{"id":7319,"date":"2023-03-14T22:21:48","date_gmt":"2023-03-14T21:21:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=7319"},"modified":"2023-03-19T10:55:36","modified_gmt":"2023-03-19T09:55:36","slug":"condominio-utenza-idrica-condominiale-obbligo-dei-contatori-individuali-e-criteri-di-ripartizione-dei-consumi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=7319","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Utenza idrica condominiale: obbligo dei contatori individuali e criteri di ripartizione dei consumi"},"content":{"rendered":"
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download articolo da Gestire Immobili Guardando Avanti<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Utenza idrica condominiale: obbligo dei contatori individuali e criteri di ripartizione dei consumi<\/p>\n\n\n\n

Si pone pi\u00f9 spesso di quanto si possa credere il problema della ripartizione delle spese per i consumi dell’utenza idrica intestata al Condominio.<\/p>\n\n\n\n

In molti fabbricati ciascuna unit\u00e0 si \u00e8 dotata di una utenza propria per i consumi individuali ma vi \u00e8 anche una utenza intestata al Condominio: ad esempio per l’acqua con cui irrigare il verde, o comunque perch\u00e8 vanno alimentati impianti o servizi di parti comuni.<\/p>\n\n\n\n

Vi sono poi, seppur in numero sempre minore, fabbricati in cui anche per gli usi individuali (per intenderci: dai rubinetti del lavello del bagno e della cucina agli attacchi per boiler, lavatrice e lavastoviglie, cos\u00ec come per wc, bidet, vasca o doccia) l’utenza \u00e8 rimasta unica, condominiale.<\/p>\n\n\n\n

Le spese dell’utenza idrica condominiale come si dividono ?<\/p>\n\n\n\n

Una importante pronuncia ha fatto (relativa) chiarezza: si tratta di Cassazione civile sez. II – 01\/08\/2014, n. 17557, che giova esaminare con qualche approfondimento, anche perch\u00e8 coinvolge regole e principi fondamentali spesso fraintesi.<\/p>\n\n\n\n

Prima, per\u00f2, alcune precisazioni che possono essere utili.<\/p>\n\n\n\n

Sono obbligatori i contatori individuali per singola unit\u00e0 abitativa o produttiva ?<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ci riferiamo, naturalmente, all’ipotesi, pur oramai residuale, che l’utenza condominiale serva anche per utilizzi individuali, all’interno delle singole unit\u00e0 esclusive.<\/p>\n\n\n\n

Si sono susseguite, a livello nazionale, in attuazione peraltro di direttive europee, numerose norme:<\/p>\n\n\n\n

– la L. 5 gennaio 1994, n. 36, recante Disposizioni in materia di risorse idriche<\/em>, che all’art. 5, rubricato Risparmio idrico<\/em>, prevedeva che Il risparmio della risorsa idrica \u00e8 conseguito, in particolare, mediante la progressiva estensione delle seguenti misure: … c) installazione di contatori in ogni singola unit\u00e0 abitativa nonch\u00e8 di contatori differenziati per le attivit\u00e0 produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano … :<\/em> norma poi sostituita da<\/p>\n\n\n\n

– il D.Lgs. 11 maggio 1999, n. 152, recante Disposizioni sulla tutela delle acque dall’inquinamento e recepimento della direttiva 91\/271\/CEE concernente il trattamento delle acque reflue urbane e della direttiva 91\/676\/CEE relativa alla protezione delle acque dall’inquinamento provocato dai nitrati provenienti da fonti agricole<\/em>, che all’art. 25, rubricato Risparmio idrico<\/em>, prevedeva che Le regioni prevedono norme e misure volte a favorire la riduzione dei consumi e l’eliminazione degli sprechi ed in particolare a: … d) installare contatori per il consumo dell’acqua in ogni singola unit\u00e0 abitativa nonch\u00e8 contatori differenziati per le attivit\u00e0 produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano … <\/em>; norma sostituita da<\/p>\n\n\n\n

