{"id":2957,"date":"2020-09-15T19:25:55","date_gmt":"2020-09-15T17:25:55","guid":{"rendered":"http:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=2957"},"modified":"2021-03-13T20:51:25","modified_gmt":"2021-03-13T19:51:25","slug":"condominio-lavori-condominiali-e-proprieta-esclusive","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=2957","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Lavori condominiali e propriet\u00e0 esclusive"},"content":{"rendered":"
\"image_print\"<\/a><\/div>\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

download articolo di Alvise Cecchinato da Gestire immobili guardando avanti – Newsletter del Centro Studi di ANACI Veneto – 15.09.20<\/a><\/p>\n\n\n\n

Che problemi possono sorgere con i singoli condomini che non hanno approvato i lavori deliberati ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In questi tempi di “caccia” ai bonus, il Legislatore dell’emergenza ha introdotto una norma facilitativa, stabilendo che per deliberare gli interventi in questione \u00e8 sufficiente la maggioranza semplice (art. 63 del “decreto agosto”i<\/sup><\/a>, che aggiunge il comma 9-bis all’art.119 “decreto rilancio”ii<\/sup><\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Le regole del Condominio importano, si sa, che la maggioranza (e in questi casi, come detto, quella semplice: ossia la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno un terzo dei millesimi) obbliga la minoranza.<\/p>\n\n\n\n

Ottima cosa; ma un singolo condomino, che per chiss\u00e0 quale ragione \u00e8 contrario ai lavori, pu\u00f2 opporsi, e creare problemi, se non si presta qualche attenzione.<\/p>\n\n\n\n

Esperienza insegna che le obiezioni pi\u00f9 frequenti attengono alla validit\u00e0 della delibera, quanto all’oggetto, in particolare per la incidenza sulle parti comuni ovvero anche sulle propriet\u00e0 esclusive, e quanto alle modalit\u00e0, per l’accesso tramite queste ultime.<\/p>\n\n\n\n

Volendo sintetizzare:<\/p>\n\n\n\n

A) “non potete <\/em>danneggiare o diminuire <\/em>beni<\/em> comuni”<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

B) “non potete toccare la mia <\/em>propriet\u00e0 esclusiva<\/em>“<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

C) “non potete entrare nella mia <\/em>propriet\u00e0 esclusiva<\/em>“<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Per le prime due, senza consenso non c’\u00e8 rimedio (effettivamente i lavori condominiali non possono mai compromettere beni comuni e toccare le unit\u00e0 esclusive, nel senso per\u00f2 che infra preciseremo).<\/p>\n\n\n\n

Per la terza, nonstante il dissenso c’\u00e8 rimedio (il Giudice pu\u00f2 autorizzare l’accesso, eliminando il rischio che si venga accusati, tra l’altro, penalmente, di violazione di domicilio) ma, come si dir\u00e0, bisogna prendersi per tempo.<\/p>\n\n\n\n

A) i limiti insuperabili agli interventi sulle parti comuni<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Non \u00e8 una novit\u00e0 del “decreto agosto” facilitare l’approvazione di lavori condominiali stabilendo maggioranze minori di quelle che in generale sarebbero richieste in ragione della natura ed entit\u00e0 dei lavori.<\/p>\n\n\n\n

Gi\u00e0 la giurisprudenza aveva introdotto la sottile distinzione tra innovazioni<\/em> dirette al miglioramento o all’uso pi\u00f9 comodo o al maggior rendimento delle cose comuni<\/em>, per le quali ex art. 1120 c.c. occorrono i 2\/3 dei millesimi, e modificazioni che mirano a potenziare o a rendere pi\u00f9 comodo il godimento della cosa comune<\/em> che, a condizione del rispetto della entit\u00e0 sostanziale<\/em> e della destinazione originaria<\/em> (concetti invero alquanto … interpretabili), per le quali quella particolare maggioranza non occorreiii<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Leggi speciali avevano ed hanno specificamente introdotto maggioranze particolari, pi\u00f9 facili da raggiungere, ad esempio per eliminare le barriere architettonicheiv<\/sup><\/a> e anche per incentivare i risparmi energeticiv<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Il legislatore della riforma, d’altra parte, ha modificato l’art. 1120 c.c. introducendo, a lato delle innovazioni per cui \u00e8 rimasta la necessit\u00e0 dei 2\/3 dei millesimi, quelle, c.d. virtuose, sempre ricollegabili alle barriere architettoniche e al risparmio energetico ma non solo, per cui \u00e8 invece sufficiente l’1\/2 dei millesimi (comma IIvi<\/sup><\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Ora, come si \u00e8 detto, la nuovissima norma citata all’inizio interviene stabilendo che le deliberazioni dell\u2019assemblea del condominio aventi per oggetto l\u2019approvazione degli interventi<\/strong><\/em> di cui al presente articolo<\/em>, <\/em>ossia l’art. 119 del “decreto rilancio” che prevede i<\/strong><\/em>ncentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici<\/strong><\/em>, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell\u2019edificio<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Ma, attenzione<\/strong>: la norma generale dell’art. 1120 ultimo comma c.c.<\/strong>, di cui non \u00e8 dubitabile la permanente vigenza, anche per gli interventi riconducibili alla regola recentissimamente introdotta, continua a stabilire, perentoriamente ed inderogabilmente, che s<\/strong><\/em>ono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilit\u00e0 o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino<\/strong><\/em>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Tre sono i limiti, insuperabili, quand\u2019anche le innovazioni fossero effettivamente dirette a miglioramenti, usi pi\u00f9 comodi, o maggiori rendimenti:<\/p>\n\n\n\n

