{"id":6620,"date":"2020-12-17T09:59:00","date_gmt":"2020-12-17T08:59:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=6620"},"modified":"2024-05-31T12:27:43","modified_gmt":"2024-05-31T10:27:43","slug":"condominio-uso-esclusivo-in-ambito-condominiale-la-pronuncia-delle-sezioni-unite-17-12-20-n-28972","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=6620","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Cassazione Civile sez. unite, 17.12.20 n. 28972 – Clausole negoziali di uso esclusivo su parti comuni"},"content":{"rendered":"
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Prima di riportare il principio di diritto (con anche la parte finale della pronuncia, fondamentale per non equivocarne la portata) e il testo integrale, solo per comodit\u00e0 riportiamo anche come la stessa Corte di Cassazione, in pronunce successive, ha … sintetizzato se stessa:<\/p>\n\n\n\n

– Cassazione civile sez. II, 21\/06\/2022 n. 19940 (Estensore Scarpa): \u00c8 noto come Cass. Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 abbia enunciato il seguente principio di diritto: “(I)a pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c. c., \u00e8 preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicit\u00e0 di essi”. Le Sezioni Unite hanno peraltro affermato che l’eventuale titolo negoziale che abbia attribuito un siffatto “diritto d’uso esclusivo” impone di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento della costituzione del condominio, le parti abbiano, piuttosto, inteso trasferire la propriet\u00e0, ovvero costituire un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c., o, ancora, se il contratto possa altrimenti produrre gli effetti di un vincolo di uso esclusivo e perpetuo “inter partes” di natura obbligatoria.<\/em><\/p>\n\n\n\n

– Cassazione civile sez. II, 12\/07\/2022 n. 22012 (Estensore Scarpa): le Sezioni Unite di questa Corte hanno recentemente affermato che “La pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cd. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., \u00e8 preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicit\u00e0 di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la propriet\u00e0 ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l’applicazione dell’art. 1419 c.c., costituire un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c., ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente inter partes) di natura obbligatoria” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 28972 del 17\/12\/2020, Rv. 659712).<\/em><\/p>\n\n\n\n

– Cassazione civile sez. II, 21\/03\/2022 n. 9069 (Estensore Scarpa): La pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cosiddetto diritto reale di uso esclusivo su una porzione del cortile condominiale va, peraltro, qualificata come traslativa della propriet\u00e0 della porzione stessa, ovvero come costitutiva di un diritto reale d’uso o come concessione di un uso di natura obbligatoria (Cass. Sez. Unite, 17\/12\/2020, n. 28972).<\/em><\/p>\n\n\n\n

PRINCIPIO DI DIRITTO:<\/p>\n\n\n\n

La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., \u00e8 preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicit\u00e0 di essi.<\/em> <\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Esclusa la validit\u00e0 della la costituzione di un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune dell’edificio, in ambito condominiale, sorge il problema della sorte del titolo negoziale che, invece, tale costituzione abbia contemplato.<\/mark><\/strong>
Una volta ricordato che l’articolo 1117 c.c., nel porre una presunzione di condominialit\u00e0, consente l’attribuzione ad un solo condomino della propriet\u00e0 esclusiva di una parte altrimenti comune, occorre anzitutto approfonditamente verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se le parti, al momento della costituzione del condominio, abbiano effettivamente inteso limitarsi alla attribuzione dell’uso esclusivo, riservando la propriet\u00e0 all’alienante, e non abbiano invece voluto trasferire la propriet\u00e0.<\/strong><\/mark> Vero \u00e8 che l’articolo 1362 c.c. richiama al primo comma il senso letterale delle parole, senso che, nel caso dell’impiego della formula \u00abdiritto di uso esclusivo\u00bb, depone senz’altro contro l’interpretazione dell’atto come diretto al trasferimento della propriet\u00e0; ma anche vero \u00e8 che il dato letterale, pur di fondamentale rilievo, non \u00e8 mai, da solo, decisivo, atteso che il significato delle dichiarazioni negoziali pu\u00f2 ritenersi acquisito esclusivamente al termine del processo interpretativo che deve considerare tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali, indicati dal legislatore, anche quando le espressioni appaiano di per s\u00e9 non bisognose di approfondimenti interpretativi, dal momento che un’espressione prima facie chiara pu\u00f2 non apparire pi\u00f9 tale se collegata alle altre contenute nella stessa dichiarazione o posta in relazione al comportamento complessivo delle parti (p. es. Cass. 1\u00b0 dicembre 2016, n. 24560; Cass. 11 gennaio 2006, n. 261). In tale prospettiva pu\u00f2 leggersi, a esempio, la decisione di questa Corte in un caso in cui il regolamento condominiale richiamato in un preliminare di vendita contemplava \u00abl’uso esclusivo dei balconcini esistenti nei ripiani intermedi a favore dei condomini proprietari di alloggi non aventi prospicenza diretta verso il cortile\u00bb: \u00e8 stato in tal caso affermato che il regolamento condominiale contrattuale pu\u00f2 contenere la previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio altrimenti comune a favore di una frazione di propriet\u00e0 esclusiva, ed in tal caso il rapporto ha natura pertinenziale, essendo stato posto in essere dall’originario unico proprietario dell’edificio, con l’ulteriore conseguenza che, attenendo siffatto rapporto alla consistenza della frazione di propriet\u00e0 esclusiva, il richiamo puro e semplice del regolamento condominiale in un successivo atto di vendita (o promessa di vendita) da parte del titolare della frazione di propriet\u00e0 esclusiva, a cui favore sia previsto l’uso esclusivo di una parte comune, pu\u00f2 essere considerato sufficiente ai fini dell’indicazione della consistenza della frazione stessa venduta o promessa in vendita (Cass. 4 giugno 1992, n. 6892, sulla scia di Cass. 29 marzo 1982, n. 1947; nella stessa linea pi\u00f9 di recente, Cass. 4 settembre 2017, n. 20712).<\/mark>
Non \u00e8 escluso che il diritto di uso esclusivo, sussistendone i presupposti normativamente previsti, possa altres\u00ec essere in realt\u00e0 da ricondurre nel diritto reale d’uso di cui all’articolo 1021 c.c., se del caso attraverso l’applicazione dell’articolo 1419, primo comma, c.c..<\/mark><\/strong>
Rimane poi aperta la verifica della sussistenza dei presupposti per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo, in applicazione 1424 c.c., in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (perpetuo inter partes, ovviamente) di natura obbligatoria.<\/strong><\/mark>
Ci\u00f2 sia dal versante della meritevolezza, sia quanto all’accertamento se, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, queste avrebbero voluto il diverso contratto.<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

TESTO INTEGRALE:<\/p>\n\n\n\n

Presidente: Manna Antonio<\/p>\n\n\n\n

Relatore: Di Marzio Mauro<\/p>\n\n\n\n

Data pubblicazione: 17\/12\/2020<\/p>\n\n\n\n

Sentenza<\/p>\n\n\n\n

(omissis)<\/p>\n\n\n\n

Fatti di causa<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n

1. \u2014 Tre sorelle, comproprietarie in regime di comunione di un edificio situato in Cattolica, all’angolo tra via M* e via D*, costituito, nell’arco temporale che qui rileva, da tre unit\u00e0 immobiliari ad uso commerciale al piano terra ed altre tre unit\u00e0 ad uso residenziale al primo piano, oltre che da parti comuni, in particolare un cortile retrostante ed un’area antistante i locali commerciali, procedettero nel 1980 allo scioglimento della comunione, all’esito del quale una delle tre condividenti, B* A*, divenne proprietaria esclusiva di un appartamento al primo piano nonch\u00e9 del \u00abnegozio posto al piano terra con l’uso esclusivo della porzione di corte antistante distinti al N.C.E.U. alla pagina * – foglio * – particella * sub *\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Determinatasi per effetto dello scioglimento della comunione una situazione di condominio dell’edificio, B* A* alien\u00f2 a R* L* e O* E*, nel 1983, il proprio appartamento al primo piano ed il \u00abnegozio posto al piano terra con l’uso esclusivo della porzione di corte antistante, distinto al N.C.E.U. di detto Comune alla partita * foglio * particella * sub *\u00bb. Nel cortile retrostante il fabbricato, cortile costituente parte comune ai soli appartamenti ad uso residenziale al primo piano, le tre originarie comproprietarie avevano inoltre realizzato un vano destinato a servizio igienico.<\/p>\n\n\n\n

2. \u2014 B* G* e B* P*, divenuti proprietari per acquisto fattone, all’esito di una procedura espropriativa, degli altri due appartamenti ad uso residenziale al primo piano, convennero in giudizio R* L* e O* E*, nel 2002, dinanzi al Tribunale di Rimini chiedendo accertarsi:<\/p>\n\n\n\n

a) che i convenuti avevano realizzato, ed utilizzavano in via esclusiva, una cantina ubicata nel cortile comune ai tre appartamenti al primo piano;<\/p>\n\n\n\n

b) che i convenuti si erano appropriati dell’area comune condominiale antistante il loro negozio, lungo la via M*, mediante l’installazione di una tettoia e di una chiusura a pannelli, essendo viceversa essi privi, al riguardo, di un valido titolo giustificativo;<\/p>\n\n\n\n

c) che il vano destinato a servizio igienico esistente nel cortile era abusivo.<\/p>\n\n\n\n

Il tutto con richiesta di autorizzazione ad essi attori alla eliminazione del servizio igienico nonch\u00e9 condanna dei convenuti alla rimozione delle opere abusive, ai danni ed alle spese.<\/p>\n\n\n\n

3. \u2014 R* L* e O* E* si costituirono e resistettero alla domanda.<\/p>\n\n\n\n

Quanto al servizio igienico nel cortile retrostante essi si rimisero a giustizia, evidenziando per\u00f2 la loro estraneit\u00e0 alla sua costruzione, effettuata gi\u00e0 dalle originarie comproprietarie, ed utilizzazione.<\/p>\n\n\n\n

Quanto alla cantina sostennero che nel cortile erano stati eretti tre manufatti, tra i quali appunto la cantina, da considerarsi tutti comuni, chiedendo ordinarsi agli attori di cessare l’uso esclusivo degli altri due.<\/p>\n\n\n\n