– il D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152, recante Norme in materia ambientale, che all’art. 146 prevede che Entro un anno dalla data di entrata in vigore della parte terza <\/em>del presente decreto, le regioni, sentita l’Autorit<\/em>\u00e0 <\/em>di vigilanza<\/em>sulle risorse idriche e sui rifiuti, nel rispetto dei principi della<\/em>legislazione statale, adottano norme e misure volte a razionalizzare<\/em>i consumi e eliminare gli sprechi ed in particolare a: <\/em>… <\/em>f) installare contatori per il consumo dell’acqua in ogni singola<\/em>unit<\/em>\u00e0<\/em> abitativa nonch<\/em>\u00e8<\/em> contatori differenziati per le attivit<\/em>\u00e0 <\/em>produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Insomma: direttive CEE, e quindi norme statali che dapprima recepiscono il principio del risparmio idrico e la obbligatoriet\u00e0 dei contatori individuali, e poi delegano l’attuazione alla legislazione regionale.<\/p>\n\n\n\n

Il termine per l’attuazione era brevissimo, ma le cose sono andate a macchia di leopardo, e comunque a rilento.<\/p>\n\n\n\n

In Veneto, ad esempio, \u00e8 stata emanata la L.R. 27 aprile 2012 n. 17, recante Disposizioni in materia di risorse idriche<\/em>, che a sua volta individua degli Ambiti Territoriali Ottimali1<\/sup><\/a><\/em> e, in buona sostanza, rimanda a regolamenti degli enti di regolazione e erogazione del servizio idrico, ossia dei Consigli di Bacino<\/em> e quindi delle Assemblee d’Ambito<\/em> etc etc<\/p>\n\n\n\n

Si pu\u00f2 anche sostenere che mancano norme attuative inequivocabilmente cogenti e specificamente sanzionate.<\/p>\n\n\n\n

Ma che almeno a livello di principio, europeo e nazionale, i contatori individuali siano obbligatori \u00e8 incontestabile.<\/p>\n\n\n\n

Pu\u00f2 per\u00f2 accadere che l’Assemblea, nonostante la … moral suasion dell’Amministratore che non avr\u00e0 mancato di sensibilizzare in merito, e porre all’odg l’installazione dei contatori, non vi voglia provvedere (o anche, addirittura, che, nonostante una delibera. singoli cond\u00f2mini frappongano resistenza).<\/p>\n\n\n\n

Bench\u00e8 sia uno scenario che denota mancanza di coesione e reciproca collaborazione, \u00e8 stato ammesso, da autorevole giurisprudenza di merito, che ciascuno possa provvedere autonomamente, e pretendere che nel riparto se ne tenga conto2<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Il riparto dei consumi dell’utenza condominiale: criterio del valore, criterio dell’utilit\u00e0, criterio capitario ?<\/strong><\/mark><\/p>\n\n\n\n

Il principio dettato da Cassazione civile sez. II, 01\/08\/2014, n.17557<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sulla questione che stiamo esaminando suole essere invocata la pronuncia sopra citata, che enuncia il seguente principio (traiamo pedissequamente dalla motivazione): in tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unit\u00e0 immobiliare, va effettuata, ai sensi dell’art. 1123 c.c., comma 1, in base ai valori millesimali delle singole propriet\u00e0, sicch\u00e8 \u00e8 viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che – adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unit\u00e0 immobiliare – esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Il caso deciso<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

In quel Condominio, privo di regolamento, le spese per l’acqua potabile erano suddivise in proporzione al numero degli occupanti delle unit\u00e0 immobiliari, con esonero di quelle risultanti, a seguito di indagini dell’amministratore, disabitate.<\/p>\n\n\n\n

I proprietari di una unit\u00e0 avevano impugnato la delibera di approvazione del bilancio preventivo, deducendo l’illegittimit\u00e0 del sistema di riparto adottato, fondato non su criteri di legge o in base a norme regolamentari, ma su “un asserito buon senso dei condomini, protrattosi negli anni” (sic !).<\/p>\n\n\n\n

Si trattava, quindi, di una utenza condominiale che serviva non solo ad utilizzi comuni, ma anche ad utilizzi individuali, all’interno delle singole unit\u00e0 esclusive.<\/p>\n\n\n\n

Non c’erano i contatori.<\/p>\n\n\n\n

Non c’era una previsione di regolamento contrattuale.<\/p>\n\n\n\n

Un regolamento assembleare stabiliva che, se le unit\u00e0 non erano occupate, non pagavano l’acqua, che in effetti non consumavano.<\/p>\n\n\n\n

Stabiliva pure, per analogo ragionamento sulla effettivit\u00e0 dell’utilizzo, che anche per l’ascensore venissero parzialmente esonerate le unit\u00e0 che non erano occupate, dando rilievo altres\u00ec, per le altre, al numero di occupanti.<\/p>\n\n\n\n

