{"id":9204,"date":"2024-02-25T19:20:13","date_gmt":"2024-02-25T18:20:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=9204"},"modified":"2025-11-30T10:49:51","modified_gmt":"2025-11-30T09:49:51","slug":"condominio-cassazione-civile-sez-unite-13-2-24-n-3925-servitu-prediale-di-parcheggio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=9204","title":{"rendered":"PROPRIETA’ E DIRITTI REALI IMMOBILIARI – Cassazione Civile sez. unite, 13.2.24 n. 3925 – Parola fine al contrasto: \u00e8 costituibile negozialmente una servit\u00f9 prediale di parcheggio"},"content":{"rendered":"
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E’ stata dunque pubblicata l’attesa pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite sulla configurabilit\u00e0 nel nostro ordinamento giuridico di un diritto di servit\u00f9 prediale di parcheggio, o meglio sulla ammissibilit\u00e0 di convenzioni che lo costituiscano: \u00e8 la S.U. 3925\/2024.<\/p>\n\n\n\n

Suissisteva, al riguardo, contrasto giurisprudenziale: per cui il difensore di una delle parti aveva fatto istanza al Primo Presidente di assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite affinch\u00e8, in esercizio della funzione anche nomofilattica del giudice di legittimit\u00e0 (la Corte di Cassazione nel nostro ordinamento ha infatti anche il compito di \u201cgarantire l\u2019esatta osservanza e l\u2019uniforme interpretazione della legge, l\u2019unit\u00e0 del diritto oggettivo nazionale\u201d1<\/a><\/sup>), lo dirimessero.<\/p>\n\n\n\n

La pronuncia ha quindi valenza oltre il caso specifico oggetto del contendere, perch\u00e8 i giudici di merito sono tenuti ad attenersi, nel decidere casi similari, a quanto in essa stabilito.<\/p>\n\n\n\n

Essa non ha per oggetto una fattispecie in ambito condominiale, ma interessa certamente il Condominio.<\/p>\n\n\n\n

In altro approfondimento<\/a> dedicato alla vexata quaestio sugli usi esclusivi in Condominio a seguito di altra importante pronuncia nomofilattica della Cassazione, ossia la S.U. n. 28972\/2020 (che ha affemato la invalidit\u00e0 della costituzione di un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune dell\u2019edificio, in ambito condominiale), ci si chiedeva se in Condomino possano essere configurate servit\u00f9 prediali che non siano vuoto simulacro (ipotesi espressamente esclusa sempre dalla pronuncia citata2<\/a><\/sup>), quali, ad esempio, delle servit\u00f9 di parcheggio sui posti auto.<\/p>\n\n\n\n

Appunto al riguardo avevamo osservato che mentre la giurisprudenza pi\u00f9 risalente era contraria (secondo Cassazione civile sez. II, 06\/11\/2014, n.23708 il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di propriet\u00e0 del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servit\u00f9, del quale difetta la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilit\u00e0, cos\u00ec come al fondo servente del peso, mentre la mera commoditas di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedano al fondo non pu\u00f2 in alcun modo integrare gli estremi della utilit\u00e0 inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari<\/em>), invece quella pi\u00f9 recente era favorevole (secondo Cassazione civile sez. II, 06\/07\/2017, n.16698 In tema di servit\u00f9, lo schema previsto dall\u2019art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servit\u00f9 avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all\u2019esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facolt\u00e0 risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

E ricordavamo anche che questo ripensamento aveva trovato conferma, da ultimo, in Cassazione civile sez. II, 18\/03\/2019, n.7561 (secondo cui Per l’esistenza di una servit\u00f9 non rileva la natura del vantaggio previsto dal titolo ma il fatto che esso sia concepito come qualitas fundi in virt\u00f9 del rapporto, istituito convenzionalmente, di strumentalit\u00e0 e di servizio tra gli immobili, in modo che l’incremento di utilizzazione che ne consegue deve poter essere fruito da chiunque sia proprietario del fondo dominante, non essendo imprescindibilmente legato ad una attivit\u00e0 personale del singolo beneficiario. Entro tali limiti, qualunque utilit\u00e0 che non sia di carattere puramente soggettivo e che si concretizzi in un vantaggio per il fondo dominante, in relazione alle caratteristiche e alla destinazione del diritto, pu\u00f2 assumere carattere di realit\u00e0<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

Ebbene: la sentenza in commento, Cassazione Civile sez. unite, 13.2.24 n. 3925, sancisce definitivamente il prevalere della tesi che ammette la configurabilit\u00e0 della servit\u00f9 di parcheggio, affermando il principio che in tema di servit\u00f9, lo schema previsto dall\u2019art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servit\u00f9 avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purch\u00e9, in base all\u2019esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facolt\u00e0 risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione<\/mark><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Dunque ammissibilit\u00e0 di convenzioni che costituiscano servit\u00f9 di parcheggio, a determinate condizioni.<\/p>\n\n\n\n

Giova infatti evidenziare il seguente passaggio motivazionale: l\u2019autonomia contrattuale \u00e8 libera di prevedere una utilitas \u2013 destinata a vantaggio non gi\u00e0 di una o pi\u00f9 persone, ma di un fondo – che si traduca nel diritto di parcheggio di autovetture secondo lo schema appunto della servit\u00f9 prediale e quindi nell\u2019osservanza di tutti i requisiti del ius in re aliena, quali l’altruit\u00e0 della cosa, l’assolutezza, l’immediatezza (non necessit\u00e0 dell’altrui collaborazione, ai sensi dell’art. 1064 cod. civ.), l’inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servit\u00f9), l’inerenza al fondo dominante (l’utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della propriet\u00e0 del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificit\u00e0 dell’utilit\u00e0 riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servit\u00f9 affinch\u00e9 non si incorra nella indeterminatezza dell\u2019oggetto e nello svuotamento di fatto del diritto di propriet\u00e0<\/em><\/mark>.<\/mark><\/em><\/p>\n\n\n\n

Ecco il testo della importante pronuncia.<\/p>\n\n\n\n

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Foto di massimo sanna<\/a> da Pixabay<\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

PRINCIPIO DI DIRITTO:<\/p>\n\n\n\n

In tema di servit\u00f9, lo schema previsto dall\u2019art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servit\u00f9 avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purch\u00e9, in base all\u2019esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facolt\u00e0 risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione.<\/strong><\/em> <\/strong><\/p>\n\n\n\n