Quanto all’area antistante il negozio, lungo la via Milano, chiesero respingersi la domanda per aver diritto all’uso esclusivo in forza del titolo, ovvero per usucapione della relativa servit\u00f9, ovvero in forza dell’articolo 1021 c.c..<\/p>\n\n\n\n

4. \u2014 L’adito Tribunale rigett\u00f2 integralmente le domande principali e riconvenzionali, con compensazione integrale di spese.<\/p>\n\n\n\n

5. \u2014 B* G* e B* P* proposero appello al quale R* L* e O* E* resistettero, spiegando a loro volta appello incidentale.<\/p>\n\n\n\n

6. \u2014 Con sentenza del 23 luglio 2015 la Corte d’appello di Bologna respinse l’appello principale e, in accoglimento dell’appello incidentale spiegato da R* L* e O* E*, dichiar\u00f2 che i manufatti esistenti nel cortile retrostante il fabbricato avevano natura condominiale ed ordin\u00f2 a B* G* e B* P* di cessare l’uso esclusivo, al fine di consentire a tutti i condomini il pari utilizzo, regolando le spese di lite in applicazione del principio della soccombenza.<\/p>\n\n\n\n

Osserv\u00f2 la Corte territoriale che:<\/p>\n\n\n\n

-) la consulenza tecnica d’ufficio espletata in primo grado aveva dato indicazioni equivoche sulla natura condominiale dell’area antistante i locali commerciali, giacch\u00e9 l’ausiliare aveva per un verso evidenziato essere senz’altro condominiale il cortile retrostante, risultando invece, sulla base delle schede catastali, l’area verso via M* e via D* \u00aba disposizione dei negozi al piano terra\u00bb, ma per altro verso aveva infine concluso che le verande realizzate sull’area antistante il negozio R*-O* \u00abinsistono anche loro totalmente su area condominiale\u00bb, affermazione, questa, che non trovava per\u00f2 alcun riscontro n\u00e9 nei documenti acquisiti dal tecnico e neppure nella descrizione degli accertamenti catastali da lui compiuti;<\/p>\n\n\n\n

-) la locuzione \u00abuso esclusivo della corte antistante\u00bb, contenuta sia nell’atto di divisione del 1980 che in quello di compravendita del 1983, non era dirimente, potendo essa rivelare l’intento dei contraenti di riconoscere, con l’uso esclusivo, la natura pertinenziale delle corti antistanti i singoli negozi, in quanto destinate in modo permanente al servizio di quei locali;<\/p>\n\n\n\n

-) all’atto della costituzione del Condominio, prodottasi per effetto della divisione del 1980, le condividenti avevano indicato come incluso nelle parti comuni il terreno sottostante e circostante il fabbricato, \u00absalvo gli usi esclusivi delle porzioni di corte antistanti i negozi\u00bb, manifestando cos\u00ec l’unanime volont\u00e0 di escludere tali corti dalle parti comuni, esclusione contro la quale gli attori-appellanti nulla avevano comprovato;<\/p>\n\n\n\n

-) in ogni caso l’uso esclusivo menzionato nella divisione e nella successiva compravendita andava ricondotto \u00aball’uso delle parti condominiali ex artt. 1102 e 1122 c. c., proprio in considerazione del contesto nel quale l’uso venne costituito\u00bb;<\/p>\n\n\n\n

-) l’uso esclusivo delle parti comuni, difatti, non sarebbe vietato da alcuna norma di legge e, al contrario, sarebbe espressamente contemplato dall’articolo 1122 c.c.; al fine, poi, di determinare la portata e l’estensione del godimento spettante a ciascun partecipante sui beni comuni, nonch\u00e9 di accertare l’esistenza, in favore del singolo condominio, di particolari diritti di utilizzazione, contrastanti con la normale destinazione dei beni medesimi, occorrerebbe tener presente la situazione al momento della nascita del condominio, in relazione alle disposizioni del suo atto costitutivo e del regolamento se esistente;<\/p>\n\n\n\n

-) nella specie l’uso esclusivo delle corti antistanti il negozio era stato attribuito alla condividente B* A* concordemente da tutti i condomini con l’atto di costituzione del condominio in data 3 luglio 1980, regolarmente trascritto nei registri immobiliari, ed era stato poi trasferito agli odierni appellati dalla stessa condomina con la compravendita del 1983;<\/p>\n\n\n\n

-) l’utilizzo delle corti, a voler ammettere la loro natura condominiale, anche se preclusivo di analoga possibilit\u00e0 di godimento da parte degli altri comproprietari, era comunque legittimo perch\u00e9 voluto in origine da tutti i condomini.<\/p>\n\n\n\n

7. \u2014 Per la cassazione della sentenza B* G* e B* P* hanno proposto ricorso per sei mezzi.<\/p>\n\n\n\n

8. \u2014 R* L* e O* E* hanno resistito con controricorso.<\/p>\n\n\n\n

9. \u2014 Con ordinanza del 2 dicembre 2019, n. 31420, la seconda sezione civile di questa Corte ha disposto la trasmissione degli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, tanto per esigenza di composizione di contrasto, quanto per la particolare importanza della questione, sulla natura dell’uso esclusivo in ambito condominiale.<\/p>\n\n\n\n

Il Primo Presidente ha disposto l’assegnazione alle Sezioni Unite. \u00c8 stata fissata l’udienza del 21 aprile 2020.<\/p>\n\n\n\n

10. \u2014 Sono state depositate memorie.<\/p>\n\n\n\n

11. \u2014 Disposto il rinvio del ricorso a nuovo ruolo, \u00e8 intervenuta rinuncia accettata.<\/p>\n\n\n\n

Ragioni della decisione<\/p>\n\n\n\n

1. \u2014 Il ricorso contiene sei motivi.<\/p>\n\n\n\n

1.1. \u2014 Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1117 e 950 c.c., nonch\u00e9 nullit\u00e0 della sentenza in relazione all’articolo 112 c.p.c..<\/p>\n\n\n\n

Le tre sorelle B*, secondo i ricorrenti, con l’atto di divisione di cui si \u00e8 detto sarebbero divenute ciascuna proprietaria esclusiva dei singoli appartamenti e negozi di cui si componeva l’edificio, lasciando tra le \u00abparti ed enti comuni\u00bb il \u00abterreno sottostante e circostante il fabbricato\u00bb, fatti salvi gli \u00abusi esclusivi\u00bb delle porzioni di corte antistanti i negozi: il che \u2014 si sostiene \u2014 non comportava l’attribuzione alle condividenti della piena ed esclusiva propriet\u00e0 delle corti antistanti i negozi, come poteva anche desumersi dallo stato dei locali al piano terra all’epoca della divisione.<\/p>\n\n\n\n

1.2. \u2014 Il secondo motivo di ricorso censura la violazione e falsa applicazione dell’articolo 11 delle disposizioni sulla legge in generale e dell’articolo 1122 c.c., come riformulato dalla legge n. 220 del 2012, avendo la Corte d’appello errato nel motivare la propria sentenza anche sulla scorta del disposto di tale disposizione come novellata, non applicabile ratione temporis.<\/p>\n\n\n\n

1.3. \u2014 Il terzo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., avendo errato la Corte di appello nel fare applicazione dei principi in tema di uso della cosa comune, pur dopo aver negato la configurabilit\u00e0 di un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c..<\/p>\n\n\n\n

1.4. \u2014 Il quarto motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1021 c.c., 1024 c.c. e 112 c.p.c., avendo errato la Corte d’appello nell’escludere che con l’atto di divisione le sorelle Bragagna avessero costituito in favore di B* A* un diritto reale di uso, in conformit\u00e0 alla previsione dell’articolo 1021 c.c., concernente la porzione antistante il negozio poi venduto ai convenuti.<\/p>\n\n\n\n

Venuto ad esistenza il condominio con l’atto di divisione, difatti, l’intera corte circostante il fabbricato \u2014 secondo i ricorrenti \u2014 aveva acquisito la natura di parte comune, con attribuzione a B* A* dell’uso esclusivo della porzione antistante il negozio assegnatole allo scioglimento della comunione, ai sensi del citato articolo 1021 c.c.: ma, non essendo stata pattuita l’alienabilit\u00e0 di siffatto diritto d’uso, la cessione di esso, nel 1983, dalla B* A* a R* L* e O* E* doveva reputarsi nulla in forza del disposto dell’articolo 1024 c.c..<\/p>\n\n\n\n

1.5. \u2014 Il quinto motivo denuncia nullit\u00e0 della sentenza in relazione all’articolo 112 c.p.c. nonch\u00e9 la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c. e dell’art. 11 delle disposizioni sulla legge in generale, in relazione all’accoglimento dell’appello incidentale.<\/p>\n\n\n\n

Si sostiene che non era affatto controversa tra le parti la natura condominiale della corte posteriore al fabbricato e dei relativi manufatti ivi realizzati, cos\u00ec come non era controverso che i convenuti avessero l’uso esclusivo di una delle cantine poste sul retro dell’edificio, avendo piuttosto costoro replicato che gli attori avessero a loro volta l’uso esclusivo di altre due cantine.<\/p>\n\n\n\n

Tale ultima circostanza era stata reputata dalla Corte d’appello non contestata da B*-B*, quantunque essi non fossero esposti ad un onere di contestazione specifica dei fatti di causa, in quanto nel processo non trovava applicazione ratione temporis l’articolo 115 c.p.c. come novellato dall’art. 45, comma 14, della legge 18 giugno 2009, n. 69.<\/p>\n\n\n\n

1.6. \u2014 Il sesto motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 91 c.p.c. avendo la Corte di appello erroneamente pronunciato la condanna alle spese, senza tener conto della condotta processuale dei convenuti.<\/p>\n\n\n\n

1.7. \u2014 Il ricorso, nelle pagine da 42 a 46, contiene poi richiami ad alcuni temi di lite, in previsione dell’eventuale giudizio di rinvio e delle difese eventuali degli intimati, senza svolgere, peraltro, ulteriori specifici motivi di censura riconducibili ad alcuna delle categorie previste dall’art. 360, comma 1, c.p.c..<\/p>\n\n\n\n

