{"id":8838,"date":"2023-12-15T11:15:21","date_gmt":"2023-12-15T10:15:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=8838"},"modified":"2023-12-15T11:15:22","modified_gmt":"2023-12-15T10:15:22","slug":"condominio-le-tabelle-millesimali-e-le-tre-tipologie-secondo-la-cassazione","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=8838","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Le tabelle millesimali e le tre tipologie secondo la Cassazione"},"content":{"rendered":"
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download articolo da Gestire Immobili Guardando Avanti<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le tabelle millesimali e le tre tipologie secondo la Cassazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In cosa consistono e cosa comportano<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le tabelle millesimali, si sa, indicano il rapporto tra il valore della singola unit\u00e0 e il valore della sommatoria delle unit\u00e0, fatto tradizionalmente uguale a 1000.<\/p>\n\n\n\n

Tale rapporto \u00e8 importantissimo: rappresenta in astratto la quota di propriet\u00e0 delle parti comuni<\/mark><\/strong> e, in concreto, il quantum sia del potere decisionale<\/mark><\/strong> sia (quale criterio principale, anche se non unico) del dovere di contribuzione<\/mark><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Si pensi al funzionamento dell\u2019organo assembleare: i millesimi rilevano per il quorum costitutivo, ossia per la validit\u00e0 della riunione, e per il quorum deliberativo, ossia per le validit\u00e0 delle decisioni.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Non \u00e8 mai inutile ricordare che per l\u2019art. 1136 codice civile:<\/p>\n\n\n\n

– l\u2019assemblea \u00e8 regolarmente costituita in prima convocazione con l\u2019intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell\u2019intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio<\/em>; in seconda convocazione (da tenersi, si badi, in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima<\/em>) con l\u2019intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell\u2019intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio<\/em>;<\/p>\n\n\n\n

– la generalit\u00e0 delle delibere \u00e8 validamente approvata in prima convocazione (come rarissimamente capita) con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la met\u00e0 del valore dell\u2019edificio<\/em>, e in seconda convocazione (come di prassi si fa) con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell\u2019edificio<\/em>; per determinate delibere occorrono per\u00f2 maggioranze millesimali maggiori, che si sogliono dire qualificate, ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno met\u00e0 del valore dell\u2019edificio<\/em>, ovvero almeno<\/em> due terzi<\/em> <\/em>del valore dell\u2019edificio<\/em>, ovvero almeno<\/em> quattro quin<\/em>ti<\/em> <\/em>del valore dell\u2019edificio<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Banalmente, la met\u00e0 del valore (la maggioranza dei millesimi che serve in particolare per la nomina e la revoca dell\u2019amministratore, le liti attive e passive su materie che esorbitano dalle attribuzioni dell\u2019amministratore, le riparazioni straordinarie di notevole entit\u00e0, le innovazioni agevolate) sono 500\/1000 (si sente talvolta dire, nelle assemblee, che ci sono, o non ci sono, i “501” millesimi; ma \u00e8 una affermazione grossolana); due terzi del valore (la maggioranza dei millesimi che serve per le innovazioni non agevolate) sono 666,666\/1000; quattro quinti del valore (la maggioranza dei millesimi che serve per le modificazioni delle destinazioni d’uso) sono 800\/1000; cos\u00ec come un terzo del valore (la maggioranza dei millesimi che, in seconda convocazione, basta per le delibere diverse da quelle per cui sono previste maggioranze specifiche, ossia per le delibere in genere, come, solo per fare un esempio, per le riparazioni straordinarie di non notevole entit\u00e0; potremmo anche dire che si tratta della maggioranza dei millesimi ordinaria, o comune, essendo generale e residuale in relazione a quelle, appunto, specifiche, o qualificate) sono 333,333\/1000.<\/p>\n\n\n\n

Si pensi al riparto delle spese condominiali: di regola avviene in proporzione ai millesimi.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Non \u00e8 mai inutile ricordare che per l\u2019art. 1136 codice civile di regola le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell\u2019edificio, per la prestazione dei servizi nell\u2019interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della propriet\u00e0 di ciascuno, salvo diversa convenzione<\/em> (si prevede cio\u00e8, al primo comma, una ripartizione secondo il valore dell\u2019unit\u00e0; mentre una ripartizione secondo l\u2019utilit\u00e0 del bene \u00e8 stabilita soltanto, ai commi secondo e terzo, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa<\/em>, perch\u00e9 allora le spese sono ripartite in proporzione dell\u2019uso che ciascuno pu\u00f2 farne<\/em>, e qualora un edificio abbia pi\u00f9 scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell\u2019intero fabbricato<\/em>, perch\u00e9 allora le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilit\u00e0<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

