{"id":6728,"date":"2022-06-15T07:36:25","date_gmt":"2022-06-15T05:36:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=6728"},"modified":"2024-02-25T11:57:07","modified_gmt":"2024-02-25T10:57:07","slug":"condominio-cassazione-s-u-n-28972-2020-sugli-usi-esclusivi-in-condominio-e-configurabilita-di-servitu-prediali-che-non-siano-vuoto-simulacro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=6728","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Cassazione S.U. n. 28972\/2020 sugli usi esclusivi in condominio e configurabilit\u00e0 di servit\u00f9 prediali che non siano vuoto simulacro"},"content":{"rendered":"
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Cassazione S.U. n. 28972\/2020 sugli usi esclusivi in condominio e configurabilit\u00e0 di servit\u00f9 prediali che non siano vuoto simulacro<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

La sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite 17.12.20 n. 28972 ha fatto irruzione, improvvisamente, su una prassi notarile diffusa e consolidata e su situzioni condominiali che parevano certe: si poneva spesso la questione dei limiti degli usi esclusivi, ma pochi avrebbero immaginato che gli stessi usi esclusivi avrebbero potuto essere messi in discussione alla base, negandone l’esistenza.<\/p>\n\n\n\n

In moltissimi condominii l’atto costitutivo e\/o il regolamento contrattuale contengono clausole per cui parti comuni vengono assegnate in uso esclusivo a singole unit\u00e0: ad esempio un posto auto individuato nel cortile o nel seminterrato, oppure porzioni di scoperto, a servizio o in godimento riservato, di unit\u00e0 sia commerciali che abitative.<\/p>\n\n\n\n

In precedente <\/a>approfondimento<\/a> ci siamo chiesti se l’importantissima pronuncia (emessa dalla Suprema Corte in esercizio della funzione nomofilattica, ossia per \u201cgarantire l’esatta osservanza e l’uniforme interpretazione della legge, l’unit\u00e0 del diritto oggettivo nazionale\u201d1<\/sup><\/a><\/em>: quindi i giudici inferiori sono tenuti ad attenersi all’interpretazione del diritto da essa enunciata) avesse fatto tabula rasa<\/em> delle previsione negoziali di uso esclusivo in condominio.<\/p>\n\n\n\n

Riportiamo nuovamente il principio di diritto: \u201c<\/em>La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. \u201cdiritto reale di uso esclusivo\u201d su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell\u2019edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall\u2019art. 1102 c.c., \u00e8 preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicit\u00e0 di essi\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

E riportiamo nuovamente la precisazione finale: se da un lato \u00e8 \u201cesclusa la validit\u00e0 della costituzione di un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune dell\u2019edificio, in ambito condominiale\u201d<\/em>, dall\u2019altro \u201csorge il problema della sorte del titolo negoziale che, invece, tale costituzione abbia contemplato\u201d<\/em> e a tale riguardo:<\/p>\n\n\n\n

A) \u201coccorre anzitutto approfonditamente verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se le parti, al momento della costituzione del condominio, abbiano effettivamente inteso limitarsi alla attribuzione dell\u2019uso esclusivo, riservando la propriet\u00e0 all\u2019alienante, e non abbiano invece voluto trasferire la <\/em>propriet\u00e0<\/strong><\/em>\u201d<\/em> (viene proprio richiamato l\u2019art. 1362 c.c., sulla interpretazione dei contratti, per cui \u201csi deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole\u201d<\/em> e \u201cp<\/em>er determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto\u201d<\/em>);<\/p>\n\n\n\n

