{"id":9233,"date":"2020-03-01T22:10:00","date_gmt":"2020-03-01T21:10:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=9233"},"modified":"2024-09-21T12:23:38","modified_gmt":"2024-09-21T10:23:38","slug":"condominio-art-1102-c-c-uso-della-cosa-comune-e-art-1122-opere-su-parti-di-proprieta-o-uso-individuale-limiti-non-necessita-di-delibere-autorizzative-e-loro-eventuale-valenza-ammissibilit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=9233","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Art. 1102 c.c. (Uso della cosa comune) e Art. 1122 (Opere su parti di propriet\u00e0 o uso individuale)"},"content":{"rendered":"
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LE NORME:<\/p>\n\n\n\n

Articolo 1102 Codice Civile – Uso della cosa comune<\/em><\/td>comma<\/td><\/tr>
Ciascun partecipante pu\u00f2 servirsi della cosa comune, purch\u00e8 non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine pu\u00f2 apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.<\/em><\/td>I<\/td><\/tr>
Il partecipante non pu\u00f2 estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.<\/em><\/td>II<\/td><\/tr>
Articolo 1120 Codice Civile – Innovazioni<\/em><\/td>comma<\/td><\/tr>
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilit\u00e0 o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell\u2019edificio inservibili all\u2019uso o al godimento anche di un solo condomino.<\/em><\/td>IV<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

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Articolo 1122 Codice Civile – Opere su parti di propriet\u00e0 o uso individuale<\/em><\/td>comma<\/td><\/tr>
Nell\u2019unit\u00e0 immobiliare di sua propriet\u00e0 ovvero nelle parti normalmente destinate all\u2019uso comune, che siano state attribuite in propriet\u00e0 esclusiva o destinate all\u2019uso individuale, il condomino non pu\u00f2 eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilit\u00e0, alla sicurezza o al decoro architettonico dell\u2019edificio.<\/em><\/td>I<\/td><\/tr>
In ogni caso \u00e8 data preventiva notizia all\u2019amministratore che ne riferisce all\u2019assemblea.<\/em><\/td>II<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
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LA GIURISPRUDENZA:<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n

– le due limitazioni fodamentali della destinazione e dell’altrui pari uso e (salvo diverse previsioni in regolamento condominiale contrattuale) non necessit\u00e0 di delibere autorizzative e loro eventuale valenza<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cassazione civile sez. VI, 13\/12\/2022, n. 36389, dalla motivazione: … questa Corte spiega costantemente che le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facolt\u00e0 riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, pi\u00f9 comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bens\u00ec con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (ex multis, Cass. Sez. 2, 04\/09\/2017, n. 20712; Cass. Sez. 6 – 2, 03\/02\/2022, n. 3440). L’opera sulle cose comuni che sia realizzata ad iniziativa di un condomino e a sue spese non pu\u00f2 dunque residualmente valutarsi alla stregua dell’art. 1120 c.c., come intende la Corte d’appello, essendo piuttosto tale fattispecie del tutto estranea all’indicata norma, la quale regola le modalit\u00e0 di espressione ed i limiti delle attribuzioni dell’assemblea, allorch\u00e9 la maggioranza qualificata dei partecipanti voglia disporre l’intervento con deliberazione che vincola peraltro tutti i condomini a sostenerne le spese. A differenza dalle innovazioni – configurate, come appena ribadito, dalle nuove opere, le quali immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni e che vengono deliberate dall’assemblea nell’interesse di tutti i partecipanti – le modifiche alle parti comuni dell’edificio, contemplate dall’art. 1102 c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso pi\u00f9 intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l’altrui pari uso. Le modifiche delle parti comuni che il singolo condomino intende apportare a proprie spese per il miglior godimento di esse non richiedono alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell’interesse comune, mediante esercizio dell’autonomia privata (ad esempio, Cass. Sez. 2, 21\/05\/1997, n. 4509). Alla eventuale autorizzazione ad apportare tali modifiche concessa dall’assemblea (autorizzazione nella specie negata alla condomina (omissis) dalla deliberazione dell’assemblea del Condominio (Omissis) del 20 aprile 2016), pu\u00f2 attribuirsi altrimenti il valore di mero riconoscimento dell’inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla concreta utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante (Cass. Sez. 2, 20\/02\/1997, n. 1554)..<\/em><\/p>\n\n\n\n