2. \u2014 La rinuncia al ricorso accettata comporta dichiarazione di estinzione del processo, senza spese.<\/p>\n\n\n\n

3. \u2014 Ritengono tuttavia queste Sezioni Unite che occorra pronunciare nell’interesse della legge il principio di cui si dir\u00e0, in risposta al quesito posto dall’ordinanza di rimessione (per l’affermazione del principio di diritto in caso di rinuncia v. Cass., Sez. Un., 6 settembre 2010, n. 19051).<\/p>\n\n\n\n

4. \u2014 I primi quattro motivi di ricorso, \u00e8 difatti osservato dall’ordinanza di questa Corte del 2 dicembre 2019, n. 31420, impongono di esaminare una questione di diritto decisa in senso difforme dalle sezioni semplici, e comunque investono una questione di massima di particolare importanza: quella della natura del c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb di parti comuni dell’edificio in ambito condominiale.<\/p>\n\n\n\n

Si osserva nell’ordinanza di rimessione:<\/p>\n\n\n\n

-) a partire da Cass. 16 ottobre 2017, n. 24301 (seguita da Cass. 10 ottobre 2018, n. 24958; Cass. 31 maggio 2019, n. 15021; Cass. 4 luglio 2019, n. 18024; Cass. 3 settembre 2019, n. 22059) \u00e8 stato affermato che non pu\u00f2 ricondursi al diritto di uso previsto dall’art. 1021 c.c., il vincolo reale di \u00abuso esclusivo\u00bb su parti comuni dell’edificio, riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di una unit\u00e0 immobiliare di propriet\u00e0 individuale, in maniera da incidere sulla disciplina del godimento della cosa comune, nel senso di precluderne l’uso collettivo mediante attribuzione a taluno dei partecipanti di una facolt\u00e0 integrale di servirsi della res e di trarne tutte le utilit\u00e0 compatibili con la sua destinazione economica;<\/p>\n\n\n\n

-) la capostipite di tale orientamento, facendo leva sulle nozioni di \u00abuso esclusivo\u00bb, contenuta nell’articolo 1126 c.c. e di \u00abuso individuale\u00bb, prevista dal novellato articolo 1122 c.c., ha ritenuto che tali previsioni pattizie di \u00abuso esclusivo\u00bb, senza escludere del tutto la fruizione \u00abdi una qualche utilit\u00e0 sul bene\u00bb in favore degli altri comproprietari, costituiscono deroghe all’articolo 1102 c.c., espressione dell’autonomia privata, con effetto di conformazione dei rispettivi godimenti; entro tale inquadramento, l’uso esclusivo si trasmetterebbe, al pari degli ordinari poteri dominicali sulle parti comuni, anche ai successivi aventi causa dell’unit\u00e0 cui l’uso stesso accede; l’uso esclusivo in ambito condominiale, cos\u00ec come prospettato, sarebbe, quindi, \u00abtendenzialmente perpetuo e trasferibile\u00bb, e non riconducibile al diritto reale d’uso di cui agli articoli 1021 c.c. e seguenti, sicch\u00e9 non condividerebbe con quest’ultimo istituto n\u00e9 i limiti di durata, n\u00e9 i limiti di trasferibilit\u00e0, e nemmeno le modalit\u00e0 di estinzione; neppure vi sarebbe alcun contrasto con il numerus clausus dei diritti reali, in quanto l’uso esclusivo condominiale sarebbe, piuttosto, una \u00abmanifestazione del diritto del condomino sulle parti comuni\u00bb;<\/p>\n\n\n\n

-) questa configurazione appaga le diffuse esigenze avvertite dalla pratica notarile di dare al cosiddetto \u00abuso esclusivo\u00bb di parti condominiali il rango di un diritto perpetuo e trasmissibile, a contenuto, dunque, non strettamente personale, e cio\u00e8 stabilito a favore del solo usuario, collegando la facolt\u00e0 di usare il bene non ad un soggetto, ma ad una porzione in propriet\u00e0 individuale senza limiti temporali;<\/p>\n\n\n\n

-) per converso, la qualificazione del diritto di uso esclusivo quale diritto \u00ab”quasi” uti dominus\u00bb, ma pur sempre con il limite di cui all’articolo 1102 c.c., non risolve il problema della trascrivibilit\u00e0, e quindi dell’opponibilit\u00e0, dell’uso esclusivo sulla cosa comune, avuto riguardo al rilievo che di modificazioni del diritto di propriet\u00e0, di comunione o di condominio non si parla in alcuno dei primi tredici numeri dell’articolo 2643 c.c., n\u00e9 nell’articolo 2645 c.c., che prevede la trascrizione di \u00abogni altro atto o provvedimento che produce… taluni degli effetti dei contratti menzionati nell’articolo 2643″, mentre solo il n. 14 dell’articolo 2643 c.c. parla di sentenze (i.e non di atti negoziali) che operano \u00abla modificazione\u00bb di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti;<\/p>\n\n\n\n

-) il diritto di uso esclusivo di un bene condominiale, riservato soltanto al proprietario di una delle unit\u00e0 immobiliari, che non pu\u00f2 assimilarsi ad una servit\u00f9 prediale, n\u00e9 pu\u00f2 essere ricostruito in termini di obbligazione propter rem, deve d’altronde confrontarsi con la diffusa considerazione che il godimento concreta una facolt\u00e0 intrinseca del diritto di comunione, sicch\u00e9 la modifica del contenuto essenziale della compropriet\u00e0, consistente nella negazione della facolt\u00e0 di uso del bene comune ad alcuni condomini, pu\u00f2 discendere soltanto dalla costituzione di un diritto reale in favore dell’usuario, il che per\u00f2 appare precluso dall’osservazione che il nostro ordinamento tuttora non consente all’autonomia privata di scavalcare il principio del numero chiuso dei diritti reali.<\/p>\n\n\n\n

Invero \u2014 osserva tra l’altro l’ordinanza di rimessione \u2014 \u00abla questione, cui occorre dare soluzione per decidere i primi quattro motivi di ricorso, circa la natura, i limiti e la opponibilit\u00e0 del diritto di uso esclusivo su beni comuni, in volge evidentemente il pi\u00f9 classico problema della utilizzabilit\u00e0 delle obbligazioni come espressioni di autonomia privata volte a regolare le modalit\u00e0 di esercizio dei diritti reali, opponendosi dai teorici che la libert\u00e0 negoziale possa conformare unicamente i rapporti di debito, e non anche le situazioni reali: tale severa conclusione trova il suo fondamento sempre nel tradizionale principio del numerus clausus dei diritti reali, il quale si reputa ispirato da una esigenza di ordine pubblico, restando riservata al legislatore la facolt\u00e0 di dar vita a nuove figure che arricchiscano i “tipi” reali normativi\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Dopodich\u00e9, nell’ordinanza che ha rimesso gli atti al Primo Presidente \u00e8 segnalata sia la non uniformit\u00e0 dei responsi concernenti la natura del diritto di uso esclusivo, sia il suo rilievo di questione di massima di particolare importanza.<\/p>\n\n\n\n

Ed in effetti, come si vedr\u00e0, Cass. 16 ottobre 2017, n. 24301, pi\u00f9 che porsi in diretto contrasto con un formato indirizzo giurisprudenziale precedente, ha prospettato una ricostruzione nuova. Tuttavia, se, come osservato, il principio affermato da tale decisione \u00e8 stato successivamente ribadito, \u00e8 altrettanto vero che, ancor pi\u00f9 di recente, la seconda sezione si \u00e8 pronunciata in senso opposto, affermando che non pu\u00f2 ipotizzarsi la costituzione di un uso reale atipico, esclusivo e perpetuo, che priverebbe del tutto di utilit\u00e0 la propriet\u00e0 e darebbe vita a un diritto reale incompatibile con l’ordinamento (Cass. 9 gennaio 2020, n. 193).<\/p>\n\n\n\n

Sicch\u00e9 anche il contrasto \u00e8 comunque allo stato effettivamente sussistente.<\/p>\n\n\n\n

5. \u2014 La questione si pone in generale nei termini seguenti.<\/p>\n\n\n\n

5.1. \u2014 Quanto all’origine del c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb, in ambito condominiale, si trova affermato, in dottrina, che esso sarebbe il frutto di una creazione giurisprudenziale, pur se relativamente tralaticia, di dubbia validit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

In effetti, per\u00f2, la clausola mediante la quale si concede ad una singola unit\u00e0 immobiliare l’uso esclusivo di un’area, nel nostro caso (e di solito) adibita come si vedr\u00e0 a cortile, non nasce \u2014 come \u00e8 del resto ovvio \u2014 dalla giurisprudenza, ma si \u00e8 diffusa attraverso la prassi negoziale, in particolare notarile: e si \u00e8 in particolare ipotizzato che tale diffusione possa aver trovato la sua ragion d’essere, almeno in taluni casi, quale escamotage per risolvere, tramite la qualificazione surrettizia, problemi catastali, ad esempio \u2014 \u00e8 stato detto \u2014 per il mancato frazionamento dell’area comune. Nondimeno, \u00e8 vero che nella giurisprudenza di questa Corte non \u00e8 raro imbattersi in decisioni rese nell’ambito di liti in cui si controverteva della pretesa titolarit\u00e0 in capo ad un condomino (o ad alcuni cond\u00f2mini) di un diritto di uso esclusivo su una porzione, perlopi\u00f9 cortilizia, dunque di una parte comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c..<\/p>\n\n\n\n