Come vanno determinate<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Rileva il valore: della singola unit\u00e0, e della sommatoria di esse.<\/p>\n\n\n\n

Molti pensano che esistano regole fissate per legge, con sistemi di calcolo, criteri, correttivi, individuati normativamente, che i tecnici (geometri, periti, architetti o ingegneri) debbano pedissequamente applicare, come fossero operazioni matematiche.<\/p>\n\n\n\n

Non \u00e8 cos\u00ec.<\/p>\n\n\n\n

Il legislatore non stabilisce come lo si determini, limitandosi a indicare cosa non debba essere considerato: non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unit\u00e0 immobiliare<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Niente di pi\u00f9.<\/p>\n\n\n\n

L<\/strong>e tre tipologie secondo la Cassazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Passando a considerare l\u2019origine delle tabelle millesimali, l\u2019ipotesi pi\u00f9 frequente \u00e8 naturalmente quella della loro predisposizione in sede di costituzione formale del condominio; in difetto di ci\u00f2, la loro determinazione non pu\u00f2 che avvenire da parte dell\u2019assemblea, quindi con una delibera che decida di adottarle.<\/p>\n\n\n\n

Si parla infatti di tabelle millesimali contrattuali e assembleari, ma occorre fare attenzione.<\/p>\n\n\n\n

Relativamente alla adozione delle tabelle millesimali da parte dell\u2019assemblea, pu\u00f2 essere utile ricordare che il legislatore non ha stabilito la necessit\u00e0 di una particolare maggioranza: la giurisprudenza, tuttavia, pi\u00f9 volte ha ritenuto necessaria l\u2019approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la met\u00e0 del valore dell\u2019edificio (da ultimo, Cassazione Civile sez. VI, 21\/11\/2019, n. 30392).<\/p>\n\n\n\n

Ed \u00e8 bene chiarire che la mancanza di tabelle millesimali non impedisce di deliberare n\u00e9 la spesa n\u00e9 il riparto, che pu\u00f2 avvenire in via provvisoria (da ultimo, Cassazione Civile sez. II, 19\/08\/2021, n. 23128), e che il potere di incaricare un tecnico al riguardo spetta non all\u2019amministratore ma all\u2019assemblea (si veda Cassazione Civile sez. II, 11\/02\/2000, n. 1520).<\/p>\n\n\n\n

Per quanto concerne invece la predisposizione delle tabelle millesimali in sede di costituzione formale del condominio, non bisogna pensare, come spesso invero accade, che basti la allegazione all\u2019atto costitutivo per rendere le tabelle millesimali contrattuali nel senso proprio e pieno del termine.<\/p>\n\n\n\n

Secondo consolidata giurisprudenza le tabelle allegate agli atti costitutivi hanno valenza propriamente contrattuale soltanto qualora vi sia una espressa ed inequivocabile dichiarazione di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto <\/em>dalle regole generali, dando vita <\/em>ad una diversa convenzione<\/em>1<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Tanto \u00e8 vero che la giurisprudenza di legittimit\u00e0 in una recente sentenza (Cassazione Civile sez. II, 19.10.2023 n. 29074) \u00e8 tornata sul tema delle tabelle millesimali, rammentando che in subiecta materia si suole distinguere tre tipologie di tabelle millesimali:<\/em><\/p>\n\n\n\n

1) le tabelle convenzionali c.d. \u201cpure\u201d<\/mark><\/strong>, caratterizzate dall\u2019accordo con il quale \u201ci condomini, nell\u2019esercizio della loro autonomia\u201d, dichiarano espressamente \u201cdi accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dall\u2019art. 1118 c.c. e art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla \u201cdiversa convenzione\u201d di cui all\u2019art. 1123 c.c., comma 1, u.p.\u201d: in questo caso, \u201cla dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell\u2019art. 69 disp. att. c.c.\u201d;<\/em><\/p>\n\n\n\n

2) le tabelle convenzionali c.d. \u201cdichiarative\u201d<\/mark><\/strong>, che si differenziano dalle prime perch\u00e9, \u201ctramite l\u2019approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell\u2019unico originario proprietario e l\u2019accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unit\u00e0 immobiliari, ovvero mediante l\u2019accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendono\u2026 non gi\u00e0 modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bens\u00ec determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, cos\u00ec, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima)\u201d: in detta ipotesi, \u201cla semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l\u2019errore, il quale, in forza dell\u2019art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l\u2019errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 c.c. e segg., ma consiste, per l\u2019appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unit\u00e0 immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito\u201d;<\/em><\/p>\n\n\n\n