TESTO INTEGRALE:<\/p>\n\n\n\n

Presidente: D’Ascola Pasquale<\/p>\n\n\n\n

Relatore: Orilia Lorenzo<\/p>\n\n\n\n

Data pubblicazione: 13\/2\/2024<\/p>\n\n\n\n

Sentenza<\/p>\n\n\n\n

(omissis)<\/p>\n\n\n\n

FATTI DI CAUSA<\/p>\n\n\n\n

1 La Corte d\u2019Appello di Venezia, con sentenza n. 1606\/2018 resa pubblica in data 11.6.2018, ha rigettato il gravame proposto da V* F* contro la pronuncia del locale Tribunale (n. 1348\/2016) che, a sua volta, aveva respinto la domanda \u201cdi nullit\u00e0 della servit\u00f9 di parcheggio temporaneo, transito e manovra di automezzi in genere\u201d, costituita con atto per notaio Roberto Paone del 15.2.2011 (Rep. n. 84465) dai venditori E* Z* e U* S* a carico dei loro mappali 10 e 1803 del fol. 18 del Comune di Scorz\u00e8 ed in favore dei mappali 436, 843 e 1803 alienati alla A* srl col medesimo atto.
La conferma del rigetto della domanda di nullit\u00e0 del contratto costitutivo di servit\u00f9 (che il Favaro aveva proposto contro la A*, dopo avere acquistato il fondo servente dai predetti Z*-S* con successivo atto per notaio Rampazzo del 18.7.2011 Rep. n. 1568) \u00e8 stata motivata dalla Corte territoriale attraverso i seguenti passaggi:
– l\u2019appellante F* aveva acquistato il suo immobile dai Z*-S* ben sapendo dell\u2019esistenza della servit\u00f9 di parcheggio, debitamente riportata nell\u2019atto di trasferimento;
– la servit\u00f9 non pu\u00f2 qualificarsi irregolare perch\u00e9 dalla chiara lettera dell\u2019atto costitutivo si ricava la predialit\u00e0;
– l\u2019eccezione di nullit\u00e0 della servit\u00f9 deve ritenersi infondata in quanto resta comunque una utilit\u00e0 residua per il fondo servente;
– l\u2019attore F* non ha dato adeguata prova della carenza di utilit\u00e0 della servit\u00f9, utilit\u00e0 che invece \u00e8 data proprio dalla possibilit\u00e0 di fornire piazzali adeguati alla azienda A*; essa, quindi, consiste nel pi\u00f9 comodo sfruttamento del fondo dominante a vocazione industriale, e pu\u00f2 concretizzarsi anche in maggiore amenit\u00e0 e comodit\u00e0;
– non rileva la destinazione agricola del fondo servente;
– non \u00e8 esatto affermare che sul fondo servente non \u00e8 possibile esercitare nessuna attivit\u00e0, potendosi sfruttare il sottosuolo e potendosi comunque compiere le attivit\u00e0 non incompatibili con il parcheggio;
non difetta neppure il requisito della \u201clocalizzazione\u201d della servit\u00f9, essendo individuate le particelle catastali interessate dalla servit\u00f9 (tutta la superficie dei mappali 10 e 1803 del fol. 18);
– sussistono anche gli altri requisiti tipici della servit\u00f9 (specificit\u00e0, determinatezza e inseparabilit\u00e0 rispetto ai fondi dominante e servente).<\/p>\n\n\n\n

2 Avverso tale sentenza, il Favaro ha proposto ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi, contrastati con separati controricorsi dalla A* srl e dal notaio Paone (che davanti al
Tribunale era stato chiamato in garanzia dalla convenuta A*).
I venditori Z*-S* (anch\u2019essi chiamati in garanzia dalla societ\u00e0 convenuta nel giudizio di merito) sono rimasti intimati in questa sede.
Con istanza del 23.3.2023 proposta ai sensi dell\u2019art. 374 comma 2 cpc, il difensore del ricorrente ha chiesto al Primo Presidente di disporre l’assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite al fine di risolvere il contrasto di giurisprudenza in merito alla possibilit\u00e0 di costituire e riconoscere servit\u00f9 prediali di parcheggio: ha rilevato che mentre alcune pronunce avrebbero negato la configurabilit\u00e0 di una servit\u00f9 di parcheggio\/posteggio per assenza del requisito della realit\u00e0 (proprio del diritto di servit\u00f9), altre pronunce avrebbero invece ammesso al possibilit\u00e0 di costituire una simile servit\u00f9 prediale.
Il Primo Presidente, con provvedimento depositato il 30.3.2023, ha disposto l\u2019assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite.
L\u2019Ufficio della Procura Generale ha depositato conclusioni scritte con cui ha richiesto che vengano accolti il primo e terzo motivo di ricorso, con assorbimento dei restanti.
In prossimit\u00e0 dell\u2019udienza pubblica del 21 novembre 2023 le parti hanno depositato memorie.<\/p>\n\n\n\n

RAGIONI DELLA DECISIONE<\/p>\n\n\n\n

1 La definizione del denunciato contrasto non pu\u00f2 prescindere dalla ricognizione dell\u2019evoluzione giurisprudenziale e della posizione dottrinaria sulla specifica tematica.
Un orientamento di questa Corte consolidatosi dal 2004 ha ritenuto che il parcheggio di autovetture su di un’area pu\u00f2 costituire legittima manifestazione di un possesso a titolo di propriet\u00e0 del suolo, ma non
anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servit\u00f9, diritto caratterizzato dalla cosiddetta “realitas”, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilit\u00e0 cos\u00ec come al fondo servente del peso, mentre la mera “commoditas” di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non pu\u00f2 in alcun modo integrare gli estremi della utilit\u00e0 inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 8137 del 28\/04\/2004 Rv. 572413).
Il principio \u00e8 ripreso anche da Sez. 2, Sentenza n. 20409 del 2009 con l’ulteriore specificazione che in tema di possesso, l’utilizzazione, da parte dei condomini di uno stabile, di un’area condominiale ai fini di parcheggio, non \u00e8 tutelabile con l’azione di reintegrazione del possesso di servit\u00f9, nei confronti di colui che – come nel caso di specie – l’abbia recintata nella asserita qualit\u00e0 di proprietario. Per l’esperimento
dell’azione di reintegrazione occorre infatti un possesso qualsiasi anche se illegittimo ed abusivo, purch\u00e9 avente i caratteri esteriori di un diritto reale, laddove il parcheggio dell’auto non rientra nello schema di alcun diritto di servit\u00f9, difettando la caratteristica tipica di detto diritto, ovverosia la “realit\u00e0” (inerenza al fondo dominante dell’utilit\u00e0 cos\u00ec come al fondo servente del peso), in quanto la comodit\u00e0 di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedono al fondo non pu\u00f2 valutarsi come una utilit\u00e0 inerente al fondo stesso, trattandosi di un vantaggio del tutto personale dei proprietari” (Cass. n. 1551 del 2009).
Sotto altro profilo, si \u00e8 affermato che “il nostro sistema giuridico non prevede la facolt\u00e0, per i privati, di costituire servit\u00f9 meramente personali (cosiddette “servit\u00f9 irregolari”), intese come limitazioni del
diritto di propriet\u00e0 gravanti su di un fondo a vantaggio non del fondo finitimo, bens\u00ec del singolo proprietario di quest’ultimo, s\u00ec che siffatta convenzione negoziale, del tutto inidonea alla costituzione del diritto reale limitato di servit\u00f9, va inquadrata nell’ambito del diritto d’uso, ovvero nello schema del contratto di locazione o dei contratti affini, quali l’affitto o il comodato. In entrambi i casi, il diritto trasferito, attesane la natura personale ed il carattere obbligatorio, non pu\u00f2 ritenersi ipso facto trasmissibile, in assenza di una ulteriore, apposita convenzione stipulata dall’avente diritto con il nuovo proprietario del bene “asservito”. (Nella specie, il giudice di merito aveva qualificato come costitutiva di una duplice servit\u00f9, di passaggio e di parcheggio, una convenzione tra privati con la quale il venditore di un appartamento aveva altres\u00ec concesso all’acquirente, in sede di stipula dell’atto pubblico di alienazione, il diritto d’uso di uno scantinato al fine di parcheggiarvi un’autovettura – nonch\u00e9 il diritto di passaggio sull’area che ne consentita l’accesso -, diritto non riconosciuto, in seguito, dagli eredi dello stesso venditore. (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 20409 del 2009 cit.).
In linea con tale impostazione si pone Sez. 2, Sentenza n. 15334 del 2012. Nello stesso senso, v. Sez. 2, Sentenza n. 5769 del 07\/03\/2013 Rv. 625685 che, affrontando anche le conseguenze in tema di usucapione, sottolinea l\u2019impossibilit\u00e0 di acquisto per usucapione della servit\u00f9 di parcheggio sia per l\u2019eventuale assenza delle opere richieste dall’art. 1061 cod. civ., sia per la natura meramente personale dell’utilit\u00e0.
Con la sentenza n. 23708 del 06\/11\/2014 la Corte, ribadendo la tesi del difetto di “realitas” (intesa come inerenza dell’utilit\u00e0 al fondo dominante e come peso al fondo servente) e richiamando altres\u00ec il
concetto di “commoditas” di parcheggiare come un vantaggio per determinate persone, ha ricavato un ulteriore principio, quello della nullit\u00e0 del contratto costitutivo di servit\u00f9 di parcheggio per impossibilit\u00e0 dell\u2019oggetto, come tale, deducibile per la prima volta anche in sede di legittimit\u00e0 ai sensi dell’art. 1421 cod. civ.<\/p>\n\n\n\n