B) diversamente, la pattuizione potrebbe essere \u201c<\/em>ricondotta\u201d<\/em> (applicando l\u2019art. 1419 I\u00b0 c.c.2<\/sup><\/a>) al \u201c<\/em>diritto reale d\u2019uso di cui all\u2019art. 1021 c.c.<\/strong><\/em>\u201d<\/em> (con conseguenze per\u00f2 molto limitanti, in particolare sulla durata e anche per la trasferibilit\u00e0, soprattutto per il fatto che, come gi\u00e0 sopra ricordato, e giova ribadire: anzitutto, per l\u2019art. 979 c.c., non pu\u00f2 eccedere la vita e se, costituito a favore di una persona giuridica, non pu\u00f2 durare pi\u00f9 di trent’anni; poi, per l\u2019art. 1024 c.c., non si pu\u00f2 cedere o dare in locazione);<\/p>\n\n\n\n

C) ancora, la pattuizione potrebbe essere anche \u201cconvertita\u201d<\/em> (applicando l\u2019art. 1424 c.c.3<\/sup><\/a>) in \u201c<\/em>concessione di un uso esclusivo e perpetuo (perpetuo inter partes, ovviamente) di natura obbligatoria<\/strong><\/em>\u201d<\/em> (con conseguenze per\u00f2 parimenti limitanti, sempre sulla durata e soprattutto per la opponibilit\u00e0: basti considerare l\u2019accenno all\u2019\u201dovviamente\u201d \u201cinter partes\u201d<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

Insomma, tre ipotesi interpretative: dall’estremo del diritto reale massimo sul bene (la propriet\u00e0, che esclude diritti degli altri condomini), a quello di un diritto personale per vincolo tra le parti (una obbligazione, difficilmente opponibile a nuovi condomini, subentrati agli originari), passando per un diritto reale minimo sul bene (l’uso, alquanto limitato per facolt\u00e0 e per durata, ed altres\u00ec intrasferibile).<\/p>\n\n\n\n

E l’altro diritto reale di godimento su bene altrui tipicamente previsto e disciplinato, ossia la servit\u00f9 prediale<\/strong> ?<\/p>\n\n\n\n

Per il Codice Civile “<\/em>La servit\u00f9 prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilit\u00e0 di un altro fondo appartenente a diverso proprietario<\/em>“<\/em> (art. 1027) e “L’utilit\u00e0 pu\u00f2 consistere anche nella maggiore comodit\u00e0 o amenit\u00e0 del fondo dominante”<\/em> (art. 1028), quindi pu\u00f2 essere la pi\u00f9 varia (e appunto proprio un uso, quale estrinsecazione dell’utilit\u00e0, come ad esempio un passaggio, pedonabile o carrabile; ma anche, beninteso, qualcosa di intrisecamente diverso, come ad esempio il non costruire, o il non costruire oltre una certa altezza), pur dovendo riguardare il fondo (si tratta del requisito della predialit\u00e0, su cui torneremo alla fine).<\/p>\n\n\n\n

La sentenza in esame prende in considerazione l’ipotesi servit\u00f9, in pi\u00f9 punti, e va letta con molta attenzione.<\/p>\n\n\n\n

Al punto 6.8 della motivazione, in modo particolare, si legge che “Siffatto c.d. diritto reale di uso esclusivo non \u00e8 inquadrabile tra le servit\u00f9 prediali”<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Assunto netto, con spiegazione articolata.<\/p>\n\n\n\n

La Corte premette che “non esiste un orientamento giurisprudenziale in tal senso”<\/em>, ossia che “riconduca il c.d. diritto reale di uso esclusivo alle servit\u00f9 prediali”<\/em> (richiama al riguardo un altro passaggio della motivazione, al punto 5.34<\/sup><\/a>; al punto 5.4.5, invece ricorda una tesi dottrinale5<\/sup><\/a>).<\/p>\n\n\n\n

E poi afferma:<\/p>\n\n\n\n

– non \u00e8 problema di incompatibilit\u00e0 assoluta tra servit\u00f9 e condominio: osserva la Corte che “<\/em>All’inquadramento non osta il principio nemini res sua servit<\/em> <\/em>(traducibile con: nessuno pu\u00f2 avere diritto di servit\u00f9 su un cosa che gli \u00e8 propria; in pratica: fondo servente e fondo domaninante devono appartenere a proprietari diversi; n.d.r.), il quale trova applicazione soltanto quando un unico soggetto \u00e8 titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell’altro, giacch\u00e8 in tal caso l’intersoggettivit\u00e0 del rapporto \u00e8 data dal concorso di altri titolari del bene comune (Cass. 6 agosto 2019, n. 21020, e gi\u00e0 Cass. 27 luglio 1984, n. 4457; Cass. 24 giugno 1967, n. 1560; Cass. 22 luglio 1966, n. 2003<\/em>)”<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

