{"id":5948,"date":"2021-04-18T21:15:57","date_gmt":"2021-04-18T19:15:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=5948"},"modified":"2022-02-04T15:57:05","modified_gmt":"2022-02-04T14:57:05","slug":"condominio-gli-interventi-del-condomino-sulle-parti-comuni","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=5948","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Gli interventi del cond\u00f2mino sulle parti comuni"},"content":{"rendered":"
\"image_print\"<\/a><\/div>\n
\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

download articolo da Gestire Immobili Guardando Avanti<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

Giurisprudenza consolidata da anni, ma …<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le norme da considerare, nel Codice Civile, si contano sulle dita di una mano (art. 1102, art. 1120 e art. 1122), e la riforma di cui alla L. 220\/12 per quanto qui ci interessa le ha solo sfiorate; la Giurisprudenza, d’altra parte, ormai da decenni appare consolidata in una interpretazione univoca, ripetuta quasi meccanicamente.<\/p>\n\n\n\n

Eppure non mancano dubbi, nelle svariate situazioni che quotidianamente si presentano.<\/p>\n\n\n\n

Esaminiamo la problematica anzitutto in generale, approfondendo specialmente il limite del rispetto del pari uso ed accennando ai casi pi\u00f9 frequenti (la realizzazione di porte, finestre, vetrine, etc etc; l\u2019installazione di canne fumarie, serbatoi, condutture, scarichi, motori di condizionatori, etc etc; il taglio del tetto per realizzare un terrazzo); esamineremo poi l’ipotesi, specifica, degli interventi eseguiti sempre su parti comuni per\u00f2 nell’ambito di unit\u00e0 esclusive o parti destinate all’uso individuale.<\/p>\n\n\n\n

Faremo infine una precisazione per chiarire un possibile equivoco, su Assemblea e maggioranze.<\/p>\n\n\n\n

In generale<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In generale, il tema \u00e8 quello dell’uso particolare della <\/strong>cosa <\/strong>comune<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Si applica anzitutto l’art. 1102 c.c.1<\/sup><\/a><\/em>, il quale stabilisce che \u201cCiascun partecipante pu\u00f2 servirsi della cosa comune, purch\u00e9 non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto\u201d<\/em> e che \u201cA tal fine pu\u00f2 apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Si applica altres\u00ec l’art. 1120 u.c. c.c.2<\/sup><\/a>, il quale stabilisce che \u201cSono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilit\u00e0 o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Inoltre deve sempre trattarsi di modifiche finalizzate al miglior godimento delle cose comuni, nell\u2019ambito condominiale: quindi non possono derivarne servit\u00f9 a favore di propriet\u00e0 estranee ad esso3<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Quindi \u00e8 <\/strong>facolt\u00e0 del singolo cond\u00f2mino apportare <\/strong>a proprie spese <\/strong>al<\/strong>le cose comuni <\/strong>modificazioni necessarie <\/strong>per il <\/strong>miglior godimento <\/strong>di esse<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Tuttavia questa facolt\u00e0 ha delle limitazioni<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

– <\/strong>la modifica non deve <\/strong>impedi<\/strong>re<\/strong> agli altri partecipanti di fare parimenti <\/strong>uso <\/strong>secondo il loro diritto <\/strong>delle cose comuni <\/strong>su cui <\/strong>essa <\/strong>si effettua<\/strong>;<\/p>\n\n\n\n

– la modifica non deve alterare la destinazione delle cose comuni;<\/strong><\/p>\n\n\n\n

– la modifica non deve recare pregiudizio alla stabilit\u00e0 o alla sicurezza del fabbricato;<\/strong><\/p>\n\n\n\n

– la modifica non deve alterare il decoro architettonico del fabbricato;<\/strong><\/p>\n\n\n\n

– la modifica non deve rendere talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo cond\u00f2mino;<\/strong><\/p>\n\n\n\n

– la modifica non deve creare servit\u00f9 a favore di propriet\u00e0 esclusive estranee al condominio.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Merita analizzare soprattutto la prima di queste condizioni, ossia il limite del rispetto dell’altrui pari uso<\/strong>; rimandiamo a successivi approfondimenti le altre.<\/p>\n\n\n\n