A mero titolo di esempio possono rammentarsi pronunce concernenti: la compatibilit\u00e0 della funzione naturale di un cortile condominiale con la destinazione di esso all’uso esclusivo di uno o pi\u00f9 condomini (Cass. 20 febbraio 1984, n. 1209); il diritto di godere in via esclusiva di un giardino comune conferito in uso al proprietario del piano terreno (Cass. 27 luglio 1984, n. 4451); la legittimit\u00e0 dell’installazione di una tenda su di uno spazio di propriet\u00e0 comune, da parte del condomino del piano terreno che lo abbia in uso esclusivo e destinato a ristorante (Cass. 25 ottobre 1991, n. 11392); la possibilit\u00e0 di inserimento in un regolamento condominiale contrattuale della previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio definita comune a favore di una frazione di propriet\u00e0 esclusiva (Cass. 4 giugno 1992, n. 6892; e v. al riguardo, ancora senza alcuna pretesa di completezza, Cass. 27 giugno 1978, n. 3169; Cass. 10 luglio 1975, n. 2727; Cass. 24 aprile 1975, n. 1600; Cass. 14 marzo 1975, n. 970); la destinazione di un bene, dall’originario proprietario dell’intero immobile, ad un uso esclusivo (Cass. 28 aprile 2004, n. 8119); l’uso esclusivo di un’area esterna al fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di accesso all’edificio di tutti i partecipanti (Cass. 4 settembre 2017, n. 20712). 5.2. \u2014 Nonostante la diffusione del fenomeno, tuttavia, non risulta che, prima di Cass. 16 ottobre 2017, n. 24301, sulla quale tra breve si torner\u00e0, questa Corte abbia mai chiaramente preso posizione sul fondamento della configurabilit\u00e0 di un c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb di una parte comune \u2014 formula, varr\u00e0 subito osservare, dalla forte caratterizzazione di ossimoro, laddove coniuga l’esclusivit\u00e0 dell’uso con l’appartenenza della porzione a pi\u00f9 cond\u00f2mini \u2014 e sulla sua natura: se, cio\u00e8, l’attribuzione ad un condomino di un diritto di uso esclusivo altro non sia, almeno in taluni casi, che una formula da intendersi come equivalente dell’attribuzione a lui della propriet\u00e0 solitaria sulla porzione in discorso; se e come il diritto di uso esclusivo di una parte comune possa armonizzarsi con la regola basilare dettata dall’articolo 1102 c.c., senz’altro applicabile al condominio per il rinvio dell’articolo 1139 c.c., secondo cui ciascun comunista pu\u00f2 servirsi della cosa comune; se il diritto di uso esclusivo abbia natura di diritto reale atipico o sia riconducibile ad una delle figure tipiche di diritto reale di godimento, ovvero se abbia natura non di diritto reale, bens\u00ec di diritto di credito.<\/p>\n\n\n\n

5.3. \u2014 In particolare, non sembra potersi isolare un indirizzo giurisprudenziale che riconduca il c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb alle servit\u00f9 prediali.<\/p>\n\n\n\n

Si rinviene, difatti, una ormai non recente decisione nella quale si afferma, in generale, in relazione alle formule impiegate nei regolamenti condominiali contrattuali i quali stabiliscano \u00abpesi sulle cose comuni a vantaggio dei piani o delle porzioni di piano\u00bb, che le soluzioni oscillerebbero tra le obbligazioni propter rem, gli oneri reali e le servit\u00f9 reciproche, e che quest’ultima soluzione sarebbe quella preferibile, dal momento che \u00abdetti vincoli possono essere trascritti nei registri immobiliari\u00bb (Cass. 15 aprile 1999, n. 3749): ma tale pronuncia non si misura con le specifiche caratteristiche del c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb, il quale consiste non gi\u00e0 nella semplice creazione di pesi sulle cose comuni a vantaggio di una o pi\u00f9 propriet\u00e0 solitarie, ma, come si avr\u00e0 modo di dire, in un sostanziale svuotamento del diritto di propriet\u00e0 sul fondo servente.<\/p>\n\n\n\n

5.4. \u2014 Con la pronuncia del 2017 poc’anzi richiamata si \u00e8 affermato, come ha gi\u00e0 rammentato l’ordinanza di rimessione, che l’\u00abuso esclusivo\u00bb su parti comuni dell’edificio, riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unit\u00e0 immobiliari in propriet\u00e0 esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettivit\u00e0, ma sul riparto delle correlate facolt\u00e0 di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalit\u00e0 non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex articoli 1102 e 1117 c.c.. Tale diritto non \u00e8 riconducibile al diritto reale d’uso previsto dall’articolo 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalit\u00e0 di estinzione, \u00e8 tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unit\u00e0 immobiliare cui accede (Cass. 16 ottobre 2017, n. 24301, che ha confermato la decisione di merito, che aveva respinto la domanda del condominio attore, tesa ad accertare che il diritto d’uso esclusivo su due porzioni del cortile, concesso con il primo atto di vendita dall’originario unico proprietario dell’intero edificio in favore di un’unit\u00e0 immobiliare e menzionato anche nell’allegato regolamento, non era cedibile, n\u00e9 poteva eccedere i trent’anni).<\/p>\n\n\n\n

Il ragionamento posto a base del principio di diritto cos\u00ec massimato si snoda come segue:<\/p>\n\n\n\n

-) l’articolo 1117 c.c., nell’indicare le parti comuni di un edificio in condominio, \u00abse non risulta il contrario dal titolo\u00bb, consente che, al momento di costituzione del condominio, alcune delle parti altrimenti comuni possono essere sottratte alla presunzione di comunione;<\/p>\n\n\n\n

-) se ci\u00f2 \u00e8 possibile, a fortiori \u00e8 possibile, nella medesima sede costitutiva del condominio, che le parti convengano l’uso esclusivo di una parte comune in favore di uno o pi\u00f9 cond\u00f2mini;<\/p>\n\n\n\n

-) sotto la dizione sintetica di \u00abuso esclusivo\u00bb, impiegata dall’articolo 1126 c.c., contrapposta a quella di \u00abuso comune\u00bb, contenuta nell’articolo 1122 c.c., nella formulazione risultante dalla legge n. 220 del 2012, ove \u00e8 precisata una nozione gi\u00e0 desumibile dal sistema, si cela la coesistenza, su parti comuni, di facolt\u00e0 individuali dell’usuario e facolt\u00e0 degli altri partecipanti (mai in effetti realmente del tutto esclusi dalla fruizione di una qualche utilit\u00e0 sul bene c.d. in uso esclusivo altrui), secondo modalit\u00e0 non paritarie, in funzione del migliore godimento di porzioni di piano in propriet\u00e0 esclusiva cui detti godimenti individuali accedano;<\/p>\n\n\n\n

-) deve riconoscersi nella parte comune, anche se sottoposta ad uso esclusivo, il permanere della sua qualit\u00e0, appunto, comune, giacch\u00e9 l’attribuzione dell’uso esclusivo costituisce soltanto deroga da parte dell’autonomia privata al disposto dell’articolo 1102 c.c., altrimenti applicabile anche al condominio, che consente ai partecipanti di fare uso della cosa comune \u00absecondo il loro diritto\u00bb;<\/p>\n\n\n\n

-) i partecipanti diversi dall’usuario esclusivo vedono diversamente conformati dal titolo i rispettivi godimenti, con maggiori utilit\u00e0 per l’usuario e minori utilit\u00e0 per gli altri condomini;<\/p>\n\n\n\n

-) dalla qualifica della cosa in uso esclusivo nell’ambito del condominio quale parte comune di spettanza di tutti i partecipanti, tutti comproprietari, ma secondo un rapporto di riparto delle facolt\u00e0 di godimento diverso, in quanto fissato dal titolo, da quello altrimenti presunto ex articoli 1117 e 1102 c.c., derivano i corollari dell’inerenza di tale rapporto a tutte le unit\u00e0 in condominio, con la conseguenza che l’uso esclusivo si trasmette, al pari degli ordinari poteri dominicali sulle parti comuni, anche ai successivi aventi causa sia dell’unit\u00e0 cui l’uso stesso accede che delle altre correlativamente fruenti di minori utilit\u00e0;<\/p>\n\n\n\n

-) l’uso esclusivo, quale connotazione del diritto di propriet\u00e0 ex articolo 832 c.c. o dell’altro diritto eventualmente spettante sull’unit\u00e0 immobiliare esclusiva cui accede, tendenzialmente perpetuo e trasferibile (nei limiti di trasferibilit\u00e0 delle parti comuni del condominio), non \u00e8 riconducibile al diritto reale d’uso di cui all’articolo 1021 c.c., di cui l’uso esclusivo di parte comune nel condominio non mutua i limiti di durata, trasferibilit\u00e0 e modalit\u00e0 di estinzione;<\/p>\n\n\n\n

-) il riconoscimento dell’uso esclusivo non si pone in contrasto con il numerus clausus dei diritti reali.<\/p>\n\n\n\n

5.4. \u2014 Sulla configurabilit\u00e0 del c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb in ambito condominiale la dottrina non sembra aver fornito indicazioni univoche.<\/p>\n\n\n\n

5.4.1. \u2014 Si suggerisce anzitutto da alcuni di tener distinti i casi in cui la formula \u00abuso esclusivo\u00bb sia impiegata al fine di identificare un diritto di contenuto diverso dalla propriet\u00e0 ed i casi in cui, invece, la formula, ad esempio attraverso la previsione della perpetuit\u00e0 e trasmissibilit\u00e0 del diritto, miri proprio all’attribuzione del diritto di propriet\u00e0, con la finalit\u00e0, come si accennava, di rimediare a problemi catasta li.<\/p>\n\n\n\n

5.4.2. \u2014 Quanto al \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb, inteso in senso proprio, si afferma essere dubbia la validit\u00e0 di un accordo interno fra i comunisti che, in deroga all’articolo 1102 c.c., assegni l’uso esclusivo, anche se di una parte del bene comune, solo ad uno o pi\u00f9 comunisti. Difatti \u2014 si sottolinea \u2014 l’articolo 1102 c.c. pone in evidenza un aspetto strutturale della comunione, il godimento, aspetto che, secondo un’opinione ampiamente accolta, non sarebbe suscettibile di subire modificazioni, beninteso sostanziali.<\/p>\n\n\n\n

5.4.3. \u2014 Nel tentativo di supportare sia il dato giurisprudenziale, formatosi anteriormente a Cass. 16 ottobre 2017, n. 24301, sia la prassi, si indica ancora in dottrina, come pi\u00f9 rilevante appiglio, pur senza tacere le controindicazioni, l’articolo 1126 c.c..<\/p>\n\n\n\n

5.4.4. \u2014 \u00c8 stato affermato, inoltre, che un riconoscimento legislativo degli usi esclusivi, tali da determinare una modificazione del diritto di compropriet\u00e0, suscettibile quindi di trascrizione, potrebbe rinvenirsi nell’articolo 6, secondo comma, lettera b), del decreto legislativo 20 maggio 2005, n. 122, che impone al costruttore di indicare nel contratto relativo ad una futura costruzione le parti condominiali e le \u00abpertinenze esclusive\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