– il problema \u00e8 l’inammissibilit\u00e0 di una servit\u00f9 di utilizzo generalizzato: osserva la Corte che “<\/em>Vi osta la conformazione della servit\u00f9, che pu\u00f2 s\u00ec essere modellata in funzione delle pi\u00f9 svariate utilizzazioni, pur riguardate dall’angolo visuale dell’obbiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell’utilit\u00e0 del proprietario del fondo dominante, ma non pu\u00f2 mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della propriet\u00e0 di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale<\/em>“<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Vengono fatti dei richiami ad alcuni precedenti giurisprudenziali6<\/sup><\/a>, e la conclusione \u00e8 tranciante: “Ora, \u00e8 del tutto evidente che, se ad un condomino spettasse a titolo di servit\u00f9 l’uso esclusivo di una porzione di parte comune, agli altri condomini non rimarrebbe nulla, se non un <\/em>vuoto simulacro<\/strong><\/em>“<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Simulacro \u00e8 parola che proviene dal latino simulacrum<\/em> ossia figura, statua, derivativo di simulare<\/em>, ossia raffigurare in forma simile: in senso letterale vuol dire statua, immagine, specialmente di divinit\u00e0; estensivamente e figurativamente vuol dire parvenza, immagine, rappresentazione esteriore non rispondente alla realt\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n\n

Dunque la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, quando esclude che la pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. \u201cdiritto reale di uso esclusivo\u201d su una parte comune dell’edificio, come ad esempio su una porzione di cortile condominiale, sia inquandrabile tra le servit\u00f9 prediali, fa riferimento a clausole negoziali, di atti costitutivi e\/o regolamenti contrattuali, che prevedono un godimento generale<\/strong> (il caso concreto su cui ha pronunciato la sentenza n. 28972\/2020, giova ricordare, aveva per oggetto una “situazione di condominio” in cui una condomina era per titolo contrattuale “proprietaria esclusiva di un appartamento al primo piano nonch\u00e8 del negozio posto al piano terra con l’uso esclusivo della porzione di corte antistante distinti al N.C.E.U. alla pagina …- foglio … particella …”<\/em>; e di un siffatto uso usclusivo si controverteva).<\/p>\n\n\n\n

Se ne deduce, in primo luogo, la fallacia delle clausole, che talvolta si leggono in atti notarili, che parlano, contraddittoriamente, di diritto di servit\u00f9 di uso esclusivo: gi\u00e0 prima apparivano un tentativo di improbabile commistione tra tipologie diverse di diritto reale; alla luce di Cass. S.U. n. 28972\/2020 devono ritenersi assolutamente errate in punto di diritto.<\/p>\n\n\n\n

Se ne deduce per\u00f2 anche, d’altra parte, che clausole negoziali, di atti costitutivi e\/o regolamenti contrattuali, che prevedano su una parte comune dell\u2019edificio, come ad esempio su una porzione di cortile condominiale, una utilizzazione<\/strong> specific<\/strong>a<\/strong>, siano inquadrabili tra le servit\u00f9 prediali, e possano quindi ritenersi valide.<\/p>\n\n\n\n

Occorre per\u00f2, come si accennava, il requisito della predialit\u00e0<\/strong>: perch\u00e8, come ricordano anche la stessa Cass. S.U. n. 28972\/2020 (subito prima dell’assunto per cui la servit\u00f9 non pu\u00f2 mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente<\/em>) la servit\u00f9<\/em> <\/em>pu\u00f2 essere modellata in funzione delle pi\u00f9 svariate utilizzazioni<\/em>, ma riguardate dall’angolo visuale dell’obbiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell’utilit\u00e0 del proprietario del fondo dominante<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

