{"id":7591,"date":"2020-05-06T09:25:00","date_gmt":"2020-05-06T07:25:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=7591"},"modified":"2023-10-30T10:40:28","modified_gmt":"2023-10-30T09:40:28","slug":"condominio-corte-cassazione-sez-unite-30-4-20-n-2020-schemi-negoziali-per-concessione-di-installazioni-su-parti-comuni","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=7591","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Cassazione Civile sez. unite, 30.4.20 n. 8434 (idem Cassazione Civile sez. unite, 30.4.20 n. 8435) – Schemi negoziali per concessione di installazioni su parti comuni"},"content":{"rendered":"
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PRINCIPI DI DIRITTO:<\/p>\n\n\n\n

I) Il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda cedere ad altri, a titolo oneroso, la facolt\u00e0 di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilit\u00e0 ed il godimento dell’impianto, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, pu\u00f2 astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali. La riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio all’una o all’altra delle suddette categorie rappresenta una questione di interpretazione contrattuale, che rientra nei poteri del giudice di merito.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

II) Lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali \u00e8 quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all’acquirente la propriet\u00e0 superficiaria dell’impianto installato sul lastrico solare, pu\u00f2 essere costituito per un tempo determinato e pu\u00f2 prevedere una deroga convenzionale alla regola che all’estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. Il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l’approvazione di tutti i condomini.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

III) Lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori \u00e8 quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell’accessione. Con tale contratto il proprietario di un’area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell’opera edificata per l’intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. Detto contratto costituisce, al pari del diritto reale di superficie, titolo idoneo ad impedire l’accessione ai sensi dell’articolo 934, primo comma, c.c.. Esso \u00e8 soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonch\u00e9, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dagli artt. 1599 c.c. e 2643 n. 8 c.c. Il contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale stipulato da un condominio per consentire ad altri la installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale richiede l’approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per pi\u00f9 di nove anni.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

TESTO INTEGRALE:<\/p>\n\n\n\n

Presidente: Travaglino Giacomo<\/p>\n\n\n\n

Relatore: Cosentino Antonello<\/p>\n\n\n\n

Data pubblicazione: 30\/04\/2020<\/p>\n\n\n\n

Sentenza<\/p>\n\n\n\n

(omissis)<\/p>\n\n\n\n

Fatti di causa<\/p>\n\n\n\n

1. Con citazione del 12 novembre 2008 il Condominio S* C*, di Chiavari, e i condomini D* B*, A* M* e V* C* convennero davanti al tribunale di Chiavari la societ\u00e0 M* s.r.I., partecipante al condominio, e la societ\u00e0 H* s.p.a., domandando la rimozione dal tetto del fabbricato condominiale dell’impianto di antenne per la telefonia mobile di propriet\u00e0 della H* s.p.a.; tale impianto era collegato, tramite cavi attraversanti le parti comuni dell’edificio, ad una cantina di propriet\u00e0 della M* s.r.I., ove erano installati altri impianti posti al servizio delle antenne.<\/p>\n\n\n\n

2. La convenuta M* s.r.l. dedusse di aver concesso l’uso di una porzione del tetto per l’installazione dell’impianto alla societ\u00e0 B* s.p.a. – alla quale era poi subentrata la H* s.p.a. – con contratto di locazione avente data certa del 3 dicembre 2001; secondo la M*, detto contratto doveva ritenersi opponibile, per il principio emptio non tollit locatum fissato nell’articolo 1599 c.c., a tutti gli acquirenti delle singole unit\u00e0 immobiliari del fabbricato, i quali erano subentrati nel condominio in data successiva a quella di registrazione del contratto di locazione. La M* aggiunse che la locazione era comunque nota ai condomini, perch\u00e9 questi avevano dichiarato nel regolamento di condominio, di natura contrattuale, di conoscere l’esistenza della servit\u00f9 derivante dall’installazione dell’impianto di telefonia sul tetto condominiale.<\/p>\n\n\n\n

3. L’altra convenuta, H* s.p.a., parimenti alleg\u00f2 di essere nel godimento del bene in forza del contratto di locazione stipulato con la M* s.r.l.<\/p>\n\n\n\n

4. Entrambi i convenuti, concludendo per il rigetto delle domande degli attori, proposero, in linea di ipotesi, reciproche domande di manleva.<\/p>\n\n\n\n

5. Il Tribunale di Chiavari, con sentenza del 18 marzo 2010, respinse le domande degli attori.<\/p>\n\n\n\n

6. La sentenza di primo grado \u00e8 stata ribaltata dalla Corte d’appello di Genova, la quale, con sentenza del 7 maggio 2014, ha accolto il gravame avanzato dal Condominio S* C*, Chiavari, nonch\u00e9 da D* B*, A* M* e V* C* ed ha negato il diritto delle parti appellate di mantenere sul tetto dello stabile condominiale il supporto con antenne per telefonia mobile, con relative opere ed infrastrutture; conseguentemente, la Corte d’appello ha condannato le medesime appellate a rimuovere tali opere, nonch\u00e9 i cavi di collegamento tra le stesse e le apparecchiature situate nel locale cantina di propriet\u00e0 della societ\u00e0 M*. La Corte territoriale, per quanto qui ancora interessa, ha altres\u00ec rigettato la domanda di manleva proposta da H* s.p.a., nei confronti della M* s.r.I., ritenendo non provato il danno preteso dalla H* s.p.a.<\/p>\n\n\n\n

7. La sentenza di appello ha preliminarmente precisato, in linea di fatto, che il contratto di locazione concluso tra M* s.r.l. e la H* s.p.a. il 3 dicembre 2001 era posteriore alla costituzione del condominio, risalendo quest’ultima al 2 agosto 2001, epoca della stipula dell’atto con cui le originarie proprietarie dell’intero fabbricato avevano venduto cinque appartamenti alla societ\u00e0 M* e un appartamento alla societ\u00e0 S* s.r.l. Sulla scorta di tale premessa di fatto, la Corte ligure ha argomento, in linea di diritto:<\/p>\n\n\n\n

– che la M* s.r.l. aveva agito nel proprio interesse e non nell’interesse del condominio, come reso palese dal rilievo che il canone della locazione veniva da lei stessa integralmente percepito;<\/p>\n\n\n\n

– che, conseguentemente, il suddetto contratto di locazione non poteva ritenersi un atto di gestione della cosa comune, bens\u00ec un atto \u00abdi appropriazione del bene comune, che supera i limiti dell’uso lecito, riconosciuto dalla legge a favore di ciascun partecipante al condominio\u00bb (pag. 4, rigo 21, della sentenza); ci\u00f2 in quanto, nella specie, per un verso, il lastrico condominiale risultava \u00abasservito non all’uso esclusivo di una unit\u00e0 dello stesso stabile di propriet\u00e0 esclusiva di un condomino, ma all’esercizio di un impianto estraneo al condominio\u00bb (pag. 4, penultimo rigo, della sentenza) e, per altro verso, la collocazione fissa di un traliccio costituiva un uso \u00abinvasivo incompatibile con le simultanea utilizzazione del bene comune – sia pure potenziale e con modalit\u00e0 diverse – da parte degli altri condomini\u00bb (pag. 5, rigo 6, della sentenza);<\/p>\n\n\n\n

– che la clausola del regolamento condominiale dichiarativa dell’esistenza di una servit\u00f9 sul tetto del caseggiato non poteva essere riferita all’impianto in contestazione, la presenza del quale \u00abnon forma oggetto di una servit\u00f9, ancorch\u00e9 ne abbia l’apparenza materiale, ma di un diritto personale di godimento\u00bb (pag. 5, rigo 10, della sentenza); d’altra parte, osserva la corte ligure \u00abla semplice menzione dell’esistenza di una servit\u00f9,, contenuta nel regolamento di condominio, non pu\u00f2 valere a costituire un diritto inesistente\u00bb (pag. 5, rigo 17, della sentenza).<\/p>\n\n\n\n

8. Avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova la societ\u00e0 M* s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in tre motivi.<\/p>\n\n\n\n

9. Contro la stessa sentenza anche la H* s.p.a. (ora W* T* s.p.a.) ha proposto distinto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi.<\/p>\n\n\n\n

10. La M* s.r.l. ha resistito altres\u00ec con controricorso al ricorso della H* s.p.a.<\/p>\n\n\n\n

11. Sono rimasti intimati, senza svolgere attivit\u00e0 difensive, il Condominio S* C*, Chiavari, D* B*, A* M* e V* C*.<\/p>\n\n\n\n

12. Il ricorso della M* s.r.I., ancorch\u00e9 depositato dopo quello della H* s.p.a. (e, pertanto, iscritto a ruolo come ricorso successivo), risulta notificato per primo e, pertanto, assume caratteri ed effetti d’impugnazione principale, mentre il ricorso della H* s.p.a. si converte, riunito a quello della M* s.r.I., in ricorso incidentale.<\/p>\n\n\n\n

13. La discussione dei ricorsi veniva dapprima fissata in camera di consiglio, ai sensi degli artt. 375, comma 2, e 380 bis 1 c.p.c., per l’adunanza del 7 novembre 2018; all’esito di tale adunanza il Collegio, con ordinanza interlocutoria del 20 novembre 2018, ha rimesso la causa alla pubblica udienza, ritenendo di particolare rilevanza la questione di diritto sottesa al ricorso.<\/p>\n\n\n\n

