{"id":8526,"date":"2023-10-17T09:30:57","date_gmt":"2023-10-17T07:30:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=8526"},"modified":"2023-10-21T12:44:59","modified_gmt":"2023-10-21T10:44:59","slug":"condominio-cassazione-civile-sez-ii-12-6-23-n-15518-decoro-architettonico-e-possibile-rilevanza-di-precedenti-alterazioni","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=8526","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Cassazione Civile sez. II, 12.6.23 n. 16518 – Decoro architettonico e possibile rilevanza di precedenti alterazioni"},"content":{"rendered":"
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La Corte di Cassazione torna sulla questione del decoro architettonico e della possibile rilevanza di precedenti alterazioni.<\/p>\n\n\n\n

Vengono anzitutto ricordati alcuni concetti e principi: <\/p>\n\n\n\n

– per decoro architettonico deve intendersi l’estetica del fabbricato risultante dall’insieme delle linee e delle strutture che lo connotano intrinsecamente, imprimendogli una determinata armonica fisionomia ed una specifica identit\u00e0;<\/p>\n\n\n\n

– \u00e8 irrilevante il grado di visibilit\u00e0 delle nuove opere sottoposte a giudizio, in relazione ai diversi punti da cui si osserva l’edificio;<\/p>\n\n\n\n

– nel valutare l’impatto sul decoro architettonico di un’opera modificativa, adotta un criterio flessibile, di maggiore o minore rigore, in vista delle caratteristiche dell’edificio di volta in volta sottoposto a giudizio, ove devono essere reciprocamente temperati i rilievi attribuiti all’unitariet\u00e0 di linee e di stile originaria, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche altrui e all’alterazione prodotta dall’attuale opera modificativa.<\/p>\n\n\n\n

Viene quindi dettato il seguente principio di diritto: in materia di condominio negli edifici, nel valutare l’impatto di un’opera modificativa sul decoro architettonico \u00e8 da adottare un criterio di reciproco temperamento tra i rilievi attribuiti all’unitariet\u00e0 di linee e di stile originaria, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche e all’alterazione prodotta dall’opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un’attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Insomma: l’esistenza di precedenti modifiche, a cui \u00e8 conseguito degrado estetico <\/p>\n\n\n\n

– non pu\u00f2 essere da sola decisiva (per escludere il pregiudizio al decoro architettonico)<\/p>\n\n\n\n

– ma non \u00e8 nemmeno assolutamente irrilevante (dovendosi valutare adottando un criterio di reciproco contemperaneamento).<\/p>\n\n\n\n

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Civile Ord. Sez. 2 Num. 16518 Anno 2023
Presidente: DI VIRGILIO ROSA MARIA
Relatore: CAPONI REMO
Data pubblicazione: 12\/06\/2023<\/p>\n\n\n\n

(omissis)<\/p>\n\n\n\n

FATTI DI CAUSA
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Con citazione del 22\/05\/2004, R* conveniva P* dinanzi al Tribunale di Napoli. Costei premetteva di essere proprietaria di un appartamento con terrazzo, confinante con altro terrazzo separato da un muro di propriet\u00e0 del convenuto. Lamentava che costui, nel corso degli anni: (a) aveva realizzato una serie di opere in violazione delle distanze tra le costruzioni e per le vedute; (b) aveva alterato il decoro architettonico dell’edificio. Su questa base, nella sua qualit\u00e0 di proprietaria dell’unit\u00e0 immobiliare e di condomina, domandava la condanna alla riduzione in pristino e la condanna generica al risarcimento dei danni. P* contestava la domanda, eccependo sia l’usucapione che la prescrizione dell’azione altrui. Il Tribunale accertava che P* aveva realizzato, in appoggio al muro di confine tra i due terrazzi, un manufatto abitabile composto da pi\u00f9 vani, coperto dai seguenti tre solai calpestabili, costituenti lastrici solai, situati a differenti quote: il primo a 2,25 metri dal calpestio, raggiungibile da una scala provvisoria e privo di parapetto; i restanti due rispettivamente a 3,00 e 3,30 metri, accessibili dal primo tramite un gradino di 75 centimetri, muniti di parapetti, posizionati a 1,03 metri dal terrazzo dell’attrice e a 5,90 metri dalla finestra del salone di quest’ultima. Il giudice di primo grado accertava poi che dai due lastrici protetti \u00e8 possibile sporgersi e guardare in tutte le direzioni nel fondo della vicina, applicava l’art. 905 c.c. (distanza minima di un metro e mezzo per l’apertura di vedute dirette), di conseguenza ordinava l’arretramento dei parapetti, oltre al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio. Escludeva, invece, la violazione dell’art. 873 c.c., osservando che era osservata la distanza minima dalla costruzione dell’attrice, poich\u00e9 era possibile costruire in aderenza al muro, in applicazione del principio della prevenzione, senza che il regolamento comunale prevedesse qualcosa in contrario. In secondo grado la pronuncia \u00e8 stata confermata, previo rigetto dell’appello principale del convenuto e dell’incidentale dell’attrice.<\/p>\n\n\n\n

