CONDOMINIO – UNITA’ CONCESSA IN LOCAZIONE – CHI PAGA LE SPESE CONDOMINIALI ? CHI PARTECIPA ALL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE ?

Partecipanti al condominio, si sa, sono i proprietari delle unità.

Anche l’usufruttuario, come il rispettivo nudo proprietario: l’art. 67 d.a.c.c. stabilisce che L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni (comma VI), mentre Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario (comma VII); stabilisce altresì che Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale (comma VIII).

Ma l’inquilino ?

Sicuramente non è un “partecipante” al condomino in senso proprio.

Invero non è neppure un estraneo.

La riforma del diritto condominiale avvenuta con la L. n. 220/2012 nel prevedere tra le attribuzioni dell’Amministratore la tenuta del registro di anagrafe e sicurezza (art. 1130 n. 6 c.c.) stabilisce che esso debba contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonchè ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Quindi non solo i proprietari delle unità, non solo i titolari di diritti reali su esse (come i già accennati usufruttuario e nudo proprietario; nonchè titolari di diritto d’uso o di diritto di abitazione e, a rigore, titolari di diritto di servitù e di ipoteca), ma anche i titolari di diritti personali di godimento: tipicamente, derivanti da contratti quali la locazione (a rigore, qualsiasi rapporto locativo, anche breve, come le diffusissime locazioni turistiche) o il comodato.

E va ricordato che la norma citata stabilisce anche che Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni, che L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe, e che Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili (previsione peraltro pienamente applicabile con riferimento alle variazioni sulla titolarità dei diritti reali, stante la facilità di effettuare visure catastali e ipotecarie; molto meno con riferimento ai diritti pesonali, tenuto conto che non esiste altrettanta accessibilità ai dati delle registrazioni dei contratti, peraltro neanche sempre obbligatoria).

Questo per quanto riguarda il registro di anagrafe e sicurezza; relativamente al pagamento delle spese e alla partecipazione all’assemblea occorre ricordare altre norme, in leggi diverse dal codoce civile, e alcuni principi dettati dalla giurisprudenza.

La L. n. 392/1978 (famosa per la disciplina dell’equo canone per le locazioni abitative, da tempo abrogato; di cui però molte disposizioni sono tuttora vigenti) contiene queste regole (applicabili alle locazioni abitative e anche alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, essendo richiamate nell’art. 41 anche per i contratti dell’art. 27):

Sul riparto delle spese condominiali tra proprietario e inquilino esistono anche dettagliatissime tabelle, tra cui la più famosa è la Tabella Confedilizia-SUNIA-SICET-UNIAT, in sè priva di valore normativo, ma talvolta richiamata dalle clausole dei contratti di locazione, facendola quindi diventare vincolante tra le parti degli stessi.

E qui tocchiamo un punto fondamentale: molto spesso i contratti di locazione prevedono espressamente che sia a carico dell’inquilino il pagamento, oltre all’affitto, delle spese condominiali (facendo riferimento generico a quelle c.d. ordinarie, ovvero richiamando, più precisamente, tabelle come quella succitata).

Ed è prassi che l’Amministratore del Condominio, anche per comodità, distingua nei bilanci, per le unità locate, le spese a carico del proprietario e quelle a carico dell’inquilino.

Tuttavia tali clausole valgono solo ed esclusivamente inter partes del contratto di locazione: tra il l’inquilino e il locatore, ossia il proprietario, che resta invero unico obbligato verso il Condominio.

La giurisprudenza di legittimità lo ribadisce costantemente.

Nel 1988 Cassazione civile sez. II, 14/07/1988, n. 4606 afffermò il seguente principio: a sensi dell’art. 1123 c.c. (in relazione all’art. 63 delle disposizioni di attuazione al c.c.) l’amministrazione ha diritto di riscuotere i contributi e le spese esclusivamente da ciascun condomino, senza che possa ipotizzarsi una azione diretta verso i conduttori delle singole unità immobiliari, a ragione della totale estraneità di tali soggetti rispetto al condominio.

Trascriviamo in fondo l’intera pronuncia, interessante perchè risolve nel modo appena riportato una questione sollevata proprio sulla base delle previsioni della L. n. 392/1978, ed argomentando con esse.