1)<\/strong> pericolo di pregiudizio alla stabilit\u00e0 o alla sicurezza del fabbricato<\/strong><\/em>;<\/strong><\/p>\n\n\n\n

2)<\/strong>alter<\/strong><\/em>azione de<\/strong><\/em>l decoro architettonico<\/strong><\/em>;<\/strong><\/p>\n\n\n\n

3)<\/strong>inservibilit\u00e0 di <\/strong><\/em>talune parti comuni dell’edificio all’uso o al godimento anche di un solo condomino<\/strong><\/em>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Dunque resta assolutamente fermo il divieto di danneggiare o diminuire i beni comuni, o meglio sia i beni sia i diritti comuni.<\/p>\n\n\n\n

Ovviamente \u00e8 improbabile che gli interventi di cui ai bonus possano recare pregiudizio alla stabilit\u00e0 o alla sicurezza del fabbricato<\/em>(al contrario, se si mira al sisma bonus !); tuttavia \u00e8 da chiedersi se alterino il decoro architettonico<\/em> e, soprattutto, se rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

La Corte di Cassazione ha pi\u00f9 volte precisato i concetti di decoro architettonico<\/em> e di inservibili<\/em>t\u00e0<\/em> all’uso o al godimento anche di un solo condomino<\/em>, e ci limitiamo a qualche citazione in nota delle pronunce pi\u00f9 recentivii<\/sup><\/a>, rimandando per approfondimenti ad una prossima “lente d’ingrandimento”.<\/p>\n\n\n\n

Una delibera che prevedesse lavori idonei ai bonus concernenti parti comuni ma determinanti alterazione del decoro architettonico o inservibilit\u00e0 di talune parti comuni dell’edificio all’uso o al godimento anche di un solo condomino, sarebbe nulla, e legittimerebbe il condominio contrario ai lavori a non infondate iniziative giudiziali per bloccare i lavori.<\/p>\n\n\n\n

B) l’intangibilit\u00e0 delle propriet\u00e0 esclusive<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

E’ una ovviet\u00e0, ma spesso ci si pu\u00f2 confondere.<\/p>\n\n\n\n

L’Assemblea \u00e8, per definizione, competente a deliberare solo ed esclusivamente sulle parti comuni.<\/p>\n\n\n\n

Una delibera che prevedesse lavori idonei ai bonus concernenti non solo parti comuni ma anche propriet\u00e0 esclusive sarebbe nulla, e legittimerebbe il condominio contrario ai lavori a non infondate iniziative giudiziali per bloccare i lavori.<\/p>\n\n\n\n

Vedasi, recentemente, Cassazione civile sez. II, 08\/07\/2020, n.14300: Nell’ambito dei lavori straordinari, il condominio non pu\u00f2 imporre i lavori in tutte le unit\u00e0 immobiliari anche se servono ad ammodernare l’impianto elettrico. Difatti, l’assemblea non ha il potere di invadere la sfera di propriet\u00e0 dei singoli partecipanti, a meno di un’accettazione esplicita degli interessati.<\/em><\/p>\n\n\n\n

La distinzione tra propriet\u00e0 comuni e esclusive, come noto, \u00e8 fissata, salvo diverse previsioni nel titolo costitutivo dell’ente condominiale, dall’art. 1117 c.c., Parti comuni dell’edificio<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Facile a dirsi, meno nella pratica, specie se consideriamo gli interventi tipici degli attuali bonus, come le facciate, le coperture e gli impianti.<\/p>\n\n\n\n

Relativamente alle facciate, va ricordato che la Corte di Cassazione \u00e8 pi\u00f9 volte intervenuta a proposito dei balconi, ribadendo che essi sono, di per s\u00e9, propriet\u00e0 esclusiva, ma ricomprendendo tra le parti comuni anche alcuni loro componenti, con l’individuazione di un discrimine costituito, in sostanza, dalla funzione effettivamente prevalente, estetica (e in quel caso sono parti comuni) o funzionale (e in quel caso sono propriet\u00e0 esclusive)viii<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Cos\u00ec ragionando, possono considerarsi parti comuni rivestimenti e frontalini, ma anche le ringhiere e pi\u00f9 in generale i parapetti, se svolgono in concreto una prevalente, e perci\u00f2 essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo cos\u00ec elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole.<\/p>\n\n\n\n

