{"id":6595,"date":"2022-01-19T10:40:40","date_gmt":"2022-01-19T09:40:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=6595"},"modified":"2024-04-21T08:08:29","modified_gmt":"2024-04-21T06:08:29","slug":"condominio-bonus-e-abusi-edilizi-dove-siamo-rimasti","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=6595","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Bonus e abusi edilizi: dove siamo rimasti"},"content":{"rendered":"
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\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

download articolo da Gestire Immobili Guardando Avanti<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

Bonus e abusi edilizi: dove siamo rimasti<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nessun dubbio che l’iniziativa assunta dal legislatore con il decreto legge 11 novembre 2021 n. 157 \u2018Misure urgenti per il contrasto alle frodi nel settore delle agevolazioni fiscali ed economiche\u2019, derivi da una esigenza di tutela delle risorse pubbliche condivisibilissima.<\/p>\n\n\n\n

Come si osservava in precedente approfondimento<\/a>, gli articoli del Decreto Legge n. 34\/2020 (c.d. decreto rilancio), convertito dalla Legge n. 77\/2020, che hanno istituito il bonus “super” (art. 119) e che hanno generalizzato l\u2019opzione, alternativa al godimento diretto, dello sconto in fattura e della cessione di credito, stabilendola anche per i bonus minori (art. 121), in origine nulla prevedevano riguardo alla eventuale presenza nell’immobile di abusi edilizi.<\/p>\n\n\n\n

E nemmeno le norme attuative (decreti del Ministero dello Sviluppo Economico, provvedimenti e circolari della Agenzia delle Entrate).<\/p>\n\n\n\n

Tuttavia il problema ben presto si pose.<\/p>\n\n\n\n

Molti ricordarono che specifiche norme, tributarie ed edilizie, stabiliscono una incompatibilit\u00e0 tra abusi edilizi (o perlomeno alcuni, di rilevante gravit\u00e0) e agevolazioni fiscali (e i bonus appunto in ci\u00f2 consistono), in particolare l\u2019art. 49 del t.u. edilizia (ed anche l\u2019art. 4 del d.m. 18.2.98, n. 41).<\/p>\n\n\n\n

Altri ricordarono che, per la giurisprudenza di legittimit\u00e0, su fabbricati abusivi nessuna attivit\u00e0 edilizia, a rigore, \u00e8 consentita (cfr. Cassazione n. 29984\/20191<\/sup><\/a>); e ci\u00f2, invero, anche se si trattasse di interventi che non richiedono alcuna pratica edilizia (rientrando nella c.d. edilizia libera<\/em>) o che richiedono una pratica edilizia minore (come la CILA, ossia comunicazione inizio lavori asseverata<\/em>) la quale, diversamente dalle maggiori (ossia il PDC, ossia permesso di costruire<\/em>, la DIA, ossia denuncia inizio attivit\u00e0<\/em>, e la SCIA, ossia segnalazione certificata inizio attivit\u00e0<\/em>), non richieda al tecnico una specifica dichiarazione sullo stato legittimo (almeno secondo le modulistiche nazionali).<\/p>\n\n\n\n

Il legislatore \u00e8 stato ripetutamente sollecitato ad intervenire.<\/p>\n\n\n\n

Ed \u00e8 intervenuto in tema, ad oggi, due volte, sempre col fine palese di favorire il ricorso ai bonus.<\/p>\n\n\n\n

La prima volta lo ha fatto con l’inserimento del comma 13-ter da parte del Decreto Legge n. 104\/2020, c.d. decreto agosto, nella conversione in Legge n. 126\/2020.<\/p>\n\n\n\n

La seconda volta lo ha fatto con la sostituzione del comma 13-ter e l’aggiunta del comma 13-quater, da parte del Decreto Legge n. 77\/2021, c.d. decreto semplificazioni-bis, convertito in Legge n. 108\/2021.<\/p>\n\n\n\n