In seguito il principio è stato ribadito da Cassazione civile sez. II, 12/01/1994, n. 246, 03/02/1994, n. 1104, 13/01/1995, n. 1995, 10/08/2007, n.17619.

Nella motivazione della sentenza da ultimo citata (anche in questo caso trascriviamo in fondo l’intera pronuncia) si legge appunto che tenuti a contribuire alle spese comuni, anche dopo l’entrata in vigore della legge sul c.d. equo canone, sono esclusivamente i proprietari delle varie porzioni di piano di un edificio, pur se locate, salvo il diritto ad esserne rimborsati (in parte) dai conduttori, e che tra questi ultimi e il condominio, pertanto, non si instaura alcun rapporto, che legittimi l’esercizio di azioni dirette verso gli uni da parte dell’altro; e si legge anche (giova evidenziarlo) che è irrilevate la circostanza che l’inquilino in passato avesse provveduto personalmente al pagamento delle somme dovute al condominio per l’immobile datogli in locazione, e ciò poichè l’assunto dell’estensione degli obblighi dei condomini a coloro che si siano comportati come tali, senza tuttavia averne la qualità, è ormai univocamente disatteso dalla giurisprudenza di legittimità (v. Cass. s.u. 8 aprile 2002 n, 5035, cui si è uniformata, da ultimo, Cass. 25 gennaio 2007 n. 1627) (si fa riferimento all’importamente revirement in merito al c.d. condòmino apparente, ossia alla affermazione, oramai consolidata, per cui difettano nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale).

Si accennava alla prassi per cui l’Amministratore del Condominio, anche per comodità, distingua nei bilanci, per le unità locate, le spese a carico del proprietario e quelle a carico dell’inquilino: essa però non corrisponde ad un diritto, in capo al condòmino, e tantomeno all’inquilino, di ottenere conteggi e suddivisioni (è stato osservato che un tanto non risulta previsto tra le attribuzioni per legge e, in ogni caso, non inficia la regola della legittimazione passiva esclusiva del proprietario (si veda al riguardo Cassazione civile sez. II, 13/09/2006, n. 19650, la quale, rispetto ad una eccezione difensiva che desumeva un “pactum de non petendo“, ha rilevato che non possono di certo ravvisarsi vincoli negoziali nella mera prassi o consuetudine di rivolgersi in via prioritaria ai conduttori e non ai condomini locatori per il pagamento degli oneri condominiali).

* * *

Civile Sent. Sez. II Num. 4606 Anno 1988
Presidente: MONTANARI VISCO GIANCARLO
Relatore: VIALE RENATO
Data pubblicazione: 14/07/1988

Svolgimento del processo
Il 12 giugno 1979 il presidente del Tribunale di Roma ingiungeva a L* M* H° di G* di pagare la somma di L 1.276.393 per spese condominiali relativa ad un appartamento dell’ingiunto, e l’H* proponeva tempestiva opposizione deducendo di essere tenuto unicamente al pagamento del fondo di riserva, degli oneri assicurativi e del 10% delle spese di portierato, facendo carico le altre voci (tra cui le spese di riscaldamento) alla conduttrice dell’alloggio “de quo” soc. G* F*, la quale si era assunta pattiziamente tale impegno, a cui era comunque tenuta in forza dell’art. 9 della legge 27 luglio 1978 n. 392 che pone a carico del conduttore gli oneri condominiali.

Respinta dal giudice istruttore l’istanza di chiamata in causa della soc. G* F*, il tribunale rigettava l’opposizione e l’H* proponeva gravame, in esisto al quale la corte d’appello di Roma confermava la sentenza di primo grado, osservando -per quanto qui interessa- che dalla facoltà del conduttore di partecipare all’assemblea in cui si discute del servizio di riscaldamento non discende che il condominio abbia azione diretta nei suoi confronti per il recupero delle spese predette.

Avverso tale sentenza L* M* H° di G* propone ricorso per cassazione con unico motivo.

Il condominio intimato resiste con controricorso, illustrativo da memoria.