Cassazione civile sez. II, 20\/02\/1997, n. 1554, dalla motivazione:
2.3. L’uso delle parti comuni da parte di ciascun condomino dall’art. 1102 cit. \u00e8 sottoposto a due limitazioni fondamentali, consistenti nel duplice divieto di alterare la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto (Cass., Sez. II, 15 luglio 1995, n. 7752). A ciascun condomino \u00e8 consentito, altres\u00ec, usare delle parti comuni apportando delle modifiche, sempre che queste non alterino la loro entit\u00e0 sostanziale o la destinazione originaria (Cass., Sez. II, 5 novembre 1990, n. 10602; Cass., Sez. II, 29 luglio 1989, n. 3549; Cass., Sez. II, 6 giugno 1989, n. 2746). Allo stesso modo, se rispetta i suddetti limiti – vale a dire, non modifica la destinazione e non impedisce l’altrui pari uso – il condomino pu\u00f2 anche accrescere la misura del proprio godimento (Cass., Sez. II, 23 febbraio 1987, n. 1911; Cass., Sez. II, 14 dicembre 1982, n. 6869). Le parti comuni dell’edificio, quindi, possono essere utilizzate da ciascun condomino anche in modo particolare e diverso dal loro uso normale, sempre che ci\u00f2 non alteri l’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali, degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari (Cass., Sez. II, 11 gennaio 1993, n. 172; Cass., Sez. II, 21 maggio 1990, n. 4566).<\/em>
2.4 Sussiste alterazione della destinazione quando le modifiche rendono impossibile o comunque pregiudicano in modo apprezzabile la funzione originaria delle parti comuni (Cass., Sez. II, 28 novembre 1984, n. 6192; Cass., Sez. II, 26 luglio 1983, n. 5132). Quanto all’impedimento dell’altrui pari uso, il termine “impedire” pu\u00f2 intendersi in senso lato, come diminuire o limitare; ovvero in senso stretto, secondo il significato letterale, come proibire e rendere impossibile. Attenendosi alla lettera della legge, la interpretazione dominante intende la disposizione come divieto di rendere impossibile agli altri partecipanti di farne uso, posto che il legislatore conferisce a ciascun partecipante la facolt\u00e0 di realizzare la pi\u00f9 intensa utilizzazione delle parti comuni, che sia compatibile con il diritto degli altri. Pertanto, non pu\u00f2 considerarsi prescritto che ogni partecipante, nell’utilizzare le parti comuni, debba consentire agli altri di farne un uso identico, perch\u00e9 l’identit\u00e0 dello spazio o nel tempo potrebbe importare il divieto per ogni condomino di fare delle parti comuni un uso particolare a proprio esclusivo vantaggio. Ne deriva che, per stabilire se l’uso pi\u00f9 intenso da parte di un condomino venga ad alterare il rapporto di equilibrio tra i partecipanti al condominio, e perci\u00f2 sia da ritenersi non consentito, non deve aversi riguardo all’uso fatto in concreto di dette parti dagli altri condomini in un determinato momento, ma all’uso potenziale (Cass., Sez. II, 23 marzo 1995, n. 3368; Cass., Sez. II, 4 marzo 1983; n. 1637), tenendo conto e della destinazione attuale e delle ragionevoli prospettive offerte dalla cosa (Cass., Sez. II, 4 marzo 1983; n. 1637), da valutarsi con concreto riferimento al caso particolare ed alle peculiarit\u00e0 della fattispecie (Cass., Sez. II, 19 ottobre 1968, n. 3374).<\/em>
…
2.6. Per apportare alle parti comuni delle modifiche, che non alterano la destinazione e non impediscono l’altrui pari uso, trattandosi di esercizio delle facolt\u00e0 inerenti al diritto dominicale, il condomino non ha bisogno della approvazione dell’assemblea (Cass., Sez. II, 4 dicembre 1982, n. 6608; Cass., Sez. II, 30 ottobre 1980, n. 5843). La autorizzazione, concessa dall’assemblea su richiesta del condomino per ragioni di civile convivenza, non pu\u00f2 interpretarsi che come riconoscimento, da parte del collegio, della inesistenza delle pretese degli altri condomini di usare della cosa comune; quindi, come apprezzamento in concreto del fatto che l’uso pi\u00f9 intenso prospettato dal singolo non d\u00e0 luogo ad un impedimento all’altrui pari uso, tenuto conto delle ragionevoli prospettive offerte dalla cosa, valutate in concreto con riferimento al caso di specie.<\/em><\/p>\n\n\n\n

