{"id":8188,"date":"2023-09-15T19:31:49","date_gmt":"2023-09-15T17:31:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=8188"},"modified":"2023-09-15T19:31:49","modified_gmt":"2023-09-15T17:31:49","slug":"condominio-la-lite-tra-condominio-e-uno-o-piu-condomini-composizione-dellassemblea-e-legittimazione-a-votare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=8188","title":{"rendered":"CONDOMINIO – La lite tra condominio e uno o pi\u00f9 cond\u00f2mini: composizione dell’assemblea e legittimazione a votare"},"content":{"rendered":"
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La lite tra condominio e uno o pi\u00f9 cond\u00f2mini: composizione dell’assemblea e legittimazione a votare<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L’amministratore deve inviare la convocazione dell’assemblea sempre a tutti i cond\u00f2mini ?<\/p>\n\n\n\n

Tutti i cond\u00f2mini hanno diritto di partecipare all’assemblea ed esprimere un voto ?<\/p>\n\n\n\n

In generale sappiamo bene che, ad esempio, se una singola unit\u00e0 appartiene a pi\u00f9 soggetti (come gli eredi prima della divisione, e come i coniugi in comunione dei beni), l’amministratore deve inviare la convocazione a tutti i comproprietari, ma solo uno potr\u00e0 partecipare e votare; mentre, se una unit\u00e0 \u00e8 gravata da usufrutto, l’amministratore deve inviare la convocazione al proprietario o all’usufruttuario, che poi potr\u00e0 partecipare e votare, a seconda dell’argomento all’ordine del giorno.<\/p>\n\n\n\n

Sono nozioni di base, regolate da norme del codice (art. 67 disp. att. c.c. comma II quanto all’unit\u00e0 in comunione1<\/sup><\/a>; e commi VI e VII quanto all’unit\u00e0 in usufrutto2<\/sup><\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Dubbi sulla composizione dell’assemblea e sulla legittimazione a votare possono per\u00f2 sorgere sotto altri profili, che non risultano altrettanto specificamente normati.<\/p>\n\n\n\n

Si pensi al condominio parziale<\/strong>: istituto non menzionato dal codice, ma pacifico in giurisprudenza (che lo desume, giova sempre ricordare, dalle regole generali sulla ripartizione delle spese, art. 1123 c.c., commi II e III3<\/sup><\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Come noto, se sono individuabili pi\u00f9 corpi di fabbrica, o comunque se parti comuni (come ad esempio facciate, o tetti, o impianti) servono soltanto ad un gruppo di cond\u00f2mini, le spese relative sono ripartite tra i soli interessati, e conseguentemente solo gli interessati le deliberano; tanto che, a rigore, quando si configura condominio parziale, l’assemblea dovrebbe svolgersi in presenza unicamente di costoro4<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Un altro profilo, pi\u00f9 problematico, \u00e8 quello del conflitto di interessi<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

In passato si riteneva che in ambito condominiale si applicassero, per estensione analogica, le norme che danno rilievo al conflitto di interessi in ambito societario, prevedendo che in tali casi il socio sia escluso dai quorum e dal voto.<\/p>\n\n\n\n

Ormai da parecchi anni la giurisprudenza ha affermato un principio diverso: il conflitto di interessi in capo ad un condomino non \u00e8 irrilevante (essendo esperibili vari rimedi, sia in relazione a delibere assunte col voto determinante di cond\u00f2mino che sia portatore di interesse personale contrario a quello comune, sia in relazione all’ipotesi che, a causa del non voto di un tale cond\u00f2mino, non si prendano i provvedimenti necessari per l’amministrazione delle parti comuni), tuttavia non incide sui quorum e sul voto5<\/sup><\/a>: per quanto singolare possa sembrare, il cond\u00f2mino in questione solo se vuole pu\u00f2 mancare o astenersi, ma deve essere convocato, avendo diritto di partecipare e di votare.<\/p>\n\n\n\n

Un tanto trova per\u00f2 ora, a seguito di una pronuncia che riteniamo non rester\u00e0 isolata, una importante eccezione: la lite tra condominio e uno o pi\u00f9 cond\u00f2mini<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Era paradossale, ai limiti del kafkiano, che, facendosi questione della azione giudiziaria per far valere la garanzia dei vizi, votasse su di essa, ovviamente contro, il costruttore venditore ancora cond\u00f2mino; cos\u00ec come era paradossale che, facendosi questione della azione giudiziaria per il ripristino di interventi sulle parti comuni senza rispetto del principio del pari uso o con alterazione della destinazione, o per far cessare violazioni del regolamento, si esprimesse anche l’autore delle condotte …<\/p>\n\n\n\n

