CONDOMINIO – Art. 1130 nn. 7) e 8) c.c. (tenuta dei registri e della documentazione) – Art. 1130-bis c.c. (contenuto e componenti del rendiconto) – Art. 1129 c.c. comma VIII (riconsegna della documentazione)
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LA NORMA:
| Articolo 1130 Codice Civile – Attribuzioni dell’amministratore | comma |
| L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: … 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonchè ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonchè le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonchè gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio; … | I |
| Articolo 1130-bis Codice Civile – Rendiconto condominiale | comma |
| Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonchè di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. | I |
| Articolo 1129 Codice Civile – Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore | comma |
| Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. | VIII |
| registri | contenuto |
| registro di anagrafe condominiale | sono contenute – le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, – i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, – ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio |
| registro dei verbali delle assemblee | verbali delle assemblee, e – sono altresì annotate le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonchè le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta – è allegato il regolamento di condominio, ove adottato |
| registro di nomina e revoca dell’amministratore | sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonchè gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale |
| registro di contabilità | sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita |
| “rendiconto condominiale” contenuto | “rendiconto condominiale” componenti |
| contiene – le voci di entrata e di uscita – ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica | si compone di – un registro di contabilità, – un riepilogo finanziario, – una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti |
LA GIURISPRUDENZA:
– contenuto e componenti del rendiconto condominiale
Cassazione civile sez. II 09/10/2023 n. 28257: il rendiconto condominiale, a norma dell’art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le “voci di entrata e di uscita”, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”, con indicazione “anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all’esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Perché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell’art. 1137 c.c., comma 2, occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall’art. 1130-bis c.c., discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell’esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio, e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l’interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell’operazione.
– obbligatorietà della riconsegna della documentazione alla cessazione dell’incarico anche prima della riforma
Cassazione civile sez. II 15/12/2021 n. 40134, dalla motivazione: L’obbligo di consegna della documentazione, oggi previsto espressamente dall’art. 1129 c.c., comma 8 e art. 130 bis c.c., in seguito alla riforma del condominio di cui alla L. n. 220 del 2012, non applicabile al procedimento in esame introdotto con atto di citazione notificato il 23.9.2011, era già stato enucleato dalla giurisprudenza. Con l’ordinanza n. 6760/2019, questa Corte ha affermato che, anche prima della riforma, l’obbligo di restituzione della documentazione al nuovo amministratore, sebbene non previsto espressamente dalla legge, deve essere desunto dai principi generali, costituendo uno dei momenti più delicati quello del “passaggio di consegne” fra vecchio e nuovo amministratore, che è tenuto a prendere cognizione della situazione inerente alla gestione precedente e ad assolvere agli obblighi previsti a suo carico nei confronti dei condomini e dei terzi. … l’obbligo giuridico di consegna della documentazione da parte del precedente amministratore trova il suo fondamento negli artt. 1129 e 1130 c.c., ratione temporis applicabile, nella versione antecedente alla L. n. 220 del 2012, integrate dalle norme in materia di mandato con rappresentanza, in forza del richiamo contenuto nell’art. 1129 c.p.c., comma 3, alla luce dell’orientamento giurisprudenziale secondo cui l’amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni del mandato (Cass. 5.6.2014, n. 12678). L’amministratore ha, nei riguardi dei partecipanti al condominio, una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, talché i poteri di lui sono quelli di un comune mandatario, conferitigli, come stabilito dall’art. 1131 c.c., sia dal regolamento di condominio sia dalla assemblea condominiale (Cass. 9 aprile 2014, n. 8339; Cass. 4 luglio 2011, n. 14589). Nell’esercizio delle funzioni, l’amministratore assume le veste del mandatario ed è pertanto gravato dall’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell’art. 1710 c.c.. Anche prima della riforma della L. 11 dicembre 2012, n. 220, l’art. 1130 c.c., prevedeva, tra le attribuzioni dell’amministratore del condominio, quella di 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. L’amministratore aveva ed ha l’obbligo, alla fine di ciascun anno, di rendere il conto della sua gestione. L’obbligo di conservazione dei documenti è stato normativamente previsto dall’art. 1130 bis c.c., introdotto dalla L. n. 220 del 2012, che prevede l’obbligo di conservazione delle scritture e dei documenti giustificativi per dieci anni dalla data della relativa registrazione. … l’obbligo di restituzione della documentazione al nuovo amministratore, sebbene non previsto espressamente dalla legge ante riforma, deve essere desunto dai principi generali (Cass. n. 6760/2019) nell’interesse generale dei condomini ed al fine di consentire al nuovo amministratore di ricostruire la situazione generale del condominio, prendere cognizione della situazione inerente alla gestione precedente ed assolvere agli obblighi previsti a suo carico nei confronti dei condomini e dei terzi. (principio di diritto dettato: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini; tale obbligo era configurabile anche prima della riforma della L. n. 220 del 2012, sebbene non espressamente previsto dalla legge ma discendente dal dovere di diligenza posto a carico del mandatario, che comprende anche il dovere di collaborazione con il nuovo amministratore”)
– interesse ad agire per la riconsegna della documentazione
Cassazione civile sez. II 15/12/2021 n. 40134, dalla motivazione: Va preliminarmente rigettata l’eccezione di inammissibilità del ricorso per carenza di interesse, dedotta dal controricorrente, il quale sostiene che il Condominio non ha subito alcun danno o sanzione per l’asserito incompleto passaggio di consegne. Osserva il collegio che sussiste l’interesse del condominio alla consegna della documentazione necessaria per il corretto svolgimento della gestione dei beni comuni, sia in relazione ai rapporti tra il condominio ed i condomini, sia in relazione con i terzi che sono entrati in contatto con il condominio (fornitori, istituti bancari ed assicurativi ecc.), sia, ai fini della correttezza della gestione condominiale. Tale interesse sussiste indipendentemente dall’esistenza di eventuali azioni di danno, dei condomini o dei terzi o dall’esistenza di sanzioni amministrative, derivando l’obbligo di completezza della tenuta della documentazione da un preciso obbligo di legge.
