CONDOMINIO – Cassazione Civile sez. II, 26.05.25 n. 14039 – Inammissibilità della domanda di revoca giudiziale dell’Amministratore cessato e durata dell’incarico.

Che durata temporale ha l’incarico dell’Amministratore di Condominio ?

L’Art. 1129 del Codice Civile, rubricato Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore, prevede, al comma X, che L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata e che L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

Si tratta di una previsione normativa introdotta dalla riforma del diritto condominiale del 2012¹, che ha dato adito a molti dubbi interpretativi (venendo sostenute, anche autorevolmente, tre tesi: durata biennale dell’incarico; durata annuale dell’incarico con automatico rinnovo, salvo revoca da parte dell’assemblea oppure dimissioni da parte dell’amministratore, solamente per un anno; durata annuale dell’incarico con automatico rinnovo, salvo revoca da parte dell’assemblea oppure dimissioni da parte dell’amministratore, di anno in anno).

La pronuncia in esame ha per oggetto, propriamente, una questione più specifica, ossia se sia o meno ammissibile il ricorso all’autorità giudiziaria affinché disponga la la revoca dell’Amministratore di Condominio (a cui è legittimato ciascun condòmino, come prevede lo stesso Art. cit., al comma XI, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131², se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità, come quelle esemplificate sempre dall’Art. cit., al comma XII³) qualora l’incarico sia cessato.

E’ però molto importante perché, nel rispondere negativamente (afferma il principio che in tema di condominio negli edifici, è inammissibile, per carenza di interesse, la domanda dell’assemblea o di ciascun condomino, ex art. 1129 comma 11 c.c., diretta ad ottenere la revoca dell’amministratore cessato dall’incarico), puntualizza appunto che la cessazione dell’incarico dell’Amministratore si verifica per la decorrenza di due anni dalla nomina, precisando inoltre che, dopo la cessazione, egli è tenuto, ai sensi dell’ottavo comma dello stesso articolo, soltanto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Secondo gli Ermellini In base all’art. 1129 comma 10 c.c., decorso il secondo anno dall’assunzione dell’incarico, l’amministratore cessa dalla carica in maniera automatica, senza che sia necessaria a tal fine una decisione assembleare, e vengono meno i suoi poteri gestori. In tale evenienza, l’art. 1129 comma 8 c.c. prescrive che l’amministratore cessato dalla carica debba consegnare tutta la documentazione in suo possesso, relativa al condominio e ai condomini, ed eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.

Proprio questa drastica compressione dei poteri gestori dell’amministratore, pressoché annullati al maturare del biennio dalla nomina, induce ad escludere, per i condomini, la necessità, la possibilità e, in chiave processuale, l’interesse a chiedere la revoca dell’amministratore con il procedimento di volontaria giurisdizione delineato dall’art. 1129 comma 11 c.c.

Piuttosto, quando i condomini sono più di otto – come dispone il primo comma dello stesso articolo – se l’assemblea non vi provvede, la nomina del nuovo dell’amministratore può essere chiesta al giudice.

Insomma: una volta trascorsi due anni dalla nomina, qualora non sia intervenuta una valida delibera dell’Assemblea di conferma dell’Amministratore o di nomina di altro al suo posto, la procedura non è quella per revoca giudiziale (art. 1129 comma XI), bensì, sempre beninteso che le dimensioni del Condominio lo rendano obbligatorio, quella per nomina giudiziale (art. 1129 comma I⁴).

