{"id":8568,"date":"2023-10-17T09:34:33","date_gmt":"2023-10-17T07:34:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=8568"},"modified":"2024-04-21T08:04:32","modified_gmt":"2024-04-21T06:04:32","slug":"condominio-il-d-lgs-18-23-sullacqua-e-il-condominio-lamministratore-gidi-e-le-prime-linee-guida-ufficiali-prima-parte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=8568","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Il D.Lgs. 18\/23 sull’acqua e il Condominio: l’Amministratore “GIDI”, e le prime linee guida ufficiali – PRIMA PARTE"},"content":{"rendered":"
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Il D.Lgs. 18\/23 sull’acqua e il Condominio: l’Amministratore “GIDI”, e le prime linee guida ufficiali – PRIMA PARTE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sono trascorsi ormai pi\u00f9 di sei mesi dalla entrata in vigore del Decreto Legislativo 23 febbraio 2023, n. 18, intitolato Attuazione della direttiva (UE) 2020\/2184 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16 dicembre 2020, concernente la qualit\u00e0 delle acque destinate al consumo umano<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Come si desume dall\u2019art. 1, rubricato Obiettivi<\/em>, l\u2019intervento normativo disciplina la qualit\u00e0 delle acque destinate al consumo umano<\/em>, e gli obiettivi sono la protezione della salute umana dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque destinate al consumo umano, assicurando che le acque siano salubri e pulite, nonch<\/em>\u00e8<\/em> il miglioramento dell\u2019accesso alle acque destinate al consumo umano<\/em> (qui<\/a> \u00e8 scaricabile, per chi voglia, il testo integrale).<\/p>\n\n\n\n

Nessun dubbio che riguarda anche il Condominio e l’Amministratore, e che sono previsti doveri, e sanzioni.<\/p>\n\n\n\n

Molti dubbi per\u00f2, in concreto, su cosa debba essere fatto per essere in regola, ed esenti da responsabilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

In ogni caso l’Amministratore non pu\u00f2 non conoscere il contenuto della nuova normativa, specie in vista della prossima Assemblea: per pianificare bene l’ordine del giorno (in conclusione dell’approfondimento, che viene diffuso in due parti, si abbozzer\u00e0 una traccia), e per essere pronto a rispondere alle domande che presumibilmente non mancheranno.<\/p>\n\n\n\n

Nella prima parte (che trovate in questa NL) esaminiamo:<\/p>\n\n\n\n

– la definizione di rete idrica interna<\/p>\n\n\n\n

– la definizione di edifici e locali prioritari<\/p>\n\n\n\n

Nella seconda parte (che troverete nella prossima NL) esamineremo:<\/p>\n\n\n\n

– i doveri e le sanzioni<\/p>\n\n\n\n

– le prime indicazioni<\/p>\n\n\n\n

La definizione di rete idrica interna \u00e8 basilare per comprendere se, in un fabbricato condominiale, l\u2019Amministratore ha dei doveri: l\u2019esistenza di una rete idrica interna “condominiale” (di cui cio\u00e8 sia responsabile l’Amministratore) \u00e8 naturale, ma non scontata.<\/p>\n\n\n\n

Qualora nel fabbricato condominiale sia ravvisabile l\u2019esistenza di una rete idrica interna “condominiale”, la definizione di edifici e locali prioritari \u00e8 dirimente per comprendere quali doveri in concreto l\u2019Amministratore abbia: sono molto diversi, infatti, se la rete riguarda solo edifici o locali non prioritari, ovvero anche edifici o locali di questo tipo.<\/p>\n\n\n\n

Riguardo ai doveri, in caso di edifici o locali non prioritari, ovvero prioritari, delle prime indicazioni ci sono gi\u00e0, nel rapporto IstSan 22\/23, intitolato Linee guida per la valutazione e la gestione del rischio per la sicurezza dell\u2019acqua nei sistemi di distribuzione interni degli edifici prioritari e non prioritari e in talune navi ai sensi della Direttiva (UE) 2020\/2184<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n\n

La definizione di rete idrica interna<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il D-Lgs. 18\/23 affianca al gestore idro-potabile<\/strong><\/em> (che per l’art. 2 lettera n) \u00e8 il gestore del servizio idrico integrato cos\u00ec come riportato all\u2019articolo 74, comma 1, lettera r), del decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152, ovvero chiunque fornisce a terzi acqua destinata al consumo umano mediante una rete di distribuzione idrica, oppure attraverso cisterne, fisse o mobili, o impianti idrici autonomi, o anche chiunque confeziona per la distribuzione a terzi, acqua destinata al consumo umano in bottiglie o altri contenitori<\/em>)la nuova figura del gestore della distribuzione idrica interna<\/strong><\/em> (detto anche GIDI<\/strong><\/mark>: acronimo di Gestore Idrico della Distribuzione Interna<\/mark><\/strong>): questi, per l’art. 2 lettera q) \u00e8 il proprietario, il titolare, l\u2019amministratore, il direttore o qualsiasi soggetto, anche se delegato o appaltato, che sia responsabile del sistema idro-potabile di distribuzione interno ai locali pubblici e privati, collocato fra il punto di consegna e il punto d\u2019uso dell\u2019acqua<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Ma cos\u2019\u00e8 il sistema o impianto di distribuzione interno<\/strong><\/em>, anche detto rete di distribuzione interna<\/strong><\/em> o sistema di distribuzione domestico<\/strong><\/em> ?<\/p>\n\n\n\n