2 La posizione della dottrina \u00e8 invece prevalentemente favorevole alla costituzione della servit\u00f9 di parcheggio. Si \u00e8 osservato, innanzitutto, che la questione in discussione presenta, da un punto di vista materiale o fenomenico, affinit\u00e0 tra due attivit\u00e0 umane, come, rispettivamente, il transitare o il parcheggiare un\u2019autovettura all\u2019interno di un fondo di propriet\u00e0 altrui. Come per il passaggio, cos\u00ec per il parcheggio, i proprietari di fondi confinanti, in base al principio dell\u2019autonomia contrattuale di cui all\u2019art. 1322 cc, possono dar luogo sia ad un rapporto di natura reale (attraverso l\u2019imposizione di un peso sul fondo servente per l\u2019utilit\u00e0 del fondo dominante e quindi in una relazione di asservimento del primo al secondo, che si configura come qualitas fundi), sia alla pattuizione di un obbligo e di un corrispettivo diritto di parcheggiare previsto a vantaggio e per la comodit\u00e0 della persona o delle persone specificamente indicate nell\u2019atto costitutivo, senza alcuna funzione di utilit\u00e0 fondiaria).
In dottrina, si \u00e8 altres\u00ec osservato che nell\u2019ipotesi di costituzione di servit\u00f9 di parcheggio, la facolt\u00e0 di parcheggiare l\u2019auto sul fondo servente \u00e8 certamente idonea ad arrecare una utilit\u00e0 al singolo, ma allo stesso tempo arreca un vantaggio per il fondo dominante rendendolo maggiormente utilizzabile. A tal fine occorre che il diritto costituito presenti:
– il requisito dell\u2019immediatezza (nel senso che il titolare del fondo dominante debba potersi avvalere dell\u2019utilitas derivante dalla servit\u00f9 senza la collaborazione di altri soggetti);
– il requisito dell\u2019inerenza al fondo servente (quale peso di detto fondo e al fondo dominante (nel senso che deve dare utilit\u00e0);
– il requisito della vicinanza (per essere veramente utile l\u2019area parcheggio non deve essere lontana dal fondo dominante).
La servit\u00f9 deve inoltre soddisfare un\u2019utilit\u00e0 specifica e quindi deve costituire un vantaggio diretto per il fondo dominante, uno strumento per migliorare l\u2019utilizzazione di quest\u2019ultimo. L\u2019esempio classico \u00e8 quello del fondo a destinazione abitativa che vede accrescere la sua utilit\u00e0 dal diritto di parcheggiare sul fondo vicino.
Si evidenzia inoltre, da parte di alcuni autori, l\u2019elemento sistematico tratto dalla evoluzione della legislazione sui vincoli di parcheggio.
L\u2019orientamento dottrinale esalta in definitiva il principio della autonomia negoziale, riconoscendo alle parti la possibilit\u00e0, qualora sussistano tutti i requisiti sopra evidenziati, di costituire servit\u00f9 di
parcheggio in luogo di meri rapporti obbligatori.<\/p>\n\n\n\n

