{"id":4585,"date":"2020-12-22T18:19:32","date_gmt":"2020-12-22T17:19:32","guid":{"rendered":"http:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=4585"},"modified":"2024-04-21T08:09:38","modified_gmt":"2024-04-21T06:09:38","slug":"condominio-bonnus-e-contratto-di-appalto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=4585","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Bonus e contratto di appalto"},"content":{"rendered":"
\"image_print\"<\/a><\/div>\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

download articolo di Alvise Cecchinato da Gestire immobili guardando avanti – Newsletter del Centro Studi di ANACI Veneto – 15.12.20<\/a><\/p>\n\n\n\n

Lavori di ristrutturazione in condominio e contratto da sottoscrivere con l\u2019impresa. A cosa fare attenzione ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Gli interventi a cui corrispondono gli agognati bonus, dal pi\u00f9 famoso e anche famigerato (ossia il \u201csuper 110\u201d), a quelli minori, e per\u00f2 molto pi\u00f9 semplici (ossia il \u201cfacciate\u201d e il \u201cristrutturazioni\u201d), consistono di opere da realizzare nel fabbricato (manutenzioni o innovazioni a seconda dei casi), ed implicano quindi rapporti di appalto<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Si chiama \u201cappalto\u201d<\/em> per l\u2019appunto \u201cil contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro\u201d<\/em> (art. 1655 c.c.): tale quindi \u00e8 il rapporto che viene ad instaurarsi tanto per gli interventi edilizi in senso stretto, strutturali o di finitura, quanto per quelli impiantistici.<\/p>\n\n\n\n

Questi contratti trovano disciplina nel Codice Civile (artt. da 1655 a 1677), mentre non si applica loro il Codice Appalti (ossia il Decreto legislativo 18 aprile 2016, n. 50, precisamente Codice dei contratti pubblici), che vale solo ed esclusivamente per le opere ed i servizi pubblici.<\/p>\n\n\n\n

Si distingue poi tra appalto<\/strong> e subappalto<\/strong>, che si ha quando l\u2019impresa affidataria a sua volta fa eseguire parti dell\u2019opera da altre imprese.<\/p>\n\n\n\n

Ora si parla, specie per i bonus, di general contractor<\/strong> (figura che \u00e8 disciplinata invero solo nell\u2019ambito degli appalti pubblici), ma non \u00e8 una novit\u00e0 che l\u2019opera sia affidata ad una impresa che poi si avvale di altre, anche per ragioni di specializzazione nelle varie lavorazioni e forniture (ci\u00f2 deve essere per\u00f2 espressamente autorizzato, art. 1656 c.c.)<\/p>\n\n\n\n

La cosa \u00e8 per\u00f2 rilevante, gi\u00e0 solo considerando che, come vedremo nel prosieguo, il committente pu\u00f2 invocare le garanzie di legge soltanto nei confronti dell\u2019appaltatore, al quale spetter\u00e0 semmai chiamare in causa il subappaltatore per essere a sua volta tenuto indenne (quindi chi ha effettivamente eseguito le lavorazioni presentanti vizi e difetti potr\u00e0 essere chiamato in causa, ma non c\u2019\u00e8, come si dice, azione diretta a favore del committente nei suoi confronti).<\/p>\n\n\n\n

Parlando di appalto, non mancano le preoccupazioni: paradossalmente, nel passato, anche remoto, si sono realizzate costruzioni che hanno resistito nel tempo, e oggi giorno, bench\u00e8 le imprese possano contare sul sempre maggiore progresso tecnologico dei materiali e delle attrezzature, sono sotto gli occhi di tutti edificazioni anche recentissime, ma gi\u00e0 bisognose di riparazioni.<\/p>\n\n\n\n

Come proteggere il Condominio ? E come proteggersi, da Amministratore ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cerchiamo di enucleare quale consiglio, valido in generale, ed in particolare facendosi questione di bonus.<\/p>\n\n\n\n

Indicazioni a tutela dell\u2019Amministratore<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pu\u00f2 sembrare banale e scontato, tuttavia spesso non viene fatto, magari nella fretta:<\/p>\n\n\n\n

– far deliberare dall\u2019Assemblea il contratto predisposto per la sottoscrizione, completo di tutte le clausole, allegandolo alla convocazione, o comunque mettendolo per tempo a disposizione affinch\u00e9 ciascuno lo possa esaminare<\/strong> (l\u2019Amministratore, non va mai dimenticato, ha ruolo essenzialmente esecutivo, e pi\u00f9 la delibera \u00e8 specifica, meno c\u2019\u00e8 discrezionalit\u00e0 e meno c\u2019\u00e8 responsabilit\u00e0);<\/p>\n\n\n\n