14. Alla pubblica udienza del 13 marzo 2019 – per la quale M* s.r.l. e H* s.p.a. (ora W* T* s.p.a.) presentavano memorie ex art. 378 c.p.c. – la Seconda Sezione civile rimetteva la causa al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite sulla questione di massima di particolare importanza: \u00abse \u00e8 necessario il consenso di tutti i partecipanti, ai sensi dell’art. 1108, comma 3, c.c., per l’approvazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l’installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie, necessari per l’esercizio del servizio di telefonia mobile), che comportino la trasformazione dell’area, riservando comunque al detentore del lastrico di acquisire e mantenere la propriet\u00e0 dei manufatti nel corso del rapporto come alla fine dello stesso\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

15. La causa, rimessa dal Primo Presidente alle Sezioni Unite, \u00e8 stata quindi discussa e decisa nella pubblica udienza del 5 novembre 2019, in cui il Procuratore Generale ha concluso come riportato in epigrafe.<\/p>\n\n\n\n

Ragioni in diritto<\/p>\n\n\n\n

16. La Sezione remittente, nel proporre a queste Sezioni Unite la questione di massima riportata nel precedente \u00a7 14 ha evidenziato come la relativa soluzione postuli un chiarimento sulla \u00abesatta qualificazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l’installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie, necessari per l’esercizio del servizio di telefonia mobile), che comportino la trasformazione dell’area, garantendo comunque al detentore del lastrico di acquisire e conservare la propriet\u00e0 dei manufatti sia nel corso del rapporto sia alla cessazione di esso\u00bb (\u00a7 VII, pag. 8, dell’ordinanza di rimessione).<\/p>\n\n\n\n

17. Il suddetto rilievo va condiviso. In effetti, alla luce del disposto dell’articolo 1108, comma 3, c.c., \u00e8 proprio la qualificazione del menzionato contratto – e quindi, in definitiva, la verifica se esso concerna la costituzione di un diritto reale di superficie oppure la concessione di un diritto personale di godimento lato sensu riconducibile al tipo negoziale della locazione – ad orientare la soluzione della questione relativa alla necessit\u00e0 del consenso di tutti i partecipanti al condominio per la relativa approvazione.<\/p>\n\n\n\n

18. Prima di affrontare il tema della qualificazione negoziale indicato nel paragrafo che precede \u00e8 peraltro opportuno, onde perimetrare con chiarezza il campo dell’indagine, chiarire che, ai fini della soluzione della questione della necessit\u00e0 del consenso unanime dei condomini per l’approvazione della cessione temporanea a terzi di un lastrico condominiale, finalizzata all’installazione di un ripetitore di segnale, non viene in rilievo la disciplina dettata dall’articolo 1120 c.c. per le innovazioni.<\/p>\n\n\n\n

18.1. In proposito va preliminarmente evidenziato che non pu\u00f2 trovare seguito l’opinione, avanzata in dottrina, secondo cui la collocazione di un ripetitore sul tetto di un fabbricato esulerebbe, di per se stessa, dal concetto di innovazione o di modificazione in senso proprio.<\/p>\n\n\n\n

18.2. Tale opinione si fonda sul rilievo che il ripetitore non inciderebbe sulla consistenza materiale del tetto e non sarebbe funzionale alla utilit\u00e0 del medesimo o all’uso che esso consente ai condomini, cosicch\u00e9 lo stesso non risulterebbe diretto \u00abal miglioramento o all’uso pi\u00f9 comodo o al maggior rendimento\u00bb (art. 1120, primo comma, c.c.) del tetto, del quale lascerebbe inalterata la consistenza e la conformazione ed al quale verrebbe ad aggiungersi. Al riguardo, per contro, va qui richiamato il risalente e consolidato orientamento di questa Corte secondo cui costituisce innovazione ex art. 1120 c.c. la modificazione della cosa comune che alteri l’entit\u00e0 materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione della opere (sentt. nn. 2940\/1963, 240\/1997, 862\/1998, 15460\/2002, 18052\/12, ord. n. 20712\/2017). Sulla scorta di tali principi di diritto risulta inevitabile concludere che la collocazione sul lastrico condominiale di un manufatto stabilmente infisso nell’impiantito va considerata una “innovazione”, nel senso di cui all’articolo 1120 c.c., in quanto determina una parziale trasformazione della destinazione del medesimo lastrico. Esula dall’oggetto del presente giudizio l’esame del rapporto tra il campo applicativo dell’articolo 1120 c.c., come modificato dalla riforma della disciplina del condominio recata dalla legge n. 220\/2012, e l’articolo 1117 ter c.c., introdotto ex novo da detta riforma. In questa sede \u00e8 sufficiente sottolineare che un lastrico solare sul quale venga realizzato un manufatto mantiene, ci\u00f2 non di meno, la propria funzione di copertura del fabbricato e di protezione del medesimo dalle intemperie, ma tuttavia perde, per la parte della sua estensione su cui il manufatto insiste, la sua destinazione al calpestio.<\/p>\n\n\n\n

18.3. La ragione per cui la cessione temporanea a terzi di un lastrico condominiale, finalizzata all’installazione sul medesimo di un ripetitore di segnale, non \u00e8 riconducibile alla disciplina delle innovazioni dettata dall’articolo 1120 c.c. non va, dunque, rinvenuta nelle caratteristiche oggettive dell’opera, bens\u00ec nella considerazione che l’immutatio foci derivante dall’ancoraggio dell’impianto al lastrico solare viene realizzata non su disposizione, a spese e nell’interesse del condominio, bens\u00ec su disposizione, a spese e nell’interesse del terzo cessionario del godimento del lastrico. Non si tratta, in altri termini, dell’installazione, ad opera del condominio, di un impianto tecnologico destinato all’uso comune, del quale il medesimo condominio abbia deciso di dotarsi (e le cui spese, per il principio maggioritario, gravino anche sui dissenzienti, salva la specifica disciplina dettata dall’articolo 1121 c.c.), ma dell’installazione, ad opera ed a spese di un terzo, di un impianto tecnologico destinato all’utilizzo esclusivo di tale terzo. La vicenda va quindi guardata non nella prospettiva dell’approvazione di una innovazione ai sensi dell’articolo 1120 c.c., bens\u00ec nella prospettiva dell’approvazione di un atto di amministrazione (il contratto con il terzo) ai sensi dell’articolo 1108, terzo comma, c.c. Si tratta dunque, in sostanza, di verificare se l’atto di amministrazione costituito da un contratto di cessione totale o parziale del lastrico condominiale ad una impresa di telefonia ai fini della installazione di un ripetitore – per un tempo determinato e con la conservazione in capo al concessionario dell’ esclusiva disponibilit\u00e0 dell’impianto (col conseguente jus tollendi) – rientri tra quelli che il terzo comma dell’articolo 1108 c.c. sottrae al potere dell’assemblea e, quindi, alla regola maggioritaria.<\/p>\n\n\n\n

19. Esclusa, quindi, la rilevanza, ai fini che ci occupano, del disposto dell’articolo 1120 c.c., la prima considerazione da svolgere in relazione alla questione di massima sollevata dalla Seconda Sezione civile \u00e8 che, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, quando non risulti possibile l’uso diretto della cosa comune per tutti i partecipanti al condominio, in proporzione delle rispettive quote millesimali (promiscuamente o con turnazioni temporali o con frazionamento degli spazi), la compagine condominiale pu\u00f2 deliberare l’uso indiretto della cosa comune e tale deliberazione, quando si tratti di atto di ordinaria amministrazione (come nel caso della locazione di durata non superiore a nove anni), pu\u00f2 essere adottata a maggioranza (sentt. nn. 8528\/1994, 10446\/1998, 4131\/2001 e, pi\u00f9 recentemente, 22435\/2011).<\/p>\n\n\n\n

20. Pu\u00f2 quindi pervenirsi alla prima, parziale, conclusione che, ai fini dell’approvazione di un contratto avente ad oggetto la concessione temporanea, a titolo oneroso, della facolt\u00e0 di installare un ripetitore di segnale sul lastrico condominiale, ai sensi dell’articolo 1108, terzo comma, c.c., non \u00e8 necessario il consenso di tutti i condomini nel caso in cui tale concessione trovi titolo in un contratto che non abbia ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali e non attribuisca un diritto personale di godimento di durata superiore a nove anni.<\/p>\n\n\n\n

21. Il nodo nel quale si sostanzia la questione di massima proposta dalla Seconda Sezione civile si risolve, allora, nello stabilire se un contratto con cui il proprietario di un lastrico solare attribuisca all’altro contraente, a titolo oneroso, il diritto di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore e di asportarlo al termine del rapporto debba qualificarsi come contratto ad effetti reali o come contratto ad effetti obbligatori; nella prima ipotesi, infatti, ove il lastrico solare appartenga ad un condominio, l’approvazione del contratto richiede, ai sensi dell’articolo 1108, terzo comma, c.c., il consenso di tutti i condomini.<\/p>\n\n\n\n

22. Va sottolineato che la questione di massima posta dalla Sezione remittente \u00e8 riferita, in ragione dell’oggetto del giudizio, ad un lastrico condominiale. La questione di qualificazione negoziale menzionata nel paragrafo che precede, tuttavia, prescinde, evidentemente, dalla natura individuale o comune o condominiale della propriet\u00e0 del lastrico. Conseguentemente, nella presente sentenza dapprima si esaminer\u00e0 la questione della qualificazione del contratto con cui il proprietario di un lastrico solare attribuisca ad altri, a titolo oneroso, il diritto di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore e di asportarlo al termine del rapporto contrattuale; successivamente, si trarranno le conseguenze degli esiti di tale esame nella specifica ipotesi che detto contratto riguardi un lastrico di copertura di un fabbricato condominiale.<\/p>\n\n\n\n