– irrilevanza sull’obbligatorietà della riconsegna della documentazione della intervenuta approvazione del bilancio
Cassazione civile sez. II 15/12/2021 n. 40134, dalla motivazione: l’avvenuta approvazione del bilancio consuntivo non esime di certo l’ex amministratore consegnare tutta la documentazione necessaria per la gestione del condominio, corredata dai documenti giustificativi sottostanti, che risultano necessari al fine di consentire al nuovo amministratore la ricostruzione della gestione pregressa. La consegna della documentazione è finalizzata a neutralizzare il pregiudizio potenzialmente derivante all’ente di gestione dalla impossibilità di ricostruzione delle entrate ed uscite nonché dei debiti e dei crediti dei singoli condomini e verso terzi.
– irrilevanza sull’obbligatorietà della riconsegna della documentazione della possibilità di acquisire la documentazione aliunde
Cassazione civile sez. II 15/12/2021 n. 40134, dalla motivazione: Pur potendo il nuovo amministratore fare richiesta di detta documentazione agli enti bancari e postali, ai fornitori ed ai terzi, in relazione ai rapporti intrattenuti con essi dal condominio, ciò non esime il precedente amministratore dall’obbligo di consegnare la documentazione in suo possesso o di giustificare le ragioni per le quali detta documentazione fosse mancante o incompleta oppure di eccepire i fatti impeditivi o estintivi. (principio di diritto dettato: “Anche qualora la documentazione inerente alla gestione del condominio possa essere acquisita dal nuovo amministratore facendone richiesta ai condomini o ai terzi che sono entrati in contatto con il condominio, il precedente amministratore è tenuto alla consegna della documentazione in suo possesso, in adempimento ad un obbligo di legge ed al dovere di correttezza e diligenza, che si estrinseca in un dovere di leale collaborazione con il nuovo amministratore di condominio”).
– sull’onere di allegazione e prova nell’azione per la riconsegna della documentazione
Cassazione civile sez. II 15/12/2021 n. 40134, dalla motivazione: Quanto alla dedotta genericità della richiesta, osserva il collegio come risulti dall’impugnata sentenza che il condominio non si limitò ad una generica richiesta riguardante tutta la documentazione in possesso dell’ex amministratore, ma aveva elencato in modo specifico i documenti (pag. 2-3, 5-6 della sentenza impugnata), riguardanti, solo a titolo esemplificativo, la gestione ordinaria e straordinaria, i modelli F24, la documentazione bancaria, la documentazione inerente i rapporti con i fornitori ecc.. Poiché l’obbligo di consegna della documentazione costituisce adempimento del contratto di mandato, spettava al precedente amministratore provare che la documentazione richiesta non era inerente all’adempimento degli obblighi previsti dagli artt. 1129 e 1130 c.c., ovvero l’esistenza di fatti impeditivi o estintivi. L’obbligo di cooperazione del precedente amministratore con il nuovo amministratore, che trova nel passaggio di consegne un momento cruciale, costituisce espressione del dovere di diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.) qualificato, in relazione alla complessità dei rapporti che fanno capo all’ente di gestione. Ha quindi errato la corte di merito, a fronte di dettagliata richiesta del nuovo amministratore, a porre a suo carico l’obbligo di provare l’esistenza dei documenti nonostante fossero inerenti alla gestione della cosa comune e fossero necessari per la ricostruzione dei rapporti con gli altri condomini e con i terzi. Pur potendo il nuovo amministratore fare richiesta di detta documentazione agli enti bancari e postali, ai fornitori ed ai terzi, in relazione ai rapporti intrattenuti con essi dal condominio, ciò non esime il precedente amministratore dall’obbligo di consegnare la documentazione in suo possesso o di giustificare le ragioni per le quali detta documentazione fosse mancante o incompleta oppure di eccepire i fatti impeditivi o estintivi. Ha errato la Corte di merito a porre a carico del nuovo amministratore del condominio l’onere di provare l’esistenza della documentazione necessaria per la gestione del condominio da parte del nuovo amministratore mentre tale obbligo era posto a carico del precedente amministratore, ove connesso agli adempimenti a suo carico ed alla necessità del nuovo amministratore di ricostruzione della situazione generale del condominio ed all’adempimento degli obblighi previsti a suo carico nei confronti dei condomini e dei terzi. (principio di diritto dettato: “E’ onere del nuovo amministratore indicare in modo specifico i documenti che chiede in consegna e specificare l’inerenza dei medesimi all’esercizio della gestione del condominio mentre spetta al precedente amministratore eccepire l’estraneità della documentazione agli adempimenti ed agli obblighi posti a carico dell’amministratore ovvero di provare i fatti impeditivi ed estintivi”)