Ricorre in cassazione l’attrice con due motivi. Resiste il convenuto con controricorso e ricorso incidentale con quattro motivi, illustrati da memoria.<\/p>\n\n\n\n

RAGIONI DELLA DECISIONE<\/p>\n\n\n\n

1. – Con il primo motivo del ricorso principale si deduce violazione degli artt. 873 e ss. c.c., 68 e 20 regolamenti edilizi, rispettivamente del 1999 e del 1935, per avere la Corte di Appello rigettato la domanda di condanna all’arretramento delle opere dal muro di confine.<\/p>\n\n\n\n

La parte di sentenza censurata afferma che l’arretramento alla distanza regolamentare “potrebbe essere impartito per le sopraeleva-zioni che postulano una volumetria significativa dei piani sottostanti e tale certo non \u00e8 lo sbalzo del solaio, anche considerato il principio per il quale, al fine del computo delle distanze, l’altezza dell’edificio si calcola al colmo piuttosto che alla gronda”.<\/p>\n\n\n\n

Il primo motivo \u00e8 fondato. In tema di distanze tra gli edifici, la scelta del preveniente di costruire sul confine \u00e8 definitiva, nel senso che – una volta edificato – nel sopraelevare l’opera, egli deve far combaciare il fronte della sopraelevazione con il fronte della costruzione inferiore, proseguendo in linea retta verticale, oppure deve arretrare il fronte della sopraelevazione fino a distanza dal confine non inferiore a quella legale o fino alla maggiore distanza prevista dai regolamenti locali vigenti al tempo della sopraelevazione (cfr. Cass. 7762\/1999, 14077\/2003).<\/p>\n\n\n\n

Su questa base il primo motivo \u00e8 accolto. Spetter\u00e0 al giudice di merito disporre l’applicazione delle distanze previste dal regolamento edilizio vigente al tempo della prima sopraelevazione.<\/p>\n\n\n\n

2. – Con il secondo motivo del ricorso principale si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1127 c.c., con riferimento alla valutazione delle caratteristiche e dell’aspetto architettonico del fabbricato, per avere la Corte di appello omesso qualsiasi indagine volta ad individuare, in concreto, il preciso stile del fabbricato e dell’opera realizzata, giungendo alla conclusione secondo cui “non \u00e8 apprezzabile l’incompatibilit\u00e0 con lo stile architettonico dell’edificio”.<\/p>\n\n\n\n

Il motivo \u00e8 fondato. Come si evince dalla sentenza, il c.t.u. ha rilevato che le opere realizzate dal P* “alterano senz’altro lo stato originario di progetto del fabbricato. (\u2026) Tali opere chiaramente osservabili dagli appartamenti circostanti (anche di altri edifici) a quota uguale o maggiore. (\u2026) Le forme realizzate, quali ad esempio archi delle portefinestre, non risultano in sintonia con l’estetica del fabbricato, caratterizzata dalla linea dritta (\u2026). Inoltre, i volumi realizzati introducono elementi di disturbo e confusione (quali ad esempio solai a differenti altezze), compromettendo ulteriormente un giudizio positivo sull’estetica del fabbricato”.<\/p>\n\n\n\n

