{"id":5667,"date":"2021-03-16T09:17:13","date_gmt":"2021-03-16T08:17:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=5667"},"modified":"2021-03-25T09:43:00","modified_gmt":"2021-03-25T08:43:00","slug":"condominio-termine-per-il-rendiconto-in-tempo-di-pandemia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=5667","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Termine per il rendiconto in tempo di pandemia"},"content":{"rendered":"
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\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

download articolo da Gestire Immobili Guardando Avanti<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

Il termine previsto dal Codice Civile<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Come si \u00e8 spesso osservato, la riforma di cui alla L. 220\/12 \u00e8 intervenuta sui doveri dell’Amministratore aumentandoli enormemente: lo si coglie subito, a colpo d’occhio, confrontando vecchio e nuovo testo1<\/sup><\/a> dell’art. 1129 c.c. (Nomina, revoca ed obblighi dell’Amministratore), passato da cinque a sedici commi (si fa fatica anche a contarli !), e dell\u2019art. 1130 (Attribuzioni dell’amministratore), passato da quattro a dieci numeri (pi\u00f9 del doppio … ).<\/p>\n\n\n\n

Tra gli obblighi diventati pi\u00f9 stringenti vi \u00e8 quello relativo al bilancio, rinominato “rendiconto”<\/em> e disciplinato puntualmente, quanto al contenuto, da un articolo ad hoc (l\u2019art. 1130 bis c.c.).<\/p>\n\n\n\n

Infatti, dal 2013:<\/p>\n\n\n\n

– l’art. 1130 c.c.<\/p>\n\n\n\n

al primo punto, \u201c1)\u201d<\/em>, non si limita a prevedere, come un tempo, che “l’amministratore deve” “eseguire le deliberazioni dell’assemblea”<\/em> e “curare l’osservanza del regolamento di condominio”<\/em>, ma precisa che l’amministratore l’assemblea deve anche “convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis”<\/em>;<\/p>\n\n\n\n

all\u2019ultimo … comandamento, il \u201c10)\u201d<\/em>, aggiunge che “l’amministratore deve” “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni<\/strong><\/em>“<\/em>;<\/p>\n\n\n\n

– l’art. 1119 c.c., d’altro canto, non stabilisce pi\u00f9 che l’amministratore “pu\u00f2 essere revocato d<\/em>all’autorit\u00e0 giudiziaria” <\/em>“se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarit\u00e0”<\/em> (sia chiaro: questo \u00e8 il testo originario, abrogato dal 2013, cancellando ogni riferimento a \u201cdue\u201d anni per per il rendiconto) ma stabilisce ora che la revoca<\/strong> “pu\u00f2 essere disposta dall’autorit\u00e0 giudiziaria” “se <\/em>l\u2019amministratore <\/em>non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarit\u00e0”<\/em>, precisando poi che tra le gravi irregola<\/strong>ri<\/strong>t\u00e0<\/strong> vi \u00e8 anche, ed \u00e8 la prima dell’elenco, appunto “l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale<\/strong><\/em>“<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Insomma: un termine, di 180 gg., perentorio, la cui inosservanza costituisce di per s\u00e8 grave irregolarit\u00e0, e quindi motivo di revoca.<\/p>\n\n\n\n

Ribadiamo quanto prescrive la norma: d<\/strong>alla scadenza dell’esercizio contabil<\/strong>e condominiale<\/strong> (non necessariamente coincidente con l’anno solare, ma necessariamente di durata annuale), l’Amministratore ha centottanta giorni<\/strong> (in pratica sei mesi, ma il calcolo preciso va fatto a giorni) entro i quali:<\/p>\n\n\n\n

deve redigere il rendiconto<\/strong><\/p>\n\n\n\n

deve convocare l’Assemble<\/strong>a<\/strong> per la sua approvazione<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Nessun dubbio sul duplice contenuto dell\u2019obbligo e del termine (sia redigere il rendiconto sia convocare per l\u2019approvazione); ci si potrebbe chiedere se entro la scadenza basti la convocazione nel senso dell’invio dell’avviso, oppure occorra la convocazione nel senso dello svolgimento della riunione: ragionevolmente, meglio organizzarsi per tempo, tenendo conto del preavviso minimo da dare e delle tempistiche della sua spedizione, affinch\u00e8 entro la scadenza l\u2019Assemblea effettivamente si svolga, nella usuale seconda convocazione.<\/p>\n\n\n\n