– obbligatorietà della riconsegna della documentazione anche in mancanza di nomina di nuovo amministratore, a singolo condòmino
Cassazione civile sez. VI 24/06/2021 n. 18185, dalla motivazione: La mancata nomina del nuovo amministratore, evenienza che prospetta il ricorrente come avvenuta nel complesso dopo la cessazione del suo incarico il 20 giugno 2013, non legittima, tuttavia, uno ius retinendi con riguardo alla documentazione nè un esonero dal rendiconto dell’amministratore uscente, intercorrendo il rapporto di amministrazione pur sempre con i singoli condomini mandanti del mandato collettivo, e non con il condominio inteso quale soggetto distinto ed unitariamente considerato. Trovando applicazione nel contratto che intercorre tra l’amministratore e i condomini le norme sugli obblighi e sulle attribuzioni del primo di cui agli artt. 1129 e 1130 c.c., e, per quanto non disciplinato, le disposizioni in tema di mandato (art. 1129 c.c., penultimo comma), alla scadenza l’amministratore è comunque tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso ed a rendere il conto anche su richiesta del singolo condomino, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo e potendosi presumere che tale richiesta interessi egualmente tutti i vari condomini, in quanto affare ad essi comune.
– obbligatorietà della riconsegna della documentazione ed insufficienza della mera messa a disposizione
Cassazione civile sez. VI 08/03/2019 n. 6760, dalla motivazione: la semplice messa a disposizione della stessa, non equivale ad una materiale consegna, cui peraltro l’amministratore è obbligato a norma dell’art. 1129 c.c., comma 8, come modificato dalla L. n. 220 del 2012, secondo cui “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”. … Del resto la messa a disposizione della documentazione, riferita dal ricorrente, parrebbe più attinente all’obbligo di rendiconto di cui all’art. 1130 bis c.c., comma 1, u.p..
– obbligatorietà della riconsegna della documentazione ed esperibilità in difetto di procedimento d’urgenza
Cassazione civile sez. II 28/10/1991 n.11472: dalla motivazione La revoca dell’amministratore di un condominio può avvenire in qualsiasi tempo e non richiede la menzione o la sussistenza di una giusta causa, dato che il rapporto tra amministratore ed assemblea riposa esclusivamente sulla fiducia che i partecipanti al condominio nutrono nei suoi confronti. Venuta meno tale fiducia, manca il fondamento stesso della permanenza in carica dell’amministratore il quale, con l’adozione della delibera di revoca, perde ogni potere inerente alle sue mansioni ed è tenuto; tra l’altro, a restituire ogni cosa di pertinenza del condominio. In mancanza, è legittimità la richiesta al pretore competente di adottare un provvedimento d’urgenza, a norma dell’art. 700 c.p.c.
– obbligatorietà della riconsegna della documentazione e configurabilità in difetto di appropriazione indebita
Cassazione penale sez. II 03/02/2023 n. 24279: in ordine alla sussistenza della condotta appropriativa della documentazione … La Corte di appello, facendo rinvio alla sentenza di primo grado, ha rimarcato come D.D., alla cessazione della sua carica di amministratore, non avesse consegnato la documentazione al nuovo amministratore subentrante. A tale proposito va ribadito che configura il reato di appropriazione indebita la condotta dell’amministratore di condominio uscente che non consegni al nuovo amministratore la documentazione e la contabilità relativa all’amministrazione del condominio. Quanto all’individuazione e all’esistenza della documentazione oggetto dell’appropriazione, la Corte di appello ha rimarcato come lo stesso imputato non avesse mai negato l’esistenza della documentazione contabile. I Giudici della Corte di merito hanno anche fatto rinvio alle motivazioni esposte a tale proposito dal Tribunale, che aveva valorizzato la normativa vigente in materia di amministrazione di condominio e quanto riferito dal consulente del pubblico ministero oltre che dal nuovo amministratore.
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