{"id":7669,"date":"2023-03-01T18:12:00","date_gmt":"2023-03-01T17:12:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=7669"},"modified":"2023-05-14T18:28:51","modified_gmt":"2023-05-14T16:28:51","slug":"condominio-tribunale-di-bergamo-16-2-23-n-325-e-motivo-di-nullita-della-nomina-dellamministratore-di-condominio-il-mancato-possesso-dei-requisiti-di-formazione-e-aggiornamento-obbligatorio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=7669","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Tribunale di Bergamo 16.2.23 n. 325 – E’ motivo di nullit\u00e0 della nomina dell’Amministratore di Condominio il mancato possesso dei requisiti di formazione e aggiornamento obbligatorio – Non pu\u00f2 essere usato l\u2019escamotage del \u201cfacente funzioni\u201d per dribblare i requisiti professionali"},"content":{"rendered":"
\"image_print\"<\/a><\/div>\n

La pronuncia in oggetto \u00e8 interessante perch\u00e8 fa concreta applicazione di affermazioni di principio spesso enunciate, e tavolta trascurate.<\/p>\n\n\n\n

La professione di Amministratore di Condominio, pur non essendo tra quelle organizzate in ordini o collegi (\u00e8 infatti disciplinata dalla legge 14 gennaio 2013 n. 4<\/a>; cfr. sito istituzionale del MISE, a cui si rimanda<\/a>), nondimeno \u00e8 assoggettata, al pari delle professioni c.d. ordinistiche, a ben precisi requisiti di formazione, iniziale e periodica.<\/p>\n\n\n\n

A far data dalla riforma del Condominio di cui alla legge n. 220\/2012, \u00e8 infatti previsto (art. 71-bis Disposizioni di attuazione del Codice civile) che:<\/p>\n\n\n\n

Possono svolgere l\u2019incarico di amministratore di condominio coloro: <\/em><\/p>\n\n\n\n

a) che hanno il godimento dei diritti civili; <\/em><\/p>\n\n\n\n

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l\u2019amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; <\/em><\/p>\n\n\n\n

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; <\/em><\/p>\n\n\n\n

d) che non sono interdetti o inabilitati; <\/em><\/p>\n\n\n\n

e) il cui nome non risulta annotato nell\u2019elenco dei protesti cambiari; <\/em><\/p>\n\n\n\n

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; <\/em><\/p>\n\n\n\n

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivit\u00e0 di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Quello sopra riportato \u00e8 il prino comma; la norma prosegue con due precisazioni, che merita ricordare.<\/p>\n\n\n\n

Il secondo comma esenta dalla necessit\u00e0 del diploma e della formazione quando \u00e8 nominato amministratore un partecipante al condominio:<\/p>\n\n\n\n

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l\u2019amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.<\/p>\n\n\n\n

Il terzo comma, oltre a ribadire espressamente che (come gi\u00e0 la giurispudenza riteneva) pu\u00f2 essere nominato amministratore, oltre che una persona fisica singola, anche una societ\u00e0 (sia di persone: societ\u00e0 semplice, ossia s.s., societ\u00e0 in nome collettivo, ossia s.n.c., societ\u00e0 in accomandita semplice, ossia s.a.s.; sia di capitali: societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata, ossia s.r.l., sopciet\u00e0 per azioni, ossia s.p.a., societ\u00e0 in accomandita per azioni, ossia s.a.p.a.), specifica in capo a chi, personalmente, devono sussistere i requisiti di cui sopra quando \u00e8 nominata amministratore una compagine societaria:<\/p>\n\n\n\n

Possono svolgere l\u2019incarico di amministratore di condominio anche societ\u00e0 di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la societ\u00e0 presta i servizi.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I criteri e le modalit\u00e0 per la formazione degli amministratori di condominio nonch\u00e8 dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali sono disciplinati dal decreto ministeriale 13 agosto 2014, n. 140<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Tutto chiaro ?<\/p>\n\n\n\n

Non proprio.<\/p>\n\n\n\n

Il mancato possesso dei requisiti di formazione e aggiornamento obbligatorio \u00e8 causa di nullit\u00e0 della nomina, o di revoca giudiziale ?<\/p>\n\n\n\n

Per il Tribunale di Bergamo \u00e8 motivo di nullit\u00e0 della nomina. <\/p>\n\n\n\n