Al riguardo, la giurisprudenza di legittimit\u00e0, ossia la Corte di Cassazione, da tempo ha adottato una posizione che si pu\u00f2 definire oramai consolidata, non risultando pronunce in contrasto rispetto al principio di diritto, ripetuto pedissequamente in innumerevoli casi (tanto che lo si trova citato, nei pareri legali, e negli atti giudiziari, quasi fosse una norma); questo principio cos\u00ec recita4<\/sup><\/a>:<\/p>\n\n\n\n

La nozione di pari uso della cosa comune che ogni compartecipe nell’utilizzare la cosa medesima deve consentire agli altri, a norma dell’art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico, perch\u00e9 l’identit\u00e0 nello spazio o addirittura nel tempo potrebbe importare il divieto per ogni condomino di fare della cosa comune un uso particolare e a proprio esclusivo vantaggio;<\/em><\/p>\n\n\n\n

ne deriva che per stabilire se l’uso pi\u00f9 intenso da parte di un condomino venga ad alterare il rapporto di equilibrio fra i partecipanti al condominio – e perci\u00f2 da ritenersi non consentito a norma dell’art. 1102 – non deve aversi riguardo all’uso fatto in concreto di detta cosa da altri condomini in un determinato momento, ma di quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Sono assunti di cui, a una lettura affrettata, pu\u00f2 non cogliersi il senso completo.<\/p>\n\n\n\n

La prima parte della massima esclude una interpretazione (letterale) errata del limite del pari uso, che renderebbe la norma ingiustificatamente penalizzante per il singolo cond\u00f2mino: la condizione di non impedire il pari uso non vuol dire che \u00e8 vietato l’uso particolare di un singolo cond\u00f2mino del bene comune quando tutti gli altri cond\u00f2mini non fanno un uso identico per circostanze di tempo e di spazio del bene stesso, e soltanto per questo fatto; cos\u00ec ragionando (si tratterebbe di una sorta di \u201co tutti o nessuno\u201d), sarebbe sempre impedito al singolo di fare della cosa comune un uso pi\u00f9 intenso degli altri, particolare e a proprio esclusivo vantaggio, mentre ci\u00f2 \u00e8 ammissibile (in quanto rientra nel diritto di propriet\u00e0, come interpretato anche alla luce dei principi costituzionali).<\/p>\n\n\n\n

La seconda parte della massima detta l’interpretazione (logica) corretta del limite del pari uso, perch\u00e8 tale limite, sia chiaro, sussiste (non si tratta assolutamente di un \u201cliberi tutti\u201d): l’uso particolare del singolo cond\u00f2mino del bene comune va confrontato con gli usi possibili del bene stesso da parte di tutti gli altri cond\u00f2mini, secondo prevedibilit\u00e0 e ragionevolezza, in relazione al diritto di ciascuno, per verificare se l’uso particolare del singolo \u00e8 indifferente in merito agli usi possibili degli altri, ovvero determini per loro impedimento o pregiudizio, alterando l’equilibrio.<\/p>\n\n\n\n

Pari uso dunque pu\u00f2 ben essere, oltre che uso identico nelle stesse circostanze di tempo e di spazio, anche uso uguale ma in diverse circostanze di tempo e di spazio, ovvero analogo: di conseguenza, la condizione di non impedire il pari uso vuol dire che \u00e8 precluso l’uso particolare di un singolo cond\u00f2mino quando agli altri cond\u00f2mini detto uso particolare precluda di fare altrettanto, secondo il rispettivo diritto, il che squilibrerebbe i rapporti fra i partecipanti al condominio.<\/p>\n\n\n\n

Questa, precisamente, \u00e8 la esplicazione del principio surriportato che si trova nella stessa pronuncia citata5<\/sup><\/a>:<\/p>\n\n\n\n