Chi ha <\/strong>fatto eseguire <\/strong>lavori in immobili <\/strong>non perfettamente conformi ai titoli edilizi <\/strong>intende<\/strong>ndo<\/strong>fruire dei bonus<\/strong> fiscali <\/strong>pu\u00f2 dormire sonni tranquilli ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Facciamo il punto, riepilogando anzitutto i due interventi normativi accennati.<\/p>\n\n\n\n

modifiche dell’art. 119 d.l. “rilancio” con il d.l. “agosto” (non pi\u00f9 vigenti)<\/td>modifiche dell’art. 119 d.l. “rilancio” con il d.l. “semplificazioni-bis”(vigenti)<\/td><\/tr>
comma 13-ter<\/em>
Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.<\/em><\/td>		comma 13-ter<\/em>
Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).<\/em> Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero e’ attestato che la costruzione e’ stata completata in data antecedente al 1\u00b0 settembre 1967.<\/em> La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.<\/em> Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:<\/em> a) mancata presentazione della CILA;<\/em> b) interventi realizzati in difformita’ dalla CILA;<\/em> c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;<\/em> d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.<\/em>

comma 13-quater<\/em>
Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimita’ dell’immobile oggetto di intervento.<\/em><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Dunque l’intervento di facilitazione ha due profili: una semplificazione<\/strong>, relativamente alle pratica edilizia<\/strong>, e una protezione<\/strong>, in relazione ai controlli fiscali<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Cos’\u00e8 cambiato ?<\/p>\n\n\n\n

L’ambito applicativo<\/strong> \u00e8 stato lievemente aggiustato: prima la norma si riferiva agli interventi ex art. 119 su parti comuni di edilifici plurifamiliari, ora la norma si riferisce in generale agli interventi ex art. 119, anche se su parti strutturali o sui prospetti degli edifici, con la sola esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli stessi (quindi: certo non vale in caso di demolizione e ricostruzione dell’edificio; pare valere per qualsiasi edificio, anche non plurifamiliare).<\/p>\n\n\n\n

Occupandoci di condominio, sposta poco.<\/p>\n\n\n\n

E’ stata invece completamente cambiata la semplificazione<\/strong> relativamente alle pratica edilizia.<\/p>\n\n\n\n

Interessa ai tecnici:<\/p>\n\n\n\n

– la semplificazione abrogata consisteva nella previsione per cui, nei casi indicati, l’asseverazione del tecnico sullo stato legittimo (s’intendeva: ove si dovesse rendere, nella pratica edilizia presentata) era riferita (s’intendeva: poteva essere riferita, in tale pratica edilizia) esclusivamente alle parti comuni;<\/p>\n\n\n\n

– la semplificazione vigente consiste nella previsione per cui, nei casi indicati, si considera manutenzione straordinaria realizzabile mediante CILA, con le seguenti precisazioni: da un lato, la non necessit\u00e0 della attestazione dello stato legittimo; dall’altro, la necessit\u00e0, per\u00f2, di una attestazione: a) degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento: oppure b) del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione; oppure c) che la costruzione \u00e8 stata completata in data antecedente al 1\u00b0 settembre 1967.<\/p>\n\n\n\n

E’ stata inoltre completamente cambiata la protezione<\/strong> in relazione ai controlli fiscali.<\/p>\n\n\n\n

E questo aspetto interessa, molto di pi\u00f9, ai proprietari:<\/p>\n\n\n\n

– la protezione abrogata consisteva nella previsione per cui, nei casi indicati, i <\/em>relativi accertamenti dello sportello unico per<\/em>l’edilizia<\/em> avrebbero avuto identico riferimento, limitato cio\u00e8 alle parti comuni;<\/p>\n\n\n\n

– la protezione vigente consiste nella previsione per cui, nei casi indicati, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001<\/em> opera esclusivamente nei seguenti casi: a) mancata presentazione della CILA; oppure b) interventi realizzati in difformita’ dalla CILA; oppure c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo; oppure d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.<\/p>\n\n\n\n