– coinvolgere il Consiglio, e se non c\u2019\u00e8 suggerirne la nomina<\/strong> (come noto, con la riforma vi \u00e8 una previsione di legge, all\u2019art. 1130 c.c., ove si prevede che \u201cL’assemblea pu\u00f2 anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unit\u00e0 immobiliari\u201d<\/em>, e che \u201cIl consiglio ha funzioni consultive e di controllo\u201d<\/em>; sui compiti che possono essere svolti dal Consiglio, nessun dubbio quanto all\u2019istruttoria (come l\u2019esame dei capitolati, dei preventivi e della bozza di contratto); quanto invece alla delega di decisioni (come la scelta dell\u2019impresa, o tra pi\u00f9 proposte contrattuali), giurisprudenza che pareva consolidata lo escludeva (cfr. Cass. 5130\/071<\/sup><\/a>), ma recentissimamente \u00e8 intervenuta una pronuncia che, entro certi limiti, la ammette (v. Cass. 14300\/202<\/sup><\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Indicazioni a tutela del Condominio<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I timori sono di duplice ordine: preoccupa anzitutto che l\u2019opera non venga completata nei tempi previsti; preoccupa altres\u00ec che l\u2019opera non venga realizzata a regola d\u2019arte e come da capitolato, e si verifichino quindi, alla consegna o successivamente (trattandosi di immobili e di interventi destinati a durare nel tempo), vizi o difformit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Relativamente all\u2019esigenza <\/strong>che l\u2019opera venga completata nei tempi previsti e venga consegnata <\/strong>regolare e conforme<\/strong>, in via generale, trattandosi di appalto, la tutela si ottiene anzitutto con la previsione di scadenze di pagamento (senza acconto iniziale, e solo a stati di avanzamento)<\/strong> e di una trattenuta finale (a garanzia)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

In ambito di bonus, tali cautele restano valide, e vanno adottate a maggior ragione, tenuto conto della gravit\u00e0 delle conseguenze ove ritardi, difetti o difformit\u00e0 finiscano per far perdere la agevolazione !<\/p>\n\n\n\n

Vanno ben considerati sia i limiti temporali della operativit\u00e0 dei bonus (senza dare per scontate proroghe solo annunciate), sia le modalit\u00e0 (ossia quanti stati di avanzamento sono ammessi).<\/p>\n\n\n\n

Inoltre, ultimo ma non ultimo: ove, come di regola avviene, il conseguimento della agevolazione (lo specifico bonus) \u00e8 stato condizione essenziale dell\u2019affidamento dell\u2019opera (secondo quel capitolato e verso quel corrispettivo), \u00e8 consigliabile, prudenzialmente, che sia esplicitato.<\/p>\n\n\n\n

Per quel che concerne invece l\u2019eventualit\u00e0 <\/strong>che <\/strong>nel<\/strong>l\u2019opera <\/strong>successivamente alla consegna si manifestino <\/strong>difetti<\/strong>, in via generale, trattandosi di appalto, la tutela deriva anzitutto dalle garanzie di legge<\/strong>, che sono previste dal Codice Civile.<\/p>\n\n\n\n

Ci riferiamo:<\/p>\n\n\n\n

1) all\u2019art. 1667 cod. civ., rubricato \u201c<\/em>Difformit\u00e0 e vizi dell’opera\u201d<\/em>, che prevede per qualsiasi appalto una garanzia base di 2 anni di durata, salvo decadenza e prescrizione; stabilisce infatti che: \u201cL’appaltatore \u00e8 tenuto alla garanzia per le difformit\u00e0 e i vizi dell’opera … <\/em>Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformit\u00e0 o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta … L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera …<\/em>\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

2) all\u2019art. 1669 cod. civ., rubricato \u201c<\/em>Rovina e difetti di cose immobili\u201d<\/em>, che prevede per gli appalti su immobili una garanzia ulteriore di 10 anni di durata, salvo decadenza e prescrizione; stabilisce infatti che: \u201cQuando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore \u00e8 responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, <\/em>purch\u00e9 sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia<\/em>\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Questa seconda garanzia, che si aggiunge alla prima ove l\u2019appalto riguardi appunto immobili, pu\u00f2 essere invocata anche per gli interventi che trattiamo, grazie alla interpretazione molto ampia che ne d\u00e0 la giurisprudenza:<\/p>\n\n\n\n

– \u00e8 da tempo consolidato che rientrano nella garanzia in esame anche vizi non totalmente impeditivi, ma di apprezzabile pregiudizio circa la normale utilizzazione, anche su elementi secondari e accessori (Cass. 24230\/18; Cass. 187\/20);<\/p>\n\n\n\n