23. La questione delineata nel paragrafo 21 si connota, in primo luogo, come questione di ermeneusi negoziale, la cui soluzione compete al giudice di merito. Come \u00e8 stato segnalato da avvertita dottrina, infatti, al fine di attribuire al contratto di cui si discute effetti reali o effetti obbligatori, bisogna innanzi tutto valutare l’effettiva volont\u00e0 delle parti, desumibile, oltre che dal nomen juris (di per se stesso non determinante, ma nemmeno del tutto trascurabile nel processo interpretativo), anche da altri elementi testuali, quali la previsione relativa alla durata, la disciplina negoziale della sorte del manufatto al momento della cessazione del rapporto, la determinazione del corrispettivo come unitario o come canone periodico, la regolazione degli obblighi del cessionario in ordine alla manutenzione della base della installazione, l’eventuale richiamo a specifici aspetti della disciplina delle locazioni non abitative; nonch\u00e9 da elementi extratestuali, quali la forma dell’atto e il comportamento delle parti. A quest’ultimo riguardo pu\u00f2, ad esempio, evidenziarsi come la stipula del contratto per atto pubblico pu\u00f2 essere valorizzata a favore della qualificazione dell’atto come contratto a effetti reali ed altrettanto pu\u00f2 dirsi, ai sensi dell’articolo 1326, secondo comma, c.c., in relazione al comportamento delle parti, successivo alla conclusione del contratto, consistente nella decisione di trascrivere l’atto nei registri immobiliari pur quando il diritto di utilizzazione del lastrico solare sia stato concesso per una durata inferiore a nove anni. Il tema posto dalla Sezione remittente si colloca, tuttavia, a monte dell’ermeneusi negoziale concernente il singolo contratto dedotto in giudizio, in quanto investe la stessa possibilit\u00e0 astratta di qualificare il contratto di concessione di un lastrico solare per l’installazione di un ripetitore di segnale come contratto costitutivo di un diritto reale di superficie o come contratto ad effetti obbligatori; ipotesi, la prima, non percorribile ove si neghi ai ripetitori di segnale la qualifica di beni immobili e, la seconda, non sempre riconosciuta dalla giurisprudenza di merito (cfr. Corte di appello di Firenze, 15 ottobre 2005 n. 1470: \u00abIn ogni caso, la struttura la cui realizzazione si \u00e8 consentita con la delibera impugnata \u00e8 destinata ad essere stabilmente infissa sul lastrico solare, ergendosi in altezza; ci\u00f2 significa che con la decisione assembleare si \u00e8 costituito sul lastrico comune un diritto reale di superficie\u00bb).<\/p>\n\n\n\n

24. La prima questione da risolvere, ai fini dello scioglimento della questione di ermeneusi negoziale prospettata nel paragrafo 21, consiste, allora, nello stabilire se i ripetitori di segnale debbano considerarsi beni immobili (e, pi\u00f9 specificamente, costruzioni) o beni mobili; in questa seconda ipotesi, infatti, la possibilit\u00e0 di qualificare il contratto di cui si tratta come atto costitutivo di un diritto di superficie non potrebbe porsi nemmeno in astratto.<\/p>\n\n\n\n

24.1. La Sezioni Unite ritengono che i menzionati ripetitori debbano essere considerati beni immobili, rientrando essi tra le \u00abaltre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio\u00bb secondo il disposto dell’articolo 812, comma 2, c.c.<\/p>\n\n\n\n

24.2. Al riguardo va sottolineato come la giurisprudenza di legittimit\u00e0 abbia chiarito che costituisce bene immobile qualsiasi costruzione, di qualunque materiale formata, che sia incorporata o materialmente congiunta al suolo, anche se a scopo transitorio (Cass. n. 679\/1968); che deve considerarsi costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidit\u00e0, stabilit\u00e0 e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, e ci\u00f2 indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall’uniformit\u00e0 o continuit\u00e0 della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione (Cass. n. 20574\/2007); che, ai fini delle norme codicistiche sulla propriet\u00e0, la nozione di costruzione non \u00e8 limitata a realizzazioni di tipo strettamente edile, ma si estende ad un qualsiasi manufatto, avente caratteristiche di consistenza e stabilit\u00e0, per le quali non rileva la qualit\u00e0 del materiale adoperato (Cass. n. 4679\/2009, pag. 6); che la nozione di “costruzione” comprende qualsiasi opera, non completamente interrata, avente i caratteri della solidit\u00e0 ed immobilizzazione rispetto al suolo (Cass. n. 22127\/2009 che ha ritenuto che integrasse la nozione di “costruzione” una baracca di zinco costituita solo da pilastri sorreggenti lamiere, priva di mura perimetrali ma dotata di copertura).<\/p>\n\n\n\n

24.3. In definitiva, ricordato il risalente ed autorevole insegnamento secondo cui la distinzione tra immobili e mobili \u00e8, al pari di tutte le altre distinzioni sulle cose, ispirata da criteri economico-sociali e non da criteri naturalistici, deve affermarsi che, come \u00e8 stato segnalato in dottrina, ai fini della qualificazione di un bene come immobile, l’ “incorporazione” a cui fa riferimento il primo comma dell’articolo 812 c.c. va intesa come relazione strumentale e funzionale tra bene incorporato e bene incorporante; ci\u00f2 che quindi essenzialmente rileva – pi\u00f9 che la stabilit\u00e0 dell’unione del bene al suolo, o il tipo di tecnica usata per realizzare tale unione, o la irreversibilit\u00e0 dell’unione stessa – \u00e8 l’idoneit\u00e0 del bene incorporato al suolo a formare oggetto di diritti non in s\u00e9 isolatamente considerato, ma in quanto rapportato alla sua dimensione spaziale. Un bene \u00e8 immobile, in senso giuridico, in quanto gli interessi che esso soddisfa sono determinati proprio dalla sua staticit\u00e0, nel senso che esso assolve a determinate esigenze in quanto insiste su un certo luogo. Ci\u00f2 che, appunto, pu\u00f2 dirsi di un ripetitore di segnale.<\/p>\n\n\n\n

24.4. Va aggiunto che i ripetitori telefonici devono altres\u00ec considerarsi – oltre che, genericamente, beni immobili ai sensi dell’articolo 812 c.c. – anche “costruzioni” agli specifici effetti tanto dell’articolo 934 c.c. (e, dunque, suscettibili di accessione), quanto dell’articolo 952 c.c. (e, dunque, suscettibili di costituire oggetto di un diritto di superficie). Supportano tale conclusione le indicazioni, puntualmente sottolineate nella ordinanza di remissione, che si desumono, per un verso, dal testo unico dell’edilizia (d.p.r. n. 380\/2001), il quale, nell’articolo 3, comma 1, lett. e), punto 4, ricomprende espressamente, fra gli interventi di “nuova costruzione” la \u00abistallazione … di ripetitori per i servizi di telecomunicazione\u00bb; per altro verso, dal codice delle comunicazioni elettroniche (d.lgs. n. 259\/2003), il quale, nell’articolo 86, comma 3, espressamente assimila alle opere di urbanizzazione primaria le \u00abinfrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, di cui agli articoli 87 e 88\u00bb, ossia, a mente dell’articolo 87, comma 1, d.p.r. n. 259\/2003, le \u00abinfrastrutture per impianti radioelettrici … e, in specie, l’installazione di torri, di tralicci, di impianti radio-trasmittenti, di ripetitori di servizi di comunicazione elettronica, di stazioni radio base per reti di comunicazioni elettroniche mobili GSM\/UMTS, per reti di diffusione, distribuzione e contribuzione dedicate alla televisione digitale terrestre, per reti a radiofrequenza dedicate alle emergenze sanitarie ed alla protezione civile, nonch\u00e9 per reti radio a larga banda puntomultipunto nelle bande di frequenza all’uopo assegnate\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

24.5. La conclusione enunciata nel paragrafo precedente risulta suffragata anche dalla giurisprudenza penale di questa Suprema Corte, la quale – in sintonia con la giurisprudenza costituzionale (C. cost. n. 129\/2006) e amministrativa (Cons. Stato nn. 100\/2005, 4159\/2005, 2436\/2010) – ha chiarito che, in tema di installazione di infrastrutture di comunicazione elettronica per impianti radioelettrici, il provvedimento autorizzatorio e la procedura di denunzia di inizio attivit\u00e0 previsti dall’art. 87 d.lgs. n. 259\/2003 hanno quale contenuto anche la verifica della compatibilit\u00e0 urbanistico-edilizia dell’intervento (Cass. Pen. 41598\/2005); donde la conseguenza che l’installazione di impianti di telefonia mobile senza il preventivo rilascio dell’autorizzazione disciplinata dal suddetto articolo 87 d.lgs. n. 259\/2003 integra il reato previsto dall’art. 44, lett. b), d.p.r. n. 380 del 2001.<\/p>\n\n\n\n

24.6. N\u00e9, si osserva da ultimo, la tesi che i ripetitori di segnale rientrano nella categoria delle “costruzioni”, che qui si sostiene, trova ostacolo nella disposizione, che pure si rinviene nel citato terzo comma dell’articolo 86 d.p.r. n. 259\/2003, che le infrastrutture suddette \u00abnon costituiscono unit\u00e0 immobiliari ai sensi dell’articolo 2 del decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, n. 28, e non rilevano ai fini della determinazione della rendita catastale\u00bb. Tale disposizione ha infatti portata e finalit\u00e0 esclusivamente tributaria, innovando rispetto alla precedente prassi dall’Amministrazione finanziaria, che, con la circolare dell’Agenzia del Territorio n. 4\/2006, aveva, di contro, stabilito che gli impianti per la diffusione della telefonia mobile dovessero essere dichiarati al catasto edilizio urbano nel caso in cui risultassero collocati su aree o locali (preesistenti o di nuova costruzione) specificamente destinati ad ospitarli.<\/p>\n\n\n\n

