{"id":2336,"date":"2020-07-24T14:55:28","date_gmt":"2020-07-24T12:55:28","guid":{"rendered":"http:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=2336"},"modified":"2021-03-13T20:51:25","modified_gmt":"2021-03-13T19:51:25","slug":"condominio-il-mandato-ad-amministrare-il-condominio-ed-il-compenso","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=2336","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Il mandato ad amministrare il condominio ed il compenso"},"content":{"rendered":"
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\"\"<\/figure>\n\n\n\n

download articolo di Alvise Cecchinato da Gestire immobili guardando avanti – Newsletter del Centro Studi di ANACI Veneto – 15.07.20<\/a><\/p>\n\n\n\n

L’Amministratore ha sempre diritto al compenso ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La riforma del 2012 ha recepito l’insegnamento giurisprudenziale che ravvisava gi\u00e0, nell’incarico dell’Amministratore, un rapporto di mandato<\/strong>i<\/sup><\/a>: il termine si trova poche volte nelle norme del Codice Civile sul Condominioii<\/sup><\/a> ma \u00e8 decisivo il rimando, nel penultimo comma dell’art. 1129 c.c., per il quale “Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV”<\/em>, che sono appunto gli articoli (dal 1703 al 1730) che disciplinano dunque tale contratto.<\/p>\n\n\n\n

Quindi l’Amministratore opera, da professionista quale \u00e8 (ora ai sensi della l. 4\/13<\/a>), esattamente come l’Avvocato o il Commercialista, che parimenti ricevono dal Cliente, per contratto di prestazione d’opera intellettuale, dei mandati.<\/p>\n\n\n\n

Propriamente, la definizione codicistica del mandato recita che \u00e8 “il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o pi\u00f9 atti giuridici per conto dell’altra”<\/em> (art. 1703 c.c.): come per l’Avvocato promuovere una causa, oppure per il Commercialista tenere la contabilit\u00e0, cos\u00ec per l’Amministratore di Condominio gli “atti giuridici”<\/em> sono quelli in cui si concreta la sua attivit\u00e0 di gestione immobiliare delle propriet\u00e0 comuni del fabbricato, ossia quanto prevedono il Codice Civile e le altre fonti normative quali “attribuzioni”<\/em> (anzitutto l’art. 1130 c.c.<\/a>, ma anche innumerevoli altre norme, sempre del Codice e di altre leggi).<\/p>\n\n\n\n

Tra le norme che disciplinano il contratto del mandato richiamate per l’Amministratore di Condominio vi \u00e8 anche l’art. 1709 c.c., rubricato “Presunzione di onerosit\u00e0<\/em>“<\/em>, il quale prevede che “Il mandato si presume oneroso”<\/em> (ossia si ritiene non gratuito, fino a prova contraria di diverso accordo tra le parti), e che “La misura del compenso, se non \u00e8 stabilita dalle parti, \u00e8 determinata in base alle tariffe professionali o agli usi<\/em>“<\/em>, ovvero che “<\/em>in mancanza \u00e8 determinata dal giudice”<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2 questa regola generale in tema di mandato per l’Amministratore di Condominio in realt\u00e0 non vale.<\/p>\n\n\n\n

Infatti su di essa prevalgono delle norme speciali, introdotte sempre dalla riforma, dettate appunto per il contratto <\/strong>di mandato ad amministrare condominiiii<\/sup><\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Queste regole speciali sono di fondamentale importanza, e non vanno mai dimenticate.<\/p>\n\n\n\n

A) l\u2019onere di specificazione analitica del compenso<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Abbiamo ricordato il penultimo comma dell’art. 1129 c.c., che \u00e8 quello del richiamo alla disciplina generale del contratto di mandato, ma solo \u201c<\/em>p<\/em>er quanto non disciplinato dal presente articolo\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Ebbene, il terz\u2019ultimo comma dell’articolo stesso recita che “L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, <\/strong><\/em>deve specificare analiticamente<\/strong><\/u><\/em>, <\/strong><\/em>a pena di nullit\u00e0 della nomina<\/strong><\/u><\/em> stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attivit\u00e0 svolta”<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Si tratta di una norma di infelice formulazione<\/strong>: basti considerare che ricollega l’obbligo di specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso al successivo inciso per la \u201cattivit\u00e0 svolta\u201d<\/em>, come fosse gi\u00e0 effettuata, mentre \u00e8 ovvio che il riferimento non pu\u00f2 che essere ad un attivit\u00e0 futura, ancora da effettuare.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019altra parte, sempre temporalmente, fa riferimento non solo \u201call’atto dell<\/em>a <\/em>accettazione della nomina\u201d<\/em>, ma anche, giusta la preposizione \u201ce\u201d,<\/em> all’atto dell’accettazione \u201cdel rinnovo\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Ma si tratta, anche, di una norma con pericolos<\/strong>e conseguenze<\/strong>: la \u201cnullit\u00e0\u201d<\/em> della nomina \u00e8 infatti una sanzione gravissima.<\/p>\n\n\n\n

Si consideri ad esempio:<\/p>\n\n\n\n