P<\/em>er applicare la regola stabilita dall’art. 1102 cod. civ., il giudice deve accertare – in base all’esame della destinazione attuale della cosa comune, nonch\u00e9 delle ragionevoli prospettive offerte dalla sua oggettiva struttura e destinazione rispetto alle propriet\u00e0 individuali e tenendo conto delle aspettative, desumibili dall’uso che ciascun condomino faccia della cosa stessa e della sua propriet\u00e0, o dei probabili mutamenti – se siano prevedibili modificazioni della cosa comune uguali o analoghe da parte degli altri condomini e se queste sarebbero pregiudicate dalle modifiche attuate o in via di attuazione; <\/em>in altre parole, <\/em>il giudice deve accertare <\/em>che<\/em> la realizzazione delle opere da parte di un condomino non impedisca agli altri il compimento di altre opere, gi\u00e0 previste o prevedibili in relazione alla destinazione attuale della cosa ed alle prospettive offerte dalla sua struttura e funzione, le quali permettano agli altri partecipanti lo stesso o altro migliore uso di tale cosa, a vantaggio delle propriet\u00e0 esclusive.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Si tratta indubbiamente di una interpretazione della norma di portata pi\u00f9 estensiva che restrittiva, di intento pi\u00f9 per consentire che per vietare, ma, appunto, affatto permissiva e tollerante di prevaricazioni ed abusi: le parole chiave delle varie pronunce, alla base delle applicazioni ai casi specifici, sono sempre l’equilibrio<\/strong> e il non alterarlo, e comunque il non precludere, il non pregiudicare, valendo un tanto come per il singolo cos\u00ec per gli altri.<\/p>\n\n\n\n

Potremmo dire, in estrema sintesi, che il rispetto del limite del pari uso consiste nel fatto che l’uso del bene comune, e specialmente la sua modifica, da parte del singolo non impedisca agli altri futuri usi e modificazioni, uguali o analoghi ad esso, per quanto prevedibile, e tenendo conto dei loro diritti (al riguardo, a ben considerare, possono avere rilievo sia la natura e la collocazione della propriet\u00e0 esclusiva di ciascuno, sia la rispettiva caratura millesimale).<\/p>\n\n\n\n

Qualche esempio pu\u00f2 aiutare a comprendere meglio.<\/p>\n\n\n\n

Sono stati spesso ammessi, non ravvisando esorbitazione dal pari uso, il realizzare una veduta sul cortile comune, aprendo in corrispondenza della propria unit\u00e0 una nuova finestra6<\/sup><\/a>, il realizzare un ingresso dall’androne comune, aprendo in corrispondenza della propria unit\u00e0 una nuova porta7<\/sup><\/a>, il realizzare una vetrina in corrispondenza della propria unit\u00e0 commerciale8<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Di solito, infatti, interventi del genere, essendo realizzati in corrispondenza dell\u2019unit\u00e0 esclusiva di un singolo, non pregiudicano effettivamente alcunch\u00e8 agli altri: gli altri non potrebbero fare loro quell’intervento (si pensi all\u2019uso particolare della muratura, per aprirvi una ulteriore porta o finestra: ovvio che nessun altro potrebbe aprire una porta o una finestra in quelle porzioni), e non dipende da quell’intervento, per gli altri, il poter fare altrettanto (se in corrispondenza delle loro unit\u00e0 vi sono porzioni che analogamente si prestano) o meno (se non vi sono).<\/p>\n\n\n\n

Se tuttavia tali interventi del singolo un nocumento agli altri lo creano, allora alterano l\u2019equilibrio, e pertanto non sono consentiti (v. ad es. Cass. 26703\/2020 che ha confermato la sentenza di merito in cui l\u2019apertura di un portone in corrispondenza di un garage di propriet\u00e0 esclusiva per metterlo in comunicazione con cortile e via \u00e8 stata ritenuta pregiudizievole per la generalit\u00e0 dei cond\u00f2mini, in considerazione del fatto che, per lasciare l\u2019accesso libero, veniva ad essere limitato l\u2019uso a parcheggio del cortile).<\/p>\n\n\n\n

Sono stati spesso ammessi, non ravvisando esorbitazione dal pari uso, sempre per fare degli esempi, l\u2019applicare sulla facciata una canna fumaria9<\/sup><\/a>, l\u2019interrare nello scoperto un serbatoio10<\/sup><\/a>, l\u2019inserire nelle murature o nel suolo condutture o scarichi11<\/sup><\/a>, l\u2019ancorare sulla facciata il motore del condizionatore12<\/sup><\/a> etc etc, ma sempre sul presupposto che non impediscano agli altri, in futuro, interventi identici o analoghi.<\/p>\n\n\n\n

Diversamente, allora la modifica altera l\u2019equilibrio, e pertanto non \u00e8 consentita (v. ad es. Cass. 17400\/2017 che ha confermato la sentenza di merito in cui l\u2019installazione di una apparecchiatura dell\u2019impianto di condizionamento in un ballatoio comune \u00e8 stata ritenuta pregiudizievole per gli altri cond\u00f2mini, in considerazione del fatto che occupava pi\u00f9 di met\u00e0 dello spazio).<\/p>\n\n\n\n