– ammissibilit\u00e0 in regolamento condominiale contrattuale di clausola che estende i divieti di modificazioni<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cassazione civile sez. II, 18\/05\/2016, n. 10272, dalla motivazione: … le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva propriet\u00e0. Ne consegue che il regolamento di condominio pu\u00f2 legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione pi\u00f9 rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 c.c., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva (tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 1748 del 24\/01\/2013 Rv. 624984; Sez. 2, Sentenza n. 11121 del 06\/10\/1999 Rv. 530488; v. altres\u00ec Sez. 2, Sentenza n. 8883 del 29\/04\/2005 (Rv. 582643).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Cassazione civile sez. II, 27\/08\/2020, n. 17965, dalla motivazione: … E’ infatti altrettanto consolidato l’orientamento di questa Corte – proprio con riguardo a disposizioni che stabiliscano il divieto assoluto di apportare qualsiasi modifica alle parti esterne dell’edificio, o, come allegato nel caso in esame, di installare tubi sui muri perimetrali – che riconosce all’autonomia privata la facolt\u00e0 di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell’interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti comuni o di loro esclusiva propriet\u00e0. Inoltre, il regolamento pu\u00f2 validamente dare del limite del decoro architettonico una definizione pi\u00f9 rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 c.c. e supposta dal medesimo art. 1102 c.c., arrivando al punto di imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica ed all’aspetto generale dell’edificio (cfr. indicativamente Cass. Sez. 2, 21\/05\/1997, n. 4509; Cass. Sez. 2, 02\/05\/1975, n. 1680; Cass. Sez. 2, 29\/04\/2005, n. 8883; Cass. Sez. 2, 24\/01\/2013, n. 1748; Cass. Sez. 2, 19\/12\/2017, n. 30528; Cass. Sez. 6 – 2, 18\/11\/2019, n. 29924; Cass. Sez. 2, 05\/11\/2019, n. 28465). Il regolamento di condominio pu\u00f2, del resto, validamente derogare alle disposizioni dell’art. 1102 c.c. (Cass. Sez. 2, 09\/11\/1998, n. 11268). L’elaborazione della giurisprudenza spiega come le modificazioni apportate da uno dei condomini, in violazione del divieto previsto dal regolamento di condominio, connotano tali opere come abusive e pregiudizievoli al decoro architettonico dell’edificio e configurano l’interesse processuale del singolo condomino che agisca in giudizio a tutela della cosa comune (cfr. Cass. Sez. 2, 09\/06\/1988, n. 3927; Cass. Sez. 2, 15\/01\/1986, n. 175).<\/em><\/p>\n\n\n\n

– non sovrapponibilit\u00e0 tra le modificazioni ex art. 1102 c.c. e le innovazioni ex art. 1102 c.c. ma identit\u00e0 di ratio e applicazione dei limiti<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cassazione civile sez. II, 13\/11\/2020, n. 25790, dalla motivazione: Ha ragione la ricorrente a sostenere che l’art. 1102 c.c. e l’art. 1120 c.c. sono disposizioni non sovrapponibili, avendo presupposti ed ambiti di operativit\u00e0 diversi. Le innovazioni, di cui all’art. 1120 c.c., non corrispondono alle modificazioni, cui si riferisce l’art. 1102 c.c., atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facolt\u00e0 del condomino in ordine alla migliore, pi\u00f9 comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facolt\u00e0 che incontrano solo i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c. (Cass. Sez. 2, 19\/10\/2012, n. 18052). In realt\u00e0, tra le nozioni di modificazione della cosa comune e di innovazione (e, pertanto, tra le sfere di operativit\u00e0 delle norme di cui all’art. 1102 e dell’art. 1120 c.c.) corre una differenza che \u00e8 di carattere innanzitutto soggettivo, giacch\u00e8, fermo il tratto comune dell’elemento obiettivo consistente nella trasformazione della “res” o nel mutamento della destinazione, quel che rileva nell’art. 1120 c.c. (mentre \u00e8 estraneo all’art. 1102 c.c.) \u00e8 l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata dei partecipanti, espresso da una deliberazione dell’assemblea. Le modificazioni dell’uso della cosa comune, ex art. 1102 c.c., non si confrontano con un interesse generale, poich\u00e8 perseguono solo l’interesse del singolo, laddove la disciplina delle innovazioni segna un limite alle attribuzioni dell’assemblea (Cass. Sez. 2, 04\/09\/2017, n. 20712). Non di meno, e in ci\u00f2 sta l’infondatezza del secondo e del terzo motivo di ricorso, anche alle modificazioni apportate dal singolo condomino, ex art. 1102 c.c., si applica, per identit\u00e0 di “ratio”, il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall’art. 1120 dello stesso codice (Cass. Sez. 2, 29\/01\/2020, n. 2002; Cass. Sez. 2, 04\/09\/2017, n. 20712; Cass. Sez. 2, 31\/07\/2013, n. 18350; Cass. Sez. 2, 22\/08\/2012, n. 14607; Cass. Sez. 2, 22\/08\/2003, n. 12343; Cass. Sez. 2, 29\/03\/1994, n. 3084; Cass. Sez. 2, 14\/01\/1977, n. 179).<\/em><\/p>\n\n\n\n

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