E qui le cose si complicano notevolmente.<\/p>\n\n\n\n

Consideriamo il caso, frequentissimo, del posto auto individuato nel cortile o nel seminterrato: \u00e8 ammissibile il diritto di servit\u00f9 prediale di parcheggio ?<\/p>\n\n\n\n

La giurisprudenza pi\u00f9 risalente, invero, non lo ammetteva: secondo Cassazione civile sez. II, 06\/11\/2014, n.23708 “Il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di propriet\u00e0 del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servit\u00f9, del quale difetta la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilit\u00e0, cos\u00ec come al fondo servente del peso, mentre la mera commoditas di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedano al fondo non pu\u00f2 in alcun modo integrare gli estremi della utilit\u00e0 inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari”<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

La giurisprudenza pi\u00f9 recente, per\u00f2, lo ammette: secondo Cassazione civile sez. II, 06\/07\/2017, n.16698 “<\/em>In tema di servit\u00f9, lo schema previsto dall\u2019art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servit\u00f9 avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all\u2019esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facolt\u00e0 risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione<\/em>“.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Questo ripensamento ha trovato conferma, da ultimo, in Cassazione civile sez. II, 18\/03\/2019, n.7561, secondo cui “<\/em>Per l’esistenza di una servit\u00f9 non rileva la natura del vantaggio previsto dal titolo ma il fatto che esso sia concepito come qualitas fundi in virt\u00f9 del rapporto, istituito convenzionalmente, di strumentalit\u00e0 e di servizio tra gli immobili, in modo che l’incremento di utilizzazione che ne consegue deve poter essere fruito da chiunque sia proprietario del fondo dominante, non essendo imprescindibilmente legato ad una attivit\u00e0 personale del singolo beneficiario. Entro tali limiti, qualunque utilit\u00e0 che non sia di carattere puramente soggettivo e che si concretizzi in un vantaggio per il fondo dominante, in relazione alle caratteristiche e alla destinazione del diritto, pu\u00f2 assumere carattere di realit\u00e0<\/em>“<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Una clausola negoziale dell’atto costitutivo o del regolamento contrattuale di un condominio che preveda su uno spazio individuato del cortile comune o del seminterrato comune non gi\u00e0 un generico uso esclusivo, bens\u00ec un uso esclusivo specificamente limitato al parcheggio potrebbe dunque essere interpretata quale validamente attributiva di una servit\u00f9 di parcheggio ?<\/p>\n\n\n\n

Anche a seguito di Cass. S.U. n. 28972\/2020 una tale tesi non sembra azzardata ed appare sostenibile.<\/p>\n\n\n\n

E il ragionamento potrebbe essere esteso all’altro caso, pure frequentissimo, dello spazio antistante alle unit\u00e0 commerciali, ove fosse previsto non gi\u00e0 un generico uso esclusivo, bens\u00ec un uso esclusivo specificamente limitato alla esposizone di merci o, per i pubblici esercizi, alla collocazione di tavoli e sedie per la clientela.<\/p>\n\n\n\n

Attendiamo che la giurisprudenza si pronunci in merito a situazioni del genere: sono talmente diffuse che non potranno mancare controversie, su cui decider\u00e0 l’Autorit\u00e0 Giudiziaria.<\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n\n

1<\/a> art. 65 della legge sull\u2019ordinamento giudiziario (R.D. 30 gennaio 1941 n. 12)<\/p>\n\n\n\n

2<\/a> l’art. 1419 I\u00b0 c.c., rubricato \u201cNullit\u00e0 parziale\u201d<\/em>, stabilisce che \u201cLa nullit\u00e0 parziale di un contratto o la nullit\u00e0 di singole clausole importa la nullit\u00e0 dell’intero contratto, se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che \u00e8 colpita dalla nullit\u00e0\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