Non per\u00f2 i serramenti, salvo casi molto particolari a livello architettonico, o interpretazioni del concetto di bene comune che allo stato non trovano fondamento sicuro in dottrina e in giurisprudenza.<\/p>\n\n\n\n

Relativamente alle coperture, va ricordato che il legislatore della riforma ha modificato il n. 2 dell’art. cit., aggiungendo, tra le parti comuni, anche i sottotetti destinati per le caratteristiche funzionali all\u2019uso comune<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Per quanto riguarda invece gli impianti, va ricordato che il legislatore della riforma ha modificato il n. 3 dell’art. cit. precisando che sono parti comuni gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti <\/em>fino al punto di diramazione ai locali di propriet\u00e0 individuale dei singoli condomini<\/strong><\/em>, ovvero, in caso di impianti unitari, <\/em>fino al punto di utenza<\/strong><\/em>, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

C) l’accessibilit\u00e0 alle propriet\u00e0 esclusive<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Ultima, ma non da trascurare, \u00e8 la questione che, per realizzare i lavori sulle parti comuni, pur non toccando parti esclusive, sia nondimeno necessario accedere alle unit\u00e0 individuali.<\/p>\n\n\n\n

Pu\u00f2 facilmente darsi una esigenza di questo tipo, sempre se consideriamo gli interventi tipici degli attuali bonus, come le facciate, le coperture e gli impianti.<\/p>\n\n\n\n

Si deve distinguere, invero, tra necessit\u00e0 (ossia: i lavori non sarebbero proprio realizzabili) e comodit\u00e0 (nel senso che i lavori sarebbero comunque realizzabili, dall’esterno, diventando per\u00f2 economicamente pi\u00f9 onerosi).<\/p>\n\n\n\n

Nel primo caso, ossia di accesso realmente indispensabile, soccorre una precisa disposizione del Codice Civile, che pacifica giurisprudenza reputa applicabile anche in ambito di edifici in condominio.<\/p>\n\n\n\n

Si tratta dell’art. 843 c.c., Accesso al fondo<\/em>: \u00e8 stabilito anzitutto che il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessit\u00e0<\/em>, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune; ed \u00e8 stabilito anche che se l’accesso cagiona danno, \u00e8 dovuta un’adeguata indennit\u00e0<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Cassazione civile , sez. II , 16\/01\/2006 , n. 685 ha affermato che l<\/em>‘art. 843 c.c. <\/em>\u00e8<\/em> applicabile anche in caso di immobili in condominio<\/em>, e i giudici di merito, in caso di rifiuto del consenso, hanno ammesso la tutela cautelare d\u2019urgenza ex art. 700 c.p.c.ix<\/sup><\/a> ove l’impedimento alla esecuzione dei lavori determini un pregiudizio imminente e irreparabile.<\/p>\n\n\n\n

Si tratta di un rimedio cautelare d’urgenza, quindi breve, ma, si sa, in senso relativo parlando, trattandosi comunque di una procedura giudiziaria.<\/p>\n\n\n\n

Non ci si pu\u00f2 trovare all’ultimo momento.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e8, si badi, si pu\u00f2 rischiare, nell’incertezza.<\/p>\n\n\n\n

O sussiste il consenso del singolo condomino a far accedere, espressamente manifestato, o si presume il dissenso.<\/p>\n\n\n\n

E non c’\u00e8 distinzione tra locali chiusi e spazi aperti, magari di fatto facilmente accessibili.<\/p>\n\n\n\n

Si pu\u00f2 configurare, infatti, un reato: la fattispecie penale della violazione di domicilio (art- 617 c.p.) punisce chiunque s’introduce nell’abitazione altrui, o in un altro luogo di privata dimora, o nelle appartenenze di essi <\/em>(quindi, per essere chiari: nessuna distinzione tra appartamenti e negozi, stanze interne e giardini o balconi), contro la volont\u00e0 espressa o tacita <\/em>(quindi, per essere chiari; nessuna distinzione tra divieto comunicato, e ipotetico assenso) di chi ha il diritto di escluderlo, ovvero vi s’introduce cla<\/em>ndestinamente o con l’inganno.<\/em><\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n\n

i<\/a>d.l. 14 agosto 2020 n. 104, Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell\u2019economia<\/p>\n\n\n\n

ii<\/a>d.l. 19 maggio 2020,n. 34, Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonche’ di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, convertito con legge n. 77\/2020<\/p>\n\n\n\n