– recentemente si \u00e8 chiarito che soggiacciono alla garanzia predetta non solo i lavori di originaria edificazione ma anche quelli di successiva ristrutturazione (Cass. S.U. 7756\/17).<\/p>\n\n\n\n

Entrambe le garanzie, per\u00f2, hanno come soggetto responsabile esclusivamente l\u2019appaltatore (ossia: l\u2019impresa affidataria) e non anche il subappaltatore (ossia: l\u2019impresa che abbia effettivamente operato, ma per incarico della impresa affidataria), che potr\u00e0 essere coinvolto, ma solo dal primo (peraltro, l\u2019appaltatore potr\u00e0 s\u00ec chiamare in causa il subappaltatore, ma a condizione che abbia impedito tempestivamente la decadenza: l\u2019art. 1670 c.c. prevede infatti che \u201cL\u2019appaltatore, per agire in regresso nei confronti dei subappaltatori, deve, sotto pena di decadenza, comunicare ad essi la denunzia entro sessanta giorni dal ricevimento\u201d<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

Insomma: l\u2019interlocutore del committente, per le garanzie \u00e8 l\u2019appaltatore, e non il subappaltatore (come pacifico in giurisprudenza: Cass. 21719\/19).<\/p>\n\n\n\n

In ambito di bonus, non \u00e8 aspetto proprio da trascurare specie se ci si affida a general contractor di fuori che, per superare possibili iniziali diffidenze, danno la possibilit\u00e0 di scegliere anche imprese della zona, conosciute ed apprezzate: lavoreranno dette, ma in caso di problemi ci si dovr\u00e0 rivolgere al soggetto con cui si \u00e8 stipulato il contratto d\u2019appalto, salvo rilascio di garanzie ad hoc da parte di tali imprese esecutrici.<\/p>\n\n\n\n

Tanto ricordato e osservato sulle garanzie previste per legge, cerchiamo di riassumere, per punti, a cosa prestare attenzione nella redazione della contratto d\u2019appalto<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

– clausole, allegati e sottoscrizione<\/strong>: diffidare dei moduli e formulari di contratto di svariate pagine, anche perch\u00e8 clausole sovrabbondanti finiscono per essere ripetitive e contraddittorie; verificare che le reciproche prestazioni fondamentali (per l\u2019impresa: l\u2019opera da realizzare; per il committente: il corrispettivo da pagare) siano inequivocabilmente espresse (per contenuti e tempistiche) in clausole concise e chiare (il capitolato dei lavori, a descrizione della prestazione a carico dell\u2019impresa, per lavorazioni e materiali, e relative caratteristiche, \u00e8 bene che sia completo, il pi\u00f9 dettagliato e preciso possibile, anche per le caratteristiche dei materiali usati e dei componenti installati; per il resto, spesso \u00e8 preferibile la disciplina di legge); verificare scrupolosamente gli allegati e le sottoscrizioni (anche quanto allegato deve essere sottoscritto); ultimo, ma non ultimo, fare attenzione a che sia precisato nell\u2019intestazione che si tratti di \u201ccontratto appalto\u201d<\/em> (secondo la dottrina il general contractor \u00e8 un appaltatore; ma \u00e8 meglio che ci\u00f2 sia precisato);<\/p>\n\n\n\n

– garanzi<\/strong>a<\/strong> per vizi e difformit\u00e0<\/strong>: controllare che non vi siano clausole di limitazione delle garanzie di legge (artt. 1667 e 1669 c.c.) e, possibilmente, pattuire una garanzia contrattuale pi\u00f9 estesa e svincolata da termini di decadenza e prescrizione, sempre insidiosi;<\/p>\n\n\n\n

– modalit\u00e0 di risoluzione delle controversie<\/strong>: diffidare delle clausola di deroga alla giurisdizione ordinaria (c.d. clausola compromissoria o clausola arbitrale); chi scrive non ha, di principio, nulla contro le c.d. ADR (acronimo di \u201calternative dispute resolution\u201d), ma \u00e8 esperienza comune che possono comportare costi ingenti (specie se \u00e8 previsto non un Arbitro Unico ma un Collegio Arbitrale, e comunque se la clausola prevede soltanto le modalit\u00e0 di nomina, ad esempio il Presidente del Tribunale o di un Ordine Professionale, senza fare riferimento ad una struttura che amministri la procedura, e di cui siano note, e abbordabili, le tariffe, come la Camera di Commercio), e non escludono del tutto strascichi giudiziari (infatti anche le pronunce arbitrali, dette lodi, sono, seppur con molti limiti, suscettibili di impugnazioni);<\/p>\n\n\n\n