La Corte ritiene di poter sottovalutare questi elementi, osservando che: “queste alterazioni sono intervenute su un prospetto dell’edificio gi\u00e0 gravemente compromesso da plurimi interventi di altri condomini che hanno concorso a disperdere la simmetria, l’estetica e l’aspetto generale del fabbricato, oltre che dal degrado connesso alla vetust\u00e0 della struttura (\u2026) Inoltre, essi non sono visibili dalla strada su cui aggetta il prospetto interessato di talch\u00e9 non \u00e8 apprezzabile l’incompatibilit\u00e0 con lo stile architettonico dell’edificio, n\u00e9 la disomogeneit\u00e0 delle linee e delle strutture se non perdendo di vista l’armonia estetica dell’edificio e orientando lo sguardo da siti privati, con un’attenzione al particolare, piuttosto che all’insieme”.<\/p>\n\n\n\n

Tale motivazione urta contro la giurisprudenza di questa Corte gi\u00e0 perch\u00e9 attribuisce rilevanza alla visibilit\u00e0 delle alterazioni. Infatti, per decoro architettonico deve intendersi l’estetica del fabbricato risultante dall’insieme delle linee e delle strutture che lo connotano intrinsecamente, imprimendogli una determinata armonica fisionomia ed una specifica identit\u00e0. Pertanto, \u00e8 irrilevante il grado di visibilit\u00e0 delle nuove opere sottoposte a giudizio, in relazione ai diversi punti da cui si osserva l’edificio (cfr. Cass. 851\/2007).<\/p>\n\n\n\n

Inoltre, sottesa all’argomentazione della Corte territoriale \u00e8 l’idea che non possa avere incidenza lesiva del decoro architettonico un’opera modificativa dell’edificio, quando l’originario decoro si sia gi\u00e0 degradato in conseguenza di interventi modificativi precedenti di cui non sia stato preteso il ripristino. Tale idea, se pu\u00f2 vantare qualche appiglio nella giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. 4679\/2009), \u00e8 da coordinare con una considerazione sistemica che, nel valutare l’impatto sul decoro architettonico di un’opera modificativa, adotta un criterio flessibile, di maggiore o minore rigore, in vista delle caratteristiche dell’edificio di volta in volta sottoposto a giudizio, ove devono essere reciprocamente temperati i rilievi attribuiti all’unitariet\u00e0 di linee e di stile originaria, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche altrui e all’alterazione prodotta dall’attuale opera modificativa (cfr. Cass. 5417\/2002).<\/p>\n\n\n\n

A tutto ci\u00f2 si aggiunge che nel caso di specie l’allegata lesione del decoro architettonico si congiunge ad un’altra violazione accertata (in materia di distanze) che impone comunque una revisione della nuova opera. In tale contesto, far pesare in modo decisivo gli effetti delle plurime alterazioni precedenti per negare l’incidenza lesiva del decoro architettonico dell’opera modificativa sottoposta a giudizio priverebbe tale parametro estetico di qualsiasi forza normativa per il futuro, proprio nel momento in cui s’impone per altre ragioni una revisione della nuova opera. Su questa linea, cfr. gi\u00e0 Cass. 851\/2007 cit., che nega rilevanza a pregresse modifiche non autorizzate.<\/p>\n\n\n\n

In sintesi, questo \u00e8 il principio di diritto che fonda l’accoglimento del secondo motivo: “in materia di condominio negli edifici, nel valutare l’impatto di un’opera modificativa sul decoro architettonico \u00e8 da adottare un criterio di reciproco temperamento tra i rilievi attribuiti all’unitariet\u00e0 di linee e di stile originaria, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche e all’alterazione prodotta dall’opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un’attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni”.<\/mark><\/p>\n\n\n\n

In conclusione, il secondo motivo del ricorso principale \u00e8 accolto.<\/p>\n\n\n\n

3. – Passando all’esame del ricorso incidentale, con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 112,115,116,345 comma 3 c.p.c., 1117, 1158, 2665, 2697 c.c., nonch\u00e9 omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che \u00e8 stato oggetto di discussione tra le parti per avere la Corte di appello rigettato l’eccezione di difetto di legittimazione dell’attrice fondata sul fatto che costei non ha dimostrato di essere proprietaria del terrazzo per cui \u00e8 causa.<\/p>\n\n\n\n

