dell’atto, salvo poi rifiutarlo, occorrendo a tal fine richiamare la giurisprudenza di questa Corte secondo cui l’annotazione dell’agente postale sull’avviso di ricevimento, dalla quale risulti il rifiuto senza ulteriore specificazione circa il soggetto (destinatario, oppure persona diversa abilitata a ricevere il plico) che ha in concreto opposto il rifiuto, pu\u00f2 legittimamente presumersi riferita al rifiuto di ricevere il plico o di firmare il registro di consegna opposto dal destinatario, con conseguente completezza dell’avviso, e dunque legittimit\u00e0 e validit\u00e0 della notificazione (Cass. n. 16237\/2018; Cass. n. 5206\/2012), non senza trascurare che nella fattispecie risulta espressamente indicata la persona del destinatario, come quella che aveva opposto il rifiuto al ritiro.<\/p>\n\n\n\n

6. Il quarto motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione del principio del contraddittorio del sollecito e del leale svolgimento del processo, la carenza di potestas iudicandi e la nullit\u00e0 della sentenza sul punto di doglianza in relazione all’art. 360, co. 1, n. 4, c.p.c., per aver la Corte territoriale errato nel ritenere pertinente il giudizio espresso dal giudice di prime cure in ordine alla relazione di accessoriet\u00e0 esistente tra il bene comune (la piscina) e la propriet\u00e0 del ricorrente.
Al contrario il ricorrente non avrebbe mai domandato al Tribunale di pronunciarsi sulla relazione di accessoriet\u00e0 che lega il bene comune con la propria unit\u00e0 immobiliare, ma anzi avrebbe domandato esclusivamente una pronuncia sulla mancanza di titolarit\u00e0 della compropriet\u00e0 della piscina e per l’effetto di non essere tenuto al pagamento delle spese di conservazione e godimento.
Il motivo \u00e8 evidentemente destituito di fondamento.
Dalla narrazione dei fatti emerge chiaramente che il motivo sostanziale che era stato posto a fondamento dell’impugnativa della delibera condominiale era rappresentato dall’affermazione del ricorrente secondo cui nulla poteva essergli addebitato a titolo di spese di manutenzione della piscina, sul presupposto che egli non fosse comproprietario della stessa, per non essergli opponibile il regolamento di condominio e per non riconoscere un nesso di pertinenzialit\u00e0 con la sua propriet\u00e0 esclusiva.
Emerge con evidenza che l’oggetto del giudizio investiva, ancorch\u00e9 al fine di pervenire alla declaratoria di invalidit\u00e0 della delibera condominiale, l’accertamento circa la natura condominiale del bene cui si riferiva la delibera di spesa.
La sentenza impugnata, una volta riscontrata l’avvenuta trascrizione del regolamento di condominio, che appunto contemplava la piscina tra i beni comuni, ha rigettato la censura del ricorrente, ravvisando in capo al medesimo la qualit\u00e0 di comproprietario. Risulta del tutto priva di fondamento la deduzione del M* secondo cui vi sarebbe stata una violazione dell’art. 112 c.p.c., avendo i giudici di merito doverosamente esaminato la questione che, in base alle stesse doglianze del ricorrente, avrebbe determinato l’invalidit\u00e0 della delibera.
Per il resto il motivo, nella parte in cui evidenzia la distanza della piscina dalla sua propriet\u00e0 esclusiva, pone delle evidenti censure di merito, mirando a sollecitare alla Corte un non consentito novello apprezzamento delle emergenze istruttorie.<\/p>\n\n\n\n

7. Il ricorso \u00e8 perci\u00f2 rigettato, ed al rigetto consegue la condanna del ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio che si liquidano come da dispositivo.<\/p>\n\n\n\n

8. Poich\u00e9 il ricorso \u00e8 rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilit\u00e0 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater dell’art. 13 del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.<\/p>\n\n\n\n

P.Q.M.
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio che liquida in complessivi Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali, pari al 15 % sui compensi, ed accessori di legge;
ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del D.P.R. n. 115\/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, L. n. 228\/12, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato per l’appello a norma dell’art. 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Cos\u00ec deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, in data 10 aprile 2025.
Depositato in Cancelleria il 19 aprile 2025.
.<\/p>\n\n\n\n


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