{"id":6669,"date":"2022-03-15T10:27:06","date_gmt":"2022-03-15T09:27:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=6669"},"modified":"2023-09-23T16:05:22","modified_gmt":"2023-09-23T14:05:22","slug":"condominio-usi-esclusivi-in-condominio-dopo-la-sentenza-corte-di-cassazione-sezioni-unite-n-28972-2020-tabula-rasa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=6669","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Usi esclusivi in condominio dopo la sentenza Corte di Cassazione, Sezioni Unite, n. 28972\/2020: tabula rasa ?"},"content":{"rendered":"
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\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

download articolo da Gestire Immobili Guardando Avanti<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

Usi esclusivi in condominio dopo la sentenza Corte di Cassazione, Sezioni Unite, n. 28972\/2020: tabula rasa<\/em> ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tabula rasa<\/em> \u00e8 una espressione che deriva dallo strumento che gli antichi Romani usavano per la scrittura, ossia delle tavolette ricoperte di cera, che incidevano con un pennino ma potevano essere riutilizzate: indica infatti quando, raschiato lo strato superficiale, i precedenti segni risultavano eliminati, e quindi vi si poteva scrivere di nuovo.<\/p>\n\n\n\n

E’ avvenuto lo stesso per gli usi esclusivi in condominio, dopo la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite 17.12.20 n. 28972, nel senso che li ha senz’altro cancellati ?<\/p>\n\n\n\n

Questa decisione \u00e8 intervenuta proprio per risolvere un contrasto giurisprudenziale, in esercizio della funzione anche nomofilattica del giudice di legittimit\u00e0 (la Corte di Cassazione nel nostro ordinamento ha infatti anche il compito di \u201cgarantire l’esatta osservanza e l’uniforme interpretazione della legge, l’unit\u00e0 del diritto oggettivo nazionale\u201d1<\/sup><\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Ha quindi valenza oltre il caso specifico oggetto del contendere, perch\u00e8 i giudici di merito sono tenuti ad attenersi, nel decidere casi similari, a quanto in essa stabilito.<\/p>\n\n\n\n

Si trattava effettivamente di una questione di diritto di particolare importanza.<\/p>\n\n\n\n

Non ci risultano statistiche, ma probabilmente nella maggior parte delle entit\u00e0 condominiali, e certamente in un numero enorme di esse, parti comuni figurano assegnate in uso esclusivo a determinati condomini, in aggiunta alla propriet\u00e0 esclusiva dell’unit\u00e0: si pensi ad esempio ai posti auto nel cortile o nel seminterrato, o al fronte antistante le unit\u00e0 commerciali al piano terra, o ai giardini esclusivi delle villette a schiera o plurifamiliari.<\/p>\n\n\n\n

Questa prassi \u00e8 talmente risalente nel tempo che \u00e8 persino difficile ricostruirne origine e motivazioni.<\/p>\n\n\n\n

I costruttori probabilmente avevano l’idea che mantenere la propriet\u00e0 comune a tutti, pur svuotata dalle facolt\u00e0 di godimento nelle parti riservate ad usi esclusivi, garantisse meglio gli interessi collettivi, e proteggesse di pi\u00f9 da iniziative individuali; peraltro vendere in piena propriet\u00e0, oltre all’unit\u00e0, il posto auto, o la porzione di scoperto, implicava maggiori costi tecnici, per frazionamenti e accatastamenti.<\/p>\n\n\n\n

Per dare forma giuridica a queste volont\u00e0 contrattuali i Notai un tempo scartavano il richiamo all’istituto della servit\u00f9 (perch\u00e8 giurisprudenza risalente, peraltro ora superata, non la ammetteva in ambito condominiale, ritenendo che, in applicazione del principio generale nemo res sua servit<\/em>, presupponesse necessariamente propriet\u00e0 distinte tra fondo dominante, nella fattispecie l’unit\u00e0 esclusiva, e fondo servente, nella fattispecie la parte comune, e quindi in compropriet\u00e0 per quota millesimale anche del titolare dell’unit\u00e0 in questione2<\/sup><\/a>).<\/p>\n\n\n\n

E tenuto forse conto che, nelle previsioni del Codice Civile, il regolamento di condominio ha come contenuto proprio, oltre alle norme “circa la ripartizione delle spese”, “per la tutela del decoro dell’edificio” e “relative all’amministrazione”, appunto le norme “circa l’uso delle cose comuni” (art. 1138), negli atti costitutivi di condominio e nei regolamenti ad essi allegati, si diffuse in modo che potremmo dire oggigiorno virale, per decenni sino alla pronuncia in oggetto, la terminologia appunto dell'”uso” esclusivo su parti comuni: intendendosi costituire, all’evidenza, un diritto di natura reale, naturalmente perpetuo e trasferibile, analogamente alla piena propriet\u00e0 delle singole unit\u00e0 compravendute.<\/p>\n\n\n\n