A tale riguardo, si precisa tuttavia che quanto sopra non equivale a sanatoria, restando impregiudicata<\/em> la questione dello stato legittimo dell’immobile (se abusivo era, allora abusivo resta; o meglio: gli eventuali abusi che preesistevano permangono, non vengono sanati dal nuovo intervento: le possibili conseguenze in caso di contestazione, a livello amministrativo, come la demolizione o la confisca o la sanzione pecuniaria, e sul piano penale, come l’arresto o l’ammenda, saranno le medesime di prima dei lavori).<\/p>\n\n\n\n

Del resto, pensare che con i lavori del “super” bonus si potesse ottenere un condono edilizio era troppo.<\/p>\n\n\n\n

Ma la modifica non \u00e8 da poco: rispetto al timore di perdere l’agevolazione fiscale di cui trattasi, ossia di restituire (e quindi, in definitiva: di pagare effettivamente) quel “110”, a causa della presenza di abusi edilizi, la protezione (lo scudo protettivo, potremmo dire) \u00e8 molto maggiore ed \u00e8 in termini inequivocabili.<\/p>\n\n\n\n

Si passa infatti da una delimitazione dell’oggetto del possibile controllo (che metteva al riparo soltanto in relazione a preesistenti abusi sulle unit\u00e0 esclusive) ad una delimitazione delle ipotesi della possibile decadenza (che mette al riparo appunto in relazione a preesistenti abusi sulle parti comuni): sanzione ricollegata alla norma di legge che regola la fattispecie (l’art. 49 del t.u. edilizia), e limitata a casi ben individuati concernenti il nuovo intervento con cui si \u00e8 inteso beneficiare degli incentivi (a prescindere cio\u00e8 dalla situazione pregressa), davvero eclatanti (ed evitabili con un minimo di diligenza professionale da parte del tecnico).<\/p>\n\n\n\n

Tutto bene ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I commenti sono stati molteplici, sia dopo il primo intervento sia dopo la sua sostituzione con il testo attuale.<\/p>\n\n\n\n

E’ stato anzitutto osservato che si \u00e8 venuto a creare un ennesimo titolo edilizio, la CILAS (ossia comunicazione inizio lavori asseverata<\/em> per superbonus<\/em>), che si differenzia dalla comune CILA per la necessit\u00e0 della attestazione degli estremi del titolo abilitativo originario e\/o di successive sanatorie, ovvero della anteriorit\u00e0 al settembre ’67.<\/p>\n\n\n\n

E’ stato anche sostenuto che venendo esclusa per tale CILAS la necessit\u00e0 della attestazione dello stato legittimo, allora, a contrariis<\/em>, essa sarebbe necessaria per la comune CILA (nonostante, come sopra accennato, la modulistica, almeno nazionale, non lo preveda).<\/p>\n\n\n\n

E’ stato inoltre osservato che la espressa precisazione per cui resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimit\u00e0 dell’immobile oggetto di intervento<\/em> comunque lascia esposti all’accertamento degli abusi edilizi ed alla irrogazione delle relative sanzioni, per cui intervenire con iniziative di manutenzione straordinaria potrebbe rivelarsi uno spreco e una illusione.<\/p>\n\n\n\n

Nessuna legge, da molto tempo, brilla per chiarezza, ed \u00e8 oramai una abitudine lamentarsi.<\/p>\n\n\n\n

A parere di chi scrive, in sintesi:<\/p>\n\n\n\n

– la questione se la speciale CILA di cui all’art. 119 comma 13 ter d.l. “rilancio” come modificato dal d.l. “semplificazioni-bis”, detta CILAS, costituisca una tipologia nuova ed autonoma di titolo edilizio \u00e8 molto interessante, ma solo per la teoria; nella pratica, sarebbe importante sapere se, per le comuni CILA, deve allora intendersi richiesta l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile: nonostante l’argomentazione accennata, basata sul broccardo interpretativo ubi dixit voluit, ubi noluit tacuit<\/em>, sia molto suggestiva, sembra per\u00f2 una forzatura trarre dal comma siccome modificato, avente la finalit\u00e0 ricordata, conseguenze tanto sistemiche;<\/p>\n\n\n\n