– luogo <\/strong>della risoluzione delle controversie<\/strong>: diffidare delle clausola di deroga alla competenza territoriale (c.d. foro esclusivo), se portano a radicare il contenzioso in uffici giudiziari lontani dai luoghi di realizzazione dei lavori: \u00e8 infatti esperienza comune che, solo per fare un banale esempio, dover proporre la causa a Roma determina tempi e costi molto maggiori rispetto al foro locale; potrebbe sostenersene la invalidit\u00e0 e quindi la loro irrilevanza (non per l\u2019art. 23 c.p.c., relativo alle cause tra condomini ovvero tra condomini e condominio, peraltro derogabile, ma per l\u2019art. 33 lett. U) D.Lgs. 206\/2005, relativo alle cause che riguardano il consumatore, in s\u00e8 inderogabile), ma vanno evitate eccezioni di tipo processuale (la qualit\u00e0 di consumatore del Condominio, d\u2019altra parte, si va consolidando in dottrina e giurisprudenza ma \u00e8 ancora opinabile, e in tutta sincerit\u00e0 non pare neanche del tutto appropriata, con riguardo a appalti di grossa entit\u00e0);<\/p>\n\n\n\n

– garanzie tramite polizze<\/strong>: occorre fare molta attenzione, perch\u00e8 idonea e adeguata a garantire da vizi e difetti \u00e8, in pratica, solo la \u201cpolizza decennale postuma\u201d (molto onerosa, anche per il costo della perizia del presuppone); polizze diverse, come la c.d. CAR (acronimo di \u201ccontractor all risk\u201d) tutelano da tutt\u2019altri rischi; ove venga davvero rilasciata la polizza del caso, ricordarsi di chiedere la clausola di azione diretta del beneficiario, abbastanza usuale ma non presente di default nelle condizioni (in modo, ove servisse, da poter convenire in giudizio direttamente la compagnia assicuratrice), e copia del contratto (in modo, ove servisse, da avere tutti i riferimenti);<\/p>\n\n\n\n

– garanzie tramite fidejussioni<\/strong>: occorre fare molta attenzione, perch\u00e8 idonea e adeguata a garantire da vizi e difetti \u00e8, in pratica, solo la \u201cfidejussione bancaria a prima richiesta\u201d (molto onerosa, specie se per lunga durata, e non facile da ottenere, presupponendo che l\u2019impresa dimostri solvibilit\u00e0 in caso di escussione); ove venga davvero rilasciata una tale fidejussione, ricordarsi di chiedere copia del contratto (in modo, ove servisse, da avere tutti i riferimenti).<\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n\n

1<\/a>L’assemblea condominiale pu\u00f2 legittimamente deliberare di nominare una commissione di condomini con l’incarico di esaminare i preventivi e le relative spese, al fine di valutare quale di essi sia meglio rispondente alle esigenze del condominio. Ciononostante, la scelta e il riparto operati dalla commissione diventano vincolanti per tutti i condomini (dissenzienti inclusi), solo se riportati in assemblea e approvati con le maggioranze prescritte, non essendo delegabili ai singoli condomini (anche riuniti in un gruppo) le funzioni dell’assemblea.<\/p>\n\n\n\n

2<\/a>L’assemblea condominiale ben pu\u00f2 deliberare la nomina di una commissione di condomini deputata ad assumere determinazioni di competenza assembleare. Tuttavia, le determinazioni di tale commissione, per essere vincolanti anche per i dissenzienti, ex art. 1137, comma 1, c.c. , devono essere approvate, con le maggioranze prescritte, dall’assemblea medesima, non essendo le funzioni di quest’ultima suscettibili di delega. (La S.C. ha enunciato il detto principio in una fattispecie in cui l’assemblea, demandata ad una commissione ristretta di condomini la scelta e la nomina del tecnico cui affidare l’incarico di accertare quali fossero le opere di manutenzione straordinaria necessarie per la buona conservazione dei fabbricati e di redigere il computo metrico dei lavori nonch\u00e9 il capitolato d’appalto, aveva poi approvato le indicazioni cos\u00ec emerse con una propria successiva delibera di recepimento).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

download articolo di Alvise Cecchinato da Gestire immobili guardando avanti – Newsletter del Centro Studi…<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":5169,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[48,8,35],"tags":[],"class_list":["post-4585","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-decreto-rilancio","category-condominio","category-da-gestire-immobili-guardando-avanti"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/4585","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=4585"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/4585\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":6020,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/4585\/revisions\/6020"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/5169"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=4585"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=4585"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=4585"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}