{"id":9272,"date":"2024-03-20T10:04:00","date_gmt":"2024-03-20T09:04:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=9272"},"modified":"2024-03-20T10:04:01","modified_gmt":"2024-03-20T09:04:01","slug":"condominio-morosita-in-condominio-recupero-dei-crediti-e-responsabilita-dellamministratore-seconda-parte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecchinatogeremiaavvocati.it\/?p=9272","title":{"rendered":"CONDOMINIO – Morosit\u00e0 in Condominio: recupero dei crediti e responsabilit\u00e0 dell’Amministratore – SECONDA PARTE"},"content":{"rendered":"
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Morosit\u00e0 in Condominio: recupero dei crediti e responsabilit\u00e0 dell’Amministratore – SECONDA PARTE<\/p>\n\n\n\n

Il Centro Studi Anaci Veneto ha segnalato a tutti gli Associati (Informazione Flash n. 2 del 31.1.24) una recente pronuncia della Corte di Cassazione (Sez. III, 28.12.23 n. 36277) sulla responsabilit\u00e0 dell’Amministratore per non aver promosso azioni giudiziarie volte al recupero delle spese condominiali non versate dai morosi.<\/p>\n\n\n\n

La pronuncia citata riguarda una fattispecie addirittura anteriore alla riforma del Condominio intervenuta con la L. 220\/12: la Suprema Corte ha ritenuto che l’obbligo dell’Amministratore di provvedere al recupero dei crediti condominali sussiste gi\u00e0 sulla base delle regole originariamente presenti nel Codice Civile (art. 1130 comma I c.c., che include tra le attribuzioni dell’Amministratore quella di riscuotere i contributi<\/em>; art. 63 comma I disp.att. c.c., che prevede, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato<\/em> dall\u2019Assemblea, la possibilit\u00e0 dell\u2019Amministratore di ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

Tale obbligo a fortiori sussiste a seguito della riforma di cui alla L. 229\/12 poich\u00e8 essa (oltre a precisare, nell’art. 63 comma I disp.att. c.c., che il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo pu\u00f2 essere chiesto dall’Amministratore senza bisogno di autorizzazione <\/em>dell’Assemblea) ha introdotto, nell’art. 1129 c.c. su nomina, revoca ed obblighi dell\u2019Amministratore, un apposito comma, spesso trascurato, in cui si stabilisce un termine, sull’avvio delle iniziative, e si pone una regola, sulla competenza a decidere tra gli organi della gestione.<\/p>\n\n\n\n

Si tratta del comma IX, che cos\u00ec recita: salvo che sia stato espressamente dispensato <\/strong><\/mark><\/em>dall\u2019Assemblea, l\u2019Amministratore <\/mark><\/strong>\u00e8 tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell\u2019esercizio nel quale il credito esigibile \u00e8 compreso, anche ai sensi <\/strong><\/mark><\/em>dell\u2019Art. 63 comma I disp.att. c.c.<\/mark><\/strong> (ossia, appunto, ottenendo decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

La stessa riforma, d’altra parte, sempre nell’art. 1129 c.c., al successivo comma XII ha menzionato tra le gravi irregolarit\u00e0<\/em> che sono motivo di revoca giudiziale, qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l\u2019aver omesso di curare diligentemente l\u2019azione e la conseguente esecuzione coattiva<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Occorre quindi prestare molta attenzione al riguardo.<\/p>\n\n\n\n

Nel contributo del mese scorso abbiamo accennato al rischio di responsabilit\u00e0 risarcitoria; nel presente esaminiamo pi\u00f9 approfonditamente il contenuto della norma, in particolare relativamente al termine semestrale da rispettare ed alla sua possibile deroga.<\/p>\n\n\n\n

Il termine semestrale da rispettare<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La norma appare molto chiara, e il suo portato quasi lapalissiano; tuttavia una lettura attenta richiede alcune precisazioni.<\/p>\n\n\n\n

Partiamo dal cosa<\/strong><\/mark> \u00e8 doveroso effettuare: agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati<\/strong><\/em>, e ci\u00f2 anche ai sensi dell\u2019Art. 63 comma I disp.att. c.c.<\/strong><\/em><\/mark>; ma quale \u00e8 il significato in concreto di agire per la riscossione forzosa ?<\/p>\n\n\n\n

In senso proprio non c’\u00e8 dubbio che vuol dire attivarsi giudiziariamente, chiedendo al Giudice di ordinare il pagamento con un provvedimento (condanna, ingiunzione) che, in mancanza, abiliti ad esecuzione forzata (pignoramento di mobili, immobili o crediti).<\/p>\n\n\n\n

