{"id":5970,"date":"2021-06-21T12:28:50","date_gmt":"2021-06-21T10:28:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=5970"},"modified":"2021-06-26T12:44:03","modified_gmt":"2021-06-26T10:44:03","slug":"condominio-morosita-in-condominio-proposte-transattive-dispensa-fondo-speciale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=5970","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Morosit\u00e0 in Condominio: proposte transattive, dispensa, fondo speciale"},"content":{"rendered":"
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\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

download articolo da Gestire Immobili Guardando Avanti<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

Morosit\u00e0 in Condominio: proposte transattive, dispensa, fondo speciale<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cond\u00f2mino moroso: possono essere accettate proposte di rientro rateale o di saldo e stralcio ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Parlare di morosit\u00e0 in Condominio significa parlare di situazioni di insolvenza e\/o incapienza in qualcuno tra i partecipanti: eventi purtroppo affatto rari, di questi tempi, difficili da digerire per gli altri cond\u00f2mini in regola con i pagamenti, e insidiosi da gestire per l\u2019Amministratore che non voglia esporsi a proprie responsabilit\u00e0 professionali.<\/p>\n\n\n\n

I termini insolvenza e incapienza, per la precisione, non sono sinonimi: semplificando, insolvenza<\/strong> equivale a difetto di liquidit\u00e0, per cui i debiti non vengono pagati alle scadenze1<\/sup><\/a>; incapienza<\/strong> equivale invece a difetto di patrimonio, per cui anche a seguito delle procedure giudiziarie di esecuzione forzata (ossia pignoramento: mobiliare, immobiliare o presso terzi2<\/sup><\/a>) non si verrebbe soddisfatti, del tutto o in parte.<\/p>\n\n\n\n

Di regola insolvenza e incapienza s\u2019accompagnano; pu\u00f2 per\u00f2 anche accadere che una persona sia insolvente ma non incapiente (ad esempio perch\u00e8 la mancanza di liquidit\u00e0 \u00e8 momentanea, essendovi patrimonio).<\/p>\n\n\n\n

La riforma del diritto condominiale di cui alla L. 220\/12, come tutti gli Amministratori ben sanno, ha stabilito per la \u201criscossione dei contributi\u201d<\/em> (precipua \u201cattribuzione dell\u2019amministratore\u201d<\/em> ex art. 1130 n. 3 cod. civ.) oneri e termini:<\/p>\n\n\n\n

ex art. 1129 nono comma cod. civ., \u201cl’amministratore \u00e8 tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile \u00e8 compreso\u201d<\/strong><\/em> (quindi: nello stesso termine, in buona sostanza3<\/sup><\/a>, che si ha per la redazione del rendiconto di gestione e per la convocazione dell\u2019assemblea che lo approva), \u201canche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice\u201d<\/em> (quindi: ottenendo decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza bisogno di autorizzazione dell\u2019Assemblea, in base allo stato di ripartizione approvato dalla stessa);<\/p>\n\n\n\n

ma, si badi, … \u201csalvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea\u201d<\/strong><\/em>(quindi: con una formale deliberazione).<\/p>\n\n\n\n

Se ne desume, inequivocabilmente:<\/p>\n\n\n\n

– da un lato, che l\u2019Amministratore<\/strong> non pu\u00f2<\/strong> accettare proposte di rientro rateale (=pago tutto quanto devo, ma un po\u2019 alla volta) o di saldo e stralcio (=pago subito, ma meno di quanto dovrei), anche se, magari, convenienti (ad esempio perch\u00e8 l\u2019insolvenza \u00e8 momentanea e, in ipotesi, un piano di rientro farebbe conseguire comunque l\u2019intero evitando le inevitabili anticipazioni e tempistiche delle procedure giudiziarie; o anche perch\u00e8 l\u2019incapienza \u00e8 effettiva e, in ipotesi, un saldo e stralcio farebbe conseguire almeno una parte, riducendo il danno ed evitando la beffa di procedure giudiziarie senza soddisfo);<\/p>\n\n\n\n

– dall\u2019altro, che pu\u00f2<\/strong> farlo per\u00f2 l\u2019Assemblea<\/strong> (deliberando presumibilmente a maggioranza semplice, non essendo prevista una maggioranza qualificata, e tantomeno la unanimit\u00e0).<\/p>\n\n\n\n

In claris non fit interpretatio<\/em>, dicevano i latini, ma talvolta il cond\u00f2mino, e anche qualche avvocato, si stupiscono che l\u2019Amministratore neghi loro dilazioni o sconti.<\/p>\n\n\n\n