Sennonch\u00e8 chiunque si prenda la briga di consultare il Codice Civile trova puntualmente disciplinati, tra i diritti reali c.d. minori, non solo le servit\u00f9 prediali (artt. 1027-1099), l’usufrutto (artt. 978-1020), la superficie (artt. 952-956), l’enfiteusi (artt. 957-977), ma anche l’abitazione e … l’uso (artt. 1021-1026).<\/p>\n\n\n\n

L’uso del codice civile, per\u00f2 (come detto: artt. 1021-1026), altro non \u00e8 che una variante dell’usufrutto, con limiti di contenuto (per l’art. 1021 chi ha il diritto d’uso di una cosa pu\u00f2 servirsi di essa e, se \u00e8 fruttifera, pu\u00f2 raccogliere i frutti, ma solo per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia) e, soprattutto, di durata (per l\u2019art. 979 c.c. non pu\u00f2 eccedere la vita e se costituito a favore di una persona giuridica non pu\u00f2 durare pi\u00f9 di trent’anni), in pi\u00f9, non ammette cessioni, n\u00e8 locazioni (essendo espressamente vietate dall’art. 1024 c.c.).<\/p>\n\n\n\n

Si era quindi affermata l’opinione che l’uso esclusivo in ambito condominiale non potesse coincidere con tale uso di cui al Codice Civile, perch\u00e8 altrimenti avrebbe dovuto soggiacere alle limitazioni sopra accennate; con gli effetti che ben si possono immaginare (si pensi alla successione ereditaria, ma anche a qualunque trasferimento per contratto dell’unit\u00e0).<\/p>\n\n\n\n

E fosse una forma particolare di diritto reale d’uso, con una disciplina praticamente a s\u00e8.<\/p>\n\n\n\n

Un orientamento giurisprudenziale, per molto tempo anche prevalente, riconosceva un tanto; altra lo negava, per la ragione che, nel nostro ordinamento giuridico, i diritti reali c.d. minori possono essere solo quelli previsti dalla legge, e dalla stessa disciplinati (in primis dal Codice Civile, ut supra).<\/p>\n\n\n\n

Di qui il contrasto, e quindi la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite 17.12.20 n. 28972 che lo ha risolto, in modo per i pi\u00f9 davvero inaspettato (posto che d\u00e0 ragione, alla fine, all’orientamento giurisprudenziale che era minoritario).<\/p>\n\n\n\n

La pronuncia citata \u00e8 molto approfondita ed interessante sul piano teorico (chi volesse leggerla per intero la trova in internet, anche qui<\/a>); sul piano pratico, cerchiamo di sintetizzare contenuto e portata.<\/p>\n\n\n\n

Il principio di diritto<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Essa ha affermato questo principio di diritto, vincolante: \u201c<\/em>La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. \u201cdiritto reale di uso esclusivo\u201d su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell\u2019edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall\u2019art. 1102 c.c., \u00e8 preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicit\u00e0 di essi\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Le sue conseguenze: tre possibili opzioni interpretative<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La sentenza precisa anzitutto che ci\u00f2 vale allo stato attuale delle norme vigenti, \u201crestando ovviamente riservata al legislatore la facolt\u00e0 di dar vita a nuove figure\u201d<\/em>: pu\u00f2 quindi darsi che intervengano modifiche normative (anche se non sembrano probabili, almeno nell\u2019immediato).<\/p>\n\n\n\n

La sentenza precisa poi che, se da un lato \u00e8 \u201cesclusa la validit\u00e0 della costituzione di un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune dell\u2019edificio, in ambito condominiale\u201d<\/em>, dall\u2019altro \u201csorge il problema della sorte del titolo negoziale che, invece, tale costituzione abbia contemplato\u201d<\/em>: nel senso che non vuol dire, automaticamente, che non sussista alcun diritto al riguardo.<\/p>\n\n\n\n

Secondo la Corte:<\/p>\n\n\n\n

A) \u201coccorre anzitutto approfonditamente verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se le parti, al momento della costituzione del condominio, abbiano effettivamente inteso limitarsi alla attribuzione dell\u2019uso esclusivo, riservando la propriet\u00e0 all\u2019alienante, e non abbiano invece voluto trasferire la <\/em>propriet\u00e0<\/strong><\/em>\u201d<\/em> (viene proprio richiamato l\u2019art. 1362 c.c., sulla interpretazione dei contratti, per cui \u201csi deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole\u201d<\/em> e \u201cp<\/em>er determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto\u201d<\/em>);<\/p>\n\n\n\n

B) diversamente, la pattuizione potrebbe essere \u201c<\/em>ricondotta\u201d<\/em> (applicando l\u2019art. 1419 I\u00b0 c.c.3<\/sup><\/a>) al \u201c<\/em>diritto reale d\u2019uso di cui all\u2019art. 1021 c.c.<\/strong><\/em>\u201d<\/em> (con conseguenze per\u00f2 molto limitanti, in particolare sulla durata e anche per la trasferibilit\u00e0, soprattutto per il fatto che, come gi\u00e0 sopra ricordato, e giova ribadire: anzitutto, per l\u2019art. 979 c.c., non pu\u00f2 eccedere la vita e se, costituito a favore di una persona giuridica, non pu\u00f2 durare pi\u00f9 di trent’anni; poi, per l\u2019art. 1024 c.c., non si pu\u00f2 cedere o dare in locazione);<\/p>\n\n\n\n