25. Se, dunque, un ripetitore di segnale pu\u00f2 essere considerato un bene immobile e, pi\u00f9 specificamente, una costruzione, si deve concludere che il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda concedere ad altri, a titolo oneroso, la facolt\u00e0 di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, con il diritto per il cessionario di mantenerne la disponibilit\u00e0 ed il godimento e di asportarlo alla fine del rapporto, pu\u00f2 astrattamente essere perseguito attraverso un contratto ad effetti reali e, precisamente, attraverso un contratto costitutivo del diritto reale di superficie. Non pu\u00f2 dunque condividersi l’opinione, avanzata in dottrina, secondo la quale il concetto di costruzione di cui all’articolo 952 c.c. evocherebbe una nozione tradizionale di costruzione che richiamerebbe pur sempre l’idea di un manufatto stabilmente destinato a circoscrivere lo spazio e, quindi, a distinguere uno spazio interno dallo spazio esterno, in tal modo generando un volume. La suddetta opinione, infatti, non soltanto non risulta sorretta da evidenze esegetiche che autorizzino ad assegnare alla nozione di costruzione contemplata nell’ articolo 952 c.c. un significato diverso da quello alla stessa correntemente assegnato dalla giurisprudenza civile richiamata nel precedente paragrafo 24.2, ma risulta incompatibile anche con gli orientamenti espressi dalla giurisprudenza penale, amministrativa e costituzionale richiamata nel paragrafo che precede.<\/p>\n\n\n\n

25.1. Per completezza argomentativa \u00e8 opportuno escludere espressamente che la situazione soggettiva di vantaggio generata dalla cessione del godimento di un lastrico solare finalizzata alla installazione di un ripetitore da parte del cessionario possa essere riferita a diritti reali diversi dalla superficie.<\/p>\n\n\n\n

25.2. In primo luogo va esclusa la utilizzabilit\u00e0 del modello della servit\u00f9 volontaria (anche industriale, ex art. 1028, ultima parte, c.c.), per l’assorbente considerazione che la servit\u00f9 presuppone una utilitas per il fondo dominante e, quindi, l’esistenza di un fondo dominante, nella specie non configurabile.<\/p>\n\n\n\n

25.3. Parimenti va esclusa la utilizzabilit\u00e0 del modello del diritto reale di uso disciplinato dall’articolo 1021 c.c. E’ vero, infatti, che, come affermato da questa Corte con la sentenza n. 7811\/2006, l’edificazione sul fondo rientra tra le facolt\u00e0 dell’usuario (fermo restando l’obbligo di quest’ultimo di restituire la cosa, al momento dell’estinzione del diritto per decorso del termine di durata, nello stato in cui l’ha ricevuta e salva la regolamentazione convenzionale degli effetti determinati dalla realizzazione della costruzione). Ed \u00e8 parimenti vero che, in linea di principio, non vi sono ragioni che escludono che tale diritto possa sorgere in capo alle persone giuridiche (salvo che, come segnalato da risalente ed autorevole dottrina, le facolt\u00e0 di queste ultime si limitano all’utilizzazione e non comprendono la raccolta dei frutti, anche quando si tratti di cose fruttifere, non verificandosi, nei loro riguardi, la condizione a cui \u00e8 subordinato il diritto ai frutti, ossia la sussistenza di bisogni personali da soddisfare). Tuttavia, la non riferibilit\u00e0 al diritto reale di uso della situazione soggettiva dell’impresa di telecomunicazioni che si renda cessionaria di un lastrico al fine di installarvi un ripetitore discende dal rilievo che l’unica facolt\u00e0 che contrattualmente compete alla cessionaria \u00e8, appunto, quella di installare sul lastrico un ripetitore. Laddove questa Corte ha chiarito che l’ampiezza del potere dell’usuario di servirsi della cosa traendone ogni utilit\u00e0 ricavabile, se pu\u00f2 incontrare limitazioni derivanti dalla natura e dalla destinazione economica del bene, non pu\u00f2 soffrire condizionamenti maggiori o ulteriori derivanti dal titolo (Cass. n. 17320\/2015, nonch\u00e9 Cass. n. 5034\/2008, dove si \u00e8 altres\u00ec precisato che la differenza, dal punto di vista sostanziale e contenutistico, tra il diritto reale d’uso e il diritto personale di godimento \u00e8 costituita dall’ampiezza ed illimitatezza del primo, rispetto alla multiforme possibilit\u00e0 di atteggiarsi del secondo che, in ragione del suo carattere obbligatorio, pu\u00f2 essere diversamente regolato dalle parti nei suoi aspetti di sostanza e di contenuto). Donde la non utilizzabilit\u00e0 del paradigma del diritto reale di uso, giacch\u00e9 il principio del numerus clausus dei diritti reali non consente di ritenere che il nucleo di poteri e di modalit\u00e0 di godimento che connotano l’utilit\u00e0 che il titolare di un determinato diritto reale pu\u00f2 trarre dal bene che ne forma oggetto possa essere conformato dall’autonomia privata; quest’ultima, infatti, pu\u00f2 conformare, ai sensi dell’articolo 1322 c.c., i rapporti obbligatori, ma non le situazioni reali, in ci\u00f2 sostanziandosi, in ultima analisi, la differenza tra “tipo contrattuale” e “tipo di diritto reale”.<\/p>\n\n\n\n

26. Lo schema negoziale attraverso il quale il proprietario di un lastrico solare pu\u00f2 concedere ad altri, a titolo oneroso, il diritto reale di installarvi un ripetitore, mantenerne la disponibilit\u00e0 ed il godimento per un certo tempo ed asportarlo al termine del rapporto va allora individuato, come anticipato nel \u00a7 25, nel contratto costitutivo di un diritto reale di superficie; diritto che, appunto, conferisce all’acquirente la facolt\u00e0 di realizzare e mantenere, sul suolo altrui, una costruzione destinata, una volta realizzata, ad entrare nella sua propriet\u00e0 superficiaria. Il diritto di superficie pu\u00f2 essere a tempo determinato, in conformit\u00e0 al disposto dell’articolo 953 c.c. e, al momento della sua estinzione per la scadenza del termine, il titolare della propriet\u00e0 superficiaria pu\u00f2 asportare il manufatto, ove ci\u00f2 le parti abbiano pattuito, in deroga alla norma contenuta nel medesimo dell’articolo 953 c.c. (dispositiva e non imperativa), alla cui stregua il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione quando il diritto di superficie si estingue.<\/p>\n\n\n\n

26.1. Perch\u00e9 il diritto conferito al cessionario del lastrico solare – comprensivo delle facolt\u00e0 di installarvi l’impianto, di utilizzare e manutenere quest’ultimo e, infine, di asportarlo al momento dell’estinzione del diritto per il decorso del termine pattuito – possa essere configurato come un diritto reale di superficie sar\u00e0 peraltro necessario riscontrare che le parti abbiano inteso attribuire al suddetto diritto le caratteristiche tipiche della realit\u00e0; vale a dire, l’ efficacia erga omnes (ossia la possibilit\u00e0 di farlo valere nei confronti di tutti e non solo del concedente), la trasferibilit\u00e0 a terzi, l’assoggettabilit\u00e0 al gravame ipotecario.<\/p>\n\n\n\n

27. Una volta acclarato che la concessione a titolo oneroso della facolt\u00e0 di installare e mantenere per un certo tempo un ripetitore su un lastrico solare, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilit\u00e0 ed il godimento del ripetitore, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, pu\u00f2 astrattamente essere realizzata attraverso un contratto ad effetti reali e, specificamente, un contratto costitutivo del diritto di superficie, va ora verificata la possibilit\u00e0 che analogo risultato socio-economico possa essere conseguito, mutatis mutandis, anche mediante un contratto ad effetti obbligatori.<\/p>\n\n\n\n

28. Ritengono le Sezioni Unite che debba riconoscersi al proprietario di un lastrico solare la possibilit\u00e0 di attribuire ad altri, mediante un contratto ad effetti obbligatori, il diritto personale di installarvi un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con facolt\u00e0 per il beneficiario di mantenere la disponibilit\u00e0 ed il godimento dell’impianto e di asportare il medesimo alla fine del rapporto. Non vi \u00e8 infatti ragione per negare alle parti la possibilit\u00e0 di scegliere, nell’esercizio dell’autonomia privata riconosciuta dall’articolo 1322 c.c., se perseguire risultati socio-economici analoghi, anche se non identici, mediante contratti ad effetti reali o mediante contratti ad effetti obbligatori; come si verifica, ad esempio, in relazione all’attribuzione del diritto di raccogliere i frutti dal fondo altrui (che pu\u00f2 essere conseguita attraverso un contratto costitutivo del diritto di usufrutto o attraverso un contratto attributivo di un diritto personale di godimento, lato sensu riconducibile al modello del contratto di affitto) o in relazione all’attribuzione del diritto di attraversare il fondo altrui (che pu\u00f2 essere conseguita attraverso un contratto costitutivo di una servit\u00f9 di passaggio o attraverso un contratto attributivo di un diritto personale di passaggio, cfr. Cass. 2651\/2010, Cass. 3091\/2014).<\/p>\n\n\n\n

28.1. L’accordo con cui il proprietario di un’area conceda ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa e rinunci agli effetti dell’accessione e, cos\u00ec, consenta alla controparte di godere e disporre del fabbricato e di asportarlo alla cessazione del rapporto \u00e8 riconducibile allo schema del contratto atipico di concessione dello jus ad aedificandum ad effetti obbligatori.<\/p>\n\n\n\n