3 A partire dal 2017, la giurisprudenza di legittimit\u00e0 registra invece un\u2019inversione di tendenza perch\u00e9, discostandosi dal filone che seguiva la tesi restrittiva, ammette, a certe condizioni, la possibilit\u00e0 di costituzione della servit\u00f9 di parcheggio.
Con la sentenza 6 luglio 2017, n. 16698 si \u00e8 affermato, infatti, che lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servit\u00f9 avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione per\u00f2 che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facolt\u00e0 risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione.
Questo Collegio ritiene utile riportare il percorso motivazionale seguito dalla citata pronuncia, che si snoda attraverso le seguenti proposizioni.
La cosiddetta utilitas per il fondo dominante (cui deve corrispondere il peso per il fondo servente) pu\u00f2 avere in effetti contenuto assai vario, come dimostra la previsione del legislatore, che indica la maggiore comodit\u00e0 o amenit\u00e0 del fondo dominante, o l’inerenza alla destinazione industriale del fondo (art. 1028 cod. civ.).
Si deve pertanto ritenere che la tipicit\u00e0 delle servit\u00f9 volontarie sia di carattere strutturale, non contenutistico, ed \u00e8 sul piano della conformazione che si deve verificare la possibilit\u00e0 di costituire la servit\u00f9 di parcheggio.
Oltre al requisito dell’appartenenza dei fondi servente e dominante a soggetti diversi, il diritto di servit\u00f9 esige che l’asservimento sia volto a procurare una utilit\u00e0 che deve essere inerente al fondo cosiddetto
dominante, cos\u00ec come il peso deve essere inerente al fondo cosiddetto servente.
La servit\u00f9 prediale – che nel nostro ordinamento pu\u00f2 costituirsi anche con l’apposizione di un termine finale (servit\u00f9 temporanea) – si distingue dall’obbligazione meramente personale, essendo requisito
essenziale della servit\u00f9 l\u2019imposizione di un peso su di un fondo (servente) per l’utilit\u00e0 ovvero per la maggiore comodit\u00e0 o amenit\u00e0 di un altro (dominante) in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una qualitas inseparabile di entrambi, mentre si versa nell’ipotesi del semplice obbligo personale quando il diritto attribuito sia stato previsto esclusivamente per un vantaggio della persona o delle persone indicate nel relativo atto costitutivo e senza alcuna funzione di utilit\u00e0 fondiaria (Cass. 29\/08\/1991, n. 9232).
La realitas, che distingue il ius in re aliena dal diritto personale di godimento, implica dunque l’esistenza di un legame strumentale ed oggettivo, diretto ed immediato, tra il peso imposto al fondo servente ed
il godimento del fondo dominante, nella sua concreta destinazione e conformazione, al fine di incrementarne l’utilizzazione, s\u00ec che l’incremento di utilizzazione deve poter essere conseguito da chiunque sia proprietario del fondo dominante e non essere legato ad una attivit\u00e0 personale del
soggetto. In questa prospettiva, il carattere della realit\u00e0 non pu\u00f2 essere escluso per il parcheggio dell’auto sul fondo altrui quando tale facolt\u00e0 sia costruita come vantaggio a favore del fondo, per la sua migliore utilizzazione: \u00e8 il caso del fondo a destinazione abitativa, il cui utilizzo \u00e8 innegabilmente incrementato dalla possibilit\u00e0, per chi sia proprietario, di parcheggiare l’auto nelle vicinanze dell’abitazione.
Quanto detto non \u00e8 peraltro ancora sufficiente a individuare la servit\u00f9 di parcheggio distinguendola dal diritto personale di godimento, poich\u00e9 occorre guardare anche al fondo servente, il cui utilizzo non pu\u00f2
mai risultare del tutto inibito.
Posto, infatti, che la servit\u00f9 consiste nella conformazione del diritto di propriet\u00e0 in modo divergente dallo statuto legale, essa non \u00e8 compatibile con lo svuotamento delle facolt\u00e0 del proprietario del fondo
servente, al quale deve residuare la possibilit\u00e0 di utilizzare il fondo, pur con le restrizioni e limitazioni che discendono dal vantaggio concesso al fondo dominante.
Detto in altre parole, l’asservimento del fondo servente deve essere tale da non esaurire ogni risorsa ovvero ogni utilit\u00e0 che il fondo servente pu\u00f2 dare e il proprietario deve poter continuare a fare ogni e
qualsiasi uso del fondo che non confligga con l’ut\u00edlitas concessa.
Diversamente si \u00e8 fuori dallo schema tipico della servit\u00f9.
La questione si pone quindi non gi\u00e0 in termini di configurabilit\u00e0 in astratto della servit\u00f9 di parcheggio, ma di previsione, in concreto, di un vantaggio a favore di un fondo cui corrisponda una limitazione a carico di
un altro fondo, come rimodulazione dello statuto proprietario, a carattere tendenzialmente perpetuo. \u00c8 evidente, allora, che la verifica se ci si trovi in presenza di servit\u00f9 di parcheggio o di diritto personale impone l’esame del titolo e della situazione in concreto sottoposta al giudizio, al fine di
stabilire se sussistano i requisiti del ius in re aliena, e specificamente: l’altruit\u00e0 della cosa, l’assolutezza, l’immediatezza (non necessit\u00e0 dell’altrui collaborazione, ai sensi dell’art. 1064 cod. civ.), l’inerenza al
fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servit\u00f9), l’inerenza al fondo dominante (l’utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della propriet\u00e0 del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificit\u00e0 dell’utilit\u00e0 riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servit\u00f9.
Nel solco di tale pronuncia del 2017 si pone la sentenza Sez. 2, n. 7561 del 18\/03\/2019 che ha ribadito il rilievo della assenza, nell\u2019art. 1027 cc, di una tipizzazione in modo tassativo delle utilit\u00e0 suscettibili di
concretizzare il contenuto delle servit\u00f9 volontarie, limitandosi la norma a stabilire le condizioni che valgono a distinguere queste ultime dai rapporti di natura strettamente personale. Concorda dunque sulla conclusione secondo cui costituisce mera questio facti lo stabilire, in base all’esame del titolo, se le parti abbiano inteso costituire una servit\u00f9 o un diritto meramente obbligatorio, non sussistendo alcun ostacolo di carattere concettuale ad ammettere che il diritto parcheggio sia strutturato secondo lo schema dell’art. 1027 c.c.
Il principio trovasi richiamato in Sez. 2, Sentenza n. 12798 del 2019, in Sez. 2, Ordinanza n. 24121 del 2020, in Sez. 2, Sentenza n. 193 del 2020, in Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 1486 del 2023; stesso principio viene richiamato in Sez. 2, ordinanza n. 7620 del 2023 in tema di tutela possessoria ove si afferma che lo spoglio pu\u00f2 avere ad oggetto anche il possesso corrispondente ad una signoria di fatto sul bene corrispondente ad una servit\u00f9 di parcheggio e, dunque, pu\u00f2 realizzarsi con modalit\u00e0 tali
da precludere al possessore la possibilit\u00e0 di transito attraverso un passaggio a ci\u00f2 destinato indipendentemente dalla sussistenza o meno della titolarit\u00e0 del corrispondente diritto reale.
Come si vede, la giurisprudenza successiva al 2017, si \u00e8 ormai stabilizzata, in linea con la posizione dottrinaria, sulla tesi favorevole e, a ben vedere, l\u2019ordinanza Sez. 2 n. 40824 del 20\/12\/2021 \u2013 citata da taluni come pronuncia in disaccordo \u2013 non si pone in dissonanza con tale impostazione, contrariamente a quanto potrebbe ritenersi. Infatti, il passaggio dell\u2019ordinanza (peraltro inserito nell\u2019esame del sesto e settimo motivo di ricorso sul mancato riconoscimento, in subordine, di una servit\u00f9 coattiva di passaggio) si riferisce ad una vicenda diversa e si \u00e8 limitato a riportare l\u2019orientamento frequentemente assunto dalla giurisprudenza di legittimit\u00e0 senza per\u00f2 prendere netta posizione sul tema che, come si \u00e8 visto, non formava l\u2019oggetto diretto del ricorso.<\/p>\n\n\n\n

4 Cos\u00ec delineato lo stato dell\u2019elaborazione giurisprudenziale e dottrinale sul tema della servit\u00f9 di parcheggio, queste sezioni unite ritengono di aderire alla tesi favorevole alla configurabilit\u00e0, a determinate condizioni, di una convenzione istitutiva di una siffatta servit\u00f9, unica questione posta dal caso di specie, in linea con l\u2019orientamento inaugurato dalla sentenza n. 16698\/2017, per le ragioni che di seguito si andranno ad esporre.<\/p>\n\n\n\n

4.1 Innanzitutto, si concorda con l\u2019impostazione che vede un\u2019indubbia affinit\u00e0 tra il transitare o il parcheggiare un\u2019autovettura all\u2019interno di un fondo di propriet\u00e0 altrui, perch\u00e9 in entrambi i casi i
proprietari di fondi confinanti, in base al principio dell\u2019autonomia contrattuale di cui all\u2019art. 1322 cc, possono dar luogo sia ad un rapporto di natura reale (attraverso l\u2019imposizione di un peso sul fondo servente per l\u2019utilit\u00e0 del fondo dominante e quindi in una relazione di asservimento del primo al secondo, che si configura come qualitas fundi), sia alla pattuizione di un obbligo e di un corrispettivo diritto previsto a vantaggio e per la comodit\u00e0 della persona o delle persone specificamente indicate
nell\u2019atto costitutivo, senza alcuna funzione di utilit\u00e0 fondiaria).<\/p>\n\n\n\n

4.2 Vi \u00e8 poi, come ben evidenziato dalla dottrina, un argomento di ordine sistematico di indubbia rilevanza, rappresentato dalla legislazione sui vincoli di parcheggio: a partire dalla l. n. 765 del 1967, il legislatore ha mostrato di favorire la destinazione di spazi privati a parcheggio, al fine di decongestionare gli spazi pubblici. In termini generali, quando il legislatore, con l’art. 18 della legge. n. 765 del 1967, ha introdotto l’art. 41 sexies della legge urbanistica prevedendo che nelle nuove costruzioni debbano essere riservati spazi a parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadro per ogni dieci metri di costruzione, ha condizionato l’edificabilit\u00e0 del fondo alla disponibilit\u00e0 del parcheggio. Sicch\u00e9, sul piano
sistematico, diventa difficile negare che l’utilit\u00e0 del parcheggio \u00e8 strettamente inerente (anche) al fondo.
Del resto, la giurisprudenza di questa Corte ha ripetutamente affermato che in tali casi si configura un diritto reale d\u2019uso in favore dei condomini (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 1214 del 27\/01\/2012 Rv. 621122;
Sez. 2, Sentenza n. 21003 del 01\/08\/2008 Rv. 605247; principio, pi\u00f9 di recente, richiamato anche in Sez. 2 – , Sentenza n. 2265 del 28\/01\/2019 Rv. 652351).
Ed allora, una volta ammessa pacificamente l\u2019esistenza di un diritto reale di uso sulle aree da destinare a parcheggio, coerentemente non si pu\u00f2 negare l’ammissibilit\u00e0 della costituzione di una servit\u00f9 di parcheggio per difetto dell’inerenza al fondo, perch\u00e9 ci\u00f2 comporterebbe una contraddizione in termini: il parcheggio non sarebbe utile al fondo nonostante ne condizioni addirittura l’edificabilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