Le regole generali del Codice Civile<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pu\u00f2 essere noioso aprire il Codice Civile; tuttavia alcune norme sono talmente importanti che merita leggerle, e rileggerle.<\/p>\n\n\n\n

Una di queste \u00e8 l’art. 1123, rubricato Ripartizione delle spese<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Norma importantissima (tanto da aver originato la teoria del condominio parziale<\/strong>, impostasi sia in dottrina che in giurisprudenza), e spessissimo equivocata.<\/p>\n\n\n\n

Recita cos\u00ec:<\/p>\n\n\n\n

art. 1123 codice civile, Ripartizione delle spese<\/em><\/td>comma<\/td><\/tr>
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della propriet\u00e0 di ciascuno, salvo diversa convenzione.<\/mark><\/strong><\/em><\/td>primo<\/td><\/tr>
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno pu\u00f2 farne.<\/mark><\/strong><\/em><\/td>secondo<\/td><\/tr>
Qualora un edificio abbia pi\u00f9 scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilit\u00e0.<\/mark><\/strong><\/em><\/td>terzo<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Dunque la norma prevede:<\/p>\n\n\n\n

– non solo che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell\u2019edificio, per la prestazione dei servizi nell\u2019interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della propriet\u00e0 di ciascuno, salvo diversa convenzione<\/em> (primo comma) (ossia una ripartizione secondo il valore dell\u2019unit\u00e0);<\/p>\n\n\n\n

– ma anche che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa<\/em>, le spese sono ripartite in proporzione dell\u2019uso che ciascuno pu\u00f2 farne<\/em> (comma secondo) e che qualora un edificio abbia pi\u00f9 scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell\u2019intero fabbricato<\/em>, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilit\u00e0<\/em> (terzo comma) (ossia una ripartizione secondo l\u2019utilit\u00e0 del bene).<\/p>\n\n\n\n

La giurisprudenza di legittimit\u00e03<\/sup><\/a> ha osservato che il primo comma (che esprime il criterio del valore dell\u2019unit\u00e0) si applica per le cose destinate a servire in modo eguale per tutti i condomini; e, dei successivi commi (che esprimono il criterio dell\u2019utilit\u00e0 del bene), mentre il secondo si applica per le cose destinate a servire in misura diversa, e quindi alcuni condomini pi\u00f9 di altri, invece il terzo si applica per le cose destinate a servire solo una parte dell\u2019intero fabbricato (condominio parziale), e quindi alcuni condomini anzich\u00e8 tutti.<\/p>\n\n\n\n

Da ci\u00f2 possiamo dedurre che il secondo comma commisura la contribuzione ad una utilit\u00e0 diversa, e il terzo comma esclude la contribuzione per l\u2019inesistenza di una utilit\u00e0; va per\u00f2 detto che molte pronunce riconoscono l\u2019esonero dalle spese anche per ipotesi del secondo comma, osservando che il terzo comma \u00e8 solo esemplificativo di esso4<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

In ogni caso:<\/p>\n\n\n\n

– per spese relative a parti dell\u2019edificio che servono in misura uguale i condomini il riparto deve essere effettuato sempre e soltanto secondo i millesimi generali di propriet\u00e0 (criterio del valore dell\u2019unit\u00e0, comma primo);<\/p>\n\n\n\n

– il riparto deve essere eseguito diversamente dai millesimi generali di propriet\u00e0 solo ed esclusivamente per spese relative a parti dell\u2019edificio che servono i condomini in misura diversa o servono non a tutti ma solo ad alcuni di loro (criterio dell\u2019utilit\u00e0 del bene, commi secondo e terzo).<\/p>\n\n\n\n

Beninteso: la diversa misura dell\u2019uso, o proprio l\u2019assenza di utilit\u00e0, devono dipendere da oggettive caratteristiche strutturali, e non da soggettive scelte discrezionali5<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Talvolta capita di sentir sostenere che se l\u2019uso \u00e8 identico il criterio dell\u2019uso porta a dividere in parti uguali a prescindere dai millesimi (c.d. criterio capitario; che equivale a quello, usato soprattutto nel ben diverso contesto del ristorante, quando tra amici si deve pagare il conto di una tavolata, volgarmente detto “alla romana”, ossia in parti uguali), ma una tale affermazione non ha alcun fondamento, ed equivale anzi ad un totale fraintendimento dei criteri in esame: infatti il criterio dell\u2019uso vale solo se l\u2019uso \u00e8 diverso, mentre se l\u2019uso \u00e8 uguale vale sempre il criterio del valore.<\/p>\n\n\n\n