5.4.5. \u2014 Secondo altri, dopo alcune perplessit\u00e0 sull’utilizzazione del termine \u00abuso\u00bb, tale da evocare il diritto reale di cui all’articolo 1021 c.c., sarebbe stata superata ogni esitazione definendo tali diritti con l’espressione \u00abuso esclusivo\u00bb, senza alcuna altra precisazione, ma nella consapevolezza che esso discenderebbe da un rapporto di servit\u00f9.<\/p>\n\n\n\n

Il fondo servente sarebbe costituito dal cortile, nella parte asservita; il fondo dominante sarebbe l’unit\u00e0 immobiliare a cui favore l’area \u00e8 asservita; il peso imposto consisterebbe nella facolt\u00e0 esclusiva per il condomino a cui favore \u00e8 costituita la servit\u00f9 di godere del cortile.<\/p>\n\n\n\n

Non osterebbe alla configurabilit\u00e0 di una servit\u00f9 a favore del bene di propriet\u00e0 esclusiva di un condomino ed a carico del condominio (o viceversa) il principio nemini res sua servit in quanto l’intersoggettivit\u00e0 del rapporto sarebbe garantita dal concorso di altri titolari sul bene comune.<\/p>\n\n\n\n

5.4.6. \u2014 L’\u00abuso esclusivo\u00bb di cui si discute, in ogni caso, non potrebbe essere ricondotto alla previsione dell’articolo 1021 c.c.<\/p>\n\n\n\n

Difatti, l’\u00abuso\u00bb ivi previsto \u00e8 manifestazione del diritto, per il titolare, di servirsi di una cosa (e, se fruttifera, di raccoglierne i frutti) per quanto occorra ai bisogni suoi e della sua famiglia. Inoltre, secondo l’articolo 1024 c.c., il diritto d’uso non si pu\u00f2 cedere o dare in locazione, e la durata dello stesso, secondo l’articolo 979 c.c., richiamato dall’articolo 1026 c.c., non pu\u00f2 eccedere la vita del titolare, se persona fisica, o trenta anni, se persona giuridica.<\/p>\n\n\n\n

Ne deriva che, per lo pi\u00f9, la locuzione \u00abuso esclusivo\u00bb attiene alla destinazione del bene, e non alla qualificazione del diritto, sussumibile entro l’ambito di applicazione dell’articolo 1021 c.c..<\/p>\n\n\n\n

5.4.7. \u2014 Vi \u00e8 infine da rammentare, pi\u00f9 in generale, che parte della dottrina ammette la creazione per contratto di diritti reali atipici, il che, se fosse vero, farebbe cadere ogni ostacolo al sorgere del c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

6. \u2014 Ritengono le Sezioni Unite che il tema del c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb di parti comuni dell’edificio in ambito condominiale debba essere inquadrato nei termini che seguono.<\/p>\n\n\n\n

6.1. \u2014 Nell’articolo 1102 c.c., rubricato \u00abuso della cosa comune\u00bb, dettato per la comunione ma applicabile al condominio per il tramite dell’articolo 1139 c.c., il vocabolo \u00abuso\u00bb si traduce nel significato del \u00abservirsi della cosa comune\u00bb. Nell’articolo 1117 c.c., che apre il capo dedicato al condominio, ricorre per tre volte, in ciascuno dei numeri in cui la norma si suddivide, l’espressione \u00abuso comune\u00bb, che ripete e sintetizza la previsione dell’articolo 1102 c.c..<\/p>\n\n\n\n

Nella locuzione \u00abservirsi della cosa comune\u00bb si riassumono le facolt\u00e0 ed i poteri attraverso i quali il partecipante alla comunione, ovvero il condomino, ritrae dalla cosa le utilit\u00e0 di cui essa \u00e8 capace, entro i limiti oggettivi della sua \u00abdestinazione\u00bb, cui pure si riferisce l’articolo 1102 c.c..<\/p>\n\n\n\n

L’\u00abuso\u00bb, quale sintesi di facolt\u00e0 e poteri, costituisce allora parte essenziale del contenuto intrinseco, caratterizzante, del diritto di compropriet\u00e0, come, ovviamente, di quello di propriet\u00e0, a tenore del dettato dell’articolo 832 c.c.. L’uso \u00e8 cio\u00e8 (non diritto, bens\u00ec) uno dei modi attraverso i quali pu\u00f2 esercitarsi il diritto, e forma parte intrinseca e caratterizzante, nucleo essenziale, del suo contenuto.<\/p>\n\n\n\n

L’articolo 1102 c.c. ribadisce ulteriormente il carattere intrinseco e caratterizzante dell’\u00abuso della cosa comune\u00bb laddove istituisce l’obbligo del partecipante di non impedire agli altri \u00abdi farne parimenti uso secondo il loro diritto\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

6.2. \u2014 Nella formula \u00abparimenti uso\u00bb si riassumono i connotati, per cos\u00ec dire normali, dell’uso della cosa comune nell’ambito della comunione e del condominio, uso in linea di principio, ed almeno in potenza, per l’appunto indistintamente paritario, promiscuo e simultaneo.<\/p>\n\n\n\n

Ci\u00f2 non esclude la possibilit\u00e0 di un \u00abuso\u00bb pi\u00f9 intenso da parte di un condomino rispetto agli altri (Cass. 30 maggio 2003, n. 8808; Cass. 27 febbraio 2007, n. 4617; Cass. 21 ottobre 2009, n. 22341; Cass. 16 aprile 2018, n. 9278), tanto pi\u00f9 che l’articolo 1123, secondo comma, c.c. contempla espressamente la possibile esistenza di cose destinate a servire i condomini \u00abin misura diversa\u00bb, regolando il riparto delle spese in proporzione dell’uso, previsione che trova ulteriore specificazione nel successivo articolo 1124 c.c. con riguardo alla manutenzione e sostituzione di scale e ascensori. L’uso della cosa comune pu\u00f2 assumere inoltre caratteri differenziati rispetto alla regola della indistinta paritariet\u00e0, tuttavia pur sempre mantenuta ferma mediante un congegno di reciprocit\u00e0: cos\u00ec, entro limiti che qui non occorre approfondire, per l’uso frazionato (Cass. 14 luglio 2015, n. 14694; Cass. 11 aprile 2006, n. 8429; Cass. 14 ottobre 1998, n. 10175; Cass. 28 gennaio 1985, n. 434; Cass. 6 dicembre 1979, n. 6338) e per l’uso turnario (Cass. 12 dicembre 2017, n. 29747; Cass. 19 luglio 2012, n. 12485; Cass. 3 dicembre 2010, n. 24647; Cass. 4 dicembre 1991, n. 13036), ipotesi, quest’ultima, ricorrente nel caso della destinazione di cortili a posti auto in numero insufficiente a soddisfare simultaneamente le esigenze di tutti i cond\u00f2mini.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 inoltre ben vero che l’articolo 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante pu\u00f2 servirsi della cosa comune purch\u00e9 non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, non pone una norma inderogabile, i cui limiti non possano essere resi pi\u00f9 severi dal regolamento condominiale (Cass. 20 luglio 1971, n. 2369). Se, per\u00f2, i suddetti limiti possono essere resi pi\u00f9 rigorosi dal regolamento condominiale, resta fermo che non \u00e8 consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni (Cass. 29 gennaio 2018, n. 2114; Cass. 4 dicembre 2013, n. 27233).<\/p>\n\n\n\n

6.3. \u2014 Questo essendo il quadro, il c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb va evidentemente a collocarsi al di l\u00e0 dell’osservanza della regola del \u00abfarne parimenti uso\u00bb, pur declinata nelle forme particolari di cui si \u00e8 detto: uso frazionato e uso turnario.<\/p>\n\n\n\n

Nel caso dell’\u00abuso esclusivo\u00bb, proprio perch\u00e9 esclusivo, cio\u00e8, si elide \u2014 rimanendo da verificare se ed in che limiti ci\u00f2 sia giuridicamente fattibile \u2014 il collegamento tra il diritto ed il suo contenuto, concentrandosi l’uso in capo ad uno o alcuni condomini soltanto: tant’\u00e8 che si \u00e8 parlato in proposito, come gi\u00e0 accennato, di uso \u00ab”quasi”uti dominus\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

6.4. \u2014 Qualora l’esegesi dell’atto induca a ritenere che l’attribuzione abbia effettivamente riguardato, secondo la volont\u00e0 delle parti, non la propriet\u00e0, sia pure in veste \u00abmascherata\u00bb, ma il c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb su una parte comune, ferma la titolarit\u00e0 della propriet\u00e0 di essa in capo al condominio, \u00e8 da escludere che un simile diritto, con connotazione di realit\u00e0, possa trovare fondamento sull’articolo 1126 c.c..<\/p>\n\n\n\n

La norma stabilisce che, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non \u00e8 comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.<\/p>\n\n\n\n

Nella giurisprudenza di questa Corte sembra rinvenirsi un unico precedente in cui l’uso esclusivo ivi menzionato \u00e8 espressamente qualificato come diritto reale di godimento, come tale usucapibile.<\/p>\n\n\n\n

Si afferma cio\u00e8 essere esatto che i lastrici solari, necessari all’uso comune dell’edificio, del quale svolgono la funzione di copertura, non possono in generale essere usucapiti, mentre possono essere ceduti in propriet\u00e0 ad un solo condomino. Si rammenta, difatti, che l’usucapione non pu\u00f2 aver luogo in ordine ai lastrici solari, per i quali sono concettualmente insopprimibili le utilit\u00e0 tratte dagli altri partecipi della comunione, per effetto della connaturata destinazione di tali cose alla copertura ed alla protezione del fabbricato. Ma si aggiunge che l’articolo 1126 c.c. prevede espressamente che uno dei condomini possa avere l’uso esclusivo del calpestio del lastrico e dunque possck usucapire il diritto di calpestio esclusivo. E si ricorda che la dottrina definisce tale uso esclusivo di calpestio come diritto reale equivalente ad una servit\u00f9, perfettamente usucapibile. Sicch\u00e9 nulla esclude l’acquisto per usucapione non della propriet\u00e0 del lastrico solare, ma, appunto, del diritto esclusivo di calpestio, che si presenta oggettivamente come autonomo dal diritto di propriet\u00e0 (cos\u00ec Cass. 17 aprile 1973, n. 1103).<\/p>\n\n\n\n