La pronuncia si segnala anche per una precisazione: per dribblare i requisiti professionali non pu\u00f2 essere usato l\u2019escamotage del \u201cfacente funzioni\u201d (ambigua figura, prevista dal codice civile all’art. 1129 comma 6: In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, \u00e8 affissa l’indicazione delle generalit\u00e0 e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

* * * <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Tribunale di Bergamo 16.2.23 n. 325
(omissis)<\/p>\n\n\n\n

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO<\/p>\n\n\n\n

Con atto di citazione ritualmente notificato (omissis) conveniva in giudizio avanti l\u2019intestato Tribunale il Condomino (omissis), impugnando per nullit\u00e0 e\/o annullabilit\u00e0 le seguenti deliberazioni assunte dall\u2019assemblea del condominio:<\/p>\n\n\n\n

I) assemblea del 15 ottobre 2020:<\/p>\n\n\n\n

a) nomina del sig. (omissis) ad Amministratore del Condominio (primo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

b) modifica del la destinazione d\u2019uso dell\u2019area condominiale adibita a deposito immondizia (nono punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

c) stipula del contratto di comodato d\u2019uso gratuito in favore della sig.ra (omissis) (decimo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

d) approvazione del Regolamento di Condominio versione \u201c3\/2020\u201d e dei relativi allegati (undicesimo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

II) assemblea del 12 dicembre 2020:<\/p>\n\n\n\n

a) nomina del sig. (omissis) a facente funzioni di Amministratore del Condominio (omissis) (primo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

b) approvazione del Regolamento di Condominio versione \u201c4\/2020\u201d (terzo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

c) irrogazione di sanzioni a carico del dott. (omissis) per presunte violazioni del Regolamento di Condominio (decimo punto dell\u2019ordine del giorno)<\/p>\n\n\n\n

III) assemblea del 17 gennaio 2021: riapprovazione integrale delle deliberazioni adottate nel corso delle Assemblee del 15 ottobre 2020 e del 12 dicembre 2020;<\/p>\n\n\n\n

IV) assemblea del 3 aprile 2021:<\/p>\n\n\n\n

a) nomina del sig. (omissis) a facente funzioni di Amministratore del Condominio (omissis) (secondo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

b) nomina dell\u2019ing. (omissis) a facente funzioni di Amministratore del Condominio (omissis) (secondo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

c) liquidazione del rimborso spese al facente funzioni di Amministratore, sig. (omissis) (secondo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

d) conferimento dell\u2019incarico allo studio legale (omissis) per procedere alle ingiunzioni di pagamento (quinto punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

e) interclusione di porzioni di aree condominiali e conseguente annessione alle porzioni di propriet\u00e0 esclusiva dei singoli Condomini;<\/p>\n\n\n\n

f) irrogazione di sanzioni a carico del dott. (omissis) per presunte violazioni del Regolamento di Condominio (decimo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

g) approvazione del Disciplinare architettonico (undicesimo punto dell\u2019ordine del giorno).<\/p>\n\n\n\n

Costituendosi in giudizio il Condomino (omissis) contestava in toto gli assunti avversari. Si opponeva, pertanto, all\u2019accoglimento della domanda. Chiedeva, inoltre l\u2019accertamento della legittimit\u00e0 della nomina di a facente funzioni di amministratore.<\/p>\n\n\n\n

La causa non veniva istruita.<\/p>\n\n\n\n

Precisate le conclusioni come in epigrafe riportate, all\u2019udienza del 15 novembre 2022 passava in decisione.<\/p>\n\n\n\n

MOTIVI DELLA DECISIONE<\/p>\n\n\n\n

Va premesso che la disamina deve essere ristretta ai soli motivi o punti di impugnativa richiamati nelle conclusioni precisate, prescindendo dalle pi\u00f9 ampie digressioni contenute negli scritti difensivi e riferite ad altri aspetti della vicenda.<\/p>\n\n\n\n

Ci\u00f2 premesso, la domanda \u00e8, in parte, fondata.<\/p>\n\n\n\n

I) Assemblea del 15 ottobre 2020 (doc. 3 citazione).<\/p>\n\n\n\n

La convocazione dell\u2019assemblea (doc. 2 citazione) \u00e8 regolare, essendo stata effettuata, per conto di due condomini, dallo studio dott. (omissis), in mancanza dell\u2019amministratore.<\/p>\n\n\n\n