28.2. L’ammissibilit\u00e0, nel nostro ordinamento, del suddetto negozio atipico \u00e8 gi\u00e0 stata affermata da questa Corte nella sentenza n. 2851\/1967, dove si \u00e8 affermato che la concessione ad aedificandum, da cui deriva il diritto di fare e mantenere determinate costruzioni al di sopra del suolo altrui, pu\u00f2, in taluni casi, pur attribuendo il godimento esclusivo dell’opera in correlazione e per la durata del diritto di godimento del terreno, avere un contenuto diverso dal diritto reale ed assumere, in particolare, le caratteristiche di un diritto personale di natura obbligatoria. E’ quindi giuridicamente configurabile, si precisa in Cass. n. 2851\/1967, un negozio ad effetti obbligatori, qualificabile come tipo anomalo di locazione, in cui al locatario si concede il godimento di un terreno, con facolt\u00e0 di farvi delle costruzioni di cui godr\u00e0 precariamente come conduttore e che, alla fine del rapporto, dovranno essere rimosse a sua cura. In senso conforme si sono successivamente espresse le sentenze nn. 2036\/1968, 3318\/1968, 3721\/1974, 3351\/1984, 4111\/1985, 1392\/98 e 7300\/01, le quali hanno reiteratamente ribadito che, in ragione dell’autonomia contrattuale riconosciuta alle parti dall’art. 1322 c.c., la concessione ad aedificandum, non si concreta sempre e necessariamente in un diritto di superficie, ai sensi dell’art. 952 c.c., ma, in taluni casi, pu\u00f2 assumere i caratteri e i contenuti di un diritto personale nei soli confronti del concedente, che trova la sua fonte in un contratto (atipico) con effetti meramente obbligatori non soggetto a rigori di forma o di pubblicit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

28.3 Va quindi conclusivamente affermato che il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda concedere ad altri, a titolo oneroso, la facolt\u00e0 di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilit\u00e0 ed il godimento del ripetitore, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, pu\u00f2 astrattamente essere perseguito tanto attraverso un contratto ad effetti reali quanto attraverso un contratto ad effetti obbligatori.<\/p>\n\n\n\n

29. Posta la premessa di cui al paragrafo che precede, ed al fine di individuare un criterio idoneo ad orientare la concreta ermeneusi negoziale a cui si \u00e8 fatto riferimento nel paragrafo 21, va ancora osservato che, in linea generale, nel contratto costituivo di un diritto reale di superficie, l’interesse prevalente del beneficiario dell’attribuzione, che connota la funzione economico-sociale (astratta) tipica di tale contratto, ha ad oggetto la possibilit\u00e0 del superficiario di realizzare e tenere opere edilizie sul fondo altrui, anche ricostruendole; mentre restano sullo sfondo, come \u00e8 stato osservato da attenta dottrina, gli altri elementi che conformano il concreto regolamento di interessi voluto dalle parti, come le caratteristiche della costruzione dedotta in contratto (stabile o instabile, di maggiore o minore entit\u00e0), l’eventuale esistenza di limitazioni del diritto nel tempo, il rapporto intercorrente fra disponibilit\u00e0 del fondo e godimento delle costruzioni o addizioni poste in essere.<\/p>\n\n\n\n

29.1. Nel contratto volto a consentire la installazione di un ripetitore sul lastrico di un palazzo condominiale l’interesse principale del beneficiario non cade, per contro, sull’acquisizione di una generica possibilit\u00e0 di costruire, bens\u00ec sull’acquisizione della disponibilit\u00e0 di un luogo ove installare il ripetitore. Va sottolineato, infatti, che l’utilit\u00e0 che un ripetitore fornisce non discende dalla sua natura di costruzione, ma dalla sua posizione topografica; esso viene fissato al lastrico per ovvie ragioni di stabilit\u00e0 e sicurezza, ma potrebbe svolgere la propria funzione anche se fosse semplicemente poggiato sull’impiantito.<\/p>\n\n\n\n

29.2. Pu\u00f2 quindi affermarsi che, nell’accordo con cui una compagnia di telecomunicazioni acquisisce il diritto di collocare per un certo tempo un proprio ripetitore sul lastrico di copertura di un edificio, il profilo di interesse principale del beneficiario del diritto cade, in sostanza, sul godimento dell’area (di quella specifica area, che si trova in quel determinato punto dello spazio che risulta funzionale alla ripetizione del segnale); cosicch\u00e9 vengono in primo piano, nello schema negoziale, proprio quegli elementi che, come osservato nel paragrafo 29, nel contratto costitutivo del diritto reale di superficie sono destinati a restare sullo sfondo, vale a dire le caratteristiche della costruzione dedotta in contratto (il contratto \u00e8 funzionale all’ installazione di un ripetitore, non di altri manufatti, e le caratteristiche tecniche del ripetitore sono vincolate dalle previsioni del titolo abilitativo di cui all’art. 87 d.lgs. n. 259\/2003); la determinazione della durata del rapporto; il diritto del beneficiario di asportare il ripetitore alla cessazione del rapporto contrattuale.<\/p>\n\n\n\n

29.3. Dalle considerazioni fin qui svolte discende quindi, in definitiva, che il contratto avente ad oggetto la concessione totale o parziale, a titolo oneroso, del godimento del lastrico solare di un fabbricato, allo scopo di consentire al concessionario l’installazione di un ripetitore di segnale, del quale il medesimo concessionario abbia la facolt\u00e0 di godere e disporre nel corso del rapporto e di asportarlo al termine del rapporto, va ricondotto – in mancanza di indicazioni di segno contrario suggerite dall’interpretazione del singolo contratto – allo schema del contratto atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori; concessione soggetta, oltre che ai patti negoziali, alle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonch\u00e9, per quanto non previsto dal titolo, alle norme sul contratto tipico di locazione.<\/p>\n\n\n\n

29.4. La conclusione enunciata nel paragrafo che precede appare altres\u00ec supportata dalla considerazione che qualificare la concessione del diritto di godimento del lastrico solare finalizzato all’installazione di un ripetitore come attribuzione di un diritto reale di superficie implicherebbe la necessit\u00e0 di riconoscere alla compagnia telefonica concessionaria la qualit\u00e0 di condomina (con conseguente necessit\u00e0 di revisione della tabella millesimale); il che sembra un effetto tendenzialmente eccedente l’intenzione delle parti, almeno secondo l’id quod plerumque accidit, e sempre in mancanza di evidenze ermeneutiche da cui emerga che, nella specifica situazione dedotta in giudizio, i contraenti abbiano inteso conferire al concessionario del godimento del lastrico proprio un diritto reale di superficie, sia pure temporaneo. Evenienza, quest’ultima, che potrebbe verificarsi ove il soggetto che intende installare il ripetitore abbia interesse a disporre di un diritto sul quale inscrivere l’ipoteca destinata a garantire il finanziamento dell’iniziativa o, comunque, a disporre di un diritto che, quand’anche di durata inferiore a nove anni, possa essere alienato secondo le regole di circolazione previste dal sistema della pubblicit\u00e0 immobiliare per porre l’acquirente al riparo dagli effetti del principio resoluto jure dantis, resolvitur et jus accipientis (art. 2652 c.c.).<\/p>\n\n\n\n

30. Con riferimento all’applicabilit\u00e0 della disciplina della locazione al contratto atipico di concessione ad aedficandum di natura obbligatoria, cui si \u00e8 fatto cenno alla fine del paragrafo 29.3, va sottolineato che, come evidenziato dalla dottrina, la demarcazione tra concessione ad aedficandum atipica ad effetti obbligatori e contratto tipico di locazione corre lungo una linea troppo sottile per assicurare una separazione netta tra i due modelli negoziali. In linea di massima la differenza tra tali modelli va ravvisata nella maggior ampiezza dell’uso attivo del bene altrui consentito dal contratto tipico di locazione rispetto all’uso limitato al diritto di appoggio di una costruzione, che costituisce il nucleo della concessione atipica ad aedficandum. Si tratta tuttavia di una differenza, come detto, di massima, giacch\u00e9 anche nella locazione tipica il diritto di godimento della cosa attribuito al conduttore pu\u00f2 essere convenzionalmente limitato ad una sua particolare utilit\u00e0, senza il trasferimento della detenzione del bene in via esclusiva (in termini, Cass. n. 2233\/1951, poi ripresa da Cass. n. 17156\/2002). In ogni caso la questione della differenza tra concessione atipica ad aedficandum di natura obbligatoria e contratto tipico di locazione non presenta significative ricadute sull’individuazione della disciplina applicabile giacch\u00e9, come gi\u00e0 precisato da questa Corte nella sentenza n. 18229\/2003, ai contratti atipici, o innominati, possono legittimamente applicarsi, oltre alle norme generali in materia di contratti, anche le norme regolatrici dei contratti nominati, quante volte il concreto atteggiarsi del rapporto, quale risultante dagli interessi coinvolti, faccia emergere situazioni analoghe a quelle disciplinate dalla norme dettate per i contratto tipici.<\/p>\n\n\n\n

31. Dalla evidenziata applicabilit\u00e0 della disciplina della locazione al contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale discende che a tale contratto si applica tanto l’articolo 1599 c.c., in tema di opponibilit\u00e0 del contratto al terzo acquirente, quanto l’articolo 2643 n. 8 c.c., in tema di trascrizione dei contratti di locazione immobiliare di durata superiore ai nove anni.<\/p>\n\n\n\n