Ci\u00f2 detto, la previsione dettata dall’articolo 1126 c.c. \u00e8 riferita ad una situazione del tutto peculiare, quale quella dei lastrici solari, che, pur svolgendo una funzione necessaria di copertura dell’edificio, e costituendo come tali parti comuni, possono per\u00f2 essere oggetto di calpestio, per la loro conformazione ed ubicazione, soltanto da uno o alcuni condomini, sicch\u00e9 l’uso esclusivo nel senso sopra descritto non priva gli altri condomini di alcunch\u00e9, perch\u00e9 essi non vi potrebbero comunque di fatto accedere.<\/p>\n\n\n\n

Dalla previsione dell’articolo 1126 c.c., allora, pu\u00f2 semmai desumersi a contrario che non sono configurabili ulteriori ipotesi di uso esclusivo, le quali, in violazione della regola generale stabilita dal gi\u00e0 richiamato articolo 1102 c.c., nonch\u00e9 dei principi, di cui si parler\u00e0 pi\u00f9 avanti, del numerus clausus e di quello di tipicit\u00e0 dei diritti reali (principi secondo cui i privati non possono creare figure di diritti reali nuovi rispetto a quelli riconosciuti dalla legge, n\u00e9 mutarne il contenuto essenziale), sottraggano a taluni condomini il diritto di godimento della cosa comune loro spettante.<\/p>\n\n\n\n

L’articolo 1126 c.c., avuto riguardo ai menzionati principi, non si presta dunque a fungere da punto d’appoggio per la costruzione di un pi\u00f9 ampio \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb delle parti comuni, ma, tutt’al pi\u00f9, ove ne ricorrano i presupposti, ad una cauta applicazione estensiva, come per le terrazze che fungano da copertura di un edificio, le quali rispetto al lastrico offrono utilit\u00e0 ulteriori, ovverosia il comodo accesso e la possibilit\u00e0 di trattenersi (la distinzione \u00e8 evidenziata p. es. da Cass. 22 novembre 1996, n. 10323).<\/p>\n\n\n\n

6.5. \u2014 Neppure rileva che la riforma del condominio del 2012 abbia introdotto talune ipotesi di concessione a singoli condomini di un godimento apparentemente non paritario, giacch\u00e9, pur volendo tralasciare che tali previsioni, per la loro eccezionalit\u00e0, non possono concorrere alla costruzione di un principio generale, \u00e8 da escludere che esse comportino modificazioni strutturali alla compropriet\u00e0 delle parti comuni in favore del titolare dell’uso.<\/p>\n\n\n\n

L’articolo 1122, primo comma, c.c. prevede che nelle parti normalmente destinate all’uso comune che sono state destinate all’\u00abuso individuale\u00bb il condomino non pu\u00f2 eseguire opere che determinino pregiudizio alla stabilit\u00e0, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.<\/p>\n\n\n\n

Al riguardo, \u00e8 agevole osservare che la norma neppure fa riferimento univoco ad un ipotetico \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb, mentre essa ben pu\u00f2 essere riferita al caso, gi\u00e0 ricordato, dell’uso frazionato delle parti comuni.<\/p>\n\n\n\n

L’articolo 1120, secondo comma, n. 2, c.c., poi, consente, tra l’altro, che i condomini, con una maggioranza meno rigorosa di quella prevista per le innovazione in genere, possono disporre opere ed interventi per la realizzazione di parcheggi destinati a servizio delle unit\u00e0 immobiliari. E tuttavia la norma non chiarisce se i posti auto realizzati debbano essere attribuiti in propriet\u00e0 esclusiva, costituendo in tal caso pertinenze delle singole unit\u00e0 immobiliari, o in godimento frazionato in favore dei proprietari di tali unit\u00e0 immobiliari:<\/p>\n\n\n\n

-) nel primo caso si tratterebbe di attribuzione in propriet\u00e0 (la qual cosa si \u00e8 gi\u00e0 accennato essere pienamente compatibile con la regola generale dettata dall’articolo 1117 c.c., che, riferendosi al \u00abtitolo diverso\u00bb, consente di assegnare in propriet\u00e0 esclusiva porzioni dell’edificio che altrimenti ricadrebbero nelle parti comuni) e non del c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb;<\/p>\n\n\n\n

-) nel secondo caso si rientrerebbe nell’ipotesi di uso frazionato gi\u00e0 considerata.<\/p>\n\n\n\n

L’articolo 1122 bis, secondo comma, c.c., ancora, consente la installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unit\u00e0 immobiliari del condominio sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune. In base al terzo comma l’assemblea provvede, su richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.<\/p>\n\n\n\n

Anche qui non emerge la configurabilit\u00e0 di un \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb. Ed anzi, il fatto che il godimento venga concesso a maggioranza dall’assemblea esclude che possa ricorrere una ipotesi di modificazione del contenuto del diritto di compropriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

6.6. \u2014 \u00c8 parimenti priva di fondamento la tesi, talora affermata, secondo cui un riconoscimento legislativo degli usi esclusivi, tali da determinare una modificazione del diritto di compropriet\u00e0, potrebbe desumersi dall’articolo 6, secondo comma, lettera b), del decreto legislativo 20 maggio 2005, n. 122, che obbliga il costruttore a indicare nel contratto relativo a futura costruzione le parti condominiali e le \u00abpertinenze esclusive\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 gi\u00e0 risolutivo osservare che si tratta di una norma eccezionale, dalla quale non potrebbe in ogni caso desumersi l’istituzione di un generale \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb. Ma, al di l\u00e0 di questo, la norma parla di pertinenze, e dunque ancora una volta di attribuzione in propriet\u00e0, secondo quanto si \u00e8 gi\u00e0 visto compatibile con l’assetto condominiale.<\/p>\n\n\n\n

6.7.\u2014 Posto che l’articolo 1102 c.c., come si diceva applicabile al condominio, stabilisce che ciascun partecipante pu\u00f2 servirsi della cosa comune, purch\u00e9 non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, \u00e8 da escludere che, cos\u00ec come talune parti altrimenti comuni, alla stregua dell’articolo 1117 c.c., possono essere attribuite in propriet\u00e0 esclusiva ad un singolo condomino, a maggior ragione esse possano essere attribuite, con caratteri di realit\u00e0, ad un singolo condomino, in uso esclusivo.<\/p>\n\n\n\n

L’impiego dell’argomento a fortiori \u00e8 difatti in tal caso un artificio retorico volto a dare per dimostrato ci\u00f2 che doveva invece dimostrarsi: ossia che possa configurarsi una sostanzialmente totale compressione del godimento spettante ai condomini sulla cosa comune, con la speculare creazione di un atipico diritto reale di godimento, il diritto di uso esclusivo, in favore di uno o alcuni, di essi. Ed \u00e8 parimenti un artificio retorico quello insito nell’affermazione secondo cui il c.d. \u00abdiritto di uso esclusivo\u00bb non sarebbe in realt\u00e0 davvero esclusivo, poich\u00e9 agli altri condomini rimarrebbe (nient’altro che) la possibilit\u00e0 di prendere aria e luce, nonch\u00e9 di esercitare la veduta in appiombo.<\/p>\n\n\n\n

Un diritto reale di godimento di uso esclusivo, in capo ad un condomino, di una parte comune dell’edificio, privando gli altri condomini del relativo godimento, e cio\u00e8 riservando ad essi un diritto di compropriet\u00e0 svuotato del suo nucleo fondamentale, determinerebbe, invece, un radicale, strutturale snaturamento di tale diritto, non potendosi dubitare che il godimento sia un aspetto intrinseco della propriet\u00e0, come della compropriet\u00e0: salvo, naturalmente, che la separazione del godimento dalla propriet\u00e0 non sia il frutto della creazione di un diritto reale di godimento normativamente previsto.<\/p>\n\n\n\n

6.8. \u2014 Siffatto c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb non \u00e8 inquadrabile tra le servit\u00f9 prediali.<\/p>\n\n\n\n

Si \u00e8 gi\u00e0 visto che non esiste un orientamento giurisprudenziale in tal senso.<\/p>\n\n\n\n

All’inquadramento non osta il principio nem\u00edni res sua servit, il quale trova applicazione soltanto quando un unico soggetto \u00e8 titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell’altro, giacch\u00e9 in tal caso l’intersoggettivit\u00e0 del rapporto \u00e8 data dal concorso di altri titolari del bene comune (Cass. 6 agosto 2019, n. 21020, e gi\u00e0 Cass. 27 luglio 1984, n. 4457; Cass. 24 giugno 1967, n. 1560; Cass. 22 luglio 1966, n. 2003).<\/p>\n\n\n\n

Vi osta la conformazione della servit\u00f9, che pu\u00f2 s\u00ec essere modellata in funzione delle pi\u00f9 svariate utilizzazioni, pur riguardate dall’angolo visuale dell’obbiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell’utilit\u00e0 del proprietario del fondo dominante, ma non pu\u00f2 mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della propriet\u00e0 di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale.<\/p>\n\n\n\n

Ed \u00e8 perci\u00f2 che questa Corte ha da lungo tempo affermato, ad esempio, che, essendo requisiti essenziali della nozione di servit\u00f9 il carattere di peso e l’utilit\u00e0 del rapporto di dipendenza tra i due fondi, deve ritenersi contraria all’ordine pubblico, ove non rientri negli schemi dell’uso, dell’usufrutto o dell’abitazione, la convenzione, con la quale il proprietario del c.d. fondo servente si riserva la sola utilizzazione del legname per uso di carbonizzazione e la facolt\u00e0 di compiere soltanto lavori attinenti alla sua industria di produzione di energia elettrica, e concede al proprietario del c.d. fondo dominante il diritto di far proprio ogni altro prodotto (Cass. 31 maggio 1950, n. 1343); ed ha ribadito che la costituzione della servit\u00f9, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facolt\u00e0 di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata al contenuto ed al tipo della servit\u00f9, non pu\u00f2, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facolt\u00e0 di godimento del fondo servente. Al proprietario, pertanto, del fondo gravato da una servit\u00f9 di passaggio, non pu\u00f2 essere inibito di chiudere il fondo, purch\u00e9 lasci libero e comodo l’ingresso a chi esercita la servit\u00f9 di passaggio o lasci, comunque, al di fuori della recinzione la zona del fondo, sulla quale, a tenore del titolo, la servit\u00f9 deve esercitarsi (Cass. 22 aprile 1966, n. 1037).<\/p>\n\n\n\n