In tal senso dispone l\u2019art. 66 att. c.c.: \u201cL’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, pu\u00f2 essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne \u00e8 fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria pu\u00f2 essere convocata a iniziativa di ciascun condomino\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Per scrupolo si osserva che, all\u2019epoca, il condominio era privo di amministratore, e che lo studio dott. (omissis), malgrado l\u2019uso dell\u2019appellativo di \u201camministratore\u201d, si occupava unicamente della contabilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Si pu\u00f2 cos\u00ec passare all\u2019esame del deliberato.<\/p>\n\n\n\n

a) Nomina del sig. (omissis) ad Amministratore del Condominio (omissis) (primo punto dell\u2019ordine del giorno).<\/p>\n\n\n\n

L\u2019assemblea ha nominato il sig. (omissis) amministratore del condominio.<\/p>\n\n\n\n

Il sig. (omissis) non ha pacificamente i requisiti di professionalit\u00e0 previsti dall\u2019art. 71 bis att. c.c., e nemmeno \u00e8 un condomino dello stabile.<\/p>\n\n\n\n

La delibera \u00e8 nulla in parte qua, per violazione di norma imperativa.<\/p>\n\n\n\n

Sul tema delle conseguenze della mancata formazione dell\u2019amministratore, si registrano due orientamenti:<\/p>\n\n\n\n

– quello secondo cui si tratta di una norma di ordine pubblico (Tribunale Padova 24 marzo 2017: \u201cLa nomina dell\u2019amministratore condominiale che non abbia segu\u00ecto i corsi di aggiornamento \u00e8 irrimediabilmente affetta da nullit\u00e0, in conformit\u00e0 con la vigente normativa\u201d);<\/p>\n\n\n\n

– quello secondo cui non si tratta, invece, di una norma di ordine pubblico (Tribunale Milano 27 marzo 2019: \u201cLa mancata formazione professionale dell’amministratore di condominio, prescritta dall’art. 71-bis, disp. att. c.c., non \u00e8 causa di nullit\u00e0 della nomina del gestore, ma \u00e8 semplice motivo di revoca dell’incarico professionale\u201d; Tribunale Verona 13 novembre 2018: \u201cL’amministratore che non attende all’obbligo di formazione periodica di cui all’art. 71-bis disp.att. c.c. commette grave irregolarit\u00e0 che pu\u00f2 dar luogo a revoca, ma la delibera di nomina non \u00e8 affetta da nullit\u00e0\u201d).<\/p>\n\n\n\n

Il Tribunale propende per il primo, pi\u00f9 rigoroso orientamento.<\/p>\n\n\n\n

Infatti, la norma in questione \u00e8 posta a tutela di interessi generali della collettivit\u00e0, ed in particolare del consumatore. Trattandosi di una norma di ordine pubblico, la stessa, in quanto tale, ha carattere imperativo ed inderogabile. La mancanza ab origine dei requisiti di cui all\u2019art. 71 bis att. c.c. comporta, pertanto, la nullit\u00e0 della deliberazione di nomina, in quanto adottata in violazione di norma imperative, e la nullit\u00e0 dell\u2019incarico pu\u00f2 essere eccepita da chiunque vi abbia interesse ed in qualsiasi tempo.<\/p>\n\n\n\n

La tesi contraria comporta il serio rischio di veder aggirato di fatto non solo l\u2019art. 71 bis att. c.c., ma tutto il complesso normativo (L. n. 4\/2013 e D.M. n. 140\/2014) finalizzato all\u2019introduzione nel nostro ordinamento di una figura qualificata di amministratore condominiale, a tutto discapito dei condomini amministrati.<\/p>\n\n\n\n

b) Modifica della destinazione d\u2019uso dell\u2019area condominiale adibita a deposito immondizia (nono punto dell\u2019ordine del giorno).<\/p>\n\n\n\n

L\u2019assemblea ha disposto la destinazione a deposito cicli (biciclette) della zona precedentemente adibita a conferimento rifiuti.<\/p>\n\n\n\n

La delibera va annullata in parte qua, sia perch\u00e9 non \u00e8 stata seguita la procedura di convocazione c.d. rafforzata (art. 1117 ter co. 2 c.c.), sia perch\u00e9 \u00e8 stata approvata con una maggioranza inferiore a quella di 4\/5 prevista dalla legge (art. 1117 ter co. 1 c.c.).<\/p>\n\n\n\n