Ossia promuovere all\u2019uopo una procedura che pu\u00f2 essere quella ordinaria (la “causa”, che per il codice originario si introduceva notificando atto di citazione a comparire; a seguito di recenti riforme, che hanno inteso introdurre semplificazioni, ora prevale il ricorso, in quanto unica modalit\u00e0 davanti al Giudice di Pace e quale modalit\u00e0 semplificata davanti al Giudice del Tribunale, rispettivamente competenti, per i crediti pecuniari, il primo fino a 10 mila euro e l’altro oltre) ma sar\u00e0, quasi sempre, per ragioni di convenienza, quella speciale: e cio\u00e8 il procedimento per ingiunzione, detto anche procedimento “monitorio”, caratterizzato da un cognizione inizialmente sommaria e da una cognizione piena solo eventuale (perch\u00e8, in pratica, si inverte l\u2019onere di proporre la \u201ccausa\u201d: una volta ottenuto il decreto ingiuntivo – fruendo peraltro di una agevolazione in punto prova, bastando allegare bilancio e riparto approvati dall\u2019Assemblea, e in punto esecutivit\u00e0, venendo concessa sempre immediata – sar\u00e0 infatti il cond\u00f2mino, se vuole contestare di essere debitore del Condominio per la somma oggetto della ingiunzione, a dover proporre opposizione, nei quaranta giorni dalla notifica, pena, in difetto, la definitivit\u00e0 del provvedimento).<\/p>\n\n\n\n

Spesso viene chiesto se occorre attivarsi giudiziariamente (e quindi in pratica depositare nell’Ufficio del Giudice di Pace o in Tribunale il ricorso, che sar\u00e0 di regola per decreto ingiuntivo) ovvero basta far inviare da avvocato una diffida.<\/p>\n\n\n\n

Al riguardo si trova spesso citata una pronuncia di legittimit\u00e0 (v. Cass. 20.10.17 n. 24920, che ha ritenuto congrua, per ritenere sufficiente l’invio di solleciti, l’argomentazione per cui ricorrere all’emissione di un decreto ingiuntivo nei riguardi dei condomini morosi sarebbe una facolt\u00e0 e non un obbligo); va per\u00f2 detto che essa non ha considerato l’attuale disciplina, che stiamo qui ora esaminando.<\/p>\n\n\n\n

La lettera inviata dell’avvocato invero non introduce alcuna procedura giudiziaria, n\u00e8 abilita ad alcuna riscossione forzosa: la valenza sostanziale in punto di diritto \u00e8 quella dell’atto di costituzione in mora del debitore (art. 1219 c.c.), n\u00e8 pi\u00f9 n\u00e8 meno del sollecito dell\u2019amministratore (che ha prodotto gi\u00e0 tale effetto giuridico, in quanto richiesta per iscritto di adempimento), per cui a rigore non pu\u00f2 ritenersi sufficiente.<\/p>\n\n\n\n

Passiamo al quando<\/mark><\/strong> \u00e8 doveroso attivarsi: entro sei mesi dalla chiusura dell\u2019esercizio nel quale il credito esigibile \u00e8 compreso<\/mark><\/strong><\/em>; quindi si presuppone la esigibilit\u00e0 del credito e ci si riferisce alla chiusura dell\u2019esercizio, concetti non scontati.<\/p>\n\n\n\n

Il credito esigibile, per il quale si pu\u00f2 ottenere con le agevolazioni accennate il decreto ingiuntivo, \u00e8 quello di cui al riparto approvato; pacificamente sia quello derivante dal rendiconto consuntivo, sia quello derivante dal bilancio preventivo, una volta approvati, con i relativi riparti (v. Cass. 9.9.08 n.24299, che considera idoneo ai fini dell’art. 63 comma I disp. att. c.c., quale stato di ripartizione approvato, come quello del consuntivo, anche quello del preventivo).<\/p>\n\n\n\n

Chiaramente solo l’esercizio a cui si riferisce il rendiconto consuntivo pu\u00f2 dirsi chiuso, ovvio essendo che l’esercizio a cui si riferisce il bilancio preventivo \u00e8 per definizione in corso, e si chiuder\u00e0 appunto con il rendiconto consuntivo … solo alla fine.<\/p>\n\n\n\n