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Civile Sent. Sez. 2 Num. 14039 Anno 2025
Presidente: FALASCHI MILENA
Relatore: GUIDA RICCARDO
Data pubblicazione: 26/05/2025

(omissis)

FATTI DI CAUSA

1. Con ordinanza pubblicata il 10/12/2021, la Corte d’Appello di Roma, in accoglimento del reclamo di Di.Ti. e di altri condomini e in parziale riforma dell’ordinanza del Tribunale di Roma del 09/06/2021, ha condannato l’amministratore del condominio uscente G* al pagamento delle spese del giudizio cautelare e del reclamo, dopo avere dato atto della cessazione della materia del contendere in relazione al ricorso dei condomini che avevano chiesto la revoca giudiziale dell’amministratore per gravi irregolarità, ai sensi dell’art. 1129 comma 11 c.c., sul presupposto che, con delibera del 03/06/2021, successiva all’instaurazione del giudizio, il condominio aveva accettato le dimissioni dell’amministratore uscente e aveva nominato un nuovo amministratore.

2. Per la Corte d’Appello, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale, che in forza di quest’unico argomento aveva respinto il ricorso cautelare, il rimedio processuale ex art. 1129 comma 11 c.c. sarebbe esperibile anche nei confronti dell’amministratore in prorogatio.

Da qui, spiega l’ordinanza, la condanna dell’amministratore al pagamento delle spese di entrambe le fasi del giudizio cautelare, in applicazione del principio della cosiddetta soccombenza virtuale, posto che erano fondate le contestazioni rivolte all’ex amministratore dai condomini, come, ad esempio, la mancata tenuta dell’anagrafe del condominio o la violazione del diritto di accesso dei condomini alla documentazione contabile del condominio.

3. G* ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, avverso l’ordinanza della Corte d’Appello di Roma.

I condomini sono rimasti intimati.

4. Su proposta del relatore, a giudizio del quale il ricorso poteva essere respinto e poteva, pertanto, essere definito nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c. (nella versione ratione temporis vigente), in relazione all’art. 375, comma 1, n. 1), c.p.c., il presidente ha fissato l’adunanza in camera di consiglio.

Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380 bis comma 2 c.p.c. (nella versione vigente ratione temporis), e ha chiesto la trattazione della causa in pubblica udienza.

5. Con ordinanza interlocutoria n. 33699/2022 della sesta sezione di questa Corte, non ravvisandosi l’evidenza decisoria, la causa è stata rimessa all’udienza pubblica.

In prossimità dell’udienza, il Pubblico ministero ha depositato una memoria e ha chiesto che il ricorso sia dichiarato inammissibile.

Infine, il ricorrente ha depositato una memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso denuncia, ai sensi dell’art. 360 comma 1 nn. 3 e 4 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c., in relazione agli artt. 1129 c.c., 64 disp. att. c.c. e 737 e seguenti c.p.c.

L’ordinanza impugnata sarebbe viziata perché, pur dando atto della cessazione della materia del contendere, ha condannato il ricorrente al pagamento delle spese delle due fasi del giudizio cautelare, senza considerare che, essendo l’amministrazione dimissionario in regime di prorogatio, il rimedio proposto dai condomini era inammissibile, in mancanza dei requisiti della residualità, eccezionalità ed urgenza, potendo l’assemblea del condominio attivarsi per la nomina del nuovo amministrazione o, alternativamente, in caso di inerzia dell’assemblea, potendo i condomini chiedere la nomina giudiziale dell’amministratore.

2. Il secondo motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360 comma 1 nn. 3 e 4 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c., in relazione all’art. 1129 c.c.

L’ordinanza impugnata è viziata per avere ritenuto ammissibile la revoca giudiziale dell’amministratore in prorogatio, pur trattandosi di revoca che, ove disposta, non avrebbe prodotto alcun effetto essendo ormai venuto meno un vincolo contrattuale, tra condominio e amministratore, sul quale la revoca avrebbe potuto incidere.

3. I due motivi, suscettibili di esame congiunto per connessione, sono fondati nei termini di seguito illustrati.

3.1. In linea con Cass. Sez. Un. n. 20957 del 2004, la premessa concettuale è che la revoca giudiziale dell’amministratore di cui agli artt. 1129 comma 11 c.c. e 64 disp. att. c.c. costituisce un procedimento eccezionale e urgente (improntato a rapidità, informalità ed officiosità), sostitutivo della volontà assembleare, suscettibile di risolvere prima del tempo il rapporto di mandato tra i condomini e l’amministratore, che trova giustificazione soltanto nell’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela (superiore a quella dei singoli condomini e dei diritti dell’amministratore) ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore.