La delibera \u00e8, altres\u00ec, nulla in parte qua, perch\u00e9 la convocazione non indicava la nuova destinazione d\u2019uso (art. 1117 ter co. 3 c.c.), bens\u00ec soltanto quella precedente (testualmente: \u201cdelibera di modifica destinazione d\u2019uso dello spazio adibito a deposito immondizia\u201d).<\/p>\n\n\n\n

Si contesta da parte convenuta che si sia trattato di una modificazione della destinazione d\u2019uso della parte comune, e si obietta che si \u00e8 trattato di una semplice previsione di utilizzo.<\/p>\n\n\n\n

La tesi non \u00e8 condivisibile:<\/p>\n\n\n\n

– in primo luogo, giacch\u00e8 non \u00e8 contestata la precedente destinazione dello spazio, poi adibito a deposito delle biciclette, a zona di conferimento dei rifiuti;<\/p>\n\n\n\n

– in secondo luogo, giacch\u00e8 lo stesso avviso di convocazione reca l\u2019ordine del giorno \u201cmodifica destinazione d\u2019uso \u2026\u201d;<\/p>\n\n\n\n

– in terzo luogo, giacch\u00e8 una zona conferimento rifiuti era prevista nello stesso regolamento condominiale del 21 maggio 2019 predisposto dal costruttore (doc. 8 comparsa), all\u2019art. 3, laddove viene descritto il fabbricato.<\/p>\n\n\n\n

Di nessun rilievo appare l\u2019aspetto, puramente amministrativo, concernente la raccolta dei rifiuti, gestita a livello condominiale oppure personale, a seconda del numero dei partecipanti, sulla base della normativa regolamentare del Comune di Bergamo.<\/p>\n\n\n\n

c) Stipula del contratto di comodato d\u2019uso gratuito in favore della sig.ra (omissis) (decimo punto dell\u2019ordine del giorno).<\/p>\n\n\n\n

L\u2019assemblea ha deciso di rinnovare il precedente comodato d\u2019uso gratuito a favore della condomina (omissis) dell\u2019area di propriet\u00e0 comune destinata alla realizzazione del futuro ascensore.<\/p>\n\n\n\n

Tale area viene disciplinata sia nel regolamento condominiale del 21 maggio 2019 predisposto dal costruttore (doc. 8 comparsa), all\u2019art. 29, sia nel preliminare di compravendita (doc. 9 citazione), all\u2019art. 2 lett. A).<\/p>\n\n\n\n

Senonch\u00e8 il regolamento non ha natura contrattuale, non \u00e8 richiamato nel titolo d\u2019acquisto dell\u2019attore e non risulta essere stato trascritto; il preliminare costituisce una res inter alios acta; la partecipazione della soc. (omissis) all\u2019assemblea non ha alcuna rilevanza; e l\u2019eventuale conoscenza della circostanza in capo al altrettanto non ha alcuna rilevanza.<\/p>\n\n\n\n

Quel che importa \u00e8 solo e soltanto il fatto che un\u2019area, di propriet\u00e0 comune, \u00e8 stata riservata all\u2019uso esclusivo di un condomino, sostanzialmente senza la previsione di un termine, e gratuitamente, in mancanza dell\u2019unanimit\u00e0 dei consensi.<\/p>\n\n\n\n

Non si rinvengono precedenti per quanto riguarda il comodato; ma per quanto riguarda la locazione, occorre pacificamente l\u2019unanimit\u00e0 (Cass. n. 22435\/2011: \u201cIn tema di condominio negli edifici, l’uso indiretto della cosa comune mediante locazione pu\u00f2 essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l’uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali\u201d).<\/p>\n\n\n\n

Tanto basta al fine di ritenere la nullit\u00e0, per violazione dell\u2019art. 1102 c.c. (Cass. n. 11034\/2016: \u201cIn tema di condominio, costituisce innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c., l’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all’interno di un’area condominiale, in quanto determina una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, con conseguente nullit\u00e0 della relativa delibera\u201d; Cass. n. 8777\/1994: \u201cLa trasformazione in tutto o in parte nell’ambito di un condominio di un bene comune in bene esclusivo di uno dei condomini pu\u00f2 essere validamente deliberata soltanto all’unanimit\u00e0, ossia mediante una decisione che abbia valore contrattuale (nella specie la S.C. ha confermato la decisione di merito la quale aveva dichiarato la nullit\u00e0 della deliberazione dell’assemblea presa a maggioranza con cui un condomino era stato autorizzato ad aprire un varco nel tetto, trasformandolo in terrazza a livello per il proprio uso esclusivo\u201d).<\/p>\n\n\n\n

