CONDOMINIO – Cassazione Civile sez. II, 18.06.25 n. 16399 – Da escludere la validità della convocazione dell’Assemblea con modalità di trasmissione dell’avviso inidonee a documentarne la consegna all’indirizzo del destinatario, quale il messaggio di posta elettronica semplice.

Il Codice Civile, o meglio le sue Disposizioni di Attuazione, disciplinano la convocazione dell’Assemblea di Condominio stabilendo, all’art. 66 comma 3, che:
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa
(e precisando poi che In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati).

L’inciso da evidenziare è il seguente: a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.

Alla spedizione postale per lettera raccomandata sono parificati (oltre alla consegna a mano, difficilmente però praticabile) il fax e la pec.

La ratio è che entrambi questi metodi di spedizione (sia il fax che la pec) consentono di tracciare l’arrivo a destinazione (come appunto la posta raccomandata; l’arrivo a destinazione è, beninteso, cosa diversa dalla effettiva lettura ma comunque risulta sufficiente, tenuto conto della regola generale per cui, come prevede l’art. 1135 c.c., le dichiarazioni dirette a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all’indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia).

Sennonché il fax è oramai del tutto obsoleto, mentre la pec non è ancora molto diffusa (al momento sono obbligati ad averla i professionisti e le imprese), a differenza della comune mail (che è sempre posta elettronica, ma non certificata) e delle app di social e messaggistica (i vari Facebook, Whatsapp etc etc), che quasi tutti ormai possiedono ed usano.

Spesso sono proprio i condòmini a volere dall’Amministratore che l’invio delle comunicazioni, compresa quella di convocazione dell’Assemblea, sia effettuato per posta elettronica, anziché raccomandata, ad indirizzi mail comuni che indicano.

Le motivazioni sono comprensibili, di praticità e soprattutto di risparmio (la posta elettronica non costa nulla e arriva immediatamente; la posta raccomandata che arriva rapidamente è la raccomandata1 il cui costo, specie se il peso della busta è consistente, come avviene in particolare quando si allega la documentazione contabile per l’approvazione dei bilanci e riparti, è affatto trascurabile).

La giurisprudenza di merito non era univoca ma, ad esempio, la Corte di Appello di Brescia nel 2019 ritenne legittima una convocazione inviata ad un indirizzo mail semplice, dando atto che unico strumento equipollente alla raccomandata indicata dalla disposizione di legge è la comunicazione pec, posto che solo con tale modalità perviene al notificante un messaggio di accettazione e consegna dell’avviso, ma rilevando che nel caso in esame era stato lo stesso condomino ad aver richiesto la comunicazione avverso un mezzo “informale” quale la mail semplice (e quindi, in sostanza … peggio per lui in caso di disguidi; la sentenza, di data 3.1.19, ebbe molta eco, e si trova facilmente in internet; lo stesso ragionamento, facente salva la convocazione per posta elettronica non certificata in presenza di espressa richiesta dell’interessato, fu adottato da altri Tribunali).

Si attendeva pronunciamento della giurisprudenza di legittimità, ed è arrivato con la pronuncia in esame, che pare non ammettere alcuna deroga.

Gli Ermellini affermano che non può dirsi validamente eseguito l’avviso di convocazione all’assemblea condominiale mediante messaggio di posta elettronica ordinaria, irrilevante essendo la circostanza, pur pacifica in causa, della espressa richiesta da parte del condòmino in tal senso.

Tenuto conto della previsione di legge l’assemblea non può validamente deliberare, nè l’amministratore può comunque disporre, che gli avvisi di convocazione delle future riunioni siano inoltrati mediante messaggio di posta elettronica ordinaria.

Né un tanto potrebbe essere previsto dal regolamento condominiale: esso, infatti, allo scopo di garantire un sollecito svolgimento di tutte le attività concernenti i comuni interessi, può stabilire forme alternative di comunicazione, sempre che esse, tuttavia, prescelgano un valido sistema convenzionale di presunzione di conoscenza degli avvisi diretti agli aventi diritto, tale non rivelandosi il messaggio di posta elettronica semplice; ed anche perché opera, invero, il limite dell’art. 72 disp. att. c.c., il quale, prescrive che “i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69”.

Questo, precisamente, il principio di diritto enunciato dalla sentenza:
l’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione all’assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall’autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell’avviso inidonee a documentarne la consegna all’indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice.

Quid iuris se l’Amministratore del Condominio effettua la convocazione dell’Assemblea mediante invio per posta elettronica non certificata, ossia inviandola ad una comune mail ?

Il vizio, stante il principio dettato dagli Ermellini, sussiste, e rende la delibera adottata invalida.