C) ancora, la pattuizione potrebbe essere anche \u201cconvertita\u201d<\/em> (applicando l\u2019art. 1424 c.c.4<\/sup><\/a>) in \u201c<\/em>concessione di un uso esclusivo e perpetuo (perpetuo inter partes, ovviamente) di natura obbligatoria<\/strong><\/em>\u201d<\/em> (con conseguenze per\u00f2 parimenti limitanti, sempre sulla durata e soprattutto per la opponibilit\u00e0: basti considerare l\u2019accenno all\u2019\u201dovviamente\u201d \u201cinter partes\u201d<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

Quindi, a rigore, la pronuncia citata, pur sconvolgendo, innegabilmente, assetti che parevano consolidati, non si pu\u00f2 dire che abbia fatto tabula rasa<\/em> degli usi esclusivi.<\/p>\n\n\n\n

Chiaro essendo, d’altra parte, che, delle opzioni interpretative, solo quella sopra esaminata sub A), ossia l’attribuzione in piena “<\/strong><\/em>propriet\u00e0<\/strong><\/em>“<\/strong><\/em> (seppur con implicite limitazioni alle facolt\u00e0 di godere e disporre), \u00e8 idonea a mantenere gli assetti che si davano per scontati.<\/p>\n\n\n\n

Non solo l’opzione interpretativa sopra esaminata sub B), ossia l’attribuzione del \u201c<\/em>diritto reale d\u2019uso di cui all\u2019art. 1021 c.c.<\/strong><\/em>\u201d<\/em>, ma anche quella ulteriore, sopra esaminata sub C), ossia l’attribuzione di un “<\/strong><\/em>diritto <\/strong><\/em>d’uso di natura obbligatoria”<\/strong><\/em>, quindi personale anzich\u00e8 reale, anche perpetuo ma solo inter partes, limita drasticamente la durata e la trasferibilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Al momento le applicazioni di questo principio nella giurisprudenza di merito sono poche, e alquanto sbrigative (vedasi ad esempio Corte d\u2019Appello di Milano 9.7.21 n. 2190 che \u2013 pur riferendosi ad una ipotesi un po\u2019 particolare5<\/sup><\/a>, non ha neppure preso in considerazione l\u2019ipotesi di interpretare la pattuizione quale attribuzione della propriet\u00e0, ed ha accolto la domanda del Condominio di accertamento della insussistenza di un diritto all’uso esclusivo con la duplice argomentazione che, da un lato, “anche ove si potesse ricondurre alla figura del diritto reale d’uso di cui all’art. 1021 c.c.” “dovrebbe comunque escludersi la cedibilit\u00e0 a terzi del diritto medesimo”<\/em>; e dall’altro che “qualora potessero ritenersi sussistenti i presupposti per la conversione dell’accordo contrattuale (nullo) volto alla costituzione (trasferimento) del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo di natura obbligatoria” “sarebbe inopponibile al Condominio” “attesa la regola generale secondo la quale <\/em>i<\/em>l contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge”<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

Ma \u00e8 ancora presto per fare un bilancio.<\/p>\n\n\n\n

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1<\/a> art. 65 della legge sull’ordinamento giudiziario (R.D. 30 gennaio 1941 n. 12)<\/p>\n\n\n\n

2<\/a> per completezza si rileva, quanto alla ammissibilit\u00e0 dell’istituto della servit\u00f9 in ambito condominiale, che se da un lato la giurisprudenza che la escludeva, \u00e8 superata, essendosi consolidata giurisprudenza che l’ammette, tuttavia proprio Corte di Cassazione a Sezioni Unite 17.12.20 n. 28972 ha escluso che l’istituto possa essere utilizzato in via interpretativa, e anche novativa, per le finalit\u00e0 alla base dell’uso esclusivo di cui stiamo trattando (vedasi motivazione, al punto 5.3)<\/p>\n\n\n\n

3<\/a> l’art. 1419 I\u00b0 c.c., rubricato \u201cNullit\u00e0 parziale\u201d<\/em>, stabilisce che \u201cLa nullit\u00e0 parziale di un contratto o la nullit\u00e0 di singole clausole importa la nullit\u00e0 dell’intero contratto, se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che \u00e8 colpita dalla nullit\u00e0\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

4<\/a> l\u2019art. 1424 c.c., rubricato \u201cConversione del contratto nullo\u201d<\/em>, stabilisce che \u201cIl contratto nullo pu\u00f2 produrre gli effetti di un contratto diverso, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullit\u00e0\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

5<\/a> risultava concesso l’uso esclusivo non di una porzione di scoperto, come nella casistica pi\u00f9 frequente, ma di una porzione di facciata, che veniva utilizzata per scopi pubblicitari<\/p>\n\n\n\n

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