{"id":9116,"date":"2024-02-15T11:24:06","date_gmt":"2024-02-15T10:24:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=9116"},"modified":"2024-02-15T11:24:07","modified_gmt":"2024-02-15T10:24:07","slug":"condominio-morosita-in-condominio-recupero-dei-crediti-e-responsabilita-dellamministratore-prima-parte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=9116","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Morosit\u00e0 in Condominio: recupero dei crediti e responsabilit\u00e0 dell’Amministratore – PRIMA PARTE"},"content":{"rendered":"
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Morosit\u00e0 in Condominio: recupero dei crediti e responsabilit\u00e0 dell’Amministratore – PRIMA PARTE<\/p>\n\n\n\n

Il Centro Studi Anaci Veneto ha segnalato a tutti gli Associati (Informazione Flash n. 2 del 31.1.24) una recente pronuncia della Corte di Cassazione (Sez. III, 28.12.23 n. 36277) sulla responsabilit\u00e0 dell’Amministratore per non aver promosso azioni giudiziarie volte al recupero delle spese condominiali non versate dai morosi.<\/p>\n\n\n\n

La pronuncia citata riguarda una fattispecie addirittura anteriore alla riforma del Condominio intervenuta con la L. 220\/12: la Suprema Corte ha ritenuto che l’obbligo dell’Amministratore di provvedere al recupero dei crediti condominali sussiste gi\u00e0 sulla base delle regole originariamente presenti nel Codice Civile (art. 1130 comma I c.c., che include tra le attribuzioni dell’Amministratore quella di riscuotere i contributi<\/em>; art. 63 comma I disp.att. c.c., che prevede, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato<\/em> dall\u2019Assemblea, la possibilit\u00e0 dell\u2019Amministratore di ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

Tale obbligo a fortiori sussiste a seguito della riforma di cui alla L. 229\/12 poich\u00e8 essa (oltre a precisare, nell’art. 63 comma I disp.att. c.c., che il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo pu\u00f2 essere chiesto dall’Amministratore senza bisogno di autorizzazione <\/em>dell’Assemblea), ha introdotto, nell’art. 1129 c.c. su nomina, revoca ed obblighi dell\u2019Amministratore, un apposito comma, spesso trascurato, in cui si stabilisce un termine, sull’avvio delle iniziative, e si pone una regola, sulla competenza a decidere tra gli organi della gestione.<\/p>\n\n\n\n

Si tratta del comma IX, che cos\u00ec recita: salvo che sia stato espressamente dispensato <\/strong><\/mark><\/em>dall\u2019Assemblea, l\u2019Amministratore <\/mark><\/strong>\u00e8 tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell\u2019esercizio nel quale il credito esigibile \u00e8 compreso, anche ai sensi <\/strong><\/mark><\/em>dell\u2019Art. 63 comma I disp.att. c.c.<\/mark><\/strong> (ossia, appunto, ottenendo decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

La stessa riforma, d’altra parte, sempre nell’art. 1129 c.c., al successivo comma XII ha menzionato tra le gravi irregolarit\u00e0<\/em> che sono motivo di revoca giudiziale, qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l\u2019aver omesso di curare diligentemente l\u2019azione e la conseguente esecuzione coattiva<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Occorre quindi prestare molta attenzione al riguardo.<\/p>\n\n\n\n

Nel presente contributo accenniamo al rischio di responsabilit\u00e0 risarcitoria; nel prossimo esamineremo pi\u00f9 approfonditamente il contenuto della norma, in particolare relativamente al termine semestrale da rispettare ed alla sua possibile deroga.<\/p>\n\n\n\n

Ritardo nelle iniziative e configurabilit\u00e0 di un pregiudizio<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si configura responsabilit\u00e0 e obbligo di risarcire, secondo i principi, allorquando l’inosservanza del dovere cagiona un effettivo pregiudizio.<\/p>\n\n\n\n

Nel caso specifico della pronuncia citata il Condominio aveva nominato un nuovo Amministratore ed era stato convenuto in giudizio dal precedente professionista, che pretendeva il saldo del suo compenso, pari ad Euro 5.074,03: il Condominio, oltre a resistere a tale pretesa, chiedeva in via riconvenzionale la condanna del precedente Amministratore al risarcimento di danni procurati nell\u2019ambito dell’attivit\u00e0 professionale.<\/p>\n\n\n\n

In primo grado il Tribunale riconosceva il diritto dell’ex Amministratore ad un compenso, ma nei limiti di Euro 388,90; in secondo grado la Corte d’Appello non solo non gli riconosceva alcun compenso, ma anche lo condannava a risarcire danni, pari a Euro 20.905,17, ritenendolo colpevole di inerzia nel promuovere le azioni giudiziarie nei confronti dei cond\u00f2mini morosi ed in particolare di una societ\u00e0, nelle more cancellatasi dal Registro delle Imprese, con impossibilit\u00e0 definitiva del recupero del credito.<\/p>\n\n\n\n