31.1. Per quanto in particolare riguarda l’articolo 1599 c.c., va precisato che la sua applicabilit\u00e0 al contratto atipico di concessione ad aedificandum non trova ostacolo nell’affermazione, contenuta in diversi precedenti di questa Corte (Cass. 2343\/1966, Cass. 5454\/1991, Cass. 664\/2016), che la disciplina dal medesimo dettata ha natura eccezionale. Tali precedenti, infatti, sono stati tutti pronunciati in materia di contratto di comodato ed affermano l’eccezionalit\u00e0 delle disposizioni di cui all’articolo 1599 c.c. al fine di escludere che le stesse possano applicarsi, appunto, al contratto di comodato, il quale si differenzia radicalmente dalla locazione perch\u00e9, per il disposto del secondo comma dell’articolo 1803 c.c. \u00ab\u00e8 essenzialmente gratuito\u00bb. Per contro, qualora il contratto atipico di concessione ad aedificandum avente ad oggetto l’installazione temporanea di un ripetitore di segnale su un lastrico solare sia a titolo oneroso, come nel caso dedotto nei presente giudizio, non vi \u00e8 ragione di regolarne il regime di opponibilit\u00e0 all’acquirente dell’immobile coperto da tale lastrico con una disciplina diversa da quella dettata dall’articolo 1599 c.c. per il contratto tipico di locazione.<\/p>\n\n\n\n

31.2. E’ altres\u00ec opportuno precisare – ancora sulla applicabilit\u00e0 dell’articolo 1599 c.c. al contratto atipico di concessione ad aedificandum avente ad oggetto l’installazione temporanea, a titolo oneroso, di un ripetitore di segnale su un lastrico solare – che l’opponibilit\u00e0 di tale contratto all’acquirente dell’immobile secondo il regime, e nei limiti, dell’articolo 1599 c.c. copre non soltanto la pattuizione relativa alla concessione dell’occupazione del lastrico ma anche la pattuizione che attribuisca incondizionatamente lo jus tollendi, al termine del rapporto, alla compagnia di telecomunicazioni. Come la giurisprudenza di questa Corte non ha mancato di sottolineare (sent. 11767\/1992), infatti, la regola emptio non tollit locatum dettata dall’art. 1599 c.c. implica una cessione legale del contratto, con la continuazione dell’originario rapporto e l’assunzione, da parte dell’acquirente, della stessa posizione del locatore. D’altra parte il patto con cui le parti escludono il diritto del proprietario del lastrico di ritenere, al termine del rapporto, i manufatti ivi installati, pur divergendo dalla disciplina dettata dall’articolo 1593 c.c., non determina, proprio in ragione della natura non imperativa di tale disciplina, alcuna radicale inconciliabilit\u00e0 con il modello tipico della locazione.<\/p>\n\n\n\n

32. Va peraltro evidenziato come la tendenziale attrazione della disciplina del rapporto fondato su una concessione ad aedificandum di natura personale nel corpus delle regole dettate dal codice civile per il contratto di locazione non pone in discussione la validit\u00e0 della pattuizione che sottragga al proprietario del lastrico il diritto di ritenere le addizioni (il ripetitore) alla cessazione del rapporto e, specularmente, attribuisca lo jus tollendi alla compagnia di telecomunicazioni concessionaria del godimento del lastrico (salvo l’obbligo di ripristino del lastrico medesimo in caso di eventuali danneggiamenti derivanti dalle operazioni di rimozione); il disposto del primo comma dell’articolo 1593 c.c. – che attribuisce al locatore lo jus retinendi in ordine alle addizioni eseguite dal conduttore – \u00e8 infatti norma non imperativa, come reiteratamente affermato da questa Corte nelle sentenze nn. 1126\/1985, 192\/1991, 6158\/1998, 13245\/2010.<\/p>\n\n\n\n

33. Va infine ancora aggiunto, per una compiuta ricostruzione del sistema, che la locazione (nel campo della cui disciplina, come si \u00e8 sottolineato alla fine del paragrafo 29.3, \u00e8 attratta la concessione ad aedificandum di natura personale) costituisce titolo idoneo ad impedire l’accessione. Tale principio \u00e8 stato espresso da questa Corte gi\u00e0 nella sentenza n. 233\/1968, secondo cui \u00abla regola dell’accessione delle opere fatte dal terzo, con materiali propri, su suolo altrui – sancita dall’art. 936 cod. civ. – trova applicazione solo nel caso in cui il costruttore possa effettivamente considerarsi terzo per non essere legato al proprietario del suolo da un vincolo contrattuale o comunque negoziale. Pertanto, nel caso che la costruzione su suolo altrui sia stata oggetto di espressa convenzione fra il proprietario del suolo e il costruttore, non pu\u00f2 il giudice di merito ritenere senz’altro avverata l’accessione senza prima esaminare – secondo criteri di corretta ermeneutica – il contenuto di tale convenzione, al fine di escludere che con essa si fosse inteso costituire sia un diritto di superficie, sia una concessione ad aedificandum quale rapporto ad effetti meramente obbligatori, che pu\u00f2 trovare sua fonte e sua disciplina in un contratto atipico non soggetto a requisiti di forma e di pubblicit\u00e0\u00bb. A tale pronuncia ha fatto seguito la sentenza n. 2413\/1976, secondo cui \u00abla regola dell’accessione di cui all’art. 934 cod. civ. non ha carattere di assolutezza, ma \u00e8 limitata alle sole ipotesi in cui non risulti dal titolo o dalla legge che l’opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene ad un soggetto diverso dal proprietario di questo. Pertanto, nell’ipotesi in cui la costruzione sia stata oggetto di espressa convenzione tra il proprietario del suolo e il costruttore, il giudice del merito non pu\u00f2 ritenere senz’altro avverata l’accessione se non abbia prima esaminato il contenuto di tale convenzione al fine di escludere che tra le parti si fosse inteso costituire, quanto meno, una concessione ad aedificandum che, essendo un rapporto ad effetti meramente obbligatori, pu\u00f2 trovare la sua fonte e disciplina anche in un contratto atipico, non soggetto a requisiti di forma e di pubblicit\u00e0\u00bb; nello stesso senso si sono poi pronunciate le ulteriori sentenze nn. 4111\/1985, 4887\/1987, 1392\/1998, 7300\/2001, 3440\/2005.<\/p>\n\n\n\n

34. Va altres\u00ec precisato, per evitare ogni equivoco, che nessun contrasto sussiste tra gli arresti giurisprudenziali citati nel paragrafo precedente e la recente sentenza queste stesse Sezioni Unite n. 3873\/2018, in tema di accessione dell’opera costruita su un’area in compropriet\u00e0 da uno dei comproprietari. La sentenza n. 3873\/2018 ha, infatti, superato il tradizionale orientamento secondo cui presupposto indefettibile dell’accessione sarebbe la qualit\u00e0 di “terzo” del costruttore, ma a tale conclusione essa \u00e8 giunta con riferimento al tema della operativit\u00e0 dell’accessione nei rapporti tra comproprietari (vedi pag. 16, primo capoverso, di detta sentenza: \u00abl’operare dell’istituto dell’accessione non \u00e8 affatto precluso dalla circostanza che, in presenza di una comunione del suolo, la costruzione sia realizzata da uno [o da alcuni] soltanto dei comproprietari\u00bb). La sentenza n. 3873\/2018, per contro, non tratta il tema dell’operativit\u00e0 dell’accessione nei rapporti tra il proprietario del suolo e colui che al medesimo sia legato da un rapporto contrattuale. Anch’essa, peraltro, sottolinea che l’art. 934 c.c. fa salve le deroghe alla regola dell’accessione previste dalla “legge” o dal “titolo” e include, tra le prime, quelle relative alle addizioni eseguite dal locatore (\u00a7 2.5, pag. 23). Questa Corte, del resto, ha gi\u00e0 persuasivamente affermato, nella sentenza n. 2501\/2013, che il contratto di locazione vale a impedire l’accessione finch\u00e9 vige il contratto medesimo e che il diritto del conduttore sul bene costruito \u00e8 un diritto non reale che si estingue al venir meno del contratto e con il riespandersi del principio dell’accessione. Va poi considerato che \u00e8 vero che la deroga alla regola dell’accessione derivante dalla “legge”, in ordine alle addizioni del conduttore, subordina lo jus tollendi di quest’ultimo al duplice presupposto che il relativo esercizio non rechi nocumento alla cosa e che il proprietario non preferisca ritenere le addizioni (art. 1593 c.c.); ma \u00e8 vero pure che la norma dettata dall’articolo 1593 c.c. non ha natura imperativa, come evidenziato nel precedente \u00a7 26, e pertanto pu\u00f2 essere convenzionalmente derogata; e la convenzione derogatoria costituisce, appunto, il “titolo” a cui fa riferimento l’articolo 934 c.c..<\/p>\n\n\n\n

35. Le Sezioni Unite ritengono, quindi, di dover dare continuit\u00e0 all’orientamento, gi\u00e0 seguito da questa Corte nella sentenza n. 4111\/1985, che l’art. 934 c.c. – l\u00e0 dove prevede che il principio superficies solo cedit possa essere derogato dal titolo, non esclude, proprio per l’indeterminatezza della menzione del “titolo” – che le parti, nell’esercizio della autonomia contrattuale loro riconosciuta dall’art. 1322 c.c., possano, anzich\u00e9 addivenire alla costituzione di un diritto reale di superficie, derogare al principio dell’accessione dando vita ad un rapporto meramente obbligatorio. Non vi sono, del resto, ragioni per ritenere non meritevole di tutela l’interesse che il locatore e il conduttore vogliano realizzare attribuendo al conduttore del fondo locato, in deroga al principio dell’accessione, il diritto personale di godere delle costruzioni ivi da lui realizzate e di asportarle al termine del rapporto; anche, eventualmente, nel caso in cui l’asportazione rechi nocumento al fondo, salva l’obbligazione di ripristino, e con esclusione dello jus retinendi del locatore.<\/p>\n\n\n\n