Tuttavia, tenuto conto della stessa norma sopra riportata (art. 66 comma 3 Disposizioni di Attuazione al Codice Civile), che fonda la invalidità della delibera, il vizio non è di nullità ma è di annullabilità, e quindi va fatto valere, a pena di decadenza (e quindi, in mancanza, di sanatoria della delibera) su istanza dei dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati (dal che si desume che già la partecipazione sana il vizio; e che il vizio non può essere fatto valere da altri condòmini, ritualmente convocati o comunque intervenuti), mediante ricorso all’Autorità Giudiziaria ai sensi e per gli effetti dell’art. 1137 Codice Civile, e quindi nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

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Civile Sent. Sez. 2 Num. 16399 Anno 2025
Presidente e Relatore: SCARPA ANTONIO
Data pubblicazione: 18/06/2025

(omissis)

FATTI DI CAUSA
La Srl S*, proprietaria di un’unità immobiliare facente parte del Condominio *, ha proposto ricorso avverso la sentenza n. 1237/2024 della Corte d’Appello di Milano.
Resiste con controricorso il Condominio *.
Il ricorso è stato fissato per la decisione in camera di consiglio a norma degli artt. 380-bis.1 e 375, comma 2, c.p.c.
Le parti hanno depositato memorie.
La causa attiene alla impugnazione ex art. 1137 c.c. spiegata dalla condomina Srl S* contro la deliberazione dell’assemblea del Condominio * e adottata in data 15 aprile 2019. La Srl S* ha lamentato di non essere stata regolarmente convocata a tale riunione assembleare, mentre il Condominio ha replicato di “aver inviato l’avviso via mail alla società all’indirizzo utilizzato nelle conversazioni con l’amministratore e al quale aveva chiesto di ricevere comunicazioni e documenti concernenti il Condominio”.
Il Tribunale di Monza ha respinto la domanda con sentenza n. 509/2022, pubblicata in data 3 marzo 2022, affermando che dal documento n. 2 prodotto dal Condominio si evinceva come l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale tenutasi in seconda convocazione in data 15 aprile 2019 fosse stato trasmesso alla condomina attrice via mail all’indirizzo da essa utilizzato nei messaggi di interlocuzione con l’amministratore condominiale, espressamente autorizzandolo, con messaggio del 27 febbraio 2013, a servirsene, in via esclusiva, per “tutte le future comunicazioni e documentazioni”, così evidentemente intendendo derogare alle diverse formalità imposte dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. Il Tribunale di Monza ha pure evidenziato che dai documenti allegati risultava inviata la comunicazione e-mail con cui era stato trasmesso alla S* l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale fissata in seconda convocazione per la data del 15 aprile 2019 e che l’eventuale mancata ricezione della mail non potesse imputarsi all’amministratore.
La Corte d’Appello di Milano ha confermato la decisione di primo grado, affermando:
a) che la censura posta dall’appellante non attenesse ad una violazione dell’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., disposizione di per sé derogabile da prassi contrarie adottate dai condomini, quanto alla condotta tenuta dall’amministratore, che avrebbe “ignorato l’importanza della convocazione assembleare e le implicazioni di possibili omissioni”, avvalendosi della posta elettronica ordinaria invece che “della posta certificata o di quella raccomandata”;
b) che il Condominio aveva invece assolto al proprio onere di provare (mediante ricevuta di accettazione del sistema) il regolare invio avvenuto il 29 marzo 2019 dell’avviso di convocazione all’indirizzo mail di posta elettronica ordinaria indicato dalla società appellante nella comunicazione del 27 febbraio 2013, avente il seguente tenore: “la prego, infine, per questioni logistiche, di inviare tutte le future comunicazioni e documentazioni esclusivamente a “*”, con ciò derogandosi alle diverse formalità imposte dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c.
c) che l’art. 11 del regolamento condominiale non prescrive l’adozione di alcuna specifica formalità nella comunicazione dell’avviso di convocazione ai condomini, lasciando pertanto libero l’amministratore di effettuarla mediante (anche) un semplice “avviso scritto”.

RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- L’unico motivo del ricorso della Srl S* denuncia la violazione o falsa applicazione degli artt. 66 disp. att. c.c., 1335, 2697 e 2729 c.c. La censura considera che è a carico del condominio l’onere di provare l’avvenuta e tempestiva convocazione di tutti gli aventi diritto all’adunanza assembleare e che quindi, nella specie, spettava al Condominio * dimostrare la ricezione dell’avviso della mail.
1.1.- La ricorrente, ancora nella memoria depositata il 30 maggio 2025 ai sensi dell’art. 380-bis.1, comma 2, c.p.c., precisa che “in questa sede non si discute della forma dell’avviso bensì della (prova della) sua mancata ricezione (della quale era onerato il Condominio)”.
1.2. – Tuttavia, in ragione della funzione del giudizio di legittimità di garantire l’osservanza e l’uniforme interpretazione della legge, deve ritenersi che, nell’esercizio del potere di qualificazione in diritto dei fatti, la Corte di cassazione può ritenere fondata la questione, sollevata dal ricorso, per una ragione giuridica diversa da quella specificamente indicata dalla parte e individuata d’ufficio, con il solo limite che tale individuazione deve avvenire sulla base dei fatti per come accertati nelle fasi di merito ed esposti nel ricorso per cassazione e nella stessa sentenza impugnata (Cass. n. 6935 del 2007; n. 3437 del 2014; n. 18775 del 2017).
1.3. – Così, quando la legge, come nella specie l’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c., prescrive forme determinate, ovvero particolari mezzi di trasmissione, per la comunicazione di una dichiarazione recettizia, la censura di violazione o falsa applicazione dell’art. 1335 c.c. onera comunque la Corte di cassazione di verificare la sussistenza della operatività della presunzione di conoscenza stabilita da tale disposizione in rapporto all’impiego di dette forme legali.

2.- Il motivo di ricorso è fondato, in quanto non può dirsi validamente eseguito l’avviso di convocazione all’assemblea condominiale mediante messaggio di posta elettronica ordinaria.
2.1. – La più recente giurisprudenza di questa Corte ha precisato che la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l’annullabilità della delibera condominiale; ne consegue che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava, peraltro, l’onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l’omessa comunicazione risulti (Cass. n. 6735 del 2020).
2.2. – Ora, l’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c., dopo le modifiche operate dalla legge n. 220 del 2012, stabilisce per l’esecuzione della preventiva convocazione di tutti i condomini di un edificio alla adunanza assembleare (quale requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione in essa presa) forme determinate (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano).
2.3. – L’assemblea non può, allora, validamente deliberare, né l’amministratore può comunque disporre, che gli avvisi di convocazione delle future riunioni siano inoltrati mediante messaggio di posta elettronica ordinaria.
Semmai il regolamento condominiale, allo scopo di garantire un sollecito svolgimento di tutte le attività concernenti i comuni interessi, può stabilire forme alternative di comunicazione, sempre che esse, tuttavia, prescelgano un valido sistema convenzionale di presunzione di conoscenza degli avvisi diretti agli aventi diritto, tale non rivelandosi il messaggio di posta elettronica semplice. Opera, invero, il limite dell’art. 72 disp. att. c.c., il quale, prescrive che “i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69”.
2.4. – La comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea è atto recettizio e solo la posta elettronica certificata (e non la e-mail), consentendo di ritenere la stessa giunta all’indirizzo del destinatario nel momento in cui il sistema genera la ricevuta di accettazione e di consegna del messaggio nella casella del destinatario, determina una presunzione di conoscenza dell’atto analoga a quella prevista, per le dichiarazioni negoziali, dall’art. 1335 c.c.
Il citato art. 66, comma 3, non contempla, invero, il messaggio di posta elettronica semplice, giacché esso non consente di ritenere in alcun modo comprovata la consegna della mail all’indirizzo del destinatario.
Già più volte questa Corte ha precisato che “con l’invio a casella email ordinaria vengono a mancare tutti quei sistemi di corredo della certezza della comunicazione che consentono, pur se la mail non sia in concreto letta, di averne per verificati gli effetti legali per il solo fatto che essa sia pervenuta presso l’indirizzo di posta certificata del destinatario” e che la “ricevuta di avvenuta consegna, propria solo della regolare notifica a mezzo Pec, non (è) sostituibile, con validi effetti legali, da eventuali forme meno rigorose di analoga documentazione della posta mail ordinaria” (Cass. n. 35922 e n. 15345 del 2023).
2.5. – Non rilevano, nella specie, la comunicazione inoltrata dalla condomina S* il 27 febbraio 2013, circa l’utilizzabilità del proprio indirizzo di posta elettronica ordinaria da parte dell’amministratore, né l’esistenza di una eventuale prassi formatasi in tal senso.
L’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c., nel dettare, come già sottolineato, forme determinate per la convocazione di tutti i condomini all’assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), prevede una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione dell’autonomia privata.

3.- Deve quindi enunciarsi il seguente principio di diritto:
l’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione all’assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall’autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell’avviso inidonee a documentarne la consegna all’indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice.

4.- Deve dunque accogliersi il ricorso e cassarsi la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’Appello di Milano in diversa composizione, che riesaminerà la causa uniformandosi agli enunciati principi e tenendo conto dei rilievi svolti e regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile della Corte Suprema di cassazione, il 12 giugno 2025.
Depositata in Cancelleria il 18 giugno 2025.

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