Il motivo \u00e8 infondato. Con esso il ricorrente incidentale sovrappone il proprio apprezzamento ricostruttivo della situazione di fatto rilevante a quello del giudice di merito, il quale non presta il fianco a censure ammissibili nel giudizio di legittimit\u00e0. L’argomentazione complessiva del motivo urta contro il principio secondo il quale il giudice di merito che fondi il proprio apprezzamento su alcune prove piuttosto che su altre non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere esplicitamente ogni singolo elemento probatorio o a confutare ogni singola deduzione che aspiri ad una diversa ricostruzione della situazione di fatto rilevante. In tal modo sono da ritenersi disattesi i rilievi che, sebbene non menzionati, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata. L’apprezzamento del giudice di merito \u00e8 censurabile in sede di legittimit\u00e0 solo nel caso in cui la motivazione sia talmente inadeguata da non consentire di ricostruire l’iter logico seguito dal giudice, mentre non vi \u00e8 spazio per una critica ad opera del ricorrente che si sostanzi nella mera contrapposizione di una differente ricostruzione dei fatti.<\/p>\n\n\n\n

Nel caso di specie, la Corte di appello di Napoli ha sufficientemente motivato il proprio convincimento che l’attrice sia proprietaria del terrazzo sulla base dell’esame del titolo (la scrittura privata del 19\/12\/1983) che menziona un terrazzo a livello annesso all’appartamento; le planimetrie presentate dal costruttore per l’accatastamento (17\/07\/1963); il possesso ultraventennale; la qualit\u00e0 accessoria del terrazzo rispetto all’appartamento dell’attrice, dal quale \u00e8 esclusivamente raggiungibile. Tale motivazione non \u00e8 scalfita da alcuna fra le obiezioni mosse del convenuto. In particolare, non lo \u00e8 da quella che fa leva sulla nota di trascrizione, che non costituisce fonte di prova del contenuto del titolo, ma solo uno dei vari elementi sui quali il giudice pu\u00f2 fondare il proprio convincimento, anche perch\u00e9 la trascrizione ha la funzione di risolvere il diverso problema del conflitto tra pi\u00f9 aventi causa dallo stesso autore (cfr. Cass. 20641\/2013). Non \u00e8 scalfita dalla censura relativa alla mancata ammissione della documentazione prodotta per la prima volta in appello, che in ogni caso \u00e8 da ravvisare come superflua ex art. 209 c.p.c. Infine, la ratio che si basa sulla qualit\u00e0 di condomina dell’attrice non vale certo a scalzare la sua legittimazione quale proprietaria esclusiva del terrazzo, ma assume carattere palesemente accessorio.<\/p>\n\n\n\n

In conclusione, il primo motivo del ricorso incidentale \u00e8 rigettato.<\/p>\n\n\n\n

4. – Con il secondo motivo del ricorso incidentale si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1158,2934 c.c., l. 47 del 1985, art. 31, nonch\u00e9 omesso esame circa un fatto decisivo, per avere la Corte di appello omesso di dichiarare l’usucapione del diritto di servit\u00f9 a mantenere le opere realizzate a distanza inferiore a quella prevista dalla legge e dai regolamenti edilizi locali.<\/p>\n\n\n\n

Il motivo non \u00e8 fondato. La sentenza accerta il difetto di prova che le opere effettuate nel 1993 abbiano investito una superficie analoga a quella attualmente occupata e che l’edificazione sulla zona prospiciente il muro di confine sia rimasta immutata nel tempo. Al contrario, la seconda istanza di condono rinviene la propria ragione sufficiente nell’esigenza di sanare l’abbattimento dell’originaria veranda, sostituita da una nuova costruzione in muratura. Da questo e da altri elementi, la Corte territoriale desume che l’inclusione del precedente manufatto in una pi\u00f9 vasta struttura impone di qualificare come nuova l’opera e impedisce di far regredire il dies a quo del ventennio utile alla prescrizione (acquisitiva ed estintiva) al completamento della precedente struttura (veranda), totalmente diversa. Tale apprezzamento non esibisce profili censurabili nel giudizio di legittimit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

In conclusione, il secondo motivo \u00e8 rigettato.<\/p>\n\n\n\n

5. – Con il terzo motivo del ricorso incidentale si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 905 e 1102 c.c., nonch\u00e9 omesso esame circa un fatto decisivo, per avere la Corte di appello ritenuto che la fattispecie per cui \u00e8 causa debba essere disciplinata dall’art. 905 c.c., accertandone la violazione e non gi\u00e0 dall’art. 1102 c.c..<\/p>\n\n\n\n