36. E’ ora necessario, per dare risposta alla questione di massima sollevata dalla Seconda Sezione civile, rapportare, come preannunciato nel \u00a7 22, le conclusioni fin qui raggiunte alla specifica situazione in cui il lastrico solare destinato a riceve l’installazione di un ripetitore di segnale costituisca parte comune di un edificio condominiale ex art. 1117 c.c. Al riguardo il Collegio osserva, riprendendo quanto gi\u00e0 accennato nel \u00a7 20, che, ai sensi dell’articolo 1108, terzo comma, c.c., per la costituzione di un diritto reale di superficie sul lastrico condominiale \u00e8 necessario il consenso di tutti i condomini; per contro, per il rilascio di una concessione ad aedificandum, come tratteggiata nel \u00a7 29.3, di durata non superiore a nove anni \u00e8 sufficiente la maggioranza prevista per gli atti di ordinaria amministrazione dagli articoli secondo e terzo comma c.c., a seconda che si tratti di prima o di seconda convocazione dell’assemblea condominiale.<\/p>\n\n\n\n

37. In definitiva, la questione di massima sollevata dalla Seconda Sezione civile va risolta nel senso che il contratto con cui un condominio abbia concesso ad altri, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo di consentire al concessionario l’installazione di infrastrutture ed impianti che comportino la trasformazione dell’area, riservando comunque al detentore del lastrico di godere e disporre dei manufatti nel corso del rapporto e di asportarli alla fine dello stesso, richiede l’approvazione di tutti i condomini se, secondo l’interpretazione del giudice di merito, esso abbia attribuito al concessionario un diritto temporaneo di superficie; non richiede l’approvazione di tutti i condomini se, secondo l’interpretazione del giudice di merito, esso abbia attribuito al concessionario una concessione ad aedificandum di natura obbligatoria di durata inferiore a nove anni.<\/p>\n\n\n\n

38. Vanno quindi enunciati i seguenti principi di diritto.<\/p>\n\n\n\n

I) Il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda cedere ad altri, a titolo oneroso, la facolt\u00e0 di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilit\u00e0 ed il godimento dell’impianto, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, pu\u00f2 astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali. La riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio all’una o all’altra delle suddette categorie rappresenta una questione di interpretazione contrattuale, che rientra nei poteri del giudice di merito.<\/p>\n\n\n\n

II) Lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali \u00e8 quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all’acquirente la propriet\u00e0 superficiaria dell’impianto installato sul lastrico solare, pu\u00f2 essere costituito per un tempo determinato e pu\u00f2 prevedere una deroga convenzionale alla regola che all’estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. Il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l’approvazione di tutti i condomini.<\/p>\n\n\n\n

III) Lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori \u00e8 quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell’accessione. Con tale contratto il proprietario di un’area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell’opera edificata per l’intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. Detto contratto costituisce, al pari del diritto reale di superficie, titolo idoneo ad impedire l’accessione ai sensi dell’articolo 934, primo comma, c.c.. Esso \u00e8 soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonch\u00e9, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dagli artt. 1599 c.c. e 2643 n. 8 c.c. Il contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale stipulato da un condominio per consentire ad altri la installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale richiede l’approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per pi\u00f9 di nove anni.<\/p>\n\n\n\n

39. Alla luce dei suddetti principi di diritto devono essere ora esaminati i motivi dei ricorsi per cassazione proposti dalla M* s.r.l. e dalla H* s.p.a..<\/p>\n\n\n\n

40. Il ricorso della M* s.r.l. si articola in tre motivi.<\/p>\n\n\n\n

41. Con il primo motivo si denuncia la violazione e\/o falsa applicazione dell’art. 1105 c.c. Nel mezzo di ricorso la M* s.r.l. premette, in linea di fatto, che il contratto, da lei qualificato come locazione, tra M* s.r.l. e la B* s.p.a. (cui era poi subentrata la cessionaria di ramo d’azienda H* s.p.a.), avente ad oggetto \u00abgli spazi di metri quadrati 10 e lo spazio di copertura necessario per l’istallazione di supporti di antenna e delle relative antenne\u00bb (pag. 18, ultimo capoverso, del ricorso M*), era stato stipulato quando gli unici due condomini del fabbricato di S* C*, erano la medesima locatrice M* s.r.l. e la societ\u00e0 S* s.r.l. e che quest’ultima societ\u00e0 non si era in alcun modo opposta alla conclusione di detto contratto ed alla installazione dell’impianto de quo. Sempre in linea di fatto, nel mezzo di ricorso si deduce altres\u00ec che, nella specie, il contratto concluso tra M* s.r.l. e la B* s.p.a era stato ratificato anche da coloro che erano entrati a far parte del condominio dopo la conclusione dello stesso, sia, per taluni di loro, mediante apposita clausola contenuta nel contratto di trasferimento dell’unit\u00e0 immobiliare, sia, per tutti, mediante l’unanime approvazione del regolamento contrattuale di condominio che dava atto dell’esistenza della servit\u00f9 relativa alla installazione dell’impianto di telefonia sul tetto condominiale.<\/p>\n\n\n\n

41.1. Sulla scorta di tale premessa, la ricorrente assume che la Corte di appello di Genova, nell’affermare che il suddetto contratto costituirebbe un atto di appropriazione e non un atto di gestione della cosa comune, avrebbe violato il principio, desumibile dal disposto dell’articolo 1105 c.c., che sugli immobili oggetto di comunione concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari, in virt\u00f9 della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione. La ricorrente richiama, quindi, i precedenti di questa Corte che hanno affermato che ciascun condomino pu\u00f2 stipulare un contratto di locazione avente ad oggetto parti condominiali dell’edificio, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso degli altri condomini (sentt. nn. 1662\/2005, 9879\/2005, 19929\/2008) e argomenta che \u00abl’interesse del condominio andava valutato all’epoca della stipula del contratto di locazione\u00bb (pag. 23, penultimo capoverso, del ricorso).<\/p>\n\n\n\n

41.2. Il motivo va disatteso perch\u00e9 non risulta pertinente alla ratio decidendi; la Corte ligure non pone in discussione il principio che ciascun condomino pu\u00f2 compiere atti di gestione delle parti comuni nell’interesse di tutti i condomini (che si presumono mandanti impliciti fino a prova contraria), ma afferma che quel contratto – che anche tale Corte, al pari della ricorrente, qualifica come contratto di locazione – non costituiva un atto di gestione delle parti comuni nell’interesse di tutti i condomini, ma un atto di utilizzazione (indiretta) individuale della cosa comune; pi\u00f9 precisamente, un atto compiuto della M* – unica percettrice, si precisa in sentenza (pag. 4, rigo 18) dei canoni contrattuali – per conto e nell’interesse proprio e non per conto e nell’interesse della collettivit\u00e0 condominiale. Il principio evocato nel mezzo di impugnazione in esame, secondo il quale deve presumersi che gli atti di ordinaria amministrazione stipulati da un condomino in relazione a parti condominiali dell’edificio sia sorretto dal consenso degli altri condomini, concerne, infatti, gli atti che il singolo condomino abbia compiuto in relazione a parti comuni dell’edificio condominiale per conto e nell’interesse del condominio. La vicenda che forma oggetto del presente giudizio, per contro, \u00e8 stata ricostruita dalla Corte territoriale, con accertamento di fatto non contestato nel mezzo di ricorso, nei termini, radicalmente difformi, di un contratto concluso da un condomino per conto e nell’interesse proprio, la cui esecuzione implicava un intervento sul lastrico solare incompatibile con il diritto degli altri condomini di fare parimenti uso del medesimo lastrico, secondo il disposto dell’articolo 1102 c.c.; donde la non pertinenza dell’ argomento della difesa M* s.r.l. secondo cui \u00abl’interesse del condominio andava valutato all’epoca della stipula del contratto di locazione\u00bb (pag. 23, penultimo capoverso, del ricorso per cassazione).<\/p>\n\n\n\n

41.2.1. Quanto poi al rilievo, pure svolto nel mezzo di ricorso in esame, sulla portata della previsione del regolamento contrattuale che dava atto dell’esistenza della servit\u00f9 relativa alla installazione dell’impianto di telefonia sul tetto condominiale, si tratta di censura inammissibile, in quanto investe l’ interpretazione del regolamento condominiale operata dal giudice di merito, la quale, secondo il costante orientamento di questa Corte, non pu\u00f2 essere sindacata in cassazione se non mediante la denuncia della violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale che sarebbero state violate, al fine di consentire al giudice di legittimit\u00e0 il controllo della decisivit\u00e0 del preteso errore (tra le tante, Cass. 1406\/2007).<\/p>\n\n\n\n

42. Col secondo motivo la M* s.r.l. denuncia la violazione e\/o falsa applicazione degli artt. 1102 e 1559 (recte: 1599) c.c. e sostiene la legittimit\u00e0 dell’uso da lei fatto della cosa comune cedendo ad un terzo la detenzione di una porzione del tetto. 42.1. La doglianza sviluppata nel secondo mezzo di impugnazione del ricorso principale si articola in due censure. La prima censura concerne l’affermazione dell’impugnata sentenza secondo cui l’articolo 1102 c.c. consentirebbe a ciascun condomino di fare uso delle parti condominiali dell’edificio solo in forma diretta e non anche in forma indiretta (vale a dire mediante la cessione a terzi di una porzione del bene condominiale). La seconda censura concerne l’affermazione dell’impugnata sentenza secondo cui la presenza del traliccio sul lastrico solare sarebbe incompatibile con il pari uso degli lastrico stesso da parte degli altri condomini.<\/p>\n\n\n\n