Orbene: Cassazione Civile sez. II, 2.2.23 n. 3192 ha affermato il principio di diritto per cui in ipotesi di deliberazione assembleare volta ad approvare il prom<\/strong><\/em>u<\/strong><\/em>ovimento o la prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il condominio e un singolo condomino, venendosi la compagine condominiale a scindere di fronte al particolare oggetto della lite in base ai contrapposti interessi, non sussiste il diritto del singolo (in quanto portatore unicamente di un interesse contrario a quello rimesso alla gestione collegiale) a partecipare all\u2019assemblea, n\u00e9, quindi, la legittimazione dello stesso a domandare l\u2019annullamento della delibera per omessa, tardiva o incompleta convocazione.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Il cond\u00f2mino avverso cui si propone di promuovere azione giudiziaria, insomma, non ha diritto di esprimere voto, e pu\u00f2 ben non essere convocato all’assemblea con tale ordine del giorno (in quel caso infatti era stato invitato, ma oltre i termini, e aveva per questo impugnato la delibera: la censura \u00e8 stata per\u00f2 respinta, per la ragione appunto riportata).<\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n\n

Ai pratici baster\u00e0 l’informazione di cui sopra.<\/p>\n\n\n\n

In punto di diritto, a livello sistemico, pare interessante osservare che questa ipotesi particolare di conflitto d’interessi (la lite tra condominio e uno o pi\u00f9 cond\u00f2mini) viene ad essere differenziata rispetto all\u2019ipotesi generale di sussistenza di conflitto d\u2019interessi (in cui, per la giurisprudenza citata, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilit\u00e0 di funzionamento del collegio, ciascun partecipante pu\u00f2 ricorrere all\u2019autorit\u00e0 giudiziaria<\/em>, poich\u00e8 in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente<\/em> q<\/em>uelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell\u2019intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono<\/em>, e <\/em>non debbono astenersi dall\u2019esercitare il diritto di voto<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

E, curiosamente, finisce per essere assimilata all\u2019ipotesi, di natura diremmo “strutturale” e “oggettiva”, del condominio parziale (che, per la giurisprudenza citata, si ha quando all\u2019interno di un condominio, parti comuni ai sensi dell\u2019articolo 1117 codice civile servono soltanto ad una parte dell\u2019intero fabbricato e quindi ad un gruppo dei condomini complessivi: anche in tali casi, infatti, trattandosi di gruppi di interessi diversi, facenti capo a soggetti distinti, l\u2019amministrazione e la rappresentanza sono differenziate<\/em> e, per i condomini che non hanno la titolarit\u00e0 dei beni di cui si discute, non sussiste il diritto di partecipare all\u2019assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarit\u00e0 delle parti comuni<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

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1<\/a> si riporta la norma: Qualora un\u2019unit\u00e0 immobiliare appartenga in propriet\u00e0 indivisa a pi\u00f9 persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell\u2019assemblea, che \u00e8 designato dai comproprietari interessati a norma dell\u2019articolo 1106 del codice<\/em>.<\/em> (sull’obbligo, in tali casi, di avvertire ciascuno dei comproprietari, cfr. Cassazione civile sez. VI, 22\/04\/2022, n.12934, in DeJure, e Corte d\u2019Appello di Catania, 23\/04\/2019, n. 924, in Altalex, entrambe relative a unit\u00e0 in comunione legale dei coniugi;si noti che la prima pronuncia reputa sanato il vizio solo perch\u00e8 all’assemblea erano poi comparsi entrambi i coniugi, e uno aveva votato in rappresentanza anche dell’altro: quindi confermando implicitamente il principio)<\/p>\n\n\n\n

2<\/a> si riporta la norma: L\u2019usufruttuario di un piano o porzione di piano dell\u2019edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all\u2019ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comun<\/em>i.<\/em> Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l\u2019usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all\u2019articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l\u2019avviso di convocazione deve essere comunicato sia all\u2019usufruttuario sia al nudo proprietario.<\/em><\/p>\n\n\n\n

3<\/a> si riporta la norma: Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell\u2019uso che ciascuno pu\u00f2 farne.<\/em>Qualora un edificio abbia pi\u00f9 scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell\u2019intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilit\u00e0.<\/em><\/p>\n\n\n\n

4<\/a> si veda gi\u00e0 Cassazione civile sez. II, 27\/09\/1994, n. 7885, in cui si osservava che trattandosi di gruppi di interessi diversi, facenti capo a soggetti distinti, differenziate sono l\u2019amministrazione e la rappresentanza<\/em>, e si precisava che per i condomini che non hanno la titolarit\u00e0 dei beni di cui si discute non sussiste il diritto di partecipare all\u2019assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarit\u00e0 delle parti comuni<\/em>; idem, recentemente, Cassazione civile sez. II, 16\/01\/2020, n. 791<\/p>\n\n\n\n

5<\/a> si veda Cassazione civile sez. II, 28\/09\/2015, n. 19131, in cui si afferma (riprendendo invero un precedente, ossia Cassazione civile sez. II, 30\/01\/2002, n. 1201) il principio per cui in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell\u2019intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i con#domini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall\u2019esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell\u2019ipotesi di conflitto d\u2019interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilit\u00e0 di funzionamento del collegio, ciascun partecipante pu\u00f2 ricorrere all\u2019autorit\u00e0 giudiziaria.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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