Ancora, \u00e8 stata ammessa, non ravvisando esorbitazione dal pari uso, la realizzazione di una terrazza tagliando una porzione di tetto in corrispondenza della propria unit\u00e0 sottostante, ma perch\u00e8 la porzione era molto limitata e non erano ravvisabili conseguenze pregiudizievoli13<\/sup><\/a>; diversamente, la modifica non \u00e8 consentita (v. ad es. Cass. 4256\/2018 che ha confermato la sentenza di merito in cui il taglio del tetto per creare la terrazza era stato ritenuto illegittimo, soprattutto per le dimensioni).<\/p>\n\n\n\n

Ipotesi specifica: opere eseguite su parti comuni, ma entro unit\u00e0 esclusive o parti destinate all’uso individuale<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Quanto sopra vale per la generalit\u00e0 delle modifiche finalizzate al miglior godimento delle cose comuni.<\/p>\n\n\n\n

Una regola specifica \u00e8 dettata per gli interventi eseguiti, ad iniziativa del singolo, sempre su parti comuni, per\u00f2 nell’ambito di unit\u00e0 esclusive o parti destinate all’uso individuale.<\/p>\n\n\n\n

Si applica, in questi casi, l’art. 1122 c.c., intitolato appunto, Opere su parti di propriet\u00e0 o uso individuale<\/em>, il quale stabilisce che \u201cNell’unit\u00e0 immobiliare di sua propriet\u00e0 ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in propriet\u00e0 esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non pu\u00f2 eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilit\u00e0, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio\u201d<\/em>, e che \u201cIn ogni caso \u00e8 data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Pu\u00f2 sembrare che i limiti siano pi\u00f9 circoscritti (le modifiche non devono recare danno alle parti comuni e non devono determinare pregiudizio alla stabilit\u00e0, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio), ma la formulazione \u00e8 comunque ampia e esaustiva (specie per il riferimento al concetto di \u201cdanno\u201d, in s\u00e8 comprensivo dei possibili pregiudizi pi\u00f9 vari).<\/p>\n\n\n\n

E\u2019 importante ricordare l\u2019obbligo, in capo al cond\u00f2mino, prima di iniziare lavori all\u2019interno della sua unit\u00e0, di notiziare l\u2019Amministratore in modo che questi possa riferirne all\u2019Assemblea.<\/p>\n\n\n\n

Il cond\u00f2mino non pu\u00f2 trincerarsi sostenendo che all\u2019interno della sua propriet\u00e0 esclusiva pu\u00f2 fare quello che vuole: e l\u2019Amministratore, se viene a conoscenza di lavori in corso, ha il diritto, e anche il dovere, di assumere informazioni.<\/p>\n\n\n\n

Il possibile equivoco dell\u2019autorizzazione dell\u2019Assemblea e delle maggioranze richieste<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Molto spesso il Regolamento condominiale prevede espressamente, qualora il singolo cond\u00f2mino intenda effettuare interventi che incidono sulle parti comuni, l’obbligo di sottoporre la questione all’Assemblea, e parla al riguardo di autorizzazione o comunque di previo consenso; talvolta specifica che occorre l’unanimit\u00e0, raramente indica una determinata maggioranza.<\/p>\n\n\n\n

Mancando previsioni di questo tipo, l’Assemblea \u00e8 comunque la sede pi\u00f9 opportuna per il confronto tra le posizioni dei cond\u00f2mini anche con riferimento all’uso particolare dei beni condominiali che un singolo voglia farne, specie se implica interventi su parti comuni e quindi modificazioni delle parti stesse.<\/p>\n\n\n\n

E gioca un ruolo di cruciale importanza la professionalit\u00e0 dell’Amministratore, per favorire il chiarimento e anche il componimento di ben facilmente immaginabili divergenze tra i diversi punti di vista e convincimenti.<\/p>\n\n\n\n

Tuttavia occorre anche aver chiara la consapevolezza che il diritto del singolo cond\u00f2mino di apportare a proprie spese sulle cose comuni modificazioni necessarie per il miglior godimento da parte sua di dette, di regola, non \u00e8 nella disponibilit\u00e0 dell’Assemblea e di una maggioranza: o c\u2019\u00e8 (sussistendo tutte le condizioni di cui sopra; e solo l\u2019Autorit\u00e0 Giudiziaria pu\u00f2 accertare un tanto) o non c\u2019\u00e8.<\/p>\n\n\n\n