L’applicazione delle regole da parte della Cassazione<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dunque il principio affermato nella pronuncia che abbiamo citato consiste nell’assunto per cui la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua che serva singole unit\u00e0 esclusive, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ognuna di esse, deve essere effettuata, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c., in base ai valori millesimali.<\/p>\n\n\n\n

Leggendo la motivazione si coglie che \u00e8 stata esclusa la legittimit\u00e0 di applicazioni sommarie del criterio dell’utilizzo, introducendo al posto del criterio potenziale su base legge, previsto appunto dalla legge, un criterio presuntivo su base personale (come talvolta \u00e8 sostenuto tra unit\u00e0 abitative e unit\u00e0 commerciali: tesi irrazionale gi\u00e0 solo considerando che non \u00e8 affatto detto che le esigenze d’acqua delle seconde siano inferiori alle prime, oltre a non tener conto delle quote fisse per il servizio addebitate dall\u2019acquedotto).<\/p>\n\n\n\n

Molto chiari sono infatti alcuni passaggi che traiamo dalla motivazione:<\/p>\n\n\n\n

Nel condominio, le spese relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite in base all’effettivo consumo se questo \u00e8 rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche. Infatti, l’installazione in ogni singola unit\u00e0 immobiliare di un apposito contatore consente, da un lato, di utilizzare la lettura di esso come base certa per l’addebito dei costi, salvo il ricorso ai millesimi di propriet\u00e0 per il consumo dell’acqua che serve per le parti comuni dell’edificio.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Diverso \u00e8 il caso in cui le unit\u00e0 immobiliari non siano dotate di contatori di sottrazione.<\/em><\/p>\n\n\n\n

In tale evenienza – ed \u00e8 quella che viene in considerazione nella specie – il sistema dell’art. 1123 cod. civ. non ammette che, salvo diversa convenzione tra le parti, il costo relativo all’erogazione dell’acqua, con una delibera assunta a maggioranza, sia suddiviso in base al numero di persone che abitano stabilmente nel condominio e che resti di conseguenza esente dalla partecipazione alla spesa il singolo condomino il cui appartamento sia rimasto disabitato nel corso dell’anno.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Il comma 1 della citata disposizione, infatti, detta un criterio per le spese di tutti i beni e servizi di cui i condomini godono indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l’onere contributivo ed il valore della propriet\u00e0 di cui ciascuno condomino \u00e8 titolare.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Lo stesso art. 1123, comma 2 a sua volta, stabilisce che, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno pu\u00f2 farne.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Ora \u00e8 esatto – ed \u00e8 stato gi\u00e0 sottolineato da questa Corte in una non recente pronuncia (Sez. 2, 10 dicembre 1974, n. 4166) – che questo secondo criterio dal punto di vista pratico richiede ancora un puntuale adattamento al caso singolo per una sua pi\u00f9 compiuta specificazione, varie potendo essere le concrete modalit\u00e0 di attuazione del principio che rapporta la spesa all’uso; e che quando detto rapporto pu\u00f2 essere tradotto in pratica con pi\u00f9 sistemi che attuano, in modo pi\u00f9 o meno soddisfacente riguardo alle circostanze del caso, il precetto di legge, la preferenza accordata, in concreto, ad uno di essi non \u00e8 viziata da illegittimit\u00e0 e sfugge, pertanto, al controllo del giudice.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Ma l’art. 1123 cod. civ., comma 2 non legittima la delibera di suddivisione della spesa nella specie adottata, giacch\u00e8 il sistema di riparto da essa previsto appare inidoneo, per la sua irrazionalit\u00e0, a fissare un congruo rapporto tra la spesa e l’uso individuale.<\/em><\/p>\n\n\n\n