4.3 L\u2019orientamento restrittivo, come pure evidenziato da parte della dottrina, ha sempre affrontato la tematica dando per assodato che nella servit\u00f9 di parcheggio l\u2019utilit\u00e0 inerisca alle persone e non ai fondi,
senza per\u00f2 affrontare specificamente il tema dell\u2019estensione dei concetti di utilit\u00e0 e inerenza e senza particolari analisi del rapporto tra utilit\u00e0 per le persone e utilit\u00e0 per i fondi che non sono alternative, ma ben possono coesistere.<\/p>\n\n\n\n

4.4 Un argomento ulteriore a favore del possibile inquadramento del rapporto tra parcheggio e bene immobile all\u2019interno della categoria delle servit\u00f9 prediali lo si trae anche dalla sentenza n. 167\/1999 della
Corte Costituzionale, che ha dichiarato costituzionalmente illegittimo l\u2019art. 1052, secondo comma, del codice civile, nella parte in cui non prevede che il passaggio coattivo di cui al primo comma possa essere concesso dall\u2019autorit\u00e0 giudiziaria quando questa riconosca che la domanda risponde alle esigenze di accessibilit\u00e0 – di cui alla legislazione relativa ai portatori di handicap – degli edifici destinati ad uso abitativo.
Dalla lettura di questa pronuncia emerge un passaggio, seppure relativo alla legislazione in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, che costituisce, ad avviso del Collegio, un ulteriore
contributo all\u2019espansione della nozione di utilit\u00e0. Si legge infatti che il legislatore ha \u201cconfigurato la possibilit\u00e0 di agevole accesso agli immobili, anche da parte di persone con ridotta capacit\u00e0 motoria, come requisito oggettivo quanto essenziale degli edifici privati di nuova costruzione, a prescindere dalla loro concreta appartenenza a soggetti portatori di handicap. Mentre dottrina e giurisprudenza hanno, per altro verso, chiarito come la predialit\u00e0 non sia certo incompatibile con una nozione di utilitas che abbia riguardo – specie per gli edifici di civile abitazione – alle condizioni di vita dell’uomo in un determinato contesto storico e sociale, purch\u00e9 detta utilitas sia inerente al bene cos\u00ec da potersi trasmettere ad
ogni successivo proprietario del fondo dominante\u201d (cfr. C.Cost. n. 167\/199 cit. in motivazione sub. 8).<\/p>\n\n\n\n

4.5 La tesi favorevole alla costituzione della servit\u00f9, oltre ad essere in linea con il sistema, esalta in definitiva il fondamentale principio dell\u2019autonomia negoziale (art. 1322 cc) che, si badi bene, non sfocia in
una libert\u00e0 illimitata, dovendosi sempre confrontare con il limite della meritevolezza di tutela degli elementi dell\u2019accordo.
Del resto, come gi\u00e0 rilevato anche da queste Sezioni Unite (cfr. Sentenza n. 8434 del 2020 in una vicenda condominiale sulla concessione di un lastrico solare in godimento ad un terzo per l\u2019installazione di
impianti tecnologici), non vi \u00e8 ragione per negare alle parti la possibilit\u00e0 di scegliere, nell’esercizio dell’autonomia privata riconosciuta dall’articolo 1322 c.c., se perseguire risultati socio-economici analoghi, anche se non identici, mediante contratti ad effetti reali o mediante contratti ad effetti obbligatori; come si verifica, ad esempio, in relazione all’attribuzione del diritto di raccogliere i frutti dal fondo altrui (che pu\u00f2 essere conseguita attraverso un contratto costitutivo del diritto di usufrutto o attraverso un
contratto attributivo di un diritto personale di godimento, lato sensu riconducibile al modello del contratto di affitto) o in relazione all’attribuzione del diritto di attraversare il fondo altrui (che pu\u00f2 essere
conseguita attraverso un contratto costitutivo di una servit\u00f9 di passaggio o attraverso un contratto attributivo di un diritto personale di passaggio, cfr. Cass. 2651\/2010, Cass. 3091\/2014).
Il principio di tipicit\u00e0 legale necessaria dei diritti reali si traduce nella regola secondo cui i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle prevista dalla legge e – secondo il recente
orientamento espresso dalle sezioni unite con la sentenza n. 28972 del 17\/12\/2020 con la quale \u00e8 stato affermato che proprio per effetto della operativit\u00e0 del principio appena richiamato \u00e8 da ritenere preclusa la pattuizione avente ad oggetto l\u2019attribuzione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” di una porzione condominiale \u2013 tale caratterizzazione \u00e8 supportata anche dagli argomenti secondo i quali: l\u2019art.1322 cc colloca nel comparto contrattuale il principio dell’autonomia; l\u2019ordinamento mostra di guardare sotto ogni aspetto con sfavore a limitazioni particolarmente incisive del diritto di propriet\u00e0; l’art. 2643 c.c. contiene un’elencazione tassativa dei diritti reali soggetti a trascrizione.
Tornando al tema specifico della servit\u00f9 di parcheggio e riprendendo il passaggio motivazionale di Cass. sentenza 6 luglio 2017, n. 16698 cit., la tesi favorevole alla costituzione della servit\u00f9 di parcheggio valorizza il concetto di tipicit\u00e0 strutturale, ma non contenutistico della servit\u00f9.
Sulla base di tali considerazioni, dunque, l\u2019autonomia contrattuale \u00e8 libera di prevedere una utilitas \u2013 destinata a vantaggio non gi\u00e0 di una o pi\u00f9 persone, ma di un fondo – che si traduca nel diritto di parcheggio di autovetture secondo lo schema appunto della servit\u00f9 prediale e quindi nell\u2019osservanza di tutti i requisiti del ius in re aliena, quali l’altruit\u00e0 della cosa, l’assolutezza, l’immediatezza (non necessit\u00e0 dell’altrui collaborazione, ai sensi dell’art. 1064 cod. civ.), l’inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servit\u00f9), l’inerenza al fondo dominante (l’utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della propriet\u00e0 del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificit\u00e0 dell’utilit\u00e0 riservata, la localizzazione intesa
quale individuazione del luogo di esercizio della servit\u00f9 affinch\u00e9 non si incorra nella indeterminatezza dell\u2019oggetto e nello svuotamento di fatto del diritto di propriet\u00e0.<\/mark>
Sotto quest\u2019ultimo profilo, come gi\u00e0 affermato da questa Corte (v. Sez. U. n. 28972 \/2020 cit.), la servit\u00f9 pu\u00f2 s\u00ec essere modellata in funzione delle pi\u00f9 svariate utilizzazioni, pur riguardate dall’angolo visuale
dell’obbiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell’utilit\u00e0 del proprietario del fondo dominante, ma non pu\u00f2 mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo
svuotamento della propriet\u00e0 di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale; insomma, la costituzione della servit\u00f9, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facolt\u00e0 di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata al contenuto ed al tipo della servit\u00f9, non pu\u00f2, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facolt\u00e0 di godimento del fondo servente.
Ci\u00f2 posto, non vi \u00e8 dubbio che lo stabilire se un contratto debba qualificarsi come contratto ad effetti reali o come contratto ad effetti obbligatori attiene all\u2019ermeneusi negoziale, la cui soluzione compete al
giudice di merito (cfr. tra le tante, SSUU Sentenza n. 8434 del 2020 cit.).<\/p>\n\n\n\n