Ora, \u00e8 del tutto evidente che, se ad un condomino spettasse a titolo di servit\u00f9 l’\u00abuso esclusivo\u00bb di una porzione di parte comune, agli altri condomini non rimarrebbe nulla, se non un vuoto simulacro.<\/p>\n\n\n\n

6.9. \u2014 Resta da chiedersi se la creazione di un atipico \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb, tale da svuotare di contenuto il diritto di compropriet\u00e0, possa essere il prodotto dell’autonomia negoziale. Il che \u00e8 da escludere, essendovi di ostacolo il principio, o i principi, sovente in dottrina tenuti distinti, sebbene in gran parte sovrapponibili, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicit\u00e0 di essi: in forza del primo solo la legge pu\u00f2 istituire figure di diritti reali; per effetto del secondo i privati non possono incidere sul contenuto, snaturandolo, dei diritti reali che la legge ha istituito.<\/p>\n\n\n\n

Parte della dottrina, certo minoritaria, predica, non solo in Italia, il vanificarsi del dogma \u2014 cos\u00ec talora definito, in alternativa ad altre qualificazioni in termini di mistero od enigma \u2014 del numerus clausus e della tipicit\u00e0 dei diritti reali.<\/p>\n\n\n\n

Contro di esso si invoca, in breve, una sorta di pari dignit\u00e0 dei diritti reali e dei diritti di credito, riguardati nella prospettiva dell’autonomia privata, che, dall’uno e dall’altro versante, non incontrerebbe altro limite, se non quello derivante dalla contrariet\u00e0 all’ordine pubblico, dall’illiceit\u00e0 del contratto e dalla meritevolezza dell’interesse perseguito. Di guisa che i privati potrebbero cos\u00ec dar vita per contratto ad ogni genere di diritto, di natura reale od obbligatoria, purch\u00e9 nel rispetto dei principi inderogabili dell’ordinamento giuridico.<\/p>\n\n\n\n

Si \u00e8 osservato, sotto altro aspetto, che nessuno meglio delle parti stesse potrebbe rispondere, tempestivamente, alle sempre nuove esigenze che il traffico giuridico pone, mentre il legislatore non riuscirebbe a garantire eguale tempestivit\u00e0, n\u00e9 completezza di strumenti. Dall’angolo visuale dell’analisi economica del diritto si \u00e8 detto che i principi in discorso determinerebbero diseconomie, sulle quali non \u00e8 per vero il caso qui di soffermarsi. E pu\u00f2 aggiungersi che l’atteggiamento di disfavore verso i menzionati principi ha avuto qualche riscontro in giurisprudenza, a partire dal 2012, con l’arr\u00e9t Maison de po\u00e9sie, proprio laddove essi si sono riaffermati con la codificazione ottocentesca, dopo una parentesi \u2014 come \u00e8 stato detto \u2014 di oltre otto secoli.<\/p>\n\n\n\n

Ora, ad evidenziare quanto fallace sia l’idea di diritti reali creati per contratto, dovrebbe essere sufficiente osservare che le situazioni reali si caratterizzano per la sequela, per l’opponibilit\u00e0 ai terzi: i diritti reali, cio\u00e8, si impongono per forza propria ai successivi acquirenti della cosa alla quale essi sono inerenti, che tali acquirenti lo vogliano o non lo vogliano: creare diritti reali atipici per contratto vorrebbe dire perci\u00f2 incidere non solo sulle parti, ma, al di fuori dei casi in cui la legge lo consente, anche sugli acquirenti della cosa: ed in definitiva, paradossalmente, vincolare terzi estranei, in nome dell’autonomia contrattuale, ad un regolamento eteronimo.<\/p>\n\n\n\n

Quando si afferma, allora, che i principi in discorso non sarebbero espressione di una norma positivamente codificata, ma tutt’al pi\u00f9 si radicherebbero semplicemente nella tradizione, in vista di un generico scopo di certezza dei traffici giuridici \u2014 scopo, occorre aggiungere, che peraltro basterebbe da solo a rendere ragione dei principi medesimi \u2014, sicch\u00e9 nulla osterebbe a far sorgere dall’autonomia contrattuale diritti reali atipici, non si tiene nella necessaria considerazione che una espressa disposizione in tal senso sarebbe stata superflua, in un sistema che, dopo aver minuziosamente tipizzato e regolato gli iura in re aliena (cosa gi\u00e0 di per s\u00e9 scarsamente comprensibile, ove potessero crearsene di atipici in numero infinito), pone al centro della disciplina del contratto, come la dottrina ha da assai lungo tempo evidenziato, l’articolo 1372 c.c., che limita gli effetti di esso alle parti, con la precisazione che solo la legge pu\u00f2 contemplare la produzione di effetti rispetto ai terzi: escludendo cos\u00ec in radice che il contratto, se non sia la legge a stabilirlo, possa produrre effetti destinati a riflettersi nella sfera di soggetti estranei alla negoziazione.<\/p>\n\n\n\n

Tale impianto del codice civile, di per s\u00e9 autosufficiente, si rafforza poi nel quadro costituzionale, in applicazione dell’articolo 42 Cost., laddove esso pone una riserva di legge in ordine ai modi di acquisto e, per l’appunto, di godimento, oltre che ai limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti, senza che la funzionalizzazione della propriet\u00e0 offra alcun sensato argomento che spinga nel senso della configurabilit\u00e0 di diritti reali limitati creati per contratto. Il principio del numerus clausus e della tipicit\u00e0, infine, non incontra ostacoli nell’ordinamento eurounitario, giacch\u00e9 l’articolo 345 del Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea lascia \u00abdel tutto impregiudicato il regime di propriet\u00e0 esistente negli Stati membri\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

A rincalzo delle raggiunte conclusioni, pu\u00f2 ulteriormente osservarsi:<\/p>\n\n\n\n

-) che l’articolo 1322 c.c. colloca nel comparto contrattuale il principio dell’autonomia;<\/p>\n\n\n\n

-) che l’ordinamento mostra di guardare sotto ogni aspetto con sfavore a limitazioni particolarmente incisive del diritto di propriet\u00e0, in particolare connotate da perpetuit\u00e0, finanche tra le stesse parti, come si desume dalla disposizione dell’articolo 1379 c.c. con riguardo alle condizioni di validit\u00e0 del divieto convenzionale di alienare (v. per la portata generale della regola Cass. 17 novembre 1999, n. 12769; Cass. 11 aprile 1990, n. 3082; e da ult. Cass. 20 giugno 2017, n. 15240, in relazione al vincolo perpetuo di destinazione imposto dal testatore con clausola modale);<\/p>\n\n\n\n

-) che l’articolo 2643 c.c. contiene un’elencazione tassativa dei diritti reali soggetti a trascrizione, il che ineluttabilmente conferma trattarsi di numerus clausus.<\/p>\n\n\n\n

Quanto all’adempimento della formalit\u00e0 della trascrizione, del resto, essa vale a risolvere i conflitti tra successivi acquirenti a titolo derivativo (sugli acquisti a titolo originario, in relazione al rilievo della trascrizione, v. ex multis Cass. 3 febbraio 2005, n. 2161; Cass. 10 luglio 2008, n. 18888, con riguardo alla servit\u00f9 acquistata per usucapione), ma, essendo dotata di efficacia meramente dichiarativa (Cass. 19 agosto 2002, n. 12236), non incide sulla validit\u00e0 ed efficacia di essi, ed \u00e8 quindi priva di efficacia sanante dei vizi di cui sia affetto l’atto negoziale, ed inidonea ad attribuirgli la validit\u00e0 di cui esso sia altrimenti privo (Cass. 14 novembre 2016, n. 23127).<\/p>\n\n\n\n

E dunque, ammesso e non concesso che una simile trascrizione sia oggi tecnicamente possibile, non ha cittadinanza nel diritto vigente una regola generale che faccia discendere dalla trascrizione \u2014 se non sia il legislatore, ovviamente, a stabilirlo \u2014 l’efficacia erga omnes di un diritto che non abbia gi\u00e0 in s\u00e9 il carattere della realit\u00e0. Ci\u00f2 \u2014 sia detto per inciso \u2014 a tacere del rilievo, rimanendo alla trascrizione, che il c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb, ove inteso come prodotto della atipica modificazione negoziale del diritto di compropriet\u00e0, non sarebbe comunque trascrivibile, dal momento che l’articolo 2643 c.c. contempla al numero 14 la trascrizione delle sentenze, non degli atti negoziali, che operano la modificazione di precedentemente elencati dalla norma.<\/p>\n\n\n\n

6.10. \u2014 Ecco, dunque, che nella giurisprudenza principio della tipicit\u00e0 del diritti reali, con quello numerus clausus, \u00e8 fermo.<\/p>\n\n\n\n