Il caso quindi era abbastanza particolare, anche se affatto raro, quando il cond\u00f2mino moroso \u00e8 una societ\u00e0 di capitali: infatti la cancellazione dal Registro delle Imprese, per il diritto societario attualmente vigente (art. 2495 c.c., come riformato dal D.Lgs. 6\/03), determina la estinzione della societ\u00e0, che cessa letteralmente di esistere, come soggetto giuridico (ai creditori resta la possibilit\u00e0 di rivalersi nei confronti dei soci, ma solo fino alla concorrenza di somme riscosse in base al bilancio finale di liquidazione; e nei confronti dei liquidatori, ma solo se il mancato pagamento dipese da loro colpa).<\/p>\n\n\n\n

Un pregiudizio causato da ritardo nell’avvio delle iniziative di riscossione coattiva dei crediti si pu\u00f2 configurare invero anche nella generalit\u00e0 dei casi in cui il cond\u00f2mino moroso \u00e8 incapiente (ossia, posto che ciascun debitore risponde dell’inadempimento delle obbligazioni con i beni presenti e futuri, quando purtroppo non ve ne siano a sufficienza di utilmente aggredibili), e l\u2019unit\u00e0 esclusiva \u00e8 prevedibile che, all’esito di esecuzione forzata immobiliare, venga alienata.<\/p>\n\n\n\n

Cerchiamo di spiegarci meglio.<\/p>\n\n\n\n

Il cond\u00f2mino moroso \u00e8 proprietario quanto meno di una unit\u00e0 immobiliare, ossia quella giusta la quale partecipa al Condominio ed \u00e8 tenuto al pagamento dei contributi della gestione collettiva: non \u00e8 quindi mai, per definizione, un debitore nullatenente.<\/p>\n\n\n\n

Pu\u00f2 non avere altri beni aggredibili per recuperare le spese condominiali (il pignoramento mobiliare al giorno d\u2019oggi difficilmente ha esito soddisfacente, e non sempre si trovano stipendi, pensioni, conti o altro suscettibili di pignoramento presso terzi); e anche il pignoramento immobiliare pu\u00f2 non portare alla soddisfazione del credito (il ricavato della vendita forzata pu\u00f2 essere modesto, o comunque essere attribuito ai creditori che hanno ipoteca, detti privilegiati, lasciando a becco asciutto gli altri, detti chirografari).<\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2 allorquando l\u2019unit\u00e0 viene venduta all\u2019asta il Condominio ha comunque ottenuto un risultato positivo importante: il cond\u00f2mino insolvente cessa di far parte della compagine, e diventa cond\u00f2mino un nuovo soggetto, auspicabilmente solvibile (per cui, salvo ipotesi sfortunate, la morosit\u00e0 dell’unit\u00e0 non si ripresenter\u00e0).<\/p>\n\n\n\n

Costui risponde delle spese corrispondenti ai millesimi dell’unit\u00e0, ma nei limiti dell\u2019esercizio in corso e di quello precedente (come avviene nella generalit\u00e0 delle ipotesi di trasferimento della propriet\u00e0, ex art. 63 comma IV disp.att. c.c.): \u00e8 quindi cruciale la data del passaggio di propriet\u00e0 (ossia, in pratica, del decreto di trasferimento).<\/p>\n\n\n\n

La procedura esecutiva immobiliare ha tempi non brevi (peraltro molto minori del passato, grazie alle riforme, da ultimo la “Cartabia”), ma un dato \u00e8 ovvio: prima inizia, prima finisce, e pi\u00f9 tardi viene iniziato il recupero coattivo, pi\u00f9 tardi si giunge alla vendita all\u2019asta dell\u2019unit\u00e0, e pi\u00f9 si rischia che, qualora il cond\u00f2mino moroso si rivelasse alla fine incapiente, il debito di cui agli esercizi contabili anteriori a quelli di cui risponde l\u2019aggiudicatario sia irrecuperabile, con effettivo pregiudizio, quindi, per il Condominio.<\/p>\n\n\n\n

Le esecuzioni immobiliari sono notoriamente piuttosto onerose, ma le spese anticipate dal procedente (per Avvocato, Stimatore, Custode, Delegato) hanno prededuzione sul ricavato dell\u2019asta: quindi, a condizione che si giunga ad aggiudicazione e incasso, si recuperano.<\/p>\n\n\n\n

Insomma: salvo i casi di unit\u00e0 talmente poco appettibili che c\u2019\u00e8 da temere restino invendute in sede espropriativa, l\u2019esecuzione immobiliare porta al risultato sopra accennato, ed indugiare nel recupero coattivo rischia di arrecare danno.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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