5 Nel dirimere il contrasto di giurisprudenza, va quindi riaffermato il seguente principio di diritto:
\u201cIn tema di servit\u00f9, lo schema previsto dall\u2019art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servit\u00f9 avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purch\u00e9, in base
all\u2019esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facolt\u00e0 risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione\u201d;<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

7 Alla luce del suddetto principio di diritto devono essere ora esaminati i motivi del ricorso per cassazione proposti dal F*.<\/p>\n\n\n\n

7.1 Con il primo motivo si denunzia la violazione o falsa applicazione degli artt. 1027 e 1028 cc, per avere la Corte d\u2019Appello ritenuto che la servit\u00f9 di parcheggio, astrattamente qualificata come prediale, sia valida pur non fornendo \u201calcuna utilit\u00e0 concreta al fondo dominante, quanto invece una utilit\u00e0 personale, rectius aziendale, che \u00e8 di per s\u00e9 estranea al fondo dominante\u201d. Evidenzia l\u2019assenza, nel caso in esame, del carattere della realitas (intesa come inerenza al fondo dominante della utilit\u00e0 e al fondo servente del peso), cos\u00ec come ritenuto dalla prevalente giurisprudenza di legittimit\u00e0, che definisce il parcheggio
come manifestazione di un possesso a titolo di propriet\u00e0 del suolo e non anche come estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto del diritto di servit\u00f9.
Evidenzia il mutamento di giurisprudenza registratosi con la sentenza della seconda sezione civile n. 16698\/2017, trascrivendone il percorso motivazionale e sottoponendola a valutazione critica perch\u00e9
ritiene che in tale arresto \u201cmanchi in toto la dimostrazione sul piano teorico generale in ordine all\u2019elemento che la facolt\u00e0 di parcheggiare su un fondo altrui integri una servit\u00f9 prediale in quanto volta, non ad una mera commoditas personale e soggettiva per il titolare del presunto fondo dominate, ma a fornire una utilitas soggettiva e concreta inerente allo stesso fondo dominante\u201d.
Osserva il ricorrente che \u2013 anche a voler seguire tale orientamento \u2013 la fattispecie si colloca fuori dello schema della servit\u00f9 perch\u00e9 manca qualsiasi legame oggettivo, diretto e immediato tra il peso imposto al
fondo servente e il godimento del fondo dominante, nella sua concreta destinazione e conformazione. A suo dire, la servit\u00f9 di cui si discute finisce per svuotare di ogni utilit\u00e0 il fondo servente, essendo prevista la
sosta in ogni parte del fondo e in ogni momento, con impossibilit\u00e0 di utilizzo per il proprietario; inoltre, la mancanza di localizzazione determina l\u2019indeterminatezza della servit\u00f9.
Sostiene il ricorrente\u2013 anche a voler seguire il filone giurisprudenziale che ammette la configurabilit\u00e0 della servit\u00f9 di parcheggio \u2013 che la Corte di Appello ha omesso ogni indagine sul titolo al fine di verificare l\u2019esistenza in concreto degli elementi decisivi richiesti dalla giurisprudenza.<\/p>\n\n\n\n

7.2 Con il secondo motivo il Favaro denunzia, in via subordinata, l\u2019ulteriore violazione degli artt. 1027 e 1028 cc, avendo la Corte di Venezia ritenuto che la servit\u00f9 di parcheggio costituisca una servit\u00f9
\u201cindustriale\u201d senza avere accertato un collegamento tra fondo e industria, in modo che il fondo \u201cabbia per sua destinazione specifica quella di servire ad una determinata industria\u201d. Il ricorrente critica la Corte d\u2019Appello laddove afferma che l\u2019utilitas di natura prediale viene desunta dal \u201cbisogno di piazzali per sosta temporanea e manovra di automezzi nonch\u00e9 per il passaggio dei medesimi\u201d dimenticando che l\u2019utilitas del fondo dominante deve consistere in un vantaggio reale diretto sul fondo dominante senza che possano essere utilizzati elementi soggettivi ed intrinseci relativi alla attivit\u00e0 personale del proprietario del fondo dominante. Rileva che la semplice intenzione delle parti di dare vita ad un vantaggio per il proprietario del presunto fondo dominante non \u00e8 sufficiente ad attribuire a tale vantaggio la natura di servit\u00f9. Richiama quindi il concetto di servit\u00f9 industriale elaborato dalla giurisprudenza differenziando tale figura dalla cd. servit\u00f9 aziendale e precisando che l\u2019utilitas va considerata e riconosciuta nel concreto in rapporto col fondo pi\u00f9 che con le esigenze dell\u2019impresa ivi installata.
7.3 Con il terzo motivo si denunzia, sempre in via subordinata, la violazione degli artt. 1027, 1028, 1063, 1065 e 1067 cc, per avere la Corte d\u2019Appello ritenuto che la dedotta servit\u00f9 di parcheggio estesa per l\u2019intero fondo servente consenta un utilizzo dello stesso da parte del suo proprietario quando, al contrario, \u201cil riferimento alla costituzione di una servit\u00f9 di parcheggio, transito e manovra gravante per l\u2019intera superficie del dedotto fondo servente, non pu\u00f2 che far richiamo ad una compressione totale delle facolt\u00e0 dominicali in concreto esercitabili dal proprietario del fondo servente\u201d.
Richiama in proposito le argomentazioni alla base della giurisprudenza che nega la configurabilit\u00e0 della servit\u00f9 di parcheggio (assorbimento totale del godimento del presunto fondo servente) e critica
le affermazioni della Corte veneta sulla possibilit\u00e0 di sfruttamento del sottosuolo, evidenziandone le molteplici criticit\u00e0 perch\u00e9 in definitiva il proprietario del fondo dominante finirebbe per diventare anche
proprietario del fondo servente, potendo parcheggiare in qualunque punto di esso ogni tipo di veicolo senza limiti di dimensioni. Un tale svuotamento di fatto del diritto di propriet\u00e0 confligge \u2013 secondo il
ricorrente – anche con il limite inderogabile dell\u2019ordine pubblico da osservare nell\u2019autonomia contrattuale.<\/p>\n\n\n\n

7.4 Con il quarto motivo il F* denunzia, sempre in via subordinata, la violazione degli artt. 111 Cost. e 2697 cc dolendosi del mancato rispetto dei principi che disciplinano il riparto dell\u2019onere della prova, avendo la Corte d\u2019Appello attribuito al ricorrente (attore in primo grado) un onere che invece l\u2019ordinamento attribuisce alle parti convenute. Spettava, infatti, alla parte che si dichiara titolare della
servit\u00f9 di dimostrare l\u2019esistenza dell\u2019utilit\u00e0 (fatto costitutivo) bench\u00e9 risulti convenuta in giudizio dalla parte che agisce per far accertare la nullit\u00e0 della servit\u00f9. Osserva al riguardo il ricorrente che n\u00e9 la societ\u00e0
Arredo 3 n\u00e9 il notaio hanno mai provato l\u2019utilit\u00e0 reale della servit\u00f9 di parcheggio, transito e manovra (rapportata al fondo e non all\u2019azienda), utilit\u00e0 da lui sempre contestata.<\/p>\n\n\n\n