E cio\u00e8, non \u00e8 configurabile la costituzione di diritti uno dei diritti di questa Corte il sovrapponibile del reali al di fuori dei tipi tassativamente previsti dalla legge (Cass. 26 marzo 1968, n. 944). Difatti, \u00abla propriet\u00e0 non deve essere asservita per ragioni privatistiche in modo tale da rendersi quasi illusoria e priva di contenuto, inetta quindi a realizzare i propri fini essenziali, convergenti da un lato alla integrazione e allo sviluppo della personalit\u00e0 individuale e dall’altro al benessere e al progresso della comunit\u00e0 attraverso l’incremento della produzione e l’attivazione degli scambi. Di qui la necessit\u00e0 di non abbandonare all’autonomia privata la materia dei diritti reali (iura in re aliena) e di mantenere la loro creazione entro schemi inderogabili fissati da esigenze di ordine pubblico\u00bb (Cass. 31 maggio 1950, n. 1343).<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 stata cos\u00ec rimarcata la differenza dal punto di vista sostanziale e contenutistico, del diritto reale d’uso e del diritto personale di godimento, che va colta proprio nella ampiezza ed illimitatezza del primo, conformemente al canone di tipicit\u00e0 dei diritti reali delineato dalla legge, rispetto alla multiforme atteggiabilit\u00e0 del secondo, che proprio in ragione della natura obbligatoria e non reale del rapporto giuridico prodotto, pu\u00f2 essere diversamente regolato dalle parti nei suoi aspetti di sostanza e di contenuto. Sicch\u00e9, \u00e8 da tener fermo che \u00abil principio di tipicit\u00e0 legale necessaria dei diritti reali … si traduce nella regola secondo cui i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle previste dalla legge, n\u00e9 possono modificarne il regime. Ci\u00f2 comporta che i poteri che scaturiscono dal singolo diritto reale in favore del suo titolare sono quelli determinati dalla legge e non possono essere validamente modificati dagli interessati\u00bb (Cass. 26 febbraio 2008, n. 5034; richiamata da ultimo da Cass. 3 settembre 2019, n. 21965). Nello stesso senso si osservato che la potenziale estensione delle facolt\u00e0 dell’usuario a tutte le possibilit\u00e0 di uso diretto della cosa \u00e8 connotato distintivo del diritto di uso, e se, quindi, pu\u00f2 ammettersi che il titolo costitutivo restringa il contenuto del diritto con l’esclusione di talune facolt\u00e0 in esso naturalmente comprese, deve, al contrario, ritenersi che l’attribuzione di una soltanto tra le facolt\u00e0 di uso consentite dalla natura del bene \u2014 tanto pi\u00f9 se trattisi di un’utilit\u00e0 del tutto speciale ed estranea alla destinazione fondamentale della cosa \u2014 possa dar vita ad un rapporto obbligatorio, ma non possa configurarsi come costitutiva di un diritto reale di uso, che sarebbe essenzialmente diverso da quello previsto dalla legge e come tale inammissibile nel nostro ordinamento nel quale e mantenuto il principio della tipicit\u00e0 dei diritti reali (Cass. 12 novembre 1966, n. 2755). In applicazione del principio di tipicit\u00e0 dei diritti reali di godimento \u00e8 stato stabilito che non \u00e8 configurabile un rapporto di cos\u00ec detto dominio utile, corrispondente a uno ius in re aliena, cio\u00e8 un diritto di godere di un fondo altrui in perpetuo, non essendo consentiti, al di fuori dei casi previsti alla legge, rapporti di natura perpetua, in quanto contrari a interessi di natura pubblicistica (Cass. 26 settembre 2000, n. 12765).<\/p>\n\n\n\n

E si \u00e8 ripetuto che le obbligazioni propter rem, come pure gli oneri reali, sono caratterizzati dal requisito della tipicit\u00e0, con la conseguenza che possono sorgere per contratto solo nei casi e col contenuto espressamente previsti dalla legge (Cass. 4 dicembre 2007, n. 25289; Cass. 11 marzo 2010, n. 5888; Cass. 26 febbraio 2014, n. 4572; Cass. 15 ottobre 2018, n. 25673; Cass. 2 gennaio 1997, n. 8; Cass. 22 luglio 1966, n. 2003; contra isolatamente e senza specifici argomenti Cass. 6 marzo 2003, n. 3341, ove tuttavia si riconosce che \u00abal principio di tipicit\u00e0 sono vincolati i diritti reali\u00bb). Ci\u00f2 sulla scia di Cass. 18 gennaio 1951, n. 141, secondo cui oneri reali e obbligazioni propter rem \u00abnon possono avere un’applicazione generale e illimitata, ma costituiscono figure ammissibili soltanto nei casi previsti dalla legge\u00bb. La qual cosa, a parte l’obbiettiva difficolt\u00e0 di guardare al c.d. \u00abdiritto di uso esclusivo\u00bb come ad una obbligazione propter rem, esclude anche la possiblit\u00e0 di tale ricostruzione.<\/p>\n\n\n\n

Atteso il principio di tipicit\u00e0 dei diritti reali la trascrizione della donazione modale non fa acquisire all’onere carattere reale (Cass. 9 giugno 2014, n. 12959). N\u00e9, \u00abstante il principio di tipicit\u00e0 dei diritti reali, \u00e8 possibile rimettere tout court alla scelta dei privati la creazione di figure di propriet\u00e0 che presentino uno sdoppiamento tra la titolarit\u00e0 formale e quella sostanziale dei beni o forme di dissociazione tra titolarit\u00e0 e legittimazione\u00bb (Cass. 10 febbraio 2020, n. 3128).<\/p>\n\n\n\n

D’altronde, la tematica delle c.d. servit\u00f9 irregolari muove proprio dal principio di tipicit\u00e0 dei diritti reali, potendo cos\u00ec esse dar vita esclusivamente a rapporti obbligatori, nel quadro di applicazione del principio dell’autonomia contrattuale di cui all’articolo 1322 c.c. (Cass. 11 marzo 1981, n. 1387; Cass. 4 febbraio 2010, n. 2651, e, da ult. Cass. 9 ottobre 2018, n. 24919).<\/p>\n\n\n\n

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6.11. \u2014 In definitiva, va affermato il principio che segue: \u00abLa pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’articolo 1102 c. c., \u00e8 preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicit\u00e0 di essi\u00bb. Restando ovviamente riservata al legislatore la facolt\u00e0 di dar vita a nuove figure che arricchiscano i tipi reali normativi.<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

7. \u2014 Esclusa la validit\u00e0 della la costituzione di un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune dell’edificio, in ambito condominiale, sorge il problema della sorte del titolo negoziale che, invece, tale costituzione abbia contemplato.<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

7.1. \u2014 Una volta ricordato che l’articolo 1117 c.c., nel porre una presunzione di condominialit\u00e0, consente l’attribuzione ad un solo condomino della propriet\u00e0 esclusiva di una parte altrimenti comune, occorre anzitutto approfonditamente verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se le parti, al momento della costituzione del condominio, abbiano effettivamente inteso limitarsi alla attribuzione dell’uso esclusivo, riservando la propriet\u00e0 all’alienante, e non abbiano invece voluto trasferire la propriet\u00e0.<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Vero \u00e8 che l’articolo 1362 c.c. richiama al primo comma il senso letterale delle parole, senso che, nel caso dell’impiego della formula \u00abdiritto di uso esclusivo\u00bb, depone senz’altro contro l’interpretazione dell’atto come diretto al trasferimento della propriet\u00e0; ma anche vero \u00e8 che il dato letterale, pur di fondamentale rilievo, non \u00e8 mai, da solo, decisivo, atteso che il significato delle dichiarazioni negoziali pu\u00f2 ritenersi acquisito esclusivamente al termine del processo interpretativo che deve considerare tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali, indicati dal legislatore, anche quando le espressioni appaiano di per s\u00e9 non bisognose di approfondimenti interpretativi, dal momento che un’espressione prima facie chiara pu\u00f2 non apparire pi\u00f9 tale se collegata alle altre contenute nella stessa dichiarazione o posta in relazione al comportamento complessivo delle parti (p. es. Cass. 1\u00b0 dicembre 2016, n. 24560; Cass. 11 gennaio 2006, n. 261).<\/p>\n\n\n\n

7.2. \u2014 In tale prospettiva pu\u00f2 leggersi, a esempio, la decisione di questa Corte in un caso in cui il regolamento condominiale richiamato in un preliminare di vendita contemplava \u00abl’uso esclusivo dei balconcini esistenti nei ripiani intermedi a favore dei condomini proprietari di alloggi non aventi prospicenza diretta verso il cortile\u00bb: \u00e8 stato in tal caso affermato che il regolamento condominiale contrattuale pu\u00f2 contenere la previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio altrimenti comune a favore di una frazione di propriet\u00e0 esclusiva, ed in tal caso il rapporto ha natura pertinenziale, essendo stato posto in essere dall’originario unico proprietario dell’edificio, con l’ulteriore conseguenza che, attenendo siffatto rapporto alla consistenza della frazione di propriet\u00e0 esclusiva, il richiamo puro e semplice del regolamento condominiale in un successivo atto di vendita (o promessa di vendita) da parte del titolare della frazione di propriet\u00e0 esclusiva, a cui favore sia previsto l’uso esclusivo di una parte comune, pu\u00f2 essere considerato sufficiente ai fini dell’indicazione della consistenza della frazione stessa venduta o promessa in vendita (Cass. 4 giugno 1992, n. 6892, sulla scia di Cass. 29 marzo 1982, n. 1947; nella stessa linea pi\u00f9 di recente, Cass. 4 settembre 2017, n. 20712).<\/p>\n\n\n\n

7.3. \u2014 Non \u00e8 escluso che il diritto di uso esclusivo, sussistendone i presupposti normativamente previsti, possa altres\u00ec essere in realt\u00e0 da ricondurre nel diritto reale d’uso di cui all’articolo 1021 c.c., se del caso attraverso l’applicazione dell’articolo 1419, primo comma, c.c..<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

7.4. \u2014 Rimane poi aperta la verifica della sussistenza dei presupposti per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo, in applicazione 1424 c.c., in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (perpetuo inter partes, ovviamente) di natura obbligatoria.<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ci\u00f2 sia dal versante della meritevolezza, sia quanto all’accertamento se, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, queste avrebbero voluto il diverso contratto.<\/strong><\/mark><\/p>\n<\/div>\n\n\n\n

Per questi motivi<\/p>\n\n\n\n

dichiara estinto il processo ed enuncia nell’interesse della legge il principio di diritto di cui in motivazione.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Prima di riportare il principio di diritto (con anche la parte finale della pronuncia, fondamentale…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":7405,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[53,8],"tags":[],"class_list":["post-6620","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-cassazione","category-condominio"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/6620","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=6620"}],"version-history":[{"count":16,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/6620\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":10047,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/6620\/revisions\/10047"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/7405"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=6620"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=6620"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=6620"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}