Per l’art. 2 lettera hh) sono le condutture, i raccordi e le apparecchiature installati fra i rubinetti normalmente utilizzati per le acque destinate al consumo umano in locali sia pubblici che privati, e la rete di distribuzione del gestore idro-potabile, connesso a quest’ultima direttamente o attraverso l’allacciamento idrico<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Precisamente, il punto di consegna<\/em> \u00e8 il punto in cui la condotta di allacciamento idrico si collega all\u2019impianto o agli impianti dell\u2019utente finale (sistema di distribuzione interna) ed <\/em>\u00e8<\/em> posto in corrispondenza del misuratore dei volumi (contatore)<\/em> (art. 2 lettera cc).<\/p>\n\n\n\n

Mentre il punto di utenza<\/em> o punto d\u2019uso<\/em>\u00e8 il punto di uscita dell\u2019acqua destinata al consumo umano, da cui si pu<\/em>\u00f2<\/em> attingere o utilizzare direttamente l\u2019acqua, generalmente identificato nel rubinetto<\/em> (art. 2 lettera dd).<\/p>\n\n\n\n

Insomma: la rete di distribuzione interna delle acque destinate al consumo umano \u00e8 costituita dai sistemi e impianti tra il contatore rispetto al fornitore ed i rubinetti rispetto agli utilizzatori.<\/p>\n\n\n\n

In linea di principio, si precisa che l<\/em>a responsabilit<\/em>\u00e0<\/em> del gestore idrico integrato si estende fino a<\/em>l <\/em>punto di consegna, salvo comprovate cause di forza maggiore o comunque non imputabili al gestore stesso, ivi inclusa la documentata impossibilit<\/em>\u00e0<\/em> del gestore di accedere o intervenire su tratti di rete idrica ricadenti in propriet<\/em>\u00e0<\/em> privata<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Ergo, dopo il punto di consegna, inizia, sempre in linea di principio, la responsabilit\u00e0 del g<\/em>estore della distribuzione idrica interna<\/em>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Non sembrerebbe nulla di strano, ma invece lo \u00e8.<\/p>\n\n\n\n

Nei fabbricati condominiali esiste necessariamente una rete idrica interna, e anzi, spesso, esistono pi\u00f9 reti idriche interne.<\/p>\n\n\n\n

Sono sempre, tutte, sotto la responsabilit\u00e0 dell\u2019Amministratore ?<\/p>\n\n\n\n

Verrebbe da distinguere adottando le categorie della propriet\u00e0 comune e della propriet\u00e0 esclusiva, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1117 c.c., a cui si \u00e8 accennato in altro contributo<\/a>: nell’elenco della norma fondamentale sul condominio, come noto, tra le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune<\/em> troviamo menzionati, nel testo vigente, tra gli esempi, appunto gli impianti idrici<\/em>, c<\/em>on la precisazione che sono comuni anche i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di propriet\u00e0 individuale dei singoli condomini ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza,<\/em> salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Rimandando a quell’approfondimento per le incertezze sul concetto di impianto unitario, e alla talvolta sorprendente giurisprudenza sulla propriet\u00e0 della c.d. braga di raccordo, va osservato che quelle categorie, trattate da dottrina e giurisprudenza in tutt’altri contesti, soprattutto per l’addebito delle riparazioni oppure per la responsabilit\u00e0 dai guasti, nell’ambito che ci occupa non possono essere applicate sic et simpliciter.<\/p>\n\n\n\n

In particolare, se si fa questione di addebito delle riparazioni, o di responsabilit\u00e0 dai guasti, nessuno dubiterebbe che le condutture ed i dispositivi interni all’unit\u00e0 sono esclusivi e giammai condominiali; tuttavia, se si fa questione di responsabilit\u00e0 da gestore idrico di distribuzione interna, posto che essa, come detto, \u00e8 costituita dai sistemi e impianti tra il contatore rispetto al fornitore ed i rubinetti rispetto agli utilizzatori, pu\u00f2 ben essere che l’Amministratore risponda anche di condutture e dispositivi interni all’unit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Beninteso: sempre nei limiti di quanto \u00e8 prescritto si debba fare (secondo ragionevolezza), e possa concretamente essere fatto (molto dipendendo anche, all’evidenza, dalla collaborativit\u00e0 dei cond\u00f2mini: ovvio che se si sottraessero ai controlli, eludendo le richieste, o addirittura negando esplicitamente l’accesso, si aprirebbero scenari alquanto complicati, da gestire con attenzione).<\/p>\n\n\n\n