Non fa differenza che si sia trattato di prima stipula ovvero di semplice rinnovo.<\/p>\n\n\n\n

d) Approvazione del Regolamento di Condominio versione \u201c3\/2020\u201d e dei relativi allegati (undicesimo punto dell\u2019ordine del giorno).<\/p>\n\n\n\n

Il regolamento (doc. 4 citazione) viene impugnato in toto, per violazione dell\u2019art. 1138 co. 4 c.c..<\/p>\n\n\n\n

Ma, a ben vedere, soltanto due articoli vengono indicati come esempio dell\u2019abuso della maggioranza.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019esame va ristretto alle sole disposizioni lamentate.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019art. 30 (area destinata a futuro ascensore) \u00e8 gi\u00e0 stato analizzato in occasione dello scrutinio del precedente motivo di impugnativa.<\/p>\n\n\n\n

Si conferma la nullit\u00e0 della delibera in parte qua.<\/p>\n\n\n\n

Viceversa, l\u2019art. 31 (costruzioni addossate a propriet\u00e0 condominiali), anche a volerlo leggere in unione al disciplinare architettonico, non consente di ritenere che con esso si sia inteso vietare all\u2019attore di realizzare opere che pregiudicano il decoro della facciata.<\/p>\n\n\n\n

II) Assemblea del 12 dicembre 2020 (doc. 11 citazione).<\/p>\n\n\n\n

La convocazione dell\u2019assemblea (doc. 10 citazione) \u00e8 invalida, essendo stata effettuata da un soggetto non legittimato (il sig. (omissis), la cui nomina \u00e8 stata ritenuta nulla), e quindi privo del potere di convocarla.<\/p>\n\n\n\n

Il vizio, afferente alla convocazione, \u00e8 di semplice annullabilit\u00e0 (Cass. n. 2148\/1987: \u201cLa sanzione della nullit\u00e0 della delibera dell’assemblea condominiale presidia esclusivamente l’esigenza che tutti i condomini siano preventivamente informati della convocazione della assemblea, cos\u00ec da poter essere partecipi del procedimento di formazione della delibera medesima. Pertanto, salvaguardata tale esigenza, le lacune e le irregolarit\u00e0 del procedimento di convocazione e di informazione dei condomini, compresa la stessa eventuale convocazione dell’assemblea ad opera di persona non qualificata, non possono che dar luogo a deliberazioni contrarie alla legge, espressamente soggette, come tali, all’impugnazione per annullamento, da proporsi nel termine di cui all’art. 1137 cod. civ.\u201d).<\/p>\n\n\n\n

La delibera va, dunque, annullata in toto.<\/p>\n\n\n\n

III) Assemblea del 17 gennaio 2021 (doc. 19 citazione).<\/p>\n\n\n\n

La convocazione dell\u2019assemblea (doc. 18 citazione) \u00e8 regolare, essendo stata effettuata da un condomino (il sig. (omissis)) in mancanza dell\u2019amministratore.<\/p>\n\n\n\n

Infatti, se la nomina di (omissis) ad amministratore \u00e8 nulla, e non semplicemente annullabile, ci\u00f2 vuol dire che, all\u2019epoca di convocazione dell\u2019assemblea, il condominio era privo di amministratore, e che, pertanto, l\u2019assemblea poteva essere convocata anche da un solo condomino, ex art. 66 att. c.c..<\/p>\n\n\n\n

Si rammenta che il negozio nullo non produce alcun effetto (quod nullum est nullum effectum producit), a differenza del negozio annullabile, che invece produce effetti fintanto che non viene annullato.<\/p>\n\n\n\n

Essendo consentita la redazione dell\u2019ordine del giorno in forma sintetica, la dizione \u201cconferma precedente deliberato\u201d (terzo punto dell\u2019ordine del giorno) \u00e8 scevra da profili di invalidit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Gli unici precedenti deliberati erano quelli, noti, delle assemblee del 15 ottobre 2020 e del 12 dicembre 2020.<\/p>\n\n\n\n