42.2. La seconda delle due censure menzionate nel paragrafo precedente va giudicata inammissibile, perch\u00e9 attinge un giudizio di fatto della Corte territoriale – alla cui stregua la collocazione fissa sul lastrico solare di un traliccio costituiva un uso \u00abinvasivo incompatibile con le simultanea utilizzazione del bene comune – sia pure potenziale con modalit\u00e0 diverse – da parte degli altri condomini\u00bb (pag. 5, rigo 6, della sentenza) che non pu\u00f2 essere censurato tramite la denuncia di un vizio di violazione di legge.<\/p>\n\n\n\n

42.3. In ragione della inammissibilit\u00e0 della censura menzionata nel paragrafo precedente, la statuizione di incompatibilit\u00e0 della presenza del traliccio con il diritto degli altri condomini di fare parimenti uso del lastrico solare resiste all’impugnazione. Risulta conseguentemente irrilevante, ai fini del decidere, la questione di diritto posta con la prima censura, concernente la possibilit\u00e0, per il singolo comproprietario, di servirsi della cosa comune in forma indiretta; l’uso della cosa comune da parte del singolo comproprietario, quand’anche lo si ritenga ammissibile in forma indiretta, non pu\u00f2 comunque mai eccedere il limite, fissato dall’articolo 1102 c.c., del diritto degli altri comproprietari di fare parimenti uso della cosa.<\/p>\n\n\n\n

43. Con il terzo motivo di ricorso si denuncia la violazione e\/o falsa applicazione degli artt. 1372 e 1599 c.c. in cui la Corte territoriale sarebbe incorsa trascurando, quanto alla prima disposizione, che il contratto sarebbe stato \u00abtutt’ora efficace ex art. 1372 c.c., non essendo stato sciolto n\u00e9 per mutuo consenso n\u00e9 per altre causa\u00bb e, quanto alla seconda disposizione, che, per il principio emptio non tollit locatum, il contratto concluso tra la M* s.r.l. e la B* s.p.a. sarebbe stato opponibile ai condomini che erano entrati a far parte del condominio acquistando la propria unit\u00e0 immobiliare dalla M* s.r.l. dopo la stipula di detto contratto.<\/p>\n\n\n\n

43.1. La censura relativa alla violazione dell’articolo 1372 c.c. \u00e8 priva di pregio; qui non \u00e8 in discussione l’efficacia del contratto tra la M* s.r.l. e la H* s.p.a., bens\u00ec il diritto della M* s.p.a di fare del lastrico solare un uso indiretto che, secondo l’accertamento della Corte di merito, impedisce il diritto degli altri condomini di fare parimenti uso di tale lastrico ai sensi dell’articolo 1102 c.c..<\/p>\n\n\n\n

43.2. La censura relativa alla violazione dell’articolo 1599 c.c., che concerne la statuizione di accoglimento della domanda dei condomini sigg.ri B*, M* e C*, va invece giudicata fondata. Va premesso che nell’impugnata sentenza il contratto de quo \u00e8 stato qualificato come contratto di locazione e su tale qualificazione negoziale operata dalla Corte territoriale non vi \u00e8 censura dal parte dei ricorrenti. Va ancora premesso che, come emerge anche dalla narrativa dell’impugnata sentenza (pag. 3, rigo 3), il contratto sottoscritto da M* s.r.l. e B* s.p.a. aveva data certa e che, per altro verso, non risulta – n\u00e9 viene dedotto nel ricorso per cassazione della M* s.r.l. (n\u00e9 nel ricorso per cassazione della H* s.p.a.) – che detto contratto sia stato trascritto nei registri immobiliari. Ci\u00f2 posto, il Collegio rileva che – a prescindere dalla distinzione tra contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale e contratto di locazione (che, per quanto illustrato nel \u00a7 30, non implica differenze di disciplina ai fini che rilevano in questa sede) – nella specie trova applicazione, alla luce di principi di diritto enunciati nel \u00a7 38, il disposto dell’articolo 1599 c.c. L’impugnata sentenza risulta pertanto errata l\u00e0 dove ha accolto la domanda dei sigg.ri B*, M* e C* senza verificare se ai medesimi fosse opponibile, ed in quali limiti, il contratto con cui la M* s.r.l. ha concesso alla B* s.p.a. (cui \u00e8 poi succeduta la H* s.p.a.) il diritto di installare un ripetitore su una porzione del lastrico solare del fabbricato. Ai fini di tale verifica era necessario accertare se i sigg.ri B*, M* e C* avessero acquistato da M* s.r.l. la loro unit\u00e0 immobiliare (e, con la stessa, la pertinente quota millesimale del lastrico che la medesima M* s.r.l. aveva concesso ad aedificandum alla B* s.p.a.), se tale acquisto fosse successivo alla stipula del contratto tra la M* s.r.l. e la B* s.p.a (per gli effetti di cui ai commi primo e terzo dell’art. 1599 c.c.) e se essi si fossero impegnati nei confronti dell’alienante M* s.r.l. a rispettare il medesimo (per gli effetti di cui al comma quarto dell’art. 1599 c.c.).<\/p>\n\n\n\n

44. Il ricorso della M* s.r.l. va quindi, in definitiva, accolto limitatamente al terzo motivo, in relazione alla denuncia di violazione dell’articolo 1599 c.c.<\/p>\n\n\n\n

45. Il ricorso della H* s.p.a. si articola in quatto motivi.<\/p>\n\n\n\n

45.1. Con il primo motivo la H* s.p.a. deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1103 e 1105 c.c. in cui la Corte territoriale sarebbe incorsa disconoscendo il diritto della condomina M* s.r.l. di stipulare un contratto di locazione avente ad oggetto una porzione del lastrico solare condominiale. La doglianza risulta sovrapponibile a quella svolta nella prima parte del primo mezzo del ricorso della M* s.r.l. (cfr il \u00a7 41.1 che precede), giacch\u00e9, in sostanza, lamenta la violazione del principio che ciascun condomino pu\u00f2 esercitare poteri gestori sulla cosa comune.<\/p>\n\n\n\n

45.2. Il secondo motivo del ricorso della H* s.p.a. censura la violazione e falsa applicazione dell’art. 1106 c.c., con riferimento alla clausola del regolamento di condominio che ha riconosciuto l’esistenza del diritto a mantenere l’impianto sul tetto comune del fabbricato. Con il mezzo di impugnazione in esame la H* s.p.a. propone una doglianza analoga a quella svolta nella seconda parte del primo mezzo del ricorso della M* s.r.l. (cfr il \u00a7 41.2.1 che precede), contestando, in sostanza, l’interpretazione del regolamento condominiale operato dalla Corte d’appello, l\u00e0 dove questa ha escluso che il riferimento al diritto di servit\u00f9 contenuto in tale regolamento potesse riferirsi all’impianto in contestazione (cfr. pag. 5, rigo 8, della sentenza: \u00abla clausola del regolamento di condominio, che menziona l’esistenza di una servit\u00f9 sul tetto del caseggiato, non \u00e8 riferibile all’impianto in contestazione\u00bb).<\/p>\n\n\n\n

45.3. Con il terzo motivo del ricorso della H* s.p.a. – sostanzialmente sovrapponibile al secondo motivo del ricorso della M* s.r.l. – si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c. in cui la Corte ligure sarebbe incorsa ritenendo che la presenza del ripetitore fosse incompatibile con i limiti posti da tale disposizione all’uso individuale della cosa comune; nel motivo si argomenta che la collocazione del ripetitore non modificherebbe la destinazione funzionale del lastrico solare, n\u00e9 pregiudicherebbe l’uso del medesimo da parte degli altri condomini.<\/p>\n\n\n\n

45.4. Con il quarto motivo del ricorso la H* s.p.a. deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1126 e 2056 c.c., con riferimento all’art. 115 c.p.c., in cui la Corte territoriale sarebbe incorsa rigettando la domanda da lei proposta nei confronti della M* s.r.l. per il risarcimento del danno conseguito alla rimozione delle apparecchiature. In particolare, nel mezzo di ricorso si attinge l’argomentazione dell’impugnata sentenza secondo cui la H* s.p.a. non avrebbe fornito la prova del danno lamentato e si censura il mancato ricorso, da parte della Corte ligure, ai poteri giudiziali di liquidazione equitativa del danno.<\/p>\n\n\n\n

45.6. Tutti i suddetti motivi, e quindi l’intero ricorso della H* s.p.a., risultano assorbiti dall’accoglimento del terzo mezzo del ricorso della M* s.r.I., che impone la cassazione con rinvio dell’impugnata sentenza.<\/p>\n\n\n\n

46. In conclusione deve accogliersi il terzo mezzo del ricorso principale della M* s.r.I., rigettati gli altri, con assorbimento del ricorso incidentale della H* s.p.a. L’impugnata sentenza va cassata con rinvio alla Corte di appello di Genova, in diversa composizione, che si atterr\u00e0 ai principi di diritto enunciati nel paragrafo 38 e regoler\u00e0 anche le spese del giudizio di legittimit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

P.q.m.<\/p>\n\n\n\n

La Corte accoglie il terzo motivo del ricorso della M* s.r.I., rigetta gli altri motivi del medesimo ricorso, dichiara assorbito il ricorso della H* s.p.a., cassa l’impugnata sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di appello di Genova, in diversa composizione, che regoler\u00e0 anche le spese del giudizio di legittimit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

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