Di prassi all’approvazione del rendiconto consuntivo fa seguito, con la stessa delibera, venendo posti all’o.d.g. i due argomenti in sequenza, anche quella del bilancio preventivo; e, sempre di prassi, il bilancio preventivo incorpora l’esito del rendiconto consuntivo: quanto risulta a debito o credito nello stato di ripartizione del rendiconto consuntivo si riverbera su quanto risulterebbe a debito o credito nello stato di ripartizione del bilancio preventivo e, se ne viene previsto il pagamento in pi\u00f9 scadenze, l’eventuale debito residuo a consuntivo \u00e8 conteggiato all’interno della prima rata del preventivo (al riguardo, vanno evitate ambiguit\u00e0: nel predisporre il riparto del bilancio preventivo, qualora il programma di elaborazione della contabilit\u00e0 inserisca il debito residuo a consuntivo assieme a importo a preventivo da pagarsi non immediatamente, meglio che figuri precisato che il termine riguarda la somma corrispondente al preventivo, onde evitare che sia configurabile una remissione in termini rispetto alla somma residuata dal consuntivo).<\/p>\n\n\n\n

Insomma: il dovere di agire per la riscossione forzosa \u00e8 posto propriamente per le somme dovute in forza del consuntivo; una volta che si debba procedere ad un tanto (risultando tali somme impagate, nonostante magari un sollecito ultimativo, con chiaro preavviso di quanto in difetto sar\u00e0 effettuato), il decreto ingiuntivo in genere si chieder\u00e0 anche per le somme dovute in forza del preventivo che sar\u00e0 stato presumibilmente del pari approvato dall’assemblea (invocando ove occorra l’art. 1186 c.c. per eventuali rate non ancora scadute), essendo ci\u00f2 consentito dalla giurisprudenza sopra citata, e coerente ai principi di economia processuale.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019altra parte, tornando alla esigibilit\u00e0 che presuppone l\u2019approvazione, l\u2019amministratore deve <\/em>redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni<\/em> (art. 1130 n. 10 c.c.): l’annualit\u00e0 della gestione si suole chiamare esercizio contabile e, si sa, pu\u00f2 coincidere con l’anno solare (ossia andare dall’1 gennaio al 31 dicembre) o anche no (come \u00e8 affatto infrequente).<\/p>\n\n\n\n

I centottanta giorni<\/em> (praticamente equivalenti a sei mesi) entro cui l’Amministratore \u00e8 tenuto a convocare l’Assemblea per la approvazione del rendiconto sicuramente decorrono dalla chiusura dell’esercizio nel senso proprio della conclusione del periodo (quindi, se l’esercizio coincide con l’anno solare, e quindi termina il 31.12, 180 giorni cadono il 29.6).<\/p>\n\n\n\n

I sei mesi<\/em> (praticamente equivalenti a centottanta giorni) entro cui l’Amministratore \u00e8 tenuto ad agire nei confronti dei cond\u00f2mini obbligati per la riscossione forzosa delle somme dovute espressamente decorrono dalla chiusura dell’esercizio: nel senso sempre dalla conclusione del periodo (quindi, se l’esercizio coincide con l’anno solare, e quindi termina il 31.12, 6 mesi cadono il 30.6), salvo attribuire alla chiusura dell’esercizio il senso dell’insieme delle operazioni che conducono alla predisposizione del bilancio e alla sua approvazione (concetto diffuso nella pratica contabile e che, nell’ambito che ci occupa, troverebbe riscontro nel presupposto della esigibilit\u00e0, che coincide con l’approvazione; tuttavia nella giurisprudenza non si rinvengono al momento conferme al riguardo).<\/p>\n\n\n\n

Il consiglio non pu\u00f2 essere che questo: non attendere troppo, rispetto alla fine del periodo di esercizio, per predisporre rendiconto e preventivo e convocare l’assemblea per l’approvazione; e scadenziarsi comunque con congruo anticipo i sei mesi dalla chiusura, in modo da aver tempo non solo per l’invio dell’ultimo, perentorio sollecito, ma anche per l’avvio della procedura, con il deposito del ricorso, ove l’assemblea che avr\u00e0 approvato il bilancio non abbia anche espressamente dispensato dall’azione.<\/p>\n\n\n\n

La possibile deroga assembleare<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L’obbligo dell’Amministratore ha una eccezione: salvo che sia stato espressamente dispensato <\/strong><\/mark><\/em>dall\u2019Assemblea<\/mark><\/strong>; un’ipotesi frequente \u00e8 quella del piano di rientro, o pu\u00f2 esservi una valutazione di non convenienza delle iniziative di riscossione (in merito alla quale ci si riporta a quanto osservato nel precedente contributo).<\/p>\n\n\n\n

Il problema che si pone \u00e8 come va presa una tale decisione, perch\u00e8 la norma nulla dice: per alcuni sarebbe richiesta l’unanimit\u00e0, ma \u00e8 tesi che renderebbe inapplicabile la previsione; d’altra parte, non essendo prescritta una maggioranza qualificata \u00e8 da ritenere sufficiente l’ordinaria (in seconda convocazione: approvazione della maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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