Il dovere di consentire una partecipazione c.d. informata all\u2019assemblea \u00e8 stato, quindi, rispettato.<\/p>\n\n\n\n

Si pu\u00f2 cos\u00ec passare all\u2019esame del deliberato.<\/p>\n\n\n\n

1) riapprovazione del deliberato dell\u2019assemblea del 15 ottobre 2020.<\/p>\n\n\n\n

Si rinvia alle considerazioni gi\u00e0 esposte in relazione alle censure sollevate con riferimento a detta assemblea;<\/p>\n\n\n\n

2) riapprovazione del deliberato dell\u2019assemblea del 12 dicembre 2020.<\/p>\n\n\n\n

a) Nomina del sig. (omissis) a facente funzioni di Amministratore del Condominio (omissis) (primo punto dell\u2019ordine del giorno).<\/p>\n\n\n\n

L\u2019assemblea ha precisato e corretto che il sig. (omissis) non \u00e8 amministratore, bens\u00ec semplice facente funzioni.<\/p>\n\n\n\n

La delibera \u00e8 nulla in parte qua, sempre per violazione di norma imperativa.<\/p>\n\n\n\n

Occorre chiarire i contorni di tale ambigua figura, prevista dal codice (art. 1129 co. 6 c.c.: \u201cIn mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, \u00e8 affissa l’indicazione delle generalit\u00e0 e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore\u201d), ma niente affatto disciplinata.<\/p>\n\n\n\n

Un punto \u00e8 certo: il facente funzioni non \u00e8 l\u2019amministratore.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019unica pronuncia giurisprudenziale che se ne \u00e8 occupata (Corte d\u2019Appello Venezia 12 luglio 2021) lo ha qualificato come mero mandatario dei condomini.<\/p>\n\n\n\n

La dottrina lo configura ora come vicario dell\u2019amministratore, ora come soggetto al quale conferire specifici compiti (ad esempio, di raccolta dei fondi per pagare i fornitori), senza alcun potere di rappresentanza dei condomini.<\/p>\n\n\n\n

A parere di chi scrive, si tratta di un semplice mandatario, incaricato di compiere uno o pi\u00f9 affari determinati, sub delega e sempre sotto la supervisione dell\u2019assemblea, in circostanze del tutto particolari.<\/p>\n\n\n\n

Va da s\u00e9 che l\u2019assemblea del Condominio (omissis) ha, invece, inteso nominare il sig. (omissis) come vero e proprio \u201camministratore\u201d, conferendogli un mandato generale, come reso evidente dal fatto che tale persona, fino alla nomina dell\u2019amministratore professionale, ha svolto tutti i compiti che la legge riserva all\u2019amministratore (convocazione dell\u2019assemblea, redazione dei rendiconti, pagamento dei fornitori, etc.); l\u2019assemblea \u00e8 ricorsa all\u2019escamotage del \u201cfacente funzioni\u201d solo per dribblare i requisiti professionali di cui il nominato non \u00e8 mai stato in possesso in possesso.<\/p>\n\n\n\n

In ogni caso:<\/p>\n\n\n\n

– o il (omissis) non \u00e8 stato un facente funzioni, secondo l\u2019accezione ristretta di cui sopra, nel qual caso la sua nomina, in realt\u00e0 di amministratore, \u00e8 nulla per le ragioni gi\u00e0 esposte con riguardo alla prima delibera;<\/p>\n\n\n\n

– o il facente funzioni va inteso secondo un\u2019accezione pi\u00f9 ampia, equiparabile a quella di un amministratore, nel qual caso, per\u00f2, trattandosi di un amministratore esterno, occorre sempre che egli abbia i requisiti professionali, a pena di nullit\u00e0 della nomina. Infatti, il disposto dell\u2019art. 71 bis att. c.c. sarebbe facilmente aggirabile laddove l\u2019amministratore, privo dei requisiti professionali, e non condomino dello stabile, si facesse nominare come semplice facente funzioni.<\/p>\n\n\n\n