7.5 Con il quinto ed ultimo motivo si denunzia, infine, in via ulteriormente subordinata, la violazione o falsa applicazione di norme di diritto contenute nelle N.T.A. \u201cZone Agricole\u201d del Comune di Scorz\u00e8, che
vietano \u201cqualsivoglia destinazione a parcheggio di aree che non siano destinate al servizio di attivit\u00e0 agricola\u201d, per essersi la Corte d\u2019Appello limitata a rilevare che \u201cla destinazione agricola del fondo servente non rivesta alcuna importanza\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Il primo e il terzo motivo di ricorso \u2013 che si prestano ad esame unitario per la stretta connessione al tema della verifica dei requisiti della servit\u00f9 di parcheggio – sono fondati.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte, il procedimento di qualificazione giuridica consta di due fasi: la prima -consistente nella ricerca e nella individuazione della comune volont\u00e0 dei contraenti – \u00e8 un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito, sindacabile in sede di legittimit\u00e0 solo per vizi di motivazione in relazione ai canoni di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c.; la seconda
attiene alla qualificazione che procede secondo il modello della sussunzione, cio\u00e8 del confronto tra la fattispecie contrattuale concreta ed il tipo astrattamente definito sul piano normativo. Tale seconda fase implica l’applicazione di norme giuridiche e non \u00e8, quindi, sottratta al controllo di legittimit\u00e0 per violazione di legge (Cass. n. Cass. 7561\/19 cit; Cass. 13399\/2005; Cass. 21064\/2004).
Insomma, come sottolineato anche dal Procuratore Generale nelle sue ultime conclusioni, se il giudice procede alla interpretazione del titolo ed afferma, sulla scorta di tale interpretazione, che con esso si \u00e8
costituita una servit\u00f9 di parcheggio di natura reale, si \u00e8 indubbiamente in presenza di una quaestio facti, di una valutazione di merito incensurabile in sede di legittimit\u00e0. Viceversa, se manca questa valutazione del titolo, non si \u00e8 in presenza di una valutazione di merito incensurabile, bens\u00ec di un accertamento viziato per l\u2019omissione di un passaggio logico-giuridico decisivo, ovvero l\u2019esame del titolo negoziale: ricorre, cio\u00e8, un difetto di sussunzione della fattispecie nella norma dell\u2019art. 1027 cc, giacch\u00e9 tale sussunzione presuppone l\u2019esame del titolo.
Posta dunque, come si \u00e8 visto, la configurabilit\u00e0 a determinate condizioni della servit\u00f9 di parcheggio, nel caso di specie la Corte d\u2019Appello, per poter giustificare la risposta positiva al quesito, avrebbe dovuto analizzare specificamente il contenuto della pattuizione secondo la volont\u00e0 delle parti contraenti. Avrebbe dovuto verificare in concreto la sussistenza dei requisiti dello ius in re aliena: l\u2019altruit\u00e0 della cosa,
l\u2019assolutezza del diritto, l\u2019immediatezza, l\u2019inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servit\u00f9), l\u2019inerenza al fondo dominante
(l\u2019utilizzo del parcheggio deve essere uno dei modi attraverso cui si estrinseca il vantaggio del fondo dominante), la specificit\u00e0 dell\u2019utilit\u00e0 riservata (la servit\u00f9 di parcheggio non potr\u00e0 riguardare genericamente l\u2019area assegnata, ma dovr\u00e0 concretizzarsi nella sua specificit\u00e0 in quanto il proprietario del fondo dominante avr\u00e0 diritto ad utilizzare l\u2019area assegnata sul fondo servente al solo scopo di parcheggiare la propria autovettura), la localizzazione intesa quale individuazione esatta del luogo di esercizio della servit\u00f9.
Invece, \u00e8 mancata l\u2019analisi della sussistenza in concreto di tutti i requisiti della servit\u00f9 perch\u00e9 \u00e8 mancato, a monte, l\u2019esame completo della specifica clausola contenuta nel titolo negoziale (l\u2019atto per notaio Paone
del 15.2.2011): ad essa e al suo specifico contenuto non si fa nessun riferimento nella sentenza, che desume sbrigativamente la natura prediale della servit\u00f9 \u201cdalla chiara lettera dell\u2019atto costitutivo\u201d (v. pag. 7
sentenza), senza per\u00f2 mai scendere nel dettaglio della pattuizione, limitandosi a soffermarsi sulla destinazione industriale del fondo dominante e sulla necessit\u00e0 di procurare piazzali adeguati all\u2019azienda di
Arredo 3, con salvezza della possibilit\u00e0 di sfruttamento del sottosuolo da parte del proprietario del fondo servente (pagg. 8 e 9).
Alla omessa verifica della realitas nel senso sopra inteso, si aggiunge il mancato approfondimento (v. pag. 10) della localizzazione nel senso sopra inteso, non essendo concepibile una servit\u00f9 di parcheggio che si estenda, a mera discrezione del titolare del fondo dominante, in qualsiasi momento e indistintamente su qualsiasi punto del fondo servente (\u201csu tutta la superficie dei mappali 10 e 1803, foglio 18\u201d), che finirebbe in tal modo per essere svuotato di ogni possibilit\u00e0 di sfruttamento, finanche mediante accesso al sottosuolo (aspetto, questo, rimarcato sia nel primo che nel terzo motivo di ricorso).
Non essendosi la Corte territoriale attenuta ai principi di diritto sopra enunciati, si rende necessario un nuovo esame.<\/p>\n\n\n\n

In conclusione, devono essere accolti il primo e terzo motivo di ricorso, con conseguente assorbimento dei restanti e la sentenza impugnata va dunque cassata.
Al giudice del rinvio \u2013 che si individua nella Corte d\u2019Appello di
Venezia in diversa composizione – \u00e8 demandato anche il regolamento
delle spese del giudizio di cassazione.<\/p>\n\n\n\n

P.Q.M.<\/p>\n\n\n\n

La Corte accoglie il primo e terzo motivo di ricorso; dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimit\u00e0, alla Corte d\u2019Appello di Venezia in diversa composizione.<\/p>\n\n\n\n