3<\/a> l\u2019art. 1424 c.c., rubricato \u201cConversione del contratto nullo\u201d<\/em>, stabilisce che \u201cIl contratto nullo pu\u00f2 produrre gli effetti di un contratto diverso, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullit\u00e0\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

4<\/a> dalla motivazione: Si rinviene, difatti, una ormai non recente decisione nella quale si afferma, in generale, in relazione alle formule impiegate nei regolamenti condominiali contrattuali i quali stabiliscano “pesi sulle cose comuni a vantaggio dei piani o delle porzioni di piano”, che le soluzioni oscillerebbero tra le obbligazioni propter rem, gli oneri reali e le servit\u00f9 reciproche, e che quest’ultima soluzione sarebbe quella preferibile, dal momento che “detti vincoli possono essere trascritti nei registri immobiliari” (Cass. 15 aprile 1999, n. 3749): ma tale pronuncia non si misura con le specifiche caratteristiche del c.d. “diritto reale di uso esclusivo”, il quale consiste non gi\u00e0 nella semplice creazione di pesi sulle cose comuni a vantaggio di una o pi\u00f9 propriet\u00e0 solitarie, ma, come si avr\u00e0 modo di dire, in un sostanziale svuotamento del diritto di propriet\u00e0 sul fondo servente.<\/em><\/p>\n\n\n\n

5<\/a> dalla motivazione: Secondo altri, dopo alcune perplessit\u00e0 sull’utilizzazione del termine “uso”, tale da evocare il diritto reale di cui all’art. 1021 c.c., sarebbe stata superata ogni esitazione definendo tali diritti con l’espressione “uso esclusivo”, senza alcuna altra precisazione, ma nella consapevolezza che esso discenderebbe da un rapporto di servit\u00f9.<\/em>Il fondo servente sarebbe costituito dal cortile, nella parte asservita; il fondo dominante sarebbe l’unit\u00e0 immobiliare a cui favore l’area \u00e8 asservita; il peso imposto consisterebbe nella facolt\u00e0 esclusiva per il condomino a cui favore \u00e8 costituita la servit\u00f9 di godere del cortile.<\/em>Non osterebbe alla configurabilit\u00e0 di una servit\u00f9 a favore del bene di propriet\u00e0 esclusiva di un condomino ed a carico del condominio (o viceversa) il principio nemini res sua servit in quanto l’intersoggettivit\u00e0 del rapporto sarebbe garantita dal concorso di altri titolari sul bene comune.<\/em><\/p>\n\n\n\n

6<\/a> dalla motivazione: Ed \u00e8 perci\u00f2 che questa Corte ha da lungo tempo affermato, ad esempio, che, essendo requisiti essenziali della nozione di servit\u00f9 il carattere di peso e l’utilit\u00e0 del rapporto di dipendenza tra i due fondi, deve ritenersi contraria all’ordine pubblico, ove non rientri negli schemi dell’uso, dell’usufrutto o dell’abitazione, la convenzione, con la quale il proprietario del c.d. fondo servente si riserva la sola utilizzazione del legname per uso di carbonizzazione e la facolt\u00e0 di compiere soltanto lavori attinenti alla sua industria di produzione di energia elettrica, e concede al proprietario del c.d. fondo dominante il diritto di far proprio ogni altro prodotto (Cass. 31 maggio 1950, n. 1343); ed ha ribadito che la costituzione della servit\u00f9, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facolt\u00e0 di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata al contenuto ed al tipo della servit\u00f9, non pu\u00f2, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facolt\u00e0 di godimento del fondo servente. Al proprietario, pertanto, del fondo gravato da una servit\u00f9 di passaggio, non pu\u00f2 essere inibito di chiudere il fondo, purch\u00e8 lasci libero e comodo l’ingresso a chi esercita la servit\u00f9 di passaggio o lasci, comunque, al di fuori della recinzione la zona del fondo, sulla quale, a tenore del titolo, la servit\u00f9 deve esercitarsi (Cass. 22 aprile 1966, n. 1037).<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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