CONDOMINIO – Cassazione Civile sez. II, 9.10.23 n. 28257 – Il rendiconto tra principio di cassa e competenza e i casi di invalidità della delibera che lo approva

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La Corte di Cassazione torna nuovamente sulla vexata quaestio dell’applicazione del principio di cassa ovvero di quello di competenza nella redazione del bilancio, enunciando il seguente principio:

il rendiconto condominiale, a norma dell’art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le “voci di entrata e di uscita”, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”, con indicazione “anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all’esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Perché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell’art. 1137 c.c., comma 2, occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall’art. 1130-bis c.c., discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell’esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio, e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l’interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell’operazione.

Tradizionalmente il c.d. principio di cassa implica che il bilancio abbia per poste le entrate e le uscite effettivamente verificatesi nel periodo a cui si riferisce; invece il c.d. principio di competenza implica che il bilancio abbia per poste i costi e i ricavi relativi al periodo a cui si riferisce, indipendentemente dal fatto che siano stati effettivamente pagati o incassati.

La prassi più comune tra gli Amministratori è di predisporre, per la approvazione dell’Assemblea, un elaborato “consuntivo” dell’esercizio di gestione inserendovi, in particolare, tutte le fatture e i preavvisi pervenuti, sia pagati, sia non pagati (ad esempio per mancanza di liquidità; o anche per dubbio sulla debenza); e finendo, spesso, per utilizzare il criterio di competenza per le spese condominiali, e il criterio di cassa per le entrate condominiali.

Il che però, a rigore, non corrisponde al “rendiconto” ai sensi della norma di legge (art. 1131-bis c.c.: norma introdotta dalla riforma di cui alla l. 220/12, rubricata appunto “Rendiconto condominiale”, e in cui mai compare la parola “bilancio”, nè la parola “consuntivo”), secondo la giurisprudenza di legittimità (prima della sentenza in commento, inequivocabile Cassazione civile sez. II, 30/10/2018, n. 27639, in cui si afferma che il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa e, operativamente, che l’inserimento della spesa va pertanto annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione, con la conseguenza che la mancata applicazione del criterio di cassa non rende intelligibile il bilancio e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino).

La dottrina ha evidenziato che, proprio sulla base dell’art. 1131-bis c.c., se è vero che il termine “bilancio” non va più usato, è anche vero che il termine “rendiconto” va ora usato avendo presente che si tratta, invero, di un fascicolo di rendicontazione, essendo composto da più documenti: la norma citata stabilisce infatti non solo che il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica, ma anche che tale rendiconto si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti

Ciò posto, è stato condivisibilmente ritenuto, da giurisprudenza di merito (Tribunale Udine 03/08/2019, pubblicata e commentata in varie riviste) che:

– il registro di contabilità è e deve essere improntato al criterio di cassa, in quanto vi sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed uscita, rappresentando, quindi, il dettaglio analitico di quanto riportato in sintesi nel conto flussi;

– il riepilogo finanziario (o stato patrimoniale, o rendiconto generale) – dev’essere, invece, redatto secondo il criterio di competenza, in quanto tra le “attività”, dovranno essere indicati, ad esempio, i crediti verso i condòmini, i crediti verso i fornitori (da annotare secondo la competenza), le disponibilità liquide, mentre tra le “passività” dovranno essere indicati i debiti verso i condòmini, i debiti verso i terzi, i fondi accantonati, le riserve (solo così può raccontare in maniera fedele la realtà delle variazioni finanziarie negative e/o positive di incidenza sui debiti e sui crediti; e del resto, diversamente, non sarebbe altro che una duplicazione del conto entrate/uscite).

Con la pronuncia che si segnala la Corte di Cassazione detta un principio che, limitando l’ipotesi di invalidità della delibera che approva il rendiconto ai soli casi, particolarmente gravi, in cui dall’esame complessivo dei distinti documenti che compongono il rendiconto sia preclusa al condòmino la conoscenza concreta dei reali elementi contabili, sembra avallare questa impostazione.

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28257 Anno 2023
Presidente: DI VIRGILIO ROSA MARIA
Relatore: SCARPA ANTONIO
Data pubblicazione: 09/10/2023

(omissis)

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1- S* G* ha proposto ricorso articolato in unico motivo avverso la sentenza n. 1288/2018 depositata il 6 luglio 2018.
Resiste con controricorso il Condominio C* di Torino.
2- La trattazione del ricorso è stata fissata in Camera di consiglio, a norma dell’art. 375 c.p.c., commi 2, 4-quater, e art. 380-bis.1 c.p.c..