In base all’art. 1129 comma 10 c.c., decorso il secondo anno dall’assunzione dell’incarico, l’amministratore cessa dalla carica in maniera automatica, senza che sia necessaria a tal fine una decisione assembleare, e vengono meno i suoi poteri gestori. In tale evenienza, l’art. 1129 comma 8 c.c. prescrive che l’amministratore cessato dalla carica debba consegnare tutta la documentazione in suo possesso, relativa al condominio e ai condomini, ed eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.

3.2. La drastica compressione dei poteri gestori dell’amministratore, pressoché annullati al maturare del biennio dalla nomina, induce ad escludere, per i condomini, la necessità, la possibilità e, in chiave processuale, l’interesse a chiedere la revoca dell’amministratore con il procedimento di volontaria giurisdizione delineato dall’art. 1129 comma 11 c.c.

Piuttosto, quando i condomini sono più di otto – come dispone il primo comma dello stesso articolo – se l’assemblea non vi provvede, la nomina del nuovo dell’amministratore può essere chiesta al giudice.

Nulla vieta, infine, che si inizi un giudizio a cognizione piena al fine di accertare le inadempienze dell’amministratore non più in carica.

3.3. Venendo all’esame dei motivi di ricorso, ad avviso del Collegio – diversamente da quanto ha stabilito la Corte d’Appello, quale presupposto logico-giuridico rispetto alla statuizione sulle spese del giudizio concernente (appunto) la revoca dell’amministratore – l’iniziativa processuale dei condomini non era consentita.

E questo perché è pacifico che quando, il 22 marzo 2020, è iniziato il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore, quest’ultimo, che aveva ricoperto il ruolo dal 15 febbraio 2018 al 18 febbraio 2020, era cessato dall’incarico e, quindi, doveva limitarsi al disbrigo degli affari urgenti, ragion per cui i condomini non avevano interesse a domandarne la revoca giudiziale.

3.4. Sicché la Corte territoriale non avrebbe dovuto accogliere il reclamo e condannare l’ex amministratore alle spese delle due fasi del giudizio, ma avrebbe dovuto aderire alla decisione del Tribunale che, come dianzi ricordato, aveva ritenuto inammissibile la domanda dei condomini di revoca dell’amministratore.

Va quindi enunciato il seguente principio di diritto “In tema di condominio negli edifici, è inammissibile, per carenza di interesse, la domanda dell’assemblea o di ciascun condomino, ex art. 1129 comma 11 c.c., diretta ad ottenere la revoca dell’amministratore cessato dall’incarico per la decorrenza di due anni dalla nomina, essendo questi tenuto, ai sensi dell’ottavo comma dello stesso articolo, soltanto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

4. Il ricorso, pertanto, è accolto; non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384 comma 2 ultima parte c.p.c., con l’annullamento del provvedimento impugnato nella parte in cui statuisce sulle spese.

5. L’assenza di precedenti di legittimità sulla questione esaminata dal Collegio giustifica la compensazione delle spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa l’ordinanza impugnata e, decidendo nel merito, annulla il provvedimento nella parte in cui statuisce sulle spese.

Compensa, tra le parti, le spese dell’intero giudizio.

Così deciso in Roma il 23 gennaio 2025.

Depositato in Cancelleria il 26 maggio 2025.

* * *

1. il testo originario recitava semplicemente: L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea. ↩︎
2. Art. 1131, Rappresentanza. … Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni. ↩︎
3. Art. 1129, Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore. … Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
   1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
   2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonchè di deliberazioni dell’assemblea;
   3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
   4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
   5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
   6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
   7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
   8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. ↩︎
4. Art. 1129, Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore. Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. … ↩︎

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