Diritto
Motivi della decisione
Con l’unico motivo il ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione degli art. 9 e 10 della legge n. 392-1978 in relazione all’art. 360 n. 3-5 c.p.c., e deduce che il conduttore, il quale ha diritto di voto nelle delibere condominiali relative alle modalità di gestione del servizio di riscaldamento, è a questo titolo “sostituto ex lege del condomino proprietario”, onde l’amministratore del condominio ha azione diretta nei suoi confronti per il recupero dei relativi importi.

La doglianza è priva di fondamento.

La legge n. 392-1978 disciplina i rapporti fra locatore e conduttore, ma nulla ha innovato in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici: pertanto, a sensi dell’art. 1123 c.c. (in relazione all’art. 63 delle disposizioni di attuazione al c.c.) l’amministrazione ha diritto di riscuotere i contributi e le spese esclusivamente da ciascun condomino, senza che possa ipotizzarsi una azione diretta verso i conduttori delle singole unità immobiliari, a ragione della totale estraneità di tali soggetti rispetto al condominio.

Un argomento decisivo è desumibile in questo senso dall’art. 5 della cit. legge n. 392-1978 laddove è previsto che (1) da parte del conduttore degli oneri accessori, è causa di risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c.: ciò significa manifestamente che se il locatore può agire per l’inadempimento del conduttore, egli, e non quest’ultimo, è obbligato in via diretta alla corresponsione all’amministrazione del condominio delle somme dovute ex art. 1123 c.c..

Nè vale ribadire che il conduttore ha diritto di voto in sede assembleare allorquando si discute della gestione del servizio di riscaldamento, poiché se il conduttore ha la facoltà di incidere sulle modalità di esercizio di siffatto servizio, nondimeno il condominio non perde, per ciò solo, la legittimazione attiva all’azione di risoluzione riconosciutagli dal cit. art. 5 della legge n. 392-1978 (con le implicazioni già accennate), nè la legittimazione passiva attribuitagli dagli art. 1123 c.c. e 63 disp.att. c.c..

Il ricorso deve quindi essere rigettato, con la conseguente condanna del ricorrente al pagamento di spese ed onorari del giudizio di cassazione.

P.Q.M
p.q.m.
La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese in L 37.550, oltre ad onorari il L 700.000.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della II sezione civile della corte di cassazione, il 9 dicembre 1987.

(1) il mancato pagamento al locatore… Postilla approvata.

* * *

Civile Sent. Sez. II Num. 17619 Anno 2007
Presidente: ELEFANTE ANTONINO
Relatore: BUCCIANTE ETTORE
Data pubblicazione: 10/08/2007

(omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 10 maggio 1994 * propose opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti il 18 marzo dello stesso anno dal Presidente del Tribunale di Palermo, avente per oggetto il pagamento al condominio dell’edificio sito in via * in quella città della somma di L. 5.388.288, oltre agli interessi, come contributo alle spese comuni relative agli anni dal 1992 al 1994, per due unità immobiliari del fabbricato; dedusse l’attore di aver già versato più del dovuto, avendo corrisposto per intero gli oneri attinenti al piano cantinato, di cui era proprietario, e in parte anche quelli riguardanti il piano ammezzato, datogli in locazione; concluse quindi per la revoca del provvedimento monitorio e per la condanna del convenuto alla restituzione di quanto aveva indebitamente riscosso. Il condominio si costituì in giudizio, contestando la fondatezza di tali domande.
Con sentenza del 31 ottobre 1997 il Tribunale revocò il decreto ingiuntivo, condannando tuttavia l’attore a pagare all’altra parte la somma di L. 5.387.880, con gli interessi.
Impugnata da *, la decisione è stata confermata dalla Corte d’appello di Palermo, che con sentenza del 28 marzo 2002 ha rigettato il gravame, ritenendo: che sebbene fosse soltanto conduttore di una delle unità immobiliari in questione, l’appellante era tenuto, a norma della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 9 e 41, a contribuire alle spese condominiali, come peraltro in precedenza aveva sempre fatto; che la deliberazione posta a fondamento del ricorso per decreto ingiuntivo non era stata a suo tempo impugnata nè era stata data prova dell’erroneità dei conteggi eseguiti dall’amministratore e del pagamento di acconti; che a seguito del giudizio di primo grado residuava una posizione creditoria del condominio, sicchè andava disattesa la domanda di *, di rimborso almeno parziale della somma di L. 6.498.235, che egli aveva versato in ottemperanza al precetto notificatogli in base al provvedimento monitorio provvisoriamente esecutivo.
Contro tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione, in base a cinque motivi, la *, successore a titolo particolare di * nel diritto controverso. Il condominio si è costituito con controricorso e ha presentato una memoria. *, nei cui confronti è stato integrato il contraddittorio, come era stato disposto da questa Corte con ordinanza pronunciata all’udienza del 10 novembre 2006, non ha svolto attività difensive nel giudizio di legittimità.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso la * lamenta che erroneamente e ingiustificatamente la Corte d’appello, pur riconoscendo che * era soltanto conduttore di una delle unità immobiliari in questione, anche per questa lo ha ritenuto obbligato nei confronti del condominio al pagamento dei corrispondenti oneri.
La censura è fondata.
Contrariamente a quanto ha ritenuto la Corte d’appello, tenuti a contribuire alle spese comuni, anche dopo l’entrata in vigore della legge sul c.d. equo canone, sono esclusivamente i proprietari delle varie porzioni di piano di un edificio, pur se locate, salvo il diritto ad esserne rimborsati (in parte) dai conduttori. Tra questi ultimi e il condominio, pertanto, non si instaura alcun rapporto, che legittimi l’esercizio di azioni dirette verso gli uni da parte dell’altro (v. le non recenti, ma non contraddette da alcuna successiva pronuncia, Cass. 12 gennaio 1994 n. 246, 3 febbraio 1994 n. 1104, 13 gennaio 1995 n. 1995).
Nè rileva che *, come pure si è osservato nella sentenza impugnata, in passato avesse provveduto personalmente al pagamento delle somme dovute al condominio, sia per l’immobile che effettivamente gli apparteneva, sia per quello che gli era stato dato in locazione. La circostanza è ininfluente, poichè l’assunto dell’estensione degli obblighi dei condomini a coloro che si siano comportati come tali, senza tuttavia averne la qualità, è ormai univocamente disatteso dalla giurisprudenza di legittimità (v. Cass. s.u. 8 aprile 2002 n, 5035, cui si è uniformata, da ultimo, Cass. 25 gennaio 2007 n. 1627).
Con il secondo e il terzo motivo di ricorso si addebita al giudice di secondo grado di aver ritenuto che in atti, contrariamente al vero, esistessero il rendiconto e il verbale della presunta sua approvazione, e che d’altra parte mancassero le prove documentali dei versamenti al condominio compiuti da *.
Le due censure possono essere prese in considerazione congiuntamente, poichè per una stessa ragione non possono essere accolte. Il travisamento in cui la ricorrente sostiene essere incorsa la Corte d’appello non costituisce valida ragione di cassazione della sentenza impugnata, trattandosi semmai di un errore “revocatorio”, da far valere con il mezzo di impugnazione apprestato dall’art. 395 c.p.c., (che infatti * afferma di aver pure esperito): ciò di cui la ricorrente in effetti si duole non è una motivazione mancante, insufficiente o illogica circa la valutazione di un fatto apprezzato esattamente nella sua consistenza materiale, ma una sua falsa percezione, obiettivamente e immediatamente riscontrabile, riguardante la presenza – o non – in atti di determinati documenti (cfr. Cass. 27 luglio 2005 n. 15672).
Dall’accoglimento del primo motivo di ricorso discende l’assorbimento del quarto e del quinto, con i quali la *, rispettivamente, sostiene: che * aveva corrisposto al condominio più di quanto gli spettava, sicchè avrebbe dovuto essere accolta la domanda di rimborso almeno parziale della somma versata; che la fondatezza dell’opposizione avrebbe dovuto comportare la condanna del convenuto al pagamento delle spese di giudizio.
Accolto pertanto il primo motivo di ricorso, rigettati il secondo e il terzo, dichiarati assorbiti il quarto e il quinto, la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altro Giudice – che si designa in una diversa sezione della Corte d’appello di Palermo – cui viene anche rimessa la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso; rigetta il secondo e il terzo; dichiara assorbiti il quarto e il quinto; cassa la sentenza impugnata; rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Palermo, cui rimette anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, il 25 maggio 2007.
Depositato in Cancelleria il 10 agosto 2007

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Alvise Cecchinato

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