3) le tabelle c.d. \u201cassembleari\u201d<\/mark><\/strong>, cio\u00e8 adottate dall\u2019organo collegiale del condominio con la maggioranza qualificata all\u2019uopo richiesta, le quali risultano \u201cpacificamente soggette al procedimento di revisione di cui al pi\u00f9 volte menzionato art. 69\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Occorre precisare che non si ricava, dalla pronuncia, se alla fattispecie concreta erano applicabili, ratione temporis, le norme codicistiche nel testo originario, anteriore cio\u00e8 alla l. 220\/2012, ovvero attuale.<\/p>\n\n\n\n

Giova ricordare che il Codice Civile disciplina le tabelle millesimali agli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione, parzialmente modificati dalla riforma del 2012.<\/p>\n\n\n\n

La l. 220\/2012 \u00e8 infatti intervenuta anche su tali norme, ed ha introdotto, oltre ad una serie di precisazioni, pure un inciso finale, in cui si prevede la applicabilit\u00e0 di quanto stabilito per la <\/em>rettifica <\/em>o la revisione<\/em> menzionando espressamente le tabelle per la ripartizione delle spese redatte<\/em> in applicazione dei criteri legali <\/em>o<\/u><\/em> convenzionali<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

La concreta portata di questo inciso, laddove parifica ai criteri legali<\/em> quelli convenzionali<\/em> non \u00e8 chiaro come si ponga rispetto ai principi giurisprudenziali che si sono sopra riportati.<\/p>\n\n\n\n

Trascriviamo, per comodit\u00e0:<\/p>\n\n\n\n

art. 68 disp. att. cod. civ. testo originario<\/td>art. 68 disp. att. cod. civ. testo attuale<\/td><\/tr>
Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in propriet\u00e0 esclusiva ai singoli condomini.<\/td>Ove non precisato dal titolo ai sensi dell\u2019articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unit\u00e0 immobiliare \u00e8 espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.<\/td><\/tr>
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell\u2019intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.<\/td>Nell\u2019accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unit\u00e0 immobiliare.<\/td><\/tr>
Nell\u2019accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano<\/td>
<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
art. 69 disp. att. cod. civ. testo originario<\/td>art. 69 disp. att. cod. civ. testo attuale<\/td><\/tr>
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell\u2019interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell\u2019edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, \u00e8 notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.<\/td>I valori proporzionali delle singole unit\u00e0 immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all\u2019articolo 68 possono essere rettificati o modificati all\u2019unanimit\u00e0. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell\u2019interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall\u2019articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell\u2019edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unit\u00e0 immobiliari, \u00e8 alterato per pi\u00f9 di un quinto il valore proporzionale dell\u2019unit\u00e0 immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo \u00e8 sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.<\/td><\/tr>

<\/td>		Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell\u2019articolo 68, pu\u00f2 essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell\u2019amministratore. Questi \u00e8 tenuto a darne senza indugio notizia all\u2019assemblea dei condomini. L\u2019amministratore che non adempie a quest\u2019obbligo pu\u00f2 essere revocato ed \u00e8 tenuto al risarcimento degli eventuali danni.<\/td><\/tr>

<\/td>		Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

In conclusione, nei due casi di cui all’art. 69 disp. att. cod. civ. (errore; mutate condizioni di una parte dell\u2019edificio che alterano per pi\u00f9 di un quinto il valore), certamente non serve l\u2019unanimit\u00e0 e basta la maggioranza di met\u00e0 del valore (500\/1000) per rettificare o modificare, cos\u00ec come le tabelle assembleari, anche, del pari, le tabelle convenzionali c.d. \u201cdichiarative\u201d.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nell\u2019ipotesi invece delle tabelle convenzionali c.d. \u201cpure\u201d (a ben vedere, per\u00f2, nella pratica molto raro) lo scenario appare complesso e opinabile, e si attendono chiarimenti dalla giurisprudenza di legittimit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n\n

1<\/a> si veda Corte Cassazione sez. II, 30\/01\/2023, n. 2712, per cui la natura contrattuale del regolamento condominiale non si estende alle tabelle millesimali, le cui finalit\u00e0 \u00e8 quella di tradurre la propriet\u00e0 in frazioni millesimali<\/em>; si veda anche Corte Cassazione sez. II, 23\/01\/2023, n. 1896, per cui solo ed esclusivamente qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto nell’art. 1118 c.c. e art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1, u.p., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo<\/strong><\/em>: diversamente, di regola, ove, invece, tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unit\u00e0 immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalit\u00e0 dei casi, compreso quello in esame), non gi\u00e0 modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bens\u00ec determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, cos\u00ec, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale.<\/em><\/p>\n\n\n\n

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