La sospensione disposta dalla <\/strong>normativa d\u2019emergenza<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Con intervento eccezionale e temporaneo, motivato dalla situazione pandemica, la L. 126\/20 (di conversione del D.L. 104\/20), all’art. 63 bis (in vigore dal 14.10.20) ha stabilito che “<\/strong><\/em>Il termine di cui al numero 10) dell’articolo 1130 del codice civile e’ sospeso fino alla cessazione dello stato di emergenza da COVID-19, dichiarato con delibera del Consiglio dei ministri del 29 luglio 2020<\/strong><\/em>“<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Si badi bene: la norma ricollega la sospensione del termine in oggetto non genericamente alla situazione di pandemia, quale situazione di fatto, ma specificamente allo stato di emergenza quale provvedimento ufficiale.<\/p>\n\n\n\n

Quale provvedimento viene citato quello del 29 luglio, che peraltro sostituiva il primo, del 20 gennaio, ed \u00e8 stato nelle more sostituito da altro, del 7 ottobre: attualmente, lo stato di emergenza \u00e8 decretato sino al 30.4.21<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Occorrer\u00e0 tenere d\u2019occhio le proroghe, quasi scontate atteso che la pandemia purtroppo \u00e8 ancora lungi dall\u2019essere debellata: sar\u00e0 rilevante la nuova data, ma a condizione che sempre di \u201cstato di emergenza\u201d si tratti (non varrebbe, ad esempio, una proroga di restrizioni, o l\u2019introduzione di restrizioni nuove e diverse, senza per\u00f2 la precisa qualificazione, giuridica, suddetta).<\/p>\n\n\n\n

Per \u201cstato di emergenza\u201d, infatti, s\u2019intende, una formale deliberazione del Consiglio dei Ministri, su proposta del Presidente del Consiglio stesso e d\u2019intesa con le Regioni, disciplinata dal Codice della Protezione Civile (D.Lgs. 1\/18, art. 24), che la prevede \u201cdi rilievo nazionale\u201d, con attribuzione di poteri e stanziamento di risorse in via eccezionale, con una durata che non pu\u00f2 essere superiore ai 12 mesi, prorogabile una sola volta per altri 12.<\/p>\n\n\n\n

Attenzione !<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Certo \u00e8 che, una volta terminato lo stato di emergenza, il termine ricomincer\u00e0 a decorrere.<\/p>\n\n\n\n

Ricomincer\u00e0, appunto, perch\u00e8, si noti, \u00e8 stabilita non gi\u00e0 una “interruzione”, finita la quale decorra dall\u2019inizio un nuovo termine di 180 gg., bens\u00ec appunto una “sospensione”, cessata la quale riprende a decorrere l’originario.<\/p>\n\n\n\n

E, a rigore, la sospensione \u00e8 intervenuta con la vigenza della norma che la ha disposta, perch\u00e8 la stessa non risulta avere previsto alcuna efficacia retroattiva (e quindi vale il principio generale della irretroattivit\u00e0 di cui all\u2019art. 11 Preleggi).<\/p>\n\n\n\n

Va ritenuto in pratica che la sospensione, come ha, quale fine, la cessazione della stato di emergenza (30.4.21, salvo proroghe), cosi abbia, quale inizio, la entrata in vigore della norma (il 14.10.20).<\/p>\n\n\n\n

E\u2019 iniquo, come molti gi\u00e0 hanno autorevolmente segnalato (soprattutto il fatto che, cos\u00ec ragionando, se l\u2019esercizio era scaduto il 31.12.19, e al 14.10.20 nessuna Assemblea era stata convocata dall\u2019Amministratore per l\u2019approvazione del rendiconto, sussisterebbe comunque la grave irregolarit\u00e0), ma tant\u2019\u00e8, al momento.<\/p>\n\n\n\n