Non si pu\u00f2 neppure ritenere che il facente funzioni sia l\u2019amministratore di elezione per i condomini in cui la nomina dell\u2019amministratore non \u00e8 obbligatoria, giacch\u00e8 tanto non emerge da alcuna disposizione di legge. In detti condomini l\u2019amministratore pu\u00f2 anche non esserci, ma se viene nominato, \u00e8 un amministratore a tutti gli effetti, e se \u00e8 un amministratore esterno, deve possedere i requisiti di professionalit\u00e0. Volendo diversamente opinare, per pura ipotesi di lavoro, si realizzerebbe un\u2019ingiustificata disparit\u00e0 di trattamento tra i condomini con pi\u00f9 di otto e quelli con otto o meno condomini, i primi tutelati dalla figura di un amministratore professionalmente preparato, i secondi invece no.<\/p>\n\n\n\n

Con ci\u00f2 si \u00e8 risposto anche \u2013 in senso negativo – alla domanda, formulata in via preliminare dal Condominio, di accertamento della legittimit\u00e0 della nomina del sig. a facente funzioni di amministratore.<\/p>\n\n\n\n

b) Approvazione del Regolamento di Condominio versione \u201c4\/2020\u201d (terzo punto dell\u2019ordine del giorno).<\/p>\n\n\n\n

Il regolamento (doc. 12 citazione) viene impugnato in toto, sempre per violazione dell\u2019art. 1138 co. 4 c.c..<\/p>\n\n\n\n

Ma, a ben vedere, soltanto due articoli vengono indicati come esempio dell\u2019abuso della maggioranza.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019esame va ristretto alle sole disposizioni lamentate.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019art. 26 bis (caso di mancata nomina di amministratore condominiale) \u00e8 gi\u00e0 stato analizzato in occasione dello scrutinio del precedente motivo di impugnativa.<\/p>\n\n\n\n

Si conferma la nullit\u00e0 della delibera in parte qua.<\/p>\n\n\n\n

Le mansioni del facente funzioni di amministratore, tratteggiate nel punto 3), confermano che, secondo l\u2019opinione dell\u2019assemblea, non vi \u00e8 alcuna differenza sostanziale tra le due figure: il che non \u00e8 affatto condivisibile.<\/p>\n\n\n\n

In ogni caso, la dispensa dei requisiti di professionalit\u00e0, contenuta nel punto 2), appare affetta da nullit\u00e0 per violazione di norma imperativa<\/p>\n\n\n\n

L\u2019art. 7 punto 27 (obblighi e divieti), nella parte in cui si riferisce alle riprese audio\/video all\u2019interno del condominio, esula dal contenuto normativo tipico del regolamento ex art. 1138 c.c. (uso delle cose comuni, ripartizione delle spese, tutela del decoro dell\u2019edificio, amministrazione).<\/p>\n\n\n\n

Premesso che il condominio non \u00e8 dotato di telecamere, e premesso che eventuali violazioni della privacy possono sempre essere perseguite aliunde, la norma in scrutinio pare semplicemente finalizzata a prevenire i \u201cbisticci\u201d tra i condomini, per questioni di carattere eminentemente personale che esulano dalla disciplina della cosa comune.<\/p>\n\n\n\n

La delibera \u00e8, dunque, nulla in parte qua.<\/p>\n\n\n\n

c) Irrogazione di sanzioni a carico del dott. (omissis) per presunte violazioni del Regolamento di Condominio (decimo punto dell\u2019ordine del giorno).<\/p>\n\n\n\n

L\u2019assemblea ha comminato sanzioni al (omissis) per non aver comunicato il numero degli occupanti (art. 7 co. 1 punto 8 del regolamento), per non aver consentito all\u2019esecuzione dei sopralluoghi (art. 7 co. 2 punto 1 del regolamento) e per uso improprio dell\u2019impianto condominiale (art. 7 co. 2 punto 2 del regolamento).<\/p>\n\n\n\n

Poich\u00e9 le sanzioni sono state annullate (p. 11 memoria di replica convenuto), \u00e8 cessata la materia del contendere.<\/p>\n\n\n\n

Ai soli fini delle spese (la soccombenza virtuale), si osserva che la violazione dell\u2019art. 7 co. 1 punto 8 del regolamento non \u00e8 stata contestata, mentre le violazioni dell\u2019art. 7 co. 2 punto 1 e dell\u2019art. 7 co. 2 punto 2 del regolamento sono state contestate e non sono state provate.<\/p>\n\n\n\n

Si prende atto che il (omissis) ha manifestato il suo dissenso ex art. 1132 c.c. rispetto alle spese di lite deliberate al sesto punto dell\u2019ordine del giorno.<\/p>\n\n\n\n