Poich\u00e8 le regole di cui sopra sono state espresse anche di recente dalla giurisprudenza, pu\u00f2 essere utile citare (volendo rispondere in modo cortese ma fermo) Cassazione <\/strong>C<\/strong>ivile <\/strong>S<\/strong>ez. VI, 08\/06\/2020 n. 10846<\/strong>, la quale ha ribadito che \u201cNon rientra tra le attribuzioni dell’amministratore il potere di pattuire con i condomini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi, spettando all’assemblea il potere di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune, ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attivit\u00e0 dispositiva negoziale affidatagli\u201d<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Si tratta, per inciso, della stessa pronuncia la quale ha stabilito che \u201cIn caso di controversia condominiale vertente sulla domanda avanzata dall’amministratore del condominio per conseguire la condanna di una condomina al pagamento dei contributi, soggetta in base all’art. 71-quater, comma 1, disp. att. c.c. alla condizione di procedibilit\u00e0 dell’esperimento di mediazione, a tale ultimo procedimento \u00e8 legittimato a partecipare l’amministratore, previa per\u00f2 delibera assembleare da assumere con maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c.\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Questo assunto, per cui l’Amministratore pu\u00f2 partecipare alla procedura di mediazione soltanto previa delibera dell\u2019Assemblea che lo abbia specificamente autorizzato, a dire il vero, lascia perplessi (apparendo contraddittorio che, nelle materie rientranti nelle attribuzioni di legge, non occorra l\u2019autorizzazione assembleare per adire il Giudice, come pacifico, mentre invece per incontrare il Mediatore occorra l\u2019autorizzazione assembleare, a maggioranza qualificata), per le gravi conseguenze che pu\u00f2 comportare.<\/p>\n\n\n\n

Qualora manchi la maggioranza qualificata per approvare la autorizzazione a partecipare alla mediazione (serve un numero di voti che rappresenti sia \u201cla maggioranza degli intervenuti\u201d = 1\/2 + 1 dei presenti alla riunione, sia \u201calmeno la met\u00e0 del valore dell’edificio\u201d = 500\/1000 dell\u2019insieme di propriet\u00e0), \u00e8 un guaio.<\/p>\n\n\n\n

Per l\u2019attuale orientamento della Corte di Cassazione, a Sezioni Unite4<\/sup><\/a>, in caso di opposizione a decreto ingiuntivo \u00e8 onerato di promuovere la procedura di mediazione obbligatoria, a pena di improcedibilit\u00e0, non il debitore opponente bens\u00ec il creditore opposto e quindi, nei casi che ci occupano, il Condominio.<\/p>\n\n\n\n

Qualora non vi si provveda (e senza l\u2019autorizzazione dell\u2019Assemblea, dunque, l\u2019Amministratore non pu\u00f2 partecipare alla mediazione), l\u2019opposizione diventa improcedibile e l\u2019ingiunzione viene revocata (quindi la si \u00e8 ottenuta per nulla … ), di regola con condanna alle spese (quindi da creditori si diventa debitori !).<\/p>\n\n\n\n

Illogico, e ingiusto; ma tant\u2019\u00e8.<\/p>\n\n\n\n

Si pu\u00f2 costituire un fondo morosit\u00e0 ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

E\u2019 un argomento delicato, e trascurato; nonostante nella pratica l\u2019esigenza si ponga quasi pi\u00f9 di regola che di eccezione (possono ritenersi fortunati i Condominii in cui non c\u2019\u00e8 mai stata un caso di morosit\u00e0 da affrontare con procedure giudiziarie di recupero credito, e persino, nonostante esse, da ripianare).<\/p>\n\n\n\n

Molte sono le pronunce di merito (ossia di Tribunali e Corti d\u2019Appello), dal contenuto pi\u00f9 o meno possibilista (segnaliamo, di recente, Corte d\u2019Appello di Catanzaro, 24\/11\/2020, n. 1542, che ha reputato \u201cpossibile l’istituzione di un fondo speciale, nell’ipotesi di effettiva improrogabile urgenza, derivante dalla morosit\u00e0 di alcuni condomini e dalla necessit\u00e0 di ripianare i debiti accumulati dal condominio per effetto di detta morosit\u00e0 con sollecitudine, al fine di evitare danni ben pi\u00f9 gravi nei confronti di tutti i condomini, esposti dal vincolo della solidariet\u00e0 passiva\u201d<\/em>, precisando, condivisibilmente, che \u201cla ripartizione degli importi da destinare al fondo deve essere fatta in base ai millesimi, essendo possibile una contribuzione fissa, solo se sia espressamente prevista la correzione dell’in<\/em>i<\/em>ziale riparto mediante conguaglio a fine esercizio, in misura proporzionale alle rispettive carature millesimali\u201d<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