Facciamo l’esempio pi\u00f9 semplice: in un fabbricato condominiale l’acqua viene fornita dal gestore idro-potabile con un’unica utenza, naturalmente intestata a nome del Condominio, e dopo il contatore generale del fornitore si dipartono le linee che portano l’acqua alle singole unit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

In questi casi, come si \u00e8 accennato del pari in altro contributo<\/a>, sono obbligatori, e comunque indispensabili per un corretto riparto delle spese in sede di gestione condominiale, dei misuratori dei consumi delle singole unit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2, per quanto riguarda il tema che stiamo esaminando, stante il dettato delle nuove norme, non ci pu\u00f2 essere nessun dubbio:<\/p>\n\n\n\n

– fino al contatore dell’utenza condominiale della qualit\u00e0 dell’acqua risponde il fornitore (anche se condutture e dispositivi, civilisticamente, si ritengono di propriet\u00e0 del Condominio, trovandosi innestate in locali o superfici di propriet\u00e0 condominiale);<\/p>\n\n\n\n

– da esso ai rubinetti, della qualit\u00e0 dell’acqua risponde l’Amministratore (anche per condutture e dispositivi che, civilisticamente, si ritengono di propriet\u00e0 dei cond\u00f2mini, trovandosi innestate all’interno delle unit\u00e0 di propriet\u00e0 esclusiva).<\/p>\n\n\n\n

Piaccia, o non piaccia (e non piace, sia ben chiaro).<\/p>\n\n\n\n

Quid iuris, invece, se in un fabbricato condominiale l’acqua viene fornita dal gestore idro-potabile con pi\u00f9 utenze, magari una intestata a nome del Condominio, per usi comuni come ad esempio irrigare il giardino, alimentare l’antincendio etc etc, e tutte le altre intestate distintamente alle singole unit\u00e0, in quanto ciascuna a servizio di una sola unit\u00e0 ?<\/p>\n\n\n\n

Ovvio che fino ai contatori delle utenze, sia quella comune (se c’\u00e8) sia quelle esclusive (tutte le altre) della qualit\u00e0 dell’acqua risponde il fornitore; da essi ai rubinetti, altrettanto ovviamente della qualit\u00e0 dell’acqua risponde l’Amministratore per le condutture e i dispositivi che si dipartono dall’utenza comune (quale GIDI di tale rete idrica interna, “condominiale”), mentre, a parere di chi scrive, per le condutture e i dispositivi che si dipartono dalle utenze esclusive della qualit\u00e0 dell’acqua rispondono i cond\u00f2mini (quali GIDI di tali rete idriche interne, non “condominiali”).<\/p>\n\n\n\n

Un tanto per logica e buon senso, e anche per il testo stesso delle norme ora introdotte (che, come sopra si \u00e8 riportato, nel definire il GIDI menzionano s\u00ec “l’amministratore”<\/em>, ma dopo “il proprietario”<\/em>), tenuto conto dei principi generali.<\/p>\n\n\n\n

Ossia, appunto, delle regole del condominio, che \u00e8 ente di gestione, s\u00ec, ma solo delle parti comuni, nell’interesse comune: se una rete idrica interna serve pi\u00f9 cond\u00f2mini, ha senso considerarla “condominiale”, e farla rientrare nel controllo dell’Amministratore (e, in deroga alle categorie tradizionali, fino ai rubinetti che si trovano all’interno delle unit\u00e0 esclusive); se una rete idrica interna serve un solo cond\u00f2mino, quanto sopra non ha senso, con la conseguenza di poterla considerare individuale, e sotto il controllo di chi ne \u00e8 esclusivamente proprietario.<\/p>\n\n\n\n

Quindi l’Amministratore professionista, per ogni condominio che gestisce, anzitutto verifica (primo check<\/mark><\/strong>) in quale di queste tre situazioni rientra:<\/p>\n\n\n\n

– fabbricato condominiale in cui l’acqua viene fornita dal gestore idro-potabile con un’unica utenza, naturalmente intestata a nome del Condominio, e dopo il contatore generale del fornitore si dipartono le linee che portano l’acqua alle singole unit\u00e0: l’Amministratore \u00e8 GIDI della rete tra il punto di consegna da parte del fornitore, coincidente con il contatore, e tutti i rubinetti, in spazi comuni e all’interno delle unit\u00e0;<\/p>\n\n\n\n