– la novella in esame ha portata senza dubbio positiva, figurando stabilito in modo inequivocabile, per gli interventi menzionati dal comma citato, che la decadenza dal beneficio fiscale in conseguenza di abusi edilizi potr\u00e0 avvenire esclusivamente nelle ipotesi, gravi ed ingiustificabili (in cui, davvero … la si \u00e8 andata a cercare … ), di omissione della CILAS o di presentazione della CILAS senza per\u00f2 i dati prescritti, o ancor peggio con i dati prescritti addirittura falsi, ovvero per lavori diversi da quelli effettivamente realizzati;<\/p>\n\n\n\n

– quanto sopra, per\u00f2, \u00e8 stabilito, appunto, solo per gli interventi di cui all’art. 119 (“super” bonus), e salvo sempre demolizioni e ricostruzioni.<\/p>\n\n\n\n

E questo \u00e8, altrettanto indubbiamente, l’aspetto negativo della novella stessa .<\/p>\n\n\n\n

In ambito condominiale sono rarissime demolizioni e ricostruzioni dell’edificio; sono per\u00f2 frequentissimi, come \u00e8 comune esperienza degli ultimi tempi, interventi di manutenzione straordinaria del fabbricato che beneficiano degli incentivi di cui al bonus “facciate” e al bonus “ristrutturazioni”: da soli, o anche, nell’ambito di lavori pi\u00f9 ampi di riqualificazione, unitamente “super” bonus (si pensi ad interventi in cui si applica il cappotto, ma si sostituiscono anche, nei terrazzini, i parapetti, ovvero si rifanno, negli stessi, le pavimentazioni).<\/p>\n\n\n\n

Il legislatore consapevolmente ha voluto favorire il solo “super” bonus o semplicemente si \u00e8 dimenticato degli altri ?<\/p>\n\n\n\n

Restando la normativa come vigente, appaiono a dir poco ardue interpretazioni estensive o in via analogica (tenuto anche conto che trattasi di norme, a ben vedere, tributarie).<\/p>\n\n\n\n

Insomma: per gli interventi che beneficiano degli altri bonus, diversi dal “super”, ove emergessero abusi edilizi, e venisse fatta questione di decadenza del beneficio fiscale ex art. 49 t.u. edilizia, allo stato della normativa non si potr\u00e0 invocare il comma 13bis.<\/p>\n\n\n\n

Beninteso: ex art. 49 t.u. edilizia la decadenza dal bonus non consegue sic et <\/em>simpliciter<\/em> all’accertamento di un qualsiasi difformit\u00e0 edilizia.<\/p>\n\n\n\n

Per la norma citata, infatti, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme<\/em> <\/em>vigenti<\/em> (n<\/em>\u00e8<\/em> di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti<\/em> <\/em>pubblici<\/em>), propriamente, gli<\/em> <\/em>interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato<\/em>, e il contrasto deve riguardare<\/em>violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unit\u00e0 immobiliare il due per cento delle misure prescritte<\/em>(quindi rilevano le difformit\u00e0 relative a quegli aspetti, e di entit\u00e0 superiore a quella percentuale, c.d. tolleranza di cantiere, o costruttiva o esecutiva, del 2%, di cui anche all’art. 34-bis t.u. edilizia), ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.<\/em><\/p>\n\n\n\n

In questi casi (nei quali, ovviamente, lo studio di fattibilit\u00e0 che si consigliava di commissionare avrebbe escluso di intervenire senza previa sanatoria), laddove non si possa invocare il comma 13bis in quanto si fa questione di interventi agevolati, anzich\u00e8 dal “super” bonus, soltanto dal bonus “facciate” o dal bonus “ristrutturazioni”, chi ha commissionato i lavori intendendo fruire degli incentivi (con il godimento diretto, lo sconto in fattura o la cessione di credito) non pu\u00f2 dormire sonni tranquilli.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

1<\/a> nella pronuncia si ribadisce che qualsiasi intervento, anche di semplice manutenzione, su un immobile abusivo costituisce \u201cripresa dell\u2019attivit\u00e0 criminosa originaria\u201d ed \u00e8, quindi, egualmente illegittimo<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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