Poche invece le pronunce di legittimit\u00e0 (ossia della Cassazione), e risalenti il pi\u00f9 delle volte a prima del revirement sulla solidariet\u00e0 passiva tra i cond\u00f2mini5<\/sup><\/a> (ci riferiamo alle famose Sezioni Unite che la esclusero6<\/sup><\/a>) e anche a prima delle modifiche al riguardo nella riforma del diritto condominiale di cui alla L. 220\/12: giusta le quali … quanto uscito dalla porta \u00e8 ritornato dalla finestra, ma in modo molto … complicato.<\/p>\n\n\n\n

Come noto, ex art. 63 disp. att. cod. civ., \u201ci creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini\u201d<\/strong><\/em>, e proprio a tal finel\u2019Amministratore <\/strong>\u201c\u00e8 tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi\u201d<\/strong><\/em>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Se ne desume, stavolta per\u00f2 non proprio inequivocabilmente, che:<\/p>\n\n\n\n

– ciascun condominio in regola coi pagamenti risponde verso i creditori del Condominio non solo per la propria quota ma anche oltre essa, seppur subordinatamente alla iniziativa di costoro nei confronti dei morosi;<\/p>\n\n\n\n

– i creditori del Condominio andrebbero pagati dall\u2019Amministratore nei limiti delle quote riscosse dai cond\u00f2mini, ossia senza le quote dei morosi.<\/p>\n\n\n\n

Sennonch\u00e8 creditori del Condominio sono anzitutto i fornitori: l\u2019appaltatore dei servizi e delle opere di manutenzione (che non prenderebbe bene sentirsi dire dall\u2019Amministratore \u201cabbiamo Tizio e Caio che non pagano, gli stiamo mandando all\u2019asta le unit\u00e0, intanto prendi questi e aspetta\u201d, o qualcosa del genere), ma anche le ditte che somministrano acqua, energia etc etc (le quali, dopo qualche sollecito e preavviso, possono arrivare a staccare l\u2019utenza).<\/p>\n\n\n\n

E non va dimenticato che anche l\u2019Amministratore \u00e8 creditore del Condominio, per il suo compenso (cos\u00ec come i professionisti, compreso ovviamente l\u2019avvocato incaricato del recupero credito).<\/p>\n\n\n\n

Orbene, tornando alla giurisprudenza di legittimit\u00e0, possiamo citare soprattutto Cassazione Civile, Sez. II, 05\/11\/2001 n. 13631, per cui \u201cnell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre “aliunde” somme – come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio – pu\u00f2 ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben pi\u00f9 gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidariet\u00e0 passiva\u201d<\/strong><\/em>7<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2 dobbiamo ricordare anche Cassazione Civile, Sez. II, 11\/05\/2012 n.7401, per cui \u201cnon <\/em>\u00e8<\/em> ammissibile la costituzione di un apposito fondo speciale su cui versare somme ingenti come quelle dovute dai condomini morosi\u201d<\/em>8<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

La pronuncia pi\u00f9 recente che ci costa tratta del fondo morosit\u00e0 solo incidentalmente9<\/sup><\/a>, ed \u00e8 Cassazione Civile, Sez. II, 25\/06\/2020 n. 12638, nella cui motivazione viene confermato da una lato che in linea di principio “<\/em>in mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimit\u00e0, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalit\u00e0, fissati nell’art. 1123 c.c. e, pertanto, non \u00e8 consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi<\/em>“<\/em> e, dall’altro che \u00e8 pur sempre “<\/em>fatta salva l’eccezione rappresentata dall’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme – come nel caso di aggressione in executivis da parte del creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio – al fine di dover sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben pi\u00f9 gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidariet\u00e0 passiva, previsione dalla quale conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l’obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oner<\/em>i”<\/em>10<\/sup><\/a><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Insomma il fondo morosit\u00e0 viene ammesso soltanto quale eccezione alle regole, in situazione connaturate da necessit\u00e0 ed urgenza, per cui restano incertezze (ed, invero, una ambiguit\u00e0 di base, nell’insistere sul concetto della provvisoriet\u00e0), e sarebbero auspicabili interventi normativi.<\/p>\n\n\n\n

In attesa, non si pu\u00f2 che confidare nel buon senso dei cond\u00f2mini, comunque tenendo conto, ove all’odg dell’Assemblea sia la deliberazione di un fondo morosit\u00e0, delle indicazioni desumibili dalla giurisprudenza di legittimit\u00e0 sopra riportata.<\/p>\n\n\n\n