– fabbricato condominiale in cui l’acqua viene fornita dal gestore idro-potabile con distinte utenze ciascuna intestata ai singoli cond\u00f2mini, e non vi \u00e8 anche una utenza condominiale: l’Amministratore non \u00e8 GIDI;<\/p>\n\n\n\n

– fabbricato condominiale in cui l’acqua viene fornita dal gestore idro-potabile con distinte utenze ciascuna intestata ai singoli cond\u00f2mini, ma vi \u00e8 anche una utenza condominiale: l’Amministratore \u00e8 GIDI della rete tra il punto di consegna da parte del fornitore a tale utenza condominiale, coincidente con il contatore a nome del Condominio, ai relativi rubinetti.<\/p>\n\n\n\n

In tutti i casi sar\u00e0 indispensabile che l’Amministratore renda edotti i cond\u00f2mini (per iscritto e con ricevuta: se non inviando una comunicazione apposita, almeno in occasione della convocazione dell’Assemblea) dell’assetto della distribuzione idrica interna: se unica rete (avvisando, in particolare, i singoli cond\u00f2mini che devono rendere possibili le attivit\u00e0 che l’Amministratore quale GIDI \u00e8 tenuto a svolgere) ovvero pi\u00f9 reti (avvisando, in particolare, i singoli cond\u00f2mini che devono direttamente svolgere le attivit\u00e0 che ciascuno quale GIDI \u00e8 tenuto a svolgere).<\/p>\n\n\n\n

La definizione di edifici e locali prioritari<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Per l’art. 2 lettera i) del D-Lgs. 18\/23 gli edifici prioritari<\/strong><\/em> o locali prioritari<\/strong><\/em> sono gli immobili di grandi dimensioni, ad uso diverso dal domestico, o parti di detti edifici, in particolare per uso pubblico, con numerosi utenti potenzialmente esposti ai rischi connessi all\u2019acqua, come individuati in allegato VIII<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

L’allegato VIII individua quattro classi di priorit\u00e0:<\/p>\n\n\n\n

classe A: esempi (non esaustivi) strutture sanitarie, <\/em>socio-sanitarie e socio<\/em>–<\/em>assistenziali in regime<\/em>di ricovero<\/em>;<\/p>\n\n\n\n

classe B: esempi (non esaustivi) strutture sanitarie, socio-sanitarie e socioassistenziali non in regime di ricovero, inclusi centri riabilitativi, ambulatoriali e odontoiatrici<\/em>;<\/p>\n\n\n\n

classe C: esempi (non esaustivi) 1) strutture ricettive alberghiere, istituti penitenziari, navi, stazioni, aeroporti<\/em>; 2) ristorazione pubblica e collettiva, incluse mense aziendali (pubbliche e private) e scolastiche<\/em>;<\/p>\n\n\n\n

classe D: esempi <\/em>(non esaustivi)<\/em> caserme, istituti penitenziari, istituti di istruzione dotati di strutture sportive, campeggi, palestre e centri sportivi, fitness e benessere (SPA e wellness), altre strutture ad uso collettivo (es. stabilimenti balneari)<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Chiaramente alcuni esempi con il Condominio non c’entrano nulla (si pensi alle navi); altri esempi appaiono esulare da fabbricati condominiali (si pensi ai penitenziari), tuttavia molti di essi non sono affatto rari (si pensi alle strutture ricettive e di ristorazione, o anche alle palestre); anche se crediamo sia piuttosto infrequente che, in ipotesi, traggano l’acqua da una utenza condominiale anzich\u00e8 esclusiva.<\/p>\n\n\n\n

I doveri del GIDI, come si anticipava all’inizio e si vedr\u00e0 nel prosieguo dell’approfondimento, sono molto diversi in caso di edifici o locali non prioritari, ovvero prioritari: e in questa eventualit\u00e0 assai delicati.<\/p>\n\n\n\n

Quindi l’Amministratore professionista, per ogni condominio che gestisce in cui vi \u00e8 utenza condominiale, verifica altres\u00ec (secondo check<\/mark><\/strong>) in quale di queste due situazioni rientra:<\/p>\n\n\n\n

– la rete di distribuzione interna delle acque di cui \u00e8 GIDI non serve, neanche in parte, edifici o locali in cui si svolgono attivit\u00e0 rientranti in una delle quattro classi di priorit\u00e0;<\/p>\n\n\n\n

– la rete di distribuzione interna delle acque di cui \u00e8 GIDI serve, in tutto o in parte, edifici o locali in cui si svolgono attivit\u00e0 rientranti in una delle quattro classi di priorit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n\n

(SECONDA PARTE NEL PROSSIMO NUMERO)<\/p>\n\n\n\n

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