Il motivo \u00e8 infondato. In via di principio, la disciplina delle distanze delle costruzioni si osserva anche nei rapporti tra condomini di un edificio purch\u00e9 sia compatibile con la disciplina relativa alle cose comuni, che quindi prevale in ipotesi di contrasto, determinando l’inapplicabilit\u00e0 delle norme sulle distanze (cfr. Cass. 30528 del 2017). La Corte di appello ha correttamente constatato che nella situazione de qua non sussistesse contrasto tra le due discipline.<\/p>\n\n\n\n

In conclusione, il terzo motivo \u00e8 rigettato.<\/p>\n\n\n\n

6. – Con il quarto motivo del ricorso incidentale, si deduce violazione degli artt. 905 e 2697 c.c., nonch\u00e9 omesso esame circa un fatto decisivo, poich\u00e9 la Corte di appello ha ritenuto sussistente il danno in re ipsa in capo all’attrice.<\/p>\n\n\n\n

Il motivo \u00e8 infondato. La Corte di appello ha accolto la domanda di condanna generica, conformandosi alla giurisprudenza di legittimit\u00e0 secondo cui l’accertata violazione della disciplina delle distanze reca con s\u00e9 di regola un danno da risarcire, salva la possibilit\u00e0 dell’autore della violazione di dare la prova di fatti impeditivi del danno, come le peculiarit\u00e0 dei luoghi o dei modi della lesione (cfr. Cass. 25082\/2020). In questo senso \u00e8 da intendere il concetto di danno in re ipsa, cio\u00e8 come danno che normalmente (secondo il corso ordinario degli eventi) coincide con l’evento della lesione (del contenuto) di certi diritti (come la propriet\u00e0 e gli altri diritti reali) e che si produce come modalit\u00e0 della lesione, salva la prova contraria, cio\u00e8 che il danno non si \u00e8 verificato per un andamento delle cose accidentalmente divergente dall’id quod plerumque accidit. Tale \u00e8 l’impostazione recentemente avallata da Cass. SU 33645\/2022.<\/p>\n\n\n\n

In conclusione, il quarto motivo \u00e8 rigettato.<\/p>\n\n\n\n

7. – Con il quinto motivo del ricorso incidentale si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., nonch\u00e9 omesso esame circa un fatto decisivo, con riferimento al governo delle spese del giudizio di primo grado, per avere la Corte di appello, da un lato, confermato la decisione di prime cure che applicato il criterio della soccombenza integrale di cui all’art. 91 c.p.c., dall’altro lato, disposto la compensazione integrale delle spese in secondo grado, in una situazione in cui vi \u00e8 una evidente soccombenza reciproca.<\/p>\n\n\n\n

Del quinto motivo \u00e8 da dichiarare l’assorbimento, poich\u00e9 l’accoglimento del ricorso principale \u00e8 accompagnato dal giudizio di rinvio, all’esito del quale il giudice dovr\u00e0 procedere ad una ridetermi-nazione delle spese, secondo l’esito finale della lite.<\/p>\n\n\n\n

8. – In conclusione, \u00e8 accolto il ricorso principale; sono rigettati i primi quattro motivi del ricorso incidentale; \u00e8 assorbito il quinto motivo del ricorso incidentale; \u00e8 cassata la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti del ricorso principale; \u00e8 rinviata la causa alla Corte di appello di Napoli, che si pronuncer\u00e0 anche sulle spese del presente giudizio di legittimit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Inoltre, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla l. 228-12, art. 1, comma 17, si d\u00e0 atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della parte ricorrente incidentale, dell’ulteriore somma pari al contributo unificato per il ricorso a norma dell’art. 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.<\/p>\n\n\n\n

P.Q.M.<\/p>\n\n\n\n

La Corte accoglie il ricorso principale; rigetta i primi quattro motivi del ricorso incidentale; dichiara assorbito il quinto motivo del ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti del ricorso principale; rinvia la causa alla Corte di appello di Napoli in diversa composizione, che si pronuncer\u00e0 anche sulle spese del presente giudizio di legittimit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Inoltre, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla l. 228-12, art. 1, comma 17, si d\u00e0 atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della parte ricorrente incidentale, dell’ulteriore somma pari al contributo unificato per il ricorso a norma dell’art. 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.<\/p>\n\n\n\n

Cos\u00ec deciso in Roma,<\/p>\n\n\n\n

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