Capita che venga chiesto quale maggioranza serve per autorizzare gli interventi del singolo sulle parti comuni (si pensi al caso, frequentissimo, della installazione della canna fumaria da parte del pubblico esercizio): si vedono molte delibere in cui \u00e8 stato votato in merito, accogliendo o respingendo una richiesta di autorizzazione, e venga allora chiesto se sono impugnabili.<\/p>\n\n\n\n

Bisogna anzitutto considerare eventuali previsioni del Regolamento, come si diceva (sempre che a loro volta siano valide ed opponibili); in mancanza di esse, e quindi secondo le regole generali, non sono consigliabile votazioni e delibere in termini di rilascio o meno di una autorizzazione; semmai, potr\u00e0 darsi atto di manifestazioni di consenso, ovvero di dissenso, da parte dei presenti (si consideri che, per la giurisprudenza, alla eventuale autorizzazione ad apportare <\/em>la <\/em>modifica concessa dall’assemblea pu\u00f2 attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell’inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini14<\/sup><\/a><\/em>).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Se le condizioni della facolt\u00e0 di uso particolare della cosa comune sussistono (nell’esempio della canna fumaria: se rispetta il decoro architettonico, il limite del pari uso nel senso sopra precisato, etc etc), e quindi il diritto c\u2019\u00e8, nessuna delibera pu\u00f2 vietarlo, e vale ovviamente anche l’opposto: se quelle condizioni non sussistono, e quindi il diritto non c\u2019\u00e8, nessuna delibera pu\u00f2 autorizzarlo (a meno che non sia all\u2019unanimit\u00e0 presenti tutti i cond\u00f2mini).<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

1<\/a> l’art. 1102 c.c., intitolato Uso della cosa comune<\/em>, \u00e8 dettato per la comunione; \u00e8 per\u00f2 richiamato, per il condominio, dall’art. 1139 c.c., intitolato Rinvio alle norme sulla comunione<\/em> e stabilente che Per quanto non \u00e8 espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

2<\/a> l’art. 1120 c.c., intitolato Innovazioni<\/em>, \u00e8 dettato per le modificazioni dirette al miglioramento o all’uso pi\u00f9 comodo o al maggior rendimento delle cose comuni deliberate dall’Assemblea; il suo ultimo comma si applica per\u00f2 anche, per la giurisprudenza, in via analogica, alle modificazioni consentite al singolo cond\u00f2mino dall’art. 1102 c.c. (cfr. di recente Cass. 25790\/2020, che d\u00e0 atto trattarsi di disposizioni non sovrapponibili, avendo presupposti ed ambiti di operativit\u00e0 diversi<\/em>, ma ribadisce la identit\u00e0 di “ratio”,<\/em> e in particolare ribadisce, per le canne fumarie, il limite del rispetto del decoro architettonico; v. in precedenza Cass. 3084\/1994, Cass. 12343\/2003).<\/p>\n\n\n\n

3<\/a> cfr., di recente, Cass. 5132\/2019<\/p>\n\n\n\n

4<\/a> traiamo da Cass. 11268\/1998, che cita le precedenti Cass. 3368\/1995, Cass. 13107\/1992, Cass. 1637\/83, Cass. 2087\/1982; il principio si trova in massime anche anteriori a queste, degli anni settanta<\/p>\n\n\n\n

5<\/a> sempre da Cass. 11268\/1998<\/p>\n\n\n\n

6<\/a> Cass. 13874\/2010<\/p>\n\n\n\n

7<\/a> Cass. 42\/2000; Cass. 8591\/1999; Cass. 24295\/2014<\/p>\n\n\n\n

8<\/a> Cass. 1499\/1988<\/p>\n\n\n\n

9<\/a>Cass. 6341\/2000<\/p>\n\n\n\n

10<\/a> Cass. 4394\/1997<\/p>\n\n\n\n

11<\/a>Cass. 18661\/2015<\/p>\n\n\n\n

12<\/a> Cass. 8857\/2015<\/p>\n\n\n\n

13<\/a> Cass. 14107\/2012, Cass.2500\/2013<\/p>\n\n\n\n

14<\/a> Cass. 6608\/1982, Cass. 1554\/1997<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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