Roma, 21.11.2023<\/p>\n\n\n\n

* * *<\/p>\n\n\n

  1. art. 65 della legge sull’ordinamento giudiziario (R.D. 30 gennaio 1941 n. 12) \u21a9\ufe0e<\/a><\/li>
  2. traiamo dalla motivazione i passaggi in cui si prende in considerazione (per escluderla) l’opzione interpretativa della clausola negoziale attributiva di uso esclusivo come servit\u00f9 prediale:
    punto 5.3: In particolare, non sembra potersi isolare un indirizzo giurisprudenziale che riconduca il c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb alle servit\u00f9 prediali. Si rinviene, difatti, una ormai non recente decisione nella quale si afferma, in generale, in relazione alle formule impiegate nei regolamenti condominiali contrattuali i quali stabiliscano \u00abpesi sulle cose comuni a vantaggio dei piani o delle porzioni di piano\u00bb, che le soluzioni oscillerebbero tra le obbligazioni propter rem, gli oneri reali e le servit\u00f9 reciproche, e che quest\u2019ultima soluzione sarebbe quella preferibile, dal momento che \u00abdetti vincoli possono essere trascritti nei registri immobiliari\u00bb (Cass. 15 aprile 1999, n. 3749): ma tale pronuncia non si misura con le specifiche caratteristiche del c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb, il quale consiste non gi\u00e0 nella semplice creazione di pesi sulle cose comuni a vantaggio di una o pi\u00f9 propriet\u00e0 solitarie, ma, come si avr\u00e0 modo di dire, in un sostanziale svuotamento del diritto di propriet\u00e0 sul fondo servente. <\/em>
    punto 6.8: Siffatto c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb non \u00e8 inquadrabile tra le servit\u00f9 prediali. Si \u00e8 gi\u00e0 visto che non esiste un orientamento giurisprudenziale in tal senso. All\u2019inquadramento non osta il principio nem\u00edni res sua servit, il quale trova applicazione soltanto quando un unico soggetto \u00e8 titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell\u2019altro, giacch\u00e9 in tal caso l\u2019intersoggettivit\u00e0 del rapporto \u00e8 data dal concorso di altri titolari del bene comune (Cass. 6 agosto 2019, n. 21020, e gi\u00e0 Cass. 27 luglio 1984, n. 4457; Cass. 24 giugno 1967, n. 1560; Cass. 22 luglio 1966, n. 2003). Vi osta la conformazione della servit\u00f9, che pu\u00f2 s\u00ec essere modellata in funzione delle pi\u00f9 svariate utilizzazioni, pur riguardate dall\u2019angolo visuale dell\u2019obbiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell\u2019utilit\u00e0 del proprietario del fondo dominante, ma non pu\u00f2 mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della propriet\u00e0 di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale. Ed \u00e8 perci\u00f2 che questa Corte ha da lungo tempo affermato, ad esempio, che, essendo requisiti essenziali della nozione di servit\u00f9 il carattere di peso e l\u2019utilit\u00e0 del rapporto di dipendenza tra i due fondi, deve ritenersi contraria all\u2019ordine pubblico, ove non rientri negli schemi dell\u2019uso, dell\u2019usufrutto o dell\u2019abitazione, la convenzione, con la quale il proprietario del c.d. fondo servente si riserva la sola utilizzazione del legname per uso di carbonizzazione e la facolt\u00e0 di compiere soltanto lavori attinenti alla sua industria di produzione di energia elettrica, e concede al proprietario del c.d. fondo dominante il diritto di far proprio ogni altro prodotto (Cass. 31 maggio 1950, n. 1343); ed ha ribadito che la costituzione della servit\u00f9, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facolt\u00e0 di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata al contenuto ed al tipo della servit\u00f9, non pu\u00f2, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facolt\u00e0 di godimento del fondo servente. Al proprietario, pertanto, del fondo gravato da una servit\u00f9 di passaggio, non pu\u00f2 essere inibito di chiudere il fondo, purch\u00e9 lasci libero e comodo l\u2019ingresso a chi esercita la servit\u00f9 di passaggio o lasci, comunque, al di fuori della recinzione la zona del fondo, sulla quale, a tenore del titolo, la servit\u00f9 deve esercitarsi (Cass. 22 aprile 1966, n. 1037). Ora, \u00e8 del tutto evidente che, se ad un condomino spettasse a titolo di servit\u00f9 l\u2019\u00abuso esclusivo\u00bb di una porzione di parte comune, agli altri condomini non rimarrebbe nulla, se non un vuoto simulacro.<\/em>     \u21a9\ufe0e<\/a><\/li><\/ol>\n\n\n

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    E’ stata dunque pubblicata l’attesa pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite sulla configurabilit\u00e0…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":9202,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":"[{\"content\":\"art. 65 della legge sull'ordinamento giudiziario (R.D. 30 gennaio 1941 n. 12)\",\"id\":\"a5890c61-1fb9-4d1e-a67e-5668b3fef82a\"},{\"content\":\"traiamo dalla motivazione i passaggi in cui si prende in considerazione (per escluderla) l'opzione interpretativa della clausola negoziale attributiva di uso esclusivo come servit\u00f9 prediale:
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    punto 6.8: Siffatto c.d. \u00abdiritto reale di uso esclusivo\u00bb non \u00e8 inquadrabile tra le servit\u00f9 prediali. Si \u00e8 gi\u00e0 visto che non esiste un orientamento giurisprudenziale in tal senso. All\u2019inquadramento non osta il principio nem\u00edni res sua servit, il quale trova applicazione soltanto quando un unico soggetto \u00e8 titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell\u2019altro, giacch\u00e9 in tal caso l\u2019intersoggettivit\u00e0 del rapporto \u00e8 data dal concorso di altri titolari del bene comune (Cass. 6 agosto 2019, n. 21020, e gi\u00e0 Cass. 27 luglio 1984, n. 4457; Cass. 24 giugno 1967, n. 1560; Cass. 22 luglio 1966, n. 2003). Vi osta la conformazione della servit\u00f9, che pu\u00f2 s\u00ec essere modellata in funzione delle pi\u00f9 svariate utilizzazioni, pur riguardate dall\u2019angolo visuale dell\u2019obbiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell\u2019utilit\u00e0 del proprietario del fondo dominante, ma non pu\u00f2 mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della propriet\u00e0 di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale. Ed \u00e8 perci\u00f2 che questa Corte ha da lungo tempo affermato, ad esempio, che, essendo requisiti essenziali della nozione di servit\u00f9 il carattere di peso e l\u2019utilit\u00e0 del rapporto di dipendenza tra i due fondi, deve ritenersi contraria all\u2019ordine pubblico, ove non rientri negli schemi dell\u2019uso, dell\u2019usufrutto o dell\u2019abitazione, la convenzione, con la quale il proprietario del c.d. fondo servente si riserva la sola utilizzazione del legname per uso di carbonizzazione e la facolt\u00e0 di compiere soltanto lavori attinenti alla sua industria di produzione di energia elettrica, e concede al proprietario del c.d. fondo dominante il diritto di far proprio ogni altro prodotto (Cass. 31 maggio 1950, n. 1343); ed ha ribadito che la costituzione della servit\u00f9, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facolt\u00e0 di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata al contenuto ed al tipo della servit\u00f9, non pu\u00f2, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facolt\u00e0 di godimento del fondo servente. Al proprietario, pertanto, del fondo gravato da una servit\u00f9 di passaggio, non pu\u00f2 essere inibito di chiudere il fondo, purch\u00e9 lasci libero e comodo l\u2019ingresso a chi esercita la servit\u00f9 di passaggio o lasci, comunque, al di fuori della recinzione la zona del fondo, sulla quale, a tenore del titolo, la servit\u00f9 deve esercitarsi (Cass. 22 aprile 1966, n. 1037). Ora, \u00e8 del tutto evidente che, se ad un condomino spettasse a titolo di servit\u00f9 l\u2019\u00abuso esclusivo\u00bb di una porzione di parte comune, agli altri condomini non rimarrebbe nulla, se non un vuoto simulacro.<\/em>\",\"id\":\"72fef52c-0def-44af-9ebf-e4c11719f2f5\"}]"},"categories":[53,8,87],"tags":[],"class_list":["post-9204","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-cassazione","category-condominio","category-proprieta-e-diritti-reali-immobiliari"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9204","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=9204"}],"version-history":[{"count":19,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9204\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":11622,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9204\/revisions\/11622"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/9202"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=9204"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=9204"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=9204"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}