iii<\/a>innumerevoli pronunce, da Cassazione civile sez. II, 05\/11\/1990, n. 10602: In tema di condominio di edifici costituisce “innovazione” soggetta da approvazione con la maggioranza assembleare di cui al comma 5 dell’art. 1136 c.c. qualunque opera nuova che implichi una modificazione notevole della cosa comune, alternandone l’entit\u00e0 sostanziale o la destinazione originaria con esclusione quindi delle modificazioni che mirano a potenziare o a rendere pi\u00f9 comodo il godimento della cosa comune. Lo stabilire se un’opera integri o meno gli estremi dell’innovazione prevista dall’art. 1120 c.c. costituisce un’indagine di fatto insindacabile in cassazione se sostenuta da corretta e congrua motivazione.<\/em><\/p>\n\n\n\n

iv<\/a>legge n. 13\/1989<\/p>\n\n\n\n

v<\/a>legge n. 99\/2009<\/p>\n\n\n\n

vi<\/a>art. 1120 II comma c.c.: I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:<\/em><\/p>\n\n\n\n

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrit\u00e0 degli edifici e degli impianti;<\/em><\/p>\n\n\n\n

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unit\u00e0 immobiliari o dell’edificio, nonch\u00e9 per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;<\/em><\/p>\n\n\n\n

3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.<\/em><\/p>\n\n\n\n

vii<\/a>sul concetto di decoro architettonico<\/strong><\/em>, vedasi ad esempio Cassazione civile , sez. VI , 18\/01\/2018, n. 1235: Ai fini della tutela prevista dall’articolo 1120 del Cc in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell’edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall’innovazione, abbia un particolare pregio artistico, n\u00e9 rileva che tale decoro sia stato gi\u00e0 gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull’immobile, ma \u00e8 sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identit\u00e0. La tutela del decoro architettonico attiene a tutto ci\u00f2 che nell’edificio \u00e8 visibile e apprezzabile dall’esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, per cui il proprietario della singola unit\u00e0 immobiliare non pu\u00f2 mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare un’autonoma facolt\u00e0 di modificare quelle parti esterne, a prescindere da ogni considerazione sulla propriet\u00e0 del suolo su cui venga realizzata l’opera<\/em>; vedasi tuttavia Cassazione civile sez. II, 16\/04\/2019, n. 10583: Ai sensi dell’art. 1120, comma 4, la lesione del decoro architettonico di un fabbricato condominiale deve essere accertata considerando le condizioni preesistenti, con la conseguenza che una modifica non pu\u00f2 essere ritenuta pregiudizievole se apportata ad un edificio la cui estetica era stata gi\u00e0 menomata da precedenti simili lavori.<\/em><\/p>\n\n\n\n

sul concetto di in<\/strong><\/em>servibili<\/strong><\/em>t\u00e0<\/strong><\/em> all’uso o al godimento anche di un solo condomino<\/strong><\/em>, vedasi ad esempio Cassazione civile , sez. II , 29\/08\/2018 , n. 21342: In tema di condominio negli edifici, il limite fissato dall’ art. 1120, ultimo comma, c.c. non si identifica nel semplice disagio, ovvero nel minor godimento che l’innovazione procuri al singolo condomino rispetto a quella che, fino a quel momento, \u00e8 stata la sua fruizione della cosa comune, implicando il concetto di inservibilit\u00e0 la concreta inutilizzabilit\u00e0 della res communis secondo la sua naturale fruibilit\u00e0.<\/em><\/p>\n\n\n\n

viii<\/a>tra le pronunce, da ultimo Cassazione civile sez. VI, 08\/06\/2020, n.10848: Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, n\u00e9 essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perci\u00f2 essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo cos\u00ec elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (nella specie, la Corte ha ritenuto che l’accertamento del giudice del merito secondo cui le ringhiere costituenti il parapetto del fronte dei balconi ed i divisori degli stessi, giacch\u00e9 “ben visibili all’esterno”, “disposti simmetricamente”, “omogenei per dimensioni, forma geometrica e materiale” assolvessero in misura preponderante alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimit\u00e0).<\/em><\/p>\n\n\n\n

ix<\/a>Tribunale , Ariano Irpino , 14\/03\/2005: Deve essere confermato il decreto con cui \u00e8 stato accolto il ricorso ex art. 700 c.p.c. instato da un amministratore volto ad ottenere il transito nel fondo viciniore al fine di porre in essere manutenzioni conservative all’edificio condominiale.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Tribunale , Salerno , 27\/01\/2004: \u00c8 ammissibile ed accoglibile il ricorso ex art. 700 c.p.c. diretto ad ottenere l’accesso ed il passaggio su fondo altrui ex art. 843 c.c. qualora tale accesso risulti necessario e non sussistano soluzioni tecniche alternative meno gravose per il vicino<\/em>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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