{"id":9257,"date":"2020-03-01T22:00:00","date_gmt":"2020-03-01T21:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=9257"},"modified":"2024-12-24T07:52:48","modified_gmt":"2024-12-24T06:52:48","slug":"condominio-art-1123-comma-3-c-c-il-condominio-parziale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=9257","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Art. 1117 c.c. \/ Art. 1123 comma 3 c.c. – Parti comuni e condominio parziale"},"content":{"rendered":"
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LA NORMA:<\/p>\n\n\n\n

Articolo 1117 Codice Civile, Parti comuni dell’edificio.<\/td>comma<\/td><\/tr>
Sono oggetto di propriet\u00e0 comune dei proprietari delle singole unit\u00e0 immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;<\/mark><\/strong>
2) le aree destinate a parcheggio nonch\u00e9 i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;<\/mark><\/strong>
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di propriet\u00e0 individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.<\/mark><\/strong><\/em><\/td>		I<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
Articolo 1123 Codice Civile, Ripartizione delle spese.<\/td>comma<\/td><\/tr>
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell\u2019edificio, per la prestazione dei servizi nell\u2019interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della propriet\u00e0 di ciascuno, salvo diversa convenzione.<\/em><\/td>1<\/td><\/tr>
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell\u2019uso che ciascuno pu\u00f2 farne.<\/em><\/td>2<\/td><\/tr>
Qualora un edificio abbia pi\u00f9 scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell\u2019intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilit\u00e0.<\/mark><\/strong><\/em><\/td>3<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
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LA GIURISPRUDENZA:<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n

– le Sezioni Unite del 1993 sulla “presunzione di comunione”<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Cassazione civile sezioni unite 07.07.1993 n. 7449<\/strong>, dalla motivazione: La norma dell’art. 1117 del codice civile stabilendo che: “Sono oggetto di propriet\u00e0 comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo”, le cose in essa elencate nei nn. 1, 2 e 3, non ha sancito una presunzione legale di comunione delle stesse, come erroneamente si \u00e8 affermato in alcune sentenze di questa Corte, ma ha disposto che detti beni sono comuni a meno che non risultino di propriet\u00e0 esclusiva in base a un titolo che pu\u00f2 essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unit\u00e0 immobiliari o anche dall’usucapione. E che la norma non abbia previsto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara lettera che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione che nel codice si parla esplicitamente di presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situazioni si \u00e8 voluto richiamare questo mezzo probatorio (v. art. 880, 881 e 899 cod. civ.). D’altra parte, se con la disposizione dell’art. 1117 si fosse effettivamente prevista la presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova della propriet\u00e0 esclusiva con l’uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo. Tuttavia, con le pronunce di questa Corte nelle quali \u00e8 stato richiamato il concetto di presunzione, non si \u00e8 inteso affermare che la prova della propriet\u00e0 esclusiva delle cose comuni di cui all’art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari di un determinato edificio. In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che “la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario”, bench\u00e9 si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell’art. 1117 civ., s \u00e8 pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non pu\u00f2 proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di un autonomo diritto di propriet\u00e0. L’equivoco che dall’espressione adottata in dette sentenze potrebbe tuttavia derivare, consiste nel ritenere che la cd. presunzione legale di comunione possa essere vinta sia dalla destinazione particolare del bene, sia dal titolo, mentre \u00e8 solo da quest’ultimo che una cosa comune pu\u00f2 risultare di propriet\u00e0 singola, in quanto la destinazione particolare esclude gi\u00e0 all’origine che il bene rientri nella categoria delle cose comuni, e che ad esso possa quindi riferirsi la norma dell’art. 1117 del codice civile. Come esempio chiarificatore pu\u00f2 considerarsi l’ipotesi di una scala che serva per accedere a un solo appartamento dell’edificio condominiale. Non pu\u00f2 dubitarsi che essa sia di propriet\u00e0 esclusiva del titolare di questa unit\u00e0 immobiliare, ma non perch\u00e9 la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bens\u00ec in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell’ambito delle cose comuni di cui all’art. 1117 del codice civile. Pertanto, deve ritenersi che il contrasto giurisprudenziale evidenziato non sussiste, come \u00e8 stato giustamente rilevato anche dal difensore del ricorrente, e si devono solo correggere nei sensi sopra esposti gli errori nei quali le sezioni semplici di questa Corte sono incorse ogni qual volta hanno affermato che la norma dell’art. 1117 cod. civ. contempli una presunzione legale di comunione e che “la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua dell’esistenza di un titolo contrario”.<\/em><\/p>\n\n\n\n

– nozione e conseguenze sulla partecipazione all’assemblea e sul concorso alle spese<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cassazione civile sez. II 22.06.2022 n. 20112<\/strong>, dalla motivazione: … l’ipotesi di condominio parziale, configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e\/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio. In tal caso, i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarit\u00e0 e, conseguentemente, non concorrono alle spese se dalle cose indicate dall’art. 1117 c.c. (scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte del fabbricato) essi non traggano utilit\u00e0, salva diversa attribuzione per titolo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 791 del 16\/01\/2020; Sez. 2, Sentenza n. 8292 del 19\/06\/2000).<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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