1<\/a> art. 5 l. fall., \u201cStato d’insolvenza\u201d<\/em>: \u201cLo stato d’insolvenza si manifesta con inadempimenti od altri fatti esteriori, i quali dimostrino che il debitore non \u00e8 pi\u00f9 in grado di soddisfare regolarmente le proprie obbligazioni.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

2<\/a> art. 2740 c.c., \u201cResponsabilit\u00e0 patrimoniale\u201d<\/em>: \u201cIl debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

3<\/a> a rigore, il termine per la redazione del rendiconto e la convocazione dell\u2019assemblea \u00e8 \u201ccentottanta giorni\u201d, quello per la riscossione forzosa \u00e8 \u201csei mesi\u201d.<\/p>\n\n\n\n

4<\/a> Cassazione Civile, Sezioni Unite, 18\/09\/2020 n. 19596: \u201cNelle controversie soggette a mediazione obbligatoria ai sensi dell’art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28 del 2010, i cui giudizi vengano introdotti con richiesta di decreto ingiuntivo, una volta instaurato il relativo giudizio di opposizione e decise le istanze di concessione o sospensione della provvisoria esecuzione del decreto, l’onere di promuovere la procedura di mediazione \u00e8 a carico della parte opposta; ne consegue che, ove essa non si attivi, alla pronuncia di improcedibilit\u00e0 di cui al citato comma 1-bis conseguir\u00e0 la revoca del decreto ingiuntivo.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

5<\/a> n.b.: solidariet\u00e0<\/strong>, in ambito di diritto civile e in particolare di diritto delle obbligazioni, \u00e8 concetto diverso da quello che troviamo, ad esempio, Costituzione (come all\u2019art. 2, ove si menzionano \u201cdoveri inderogabili di solidariet\u00e0 politica, economica e sociale\u201d, rimandando all\u2019evidenza a forme di impegno etico-sociale a favore di altri), e deriva propriamente dal latino solidum<\/strong> nel senso di intero<\/strong>: per l\u2019art. 1292 cod. civ., \u201cNozione della solidariet\u00e0\u201d<\/em>, \u201cL’obbligazione \u00e8 in solido quando pi\u00f9 debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno pu\u00f2 essere costretto all’adempimento per la totalit\u00e0 e l’adempimento da parte di uno libera gli altri; oppure quando tra pi\u00f9 creditori ciascuno ha diritto di chiedere l’adempimento dell’intera obbligazione e l’adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

6<\/a> Cassazione Civile, Sezioni Unite, 08\/04\/2008, n. 9148<\/p>\n\n\n\n

7<\/a> questa la massima completa, da DeJure: \u201cIn mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimit\u00e0, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalit\u00e0 fissati nell’art. 1123 c.c., e, pertanto, non \u00e8 consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece, nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre “aliunde” somme – come nel caso di aggressione “in executivis” da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio – pu\u00f2 ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa “ad hoc”, tendente ad evitare danni ben pi\u00f9 gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidariet\u00e0 passiva; conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l’obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

8<\/a> questa la massima completa, da DeJure: \u201cI condomini non possono sospendere i pagamenti dovuti al condominio per far fronte alle spese deliberate, dovendo sapere che le carenze di cassa espongono al mancato adempimento nei confronti dei terzi fornitori, con conseguente tagli o delle utenze o addebito di interessi, sanzioni e costi moratori che, pertanto, non possono essere imputati all’amministratore, non essendo, peraltro, ammissibile la costituzione di un apposito fondo speciale su cui versare somme ingenti come quelle dovute dai condomini morosi\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

9<\/a> il contenuto precipuo della pronuncia \u00e8 che ha ritenuto legittima la delibera che prevede acconti in anticipo per spese di annualit\u00e0 future, ma sempre provvisoriamente e con riserva di successivo conguaglio; questa la massima tratta da DeJure: Al fine di assicurare alla collettivit\u00e0 condominiale di poter far conto su di una liquidit\u00e0 economica per far fronte ai maggiori oneri economici futuri, l’assemblea pu\u00f2 autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini l’incasso della rata di acconto concernente la gestione successiva dell’anno.<\/em><\/p>\n\n\n\n

10<\/a> viene menzionato, come precedente, Cassazione Civile, Sez. II, 05\/11\/2001, n. 13631; idem, in passato, Cassazione Civile, Sez. II, Cassazione Civile, Sez. II, 21\/10\/1975 n. 3463<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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