Importante !<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In ogni caso, preme evidenziare che la sospensione in questione vale per la convocazione dell\u2019Assemblea, ma non per la redazione del rendiconto.<\/p>\n\n\n\n

Una diversa interpretazione sarebbe illogica: la pandemia rende problematiche le Assemblee (per i vari d.p.c.m. le Assemblee in presenza, se non sono proprio vietate, \u00e8 fortemente raccomandato non convocarle; e convocarle in videoconferenza presenta incertezze, anche dopo la loro normazione con la modifica dell\u2019art. 66 Disp.Att.Cod.Civ., avvenuta sempre con l\u2019art. 63 che ha disposto la sospensione in esame), non certo la regolare tenuta della contabilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Il rendiconto, insomma, deve essere comunque redatto e inviato, con il riparto predisposto, a ciascun condomino, anche per poter legittimamente riscuotere da tutti loro i rispettivi contributi.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La giurisprudenza, \u00e8 bene ricordarlo, consente anche il recupero forzoso del credito per spese condominiali: quanto al consuntivo, basti citare Cassazione civile sez. II, 28\/04\/2017, n. 10621 (\u201cL’amministratore pu\u00f2 agire a prescindere dalla delibera di approvazione assembleare della ripartizione, trattandosi di formalit\u00e0 che non costituisce un presupposto processuale o una condizione dell’azione monitoria\u201d<\/em>) e, quanto al preventivo, Cassazione civile sez. II, 11\/01\/2017, n. 454 (\u201cL’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria non richiede l\u2019approvazione dell\u2019assemblea condominiale (trattandosi di esborsi cui l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea\u201d<\/em>; chi volesse pi\u00f9 citazioni giurisprudenziali, le pu\u00f2 trovare in nota2<\/sup><\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Si rimanda, al riguardo, alle Linee guida del CENTRO STUDI ANACI VENETO sul recupero dei crediti anche senza delibera dell’assemblea dei condomini in stato d\u2019emergenza COVID-19.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n\n

1<\/a> https:\/\/www.altalex.com\/documents\/leggi\/2013\/06\/20\/riforma-condominio-tavole-sinottiche-delle-modifiche-a-cc-cpc-e-leggi-speciali<\/p>\n\n\n\n

2 <\/a>Cass. n. 2452\/1994: L’amministratore di un condominio \u00e8 legittimato ad agire, ex art. 1130 e 1131 c.c. contro il condomino moroso per il recupero degli oneri condominiali, nonostante la mancanza del piano di riparto delle spese approvato dall’assemblea e dell’autorizzazione a stare in giudizio rilasciata dall’assemblea condominiale.<\/p>\n\n\n\n

Cass. n. 14665\/1997: L’amministratore del condominio \u00e8 legittimato a riscuotere i contributi dai singoli condomini in base alla ripartizione approvata dall’assemblea o anche in difetto del piano di riparto approvato senza necessit\u00e0 di autorizzazione alcuna. Di conseguenza l’amministratore \u00e8 legittimato a promuovere il procedimento monitorio e a resistere all’opposizione al decreto ingiuntivo.<\/p>\n\n\n\n

Cass. n. 10621\/2017: La delibera di approvazione assembleare del piano di ripartizione delle spese non costituisce un presupposto processuale o una condizione dell’azione monitoria, posto che la legittimazione ad agire dell’amministratore nei confronti del cond\u00f2mino moroso per la riscossione delle quote trova fondamento direttamente nelle disposizioni di cui agli art. 1130 e 1131 c.c., rivelando l’esistenza o meno di uno stato di ripartizione approvato dall’assemblea soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all’onere probatorio a suo carico.<\/p>\n\n\n\n

Cass. n. 454\/2017: Nel condominio di edifici, l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea, trattandosi di esborsi cui l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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