3- La Corte d’appello di Torino, in riforma della sentenza di primo grado, ha rigettato l’impugnazione ex art. 1137 c.c., proposta dal condomino S* G* per l’annullamento della Delib. approvata il 17 luglio 2014 dall’assemblea del Condominio C*, relativa al rendiconto consuntivo 2013-2014. La Corte d’appello ha ritenuto che il rendiconto approvato fosse rispettoso dei criteri ex art. 1130-bis c.c., giacché: redatto secondo il principio di competenza e comprendente tutte le prestazioni effettuate dal 1° maggio 2013 al 30 aprile 2014, anche se fatturate e pagate dopo, fino al giorno dell’assemblea; tutte le spese rendicontate trovavano riscontro nei documenti prodotti e in particolare nelle fatture quietanzate; erano ricostruibili e giustificate le operazioni del 9 maggio 2013 (versamento a D*) e del 14 novembre 2013 (bonifico al Condominio V*), il credito di Euro 1.800,00, la voce “spese generali-amministrazione, i pagamenti in favore della E* e della Mé; erano indicate le voci “saldo precedente”, “acconti versati”, “totali riepilogativi”.
4- L’unico motivo del ricorso di S* G* denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1130-bis c.c., comma 1, ovvero del “criterio contabile della cassa”, sostenendosi che nel rendiconto vanno indicate solo le spese sostenute e le somme riscosse, giacché altrimenti il rendiconto ed i saldi individuali non corrisponderebbero alla situazione reale. Il criterio contabile della cassa, secondo il ricorrente, serve ad agevolare il controllo da parte dei condomini.
5 – Il ricorso non è fondato per le ragioni di seguito indicate.
5.1. – L’art. 1130-bis c.c., stabilisce che: il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l’immediata verifica; deve comporsi di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti; l’assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio; i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese; le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci dalla data della relativa registrazione.
Quanto al contenuto ed ai criteri di redazione, il rendiconto deve dunque specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve, “in modo da consentire l’immediata verifica”. Il riferimento alle “voci di entrata e di uscita”, significa, dunque, che il rendiconto deve documentare gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”, con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione “anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, avendo qui riguardo al risultato economico dell’esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati, e non, dunque, dal solo conto cassa (cfr. Cass. n. 33038 del 2018).
5.2. – Per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è comunque necessaria la presentazione all’assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. E’ piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass. n. 1370 del 2023). Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l’assemblea procedere sinteticamente all’approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall’amministratore. La documentazione allegata deve, però, dare prova delle somme incassate, nonché dell’entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico di amministrazione è stato eseguito.
5.3. – Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono pertanto ispirati dallo scopo di realizzare l’interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall’esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato. Si prestano a tale scopo pure i chiarimenti forniti dall’amministratore in assemblea, se adeguati a far venire meno l’interesse del condomino, che li abbia chiesti e ottenuti, a eventuali impugnative della deliberazione di approvazione del rendiconto in relazione ai punti oggetto dei chiarimenti. Opera, dunque, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell’informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell’operazione.
5.4. – Il ricorrente prospetta, invece, ragioni di invalidità della deliberazione assembleare impugnata per violazione di norma di diritto, consistente, nella specie, nella dedotta illegittimità del rendiconto condominiale ex art. 1130-bis c.c., per violazione del “criterio di cassa”.
La sentenza impugnata ha comunque accertato che il rendiconto consuntivo 2013-2014 approvato il 17 luglio 2014 dall’assemblea del Condominio C* era idoneo a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, fornendo la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell’entità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi che consentivano di individuare e vagliare le modalità con cui l’amministratore ha eseguito il suo incarico e di concludere cha la resa del conto fosse adeguata a criteri di buona amministrazione, e ciò alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito e che non è sindacabile in cassazione, se non ove sia omesso l’esame di un fatto storico decisivo, alla stregua dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, o per difetto assoluto di motivazione.
6- Va pertanto enunciato il seguente principio:
il rendiconto condominiale, a norma dell’art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le “voci di entrata e di uscita”, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”, con indicazione “anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all’esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Perché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell’art. 1137 c.c., comma 2, occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall’art. 1130-bis c.c., discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell’esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio, e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l’interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell’operazione.
7- Il ricorso va perciò rigettato, con condanna del ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo.
Va respinta la domanda del controricorrente di condanna per responsabilità aggravata, ex art. 96 c.p.c., non rilevandosi che il ricorrente abbia agito con mala fede o colpa grave, né che abbia abusato dello strumento processuale.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi € 4.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a
spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del D.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo
unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

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