La norma in questione ha infatti riguardo al godimento potenziale che il condomino pu\u00f2 ricavare dalla cosa o dal servizio comune, atteso che quella del condomino \u00e8 una obbligazione propter rem che trova fondamento nel diritto di compropriet\u00e0 sulla cosa comune, sicch\u00e8 il fatto che egli non ne faccia uso non lo esonera dall’obbligo di pagamento della spesa.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Sotto questo profilo, va considerato che anche in un appartamento rimasto non abitato possono tuttavia esservi altri usi dell’acqua, ad es. per le pulizie dell’appartamento o per l’annaffiamento delle piante, o perdite d’acqua.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Inoltre, esentare gli appartamenti non abitati dal concorso nella spesa significa sottrarli non solo al costo del consumo idrico imputabile al lavaggio delle parti comuni o all’annaffiamento del giardino condominiale, ma anche a quella parte della tariffa per la fornitura dell’acqua potabile che \u00e8 rappresentata dal minimo garantito quale quota fissa per la disponibilit\u00e0 del servizio da parte del gestore, la quale, parametrata sul numero delle unit\u00e0 immobiliari domestiche facenti parte del condominio, \u00e8 indipendente dal consumo effettivo.<\/em><\/p>\n\n\n\n

D’altra parte, stabilire il costo dell’erogazione dell’acqua in base al numero delle persone che risiedono in ogni unit\u00e0 abitativa, significa introdurre, al posto del criterio potenziale su base reale (per il quale ci\u00f2 che rileva non \u00e8 il contegno personale dell’uno o dell’altro condomino, ma l’entit\u00e0 del servizio obiettivamente prestato o destinato a prestarsi), un criterio forfettario presuntivo su base personale. Criterio, quest’ultimo, che soltanto apparentemente risponde a esigenze pratiche e di semplificazione, perch\u00e8 in realt\u00e0 \u00e8 fonte di controversie nel momento dell’accertamento, finendo con il rimettere all’amministratore un compito di vigilanza e di controllo – la verifica, al di l\u00e0 dei dati anagrafici, di una stabilit\u00e0 di dimora o di convivenza che si realizza in ogni unit\u00e0 immobiliare – che evidentemente fuoriesce dalle sue attribuzioni, perch\u00e8 tocca le relazioni personali e di vita di ciascun condomino.<\/em><\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n\n

Riassumendo, sul riparto delle spese dell’utenza idrica condominiale, applicando il principio dettato dalla Cassazione:<\/p>\n\n\n\n

– possono prevalere particolari previsioni del regolamento condominiale qualora abbiano natura contrattuale (quindi non se approvate a maggioranza, senza unanimit\u00e0);<\/strong><\/p>\n\n\n\n

– se l’utenza condominiale serve soltanto per utilizzi comuni (ad esempio per l’acqua con cui irrigare il verde, o comunque perch\u00e8 vanno alimentati impianti o servizi di parti comuni), il riparto va fatto secondo il criterio del valore, ossia per millesimi;<\/strong><\/p>\n\n\n\n

– se l’utenza condominiale serve anche per utilizzi individuali, all’interno delle singole unit\u00e0 esclusive (per intenderci: dai rubinetti del lavello del bagno e della cucina agli attacchi per boiler, lavatrice e lavastoviglie, cos\u00ec come per wc, bidet, vasca o doccia), il riparto va fatto secondo il criterio dell’utilit\u00e0 in presenza di contatori a sottrazione, e secondo il criterio del valore, ossia per millesimi, in loro mancanza; sono infatti inammissibili ripartizioni che al posto del criterio potenziale su base reale (per il quale ci\u00f2 che rileva non \u00e8 il contegno personale dell’uno o dell’altro condomino, ma l’entit\u00e0 del servizio obiettivamente prestato o destinato a prestarsi), un criterio forfettario presuntivo su base personale<\/em>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n\n

1<\/a> sono otto: a) ambito territoriale ottimale Alto Veneto; b) ambito territoriale ottimale Veneto Orientale; c) ambito territoriale ottimale Laguna di Venezia; d) ambito territoriale ottimale Bacchiglione; e) ambito territoriale ottimale Brenta; f) ambito territoriale ottimale Valle del Chiampo; g) ambito territoriale ottimale Veronese; h) ambito territoriale ottimale Polesine.<\/p>\n\n\n\n

2<\/a> si veda non solo Tribunale Milano 03\/05\/2019, n. 4275, ma anche Tribunale Roma 20\/04\/2021, n.6674<\/p>\n\n\n\n

3<\/a> si veda Cassazione civile sez. II, 13\/07\/1996, n. 635918<\/p>\n\n\n\n

4<\/a> si veda Cassazione civile sez. II, 22\/06\/1995, n. 707719<\/p>\n\n\n\n

5<\/a> si veda Cassazione civile sez. II, 29\/04\/1992, n. 5179<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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