IV) Assemblea del 3 aprile 2021 (doc. 28 citazione).<\/p>\n\n\n\n

La convocazione dell\u2019assemblea (doc. 27 citazione) \u00e8 irregolare, essendo stata effettuata da un soggetto non legittimato (il sig. (omissis)), la cui nomina \u00e8 stata ritenuta nulla), e quindi privo del potere di convocarla.<\/p>\n\n\n\n

La delibera va, dunque, annullata in toto.<\/p>\n\n\n\n

Si prende atto che il (omissis) ha manifestato il suo dissenso ex art. 1132 c.c. rispetto alle spese di lite deliberate al settimo punto dell\u2019ordine del giorno.<\/p>\n\n\n\n

Le spese di lite, tenuto conto del parziale accoglimento della domanda, possono essere compensate nella misura di \u00bc. Per i restanti 3\/4 seguono, invece, la maggior soccombenza e, gi\u00e0 tenuto conto della riduzione per effetto della parziale compensazione, possono liquidarsi in complessivi \u20ac 5.401,50=, oltre ad anticipazioni documentate (contributo unificato, marca da bollo, spese di notifica), a spese generali nella misura del 15 %, ad iva e cpa e alle successive occorrende.<\/p>\n\n\n\n

P . Q . M .<\/p>\n\n\n\n

Il Tribunale, ogni diversa istanza eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando:<\/p>\n\n\n\n

– sulla deliberazione dell\u2019assemblea in data 15 ottobre 2020:<\/p>\n\n\n\n

— dichiara la nullit\u00e0 della nomina del sig. (omissis) ad Amministratore del Condominio (omissis) (primo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

— dichiara la nullit\u00e0 e comunque annulla la modifica della destinazione d\u2019uso dell\u2019area condominiale adibita a deposito immondizia (nono punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

— dichiara la nullit\u00e0 della stipula del contratto di comodato d\u2019uso gratuito in favore della sig.ra (omissis) (decimo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

— dichiara la nullit\u00e0 dell\u2019art. 30 del regolamento condominiale approvato da tale assemblea (undicesimo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

– sulla deliberazione dell\u2019assemblea in data 12 dicembre 2020:<\/p>\n\n\n\n

— annulla l\u2019intera deliberazione;<\/p>\n\n\n\n

– sulla deliberazione dell\u2019assemblea in data 17 gennaio 2021:<\/p>\n\n\n\n

— quanto alla riapprovazione del deliberato dell\u2019assemblea del 15 ottobre 2020, si pronuncia negli stessi termini di cui a detta deliberazione;<\/p>\n\n\n\n

— quanto alla riapprovazione del deliberato dell\u2019assemblea del 12 dicembre 2020:<\/p>\n\n\n\n

— dichiara la nullit\u00e0 della nomina del sig. (omissis) a facente funzioni di Amministratore del Condominio (primo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

— dichiara la nullit\u00e0 dell\u2019art. 26 bis del regolamento condominiale approvato da tale assemblea (terzo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

— dichiara la nullit\u00e0 dell\u2019art. 7 punto 27 del regolamento condominiale approvato da tale assemblea (terzo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

— dichiara la cessazione della materia del contendere in relazione all\u2019irrogazione di sanzioni a carico del dott. (omissis) per presunte violazioni del Regolamento di Condominio (decimo punto dell\u2019ordine del giorno);<\/p>\n\n\n\n

– sulla deliberazione dell\u2019assemblea in data 3 aprile 2021:<\/p>\n\n\n\n

— annulla l\u2019intera deliberazione;<\/p>\n\n\n\n

– condanna il convenuto a rifondere all\u2019attore i \u00be delle spese di lite, liquidate, gi\u00e0 tenuto conto della riduzione per effetto della parziale compensazione, in complessivi \u20ac 5.401,50=, oltre ad anticipazioni documentate (contributo unificato, marca da bollo, spese di notifica), a spese generali nella misura del 15 %, ad iva e cpa e alle successive occorrende;<\/p>\n\n\n\n

– spese di lite compensate per il restante \u00bc.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

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<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La pronuncia in oggetto \u00e8 interessante perch\u00e8 fa concreta applicazione di affermazioni di principio spesso…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":7244,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[8,56],"tags":[],"class_list":["post-7669","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-condominio","category-formazione"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/7669","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=7669"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/7669\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7680,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/7669\/revisions\/7680"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/7244"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=7669"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=7669"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=7669"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}